Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun et le LMNP en 2026 ?
Le dispositif Jeanbrun : définition et mécanisme
Introduit par la loi de finances pour 2026 (promulguée le 19 février 2026), le dispositif Jeanbrun crée un amortissement forfaitaire applicable aux revenus fonciers des bailleurs privés qui louent un logement nu conventionné. Le mécanisme est inscrit à l'article 31-I-1° du CGI, alinéas i et j. Concrètement, le propriétaire déduit chaque année un pourcentage fixe du prix de revient du bien, sans avoir à justifier de charges réelles d'usure.
Trois niveaux de conventionnement déterminent le taux d'amortissement et le plafond annuel. Au niveau intermédiaire, l'amortissement est de 3,5 % du prix de revient, plafonné à 8 000 € par an. Au niveau social, le taux monte à 4,5 % avec un plafond de 10 000 €/an. Au niveau très social, le taux atteint 5,5 % avec un plafond de 12 000 €/an. L'engagement de location est de 9 ans minimum, le logement doit constituer la résidence principale du locataire, et les plafonds de loyer comme de ressources du locataire doivent être respectés.
L'avantage fiscal ne s'arrête pas à l'amortissement : le Jeanbrun permet de créer du déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an (21 400 € si les travaux de rénovation sont achevés avant le 31 décembre 2027). Ce déficit est déclaré via le formulaire 2044. Point crucial : l'amortissement Jeanbrun n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, ce qui le distingue radicalement de l'ancien Pinel.
Le LMNP en 2026 : ce qui a changé (et ce qui reste)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le propriétaire amortit son bien par composants : la structure à environ 2 % par an, le mobilier entre 10 % et 20 % selon les éléments, les équipements techniques entre 5 % et 10 %. Contrairement au Jeanbrun, il n'existe aucun plafond annuel d'amortissement en LMNP — la déduction suit la durée de vie comptable de chaque composant.
Deux régimes coexistent : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, applicable jusqu'à 77 700 € de chiffre d'affaires) et le régime réel (déduction des charges, des amortissements et des intérêts d'emprunt). Aucun engagement de durée n'est exigé, aucun plafond de loyer ne s'applique, et le locataire peut être un étudiant en colocation comme un touriste en location saisonnière.
Le changement majeur depuis 2025 concerne la revente : l'article 150 VB III du CGI impose désormais la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière, supprimant l'ancien double avantage du LMNP (amortissement en détention + plus-value des particuliers à la revente). Nous détaillons l'impact chiffré de cette réforme dans la section Points de vigilance ci-dessous.
Conditions d'éligibilité : Jeanbrun vs LMNP
Les 4 conditions cumulatives du Jeanbrun
- Location nue en résidence principale : le logement doit être loué non meublé et constituer la résidence principale du locataire. Le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, avec une durée minimale de 3 ans.
- Logement neuf (VEFA, RE2020) ou ancien rénové : en neuf, le bien doit respecter la réglementation environnementale RE2020. En ancien rénové, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition, atteindre un DPE A ou B après rénovation et être réalisés par des artisans certifiés RGE.
- Immeuble collectif uniquement : les maisons individuelles, pavillons et logements en habitat diffus sont exclus. Seuls les appartements situés dans un immeuble collectif sont éligibles.
- Engagement de 9 ans, plafonds de loyer et plafonds de ressources : le propriétaire s'engage pour 9 ans. Le loyer ne doit pas dépasser le plafond de zone (modulé par le coefficient multiplicateur 0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2). Les revenus du locataire ne doivent pas excéder les plafonds de ressources fixés par décret.
L'absence de contraintes en LMNP
Le LMNP repose sur une logique radicalement différente du Jeanbrun sur le plan des contraintes. Le logement doit simplement être meublé conformément au décret du 31 juillet 2015 (11 éléments obligatoires). Aucune durée d'engagement n'est imposée : le propriétaire peut revendre à tout moment. Aucun plafond de loyer ne s'applique — le marché fixe le prix. Aucun plafond de ressources du locataire n'existe. Le bien peut être un appartement ou une maison, en résidence principale, secondaire ou saisonnière. Cette liberté explique le succès massif du LMNP depuis vingt ans. En 2024, la France compte plus de 600 000 loueurs en meublé non professionnels, faisant du LMNP le statut d'investissement locatif le plus répandu dans le pays.
Tableau comparatif complet : Jeanbrun vs LMNP au réel
| Critère | Jeanbrun | LMNP réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue (résidence principale) | Meublée (tout usage) |
| Régime fiscal | Revenus fonciers (2044) | BIC (2031/2033) |
| Amortissement | Forfaitaire : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social) | Par composants : structure ~2 %, mobilier 10-20 % |
| Plafond d'amortissement/an | 8 000 € / 10 000 € / 12 000 € selon niveau | Aucun plafond annuel |
| Déficit foncier | Oui, jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € si travaux avant fin 2027) | Non (déficit BIC reportable sur BIC futurs uniquement) |
| Imputation revenu global | Oui — réduction immédiate de l'IR | Non — report sur BIC de même nature |
| Plafond de loyer | Oui, fixé par zone et niveau de conventionnement | Aucun — loyer libre |
| Plafonds de ressources locataire | Oui, fixés par décret selon zone et composition du foyer | Aucun |
| Engagement de durée | 9 ans minimum | Aucun engagement |
| Type de bien | Immeuble collectif uniquement (neuf RE2020 ou ancien rénové DPE A/B) | Tout logement (maison, appartement, studio) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur revenus fonciers nets (réduits par l'amortissement) | 17,2 % sur BIC nets (réduits par l'amortissement) |
| Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) | Non assujetti | Assujetti (200 à 1 500 €/an selon commune) |
| Assiette IFI | Valeur vénale du bien incluse dans l'IFI | Valeur vénale du bien incluse dans l'IFI |
| Réintégration à la revente (PV) | Oui — amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value (depuis 2025) | Oui — amortissements réintégrés (art. 150 VB III CGI, depuis 2025) |
| MaPrimeRénov' | Cumulable (ancien rénové) + CEE | Cumulable si travaux de rénovation énergétique |
| Cumul possible | Déficit foncier + Loc'Avantages + MaPrimeRénov' + CEE | Censi-Bouvard (résidences services, si prorogé) + MaPrimeRénov' |
Le tableau révèle un contraste net : le Jeanbrun maximise l'avantage fiscal en contrepartie de contraintes strictes (location nue, plafonds, engagement 9 ans), tandis que le LMNP offre une liberté totale au prix d'une fiscalité moins avantageuse depuis la réforme de la plus-value 2025. Le choix dépend du profil de l'investisseur, de sa TMI et de sa stratégie patrimoniale.
Simulations chiffrées : Jeanbrun vs LMNP dans 5 villes
Méthodologie
Pour chaque simulation, nous comparons un investissement en Jeanbrun (location nue au barème social, amortissement 4,5 %) et un investissement en LMNP (location meublée au réel, amortissement par composants). Les hypothèses communes : financement à 100 % sur 20 ans à 3,5 %, assurance emprunteur 0,3 %, taxe foncière estimée par ville, gestion locative 7 % des loyers. La TMI retenue est de 41 % pour les zones A bis et A (profil cadre supérieur métropolitain) et les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent dans les deux cas. Les loyers LMNP correspondent au prix de marché meublé constaté au T1 2026.
Paris (Zone A bis) — T2 de 45 m², 350 000 €
Pour un investissement Jeanbrun à Paris, le plafond de loyer social s'établit à 16,58 €/m². Le coefficient multiplicateur pour 45 m² est de 0,7 + 19/45 = 1,122 (plafonné à 1,2). Le loyer mensuel maximal atteint donc 16,58 x 1,122 x 45 = 837 €/mois. En LMNP meublé, un T2 de 45 m² dans un arrondissement intermédiaire se loue autour de 1 200 €/mois.
| Jeanbrun (nu social) | LMNP (meublé réel) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 837 € | 1 200 € |
| Amortissement annuel | 10 000 € (4,5 % de 350k, plafonné) | ~8 000 € (composants) |
| Économie fiscale annuelle | 5 820 € (10 000 x 58,2 %) | 4 656 € (8 000 x 58,2 %) |
| Cashflow net mensuel* | -680 € (effort d'épargne) | -490 € (effort d'épargne) |
* Cashflow net = loyer - mensualité crédit - taxe foncière - gestion + économie fiscale mensuelle. Le Jeanbrun affiche un effort d'épargne plus élevé en raison du loyer plafonné, mais l'économie fiscale supérieure compense partiellement cet écart.
Lyon (Zone A) — T2 de 50 m², 250 000 €
Pour un investissement à Lyon en zone A, le plafond social est de 12,32 €/m². Le coefficient pour 50 m² : 0,7 + 19/50 = 1,08. Le loyer Jeanbrun maximal : 12,32 x 1,08 x 50 = 665 €/mois. Un T2 meublé lyonnais se loue autour de 850 €/mois.
| Jeanbrun (nu social) | LMNP (meublé réel) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 665 € | 850 € |
| Amortissement annuel | 10 000 € (4,5 % de 250k, plafonné) | ~6 500 € (composants) |
| Économie fiscale annuelle | 5 820 € (10 000 x 58,2 %) | 3 783 € (6 500 x 58,2 %) |
| Cashflow net mensuel* | -420 € (effort d'épargne) | -250 € (effort d'épargne) |
Toulouse (Zone A) — T2 de 55 m², 200 000 €
Même zone A que Lyon, le plafond social reste à 12,32 €/m². Le coefficient pour 55 m² : 0,7 + 19/55 = 1,045. Le loyer Jeanbrun pour un investissement à Toulouse : 12,32 x 1,045 x 55 = 708 €/mois. En LMNP meublé, un T2 toulousain atteint environ 750 €/mois — l'écart se réduit significativement.
| Jeanbrun (nu social) | LMNP (meublé réel) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 708 € | 750 € |
| Amortissement annuel | 9 000 € (4,5 % de 200k) | ~5 200 € (composants) |
| Économie fiscale annuelle | 5 238 € (9 000 x 58,2 %) | 3 026 € (5 200 x 58,2 %) |
| Cashflow net mensuel* | -250 € (effort d'épargne) | -220 € (effort d'épargne) |
Bordeaux (Zone A) — T2 de 50 m², 230 000 €
Zone A, plafond social 12,32 €/m², coefficient 1,08 pour 50 m². Le loyer pour un investissement Jeanbrun à Bordeaux : 12,32 x 1,08 x 50 = 665 €/mois. En LMNP meublé, le marché bordelais se situe autour de 800 €/mois pour un T2 de 50 m².
| Jeanbrun (nu social) | LMNP (meublé réel) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 665 € | 800 € |
| Amortissement annuel | 10 000 € (4,5 % de 230k, plafonné) | ~6 000 € (composants) |
| Économie fiscale annuelle | 5 820 € (10 000 x 58,2 %) | 3 492 € (6 000 x 58,2 %) |
| Cashflow net mensuel* | -390 € (effort d'épargne) | -260 € (effort d'épargne) |
Lille (Zone A) — T2 de 50 m², 200 000 €
Zone A, mêmes plafonds. Loyer Jeanbrun social : 12,32 x 1,08 x 50 = 665 €/mois. Le LMNP meublé lillois se situe autour de 750 €/mois pour un T2. Avec un prix d'acquisition de 200 000 €, investir à Lille offre un des meilleurs rapports prix/loyer Jeanbrun du panel.
| Jeanbrun (nu social) | LMNP (meublé réel) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 665 € | 750 € |
| Amortissement annuel | 9 000 € (4,5 % de 200k) | ~5 200 € (composants) |
| Économie fiscale annuelle | 5 238 € (9 000 x 58,2 %) | 3 026 € (5 200 x 58,2 %) |
| Cashflow net mensuel* | -280 € (effort d'épargne) | -230 € (effort d'épargne) |
Synthèse des résultats
| Ville | Avantage fiscal Jeanbrun | Avantage fiscal LMNP | Écart annuel |
|---|---|---|---|
| Paris | 5 820 €/an | 4 656 €/an | +1 164 € Jeanbrun |
| Lyon | 5 820 €/an | 3 783 €/an | +2 037 € Jeanbrun |
| Toulouse | 5 238 €/an | 3 026 €/an | +2 212 € Jeanbrun |
| Bordeaux | 5 820 €/an | 3 492 €/an | +2 328 € Jeanbrun |
| Lille | 5 238 €/an | 3 026 €/an | +2 212 € Jeanbrun |
Sur le plan strictement fiscal, le Jeanbrun l'emporte systématiquement dans nos simulations. L'écart dépasse 2 000 €/an dans quatre villes sur cinq grâce au taux d'amortissement de 4,5 % qui atteint rapidement le plafond de 10 000 €. En revanche, le LMNP génère un loyer supérieur de 40 à 360 € par mois selon les villes, ce qui réduit l'effort d'épargne mensuel. Le choix optimal dépend donc de l'arbitrage entre économie fiscale maximale (Jeanbrun) et cashflow mensuel moins contraint (LMNP).
Quel dispositif choisir selon votre profil ?
Profil 1 — Investisseur TMI 30 %+ cherchant à défiscaliser
Si votre objectif principal est de réduire votre impôt sur le revenu, le Jeanbrun est le choix logique. L'amortissement forfaitaire vient en déduction des revenus fonciers, et le déficit foncier éventuel s'impute sur votre revenu global — un avantage que le LMNP ne propose pas (le déficit BIC ne s'impute que sur les BIC futurs). À TMI 41 %, un amortissement de 10 000 € en Jeanbrun social vous fait économiser 5 820 € d'impôts et de prélèvements sociaux par an. Le LMNP ne peut rivaliser sur ce terrain. Le profil type : cadre supérieur, profession libérale ou dirigeant salarié déclarant plus de 80 000 € de revenu fiscal, prêt à accepter un loyer plafonné en échange d'une défiscalisation puissante et hors plafonnement des niches.
Profil 2 — Investisseur cherchant flexibilité et rendement brut
Si vous privilégiez la liberté de gestion, le loyer libre et l'absence d'engagement, le LMNP reste indétrônable. Vous fixez le loyer au prix du marché (souvent 15 à 30 % au-dessus du plafond Jeanbrun), vous pouvez louer en saisonnier, en colocation meublée ou en bail mobilité, et vous revendez quand vous le souhaitez. L'amortissement par composants, bien que sans plafond annuel, est moins avantageux en termes de réduction d'impôt depuis la réintégration à la revente. Le profil type : investisseur à TMI 11 % ou 30 % inférieure, multi-propriétaire cherchant du rendement brut élevé, ou investisseur en zone touristique souhaitant exploiter le saisonnier.
Profil 3 — Stratégie multi-biens ou patrimoine diversifié
Rien n'empêche de combiner les deux. Un T2 en Jeanbrun social dans une métropole tendue (Lyon, Lille) pour la défiscalisation, et un studio meublé en LMNP dans une ville étudiante pour le rendement brut. Les deux dispositifs relèvent de catégories fiscales distinctes (revenus fonciers vs BIC), donc aucune interférence. Cette stratégie permet de lisser le risque : le Jeanbrun sécurise la fiscalité sur la durée de l'engagement, le LMNP offre la liquidité et la souplesse. Le profil type : investisseur expérimenté, patrimoine immobilier de 2+ biens, TMI 30 % ou plus, objectif de diversification entre nu conventionné et meublé libre.
Points de vigilance : réintégration PV, SCI, rupture d'engagement
Réintégration des amortissements à la revente (art. 150 VB III CGI)
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le prix d'acquisition retenu est diminué du montant total des amortissements pratiqués, augmentant mécaniquement la plus-value taxable. Le Jeanbrun est soumis au même principe : les amortissements forfaitaires déduits viendront en minoration du prix d'acquisition lors de la cession.
L'impact est significatif sur les détentions courtes. Prenons un bien acheté 200 000 € avec 81 000 € d'amortissements Jeanbrun déduits sur 9 ans (9 000 €/an). Le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value sera de 119 000 €. Si le bien est revendu 220 000 €, la plus-value taxable sera de 101 000 € au lieu de 20 000 €. L'abattement pour durée de détention (6 % par an à partir de la 6e année en impôt sur le revenu) joue un rôle crucial : plus la détention est longue, moins la réintégration pèse. C'est pourquoi le Jeanbrun, avec son engagement de 9 ans, incite naturellement à une détention longue qui atténue cet effet.
Jeanbrun en SCI : conditions et limites
Le dispositif Jeanbrun est compatible avec une SCI, mais uniquement si celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Les SCI à l'IS sont exclues du périmètre. Les associés de la SCI à l'IR bénéficient de l'amortissement forfaitaire à proportion de leurs parts. Chaque associé déduit sa quote-part d'amortissement sur sa déclaration personnelle de revenus fonciers (2044). En LMNP, la SCI est également possible mais pose un risque de requalification en activité commerciale si le meublé représente plus de 10 % du chiffre d'affaires de la SCI. Dans les deux cas, l'accompagnement par un notaire et un expert-comptable est fortement conseillé.
Que se passe-t-il en cas de rupture d'engagement avant 9 ans ?
Si le propriétaire rompt l'engagement Jeanbrun avant 9 ans (revente, changement d'affectation, non-respect des plafonds), l'administration fiscale procède à la reprise de l'intégralité des amortissements forfaitaires déduits. Les sommes sont réintégrées dans le revenu global de l'année de rupture, majorées des pénalités et intérêts de retard. Certaines exceptions existent : décès du propriétaire, invalidité, licenciement, ou expropriation pour cause d'utilité publique. En LMNP, aucune reprise ne s'applique puisqu'il n'existe pas d'engagement de durée — c'est l'un des avantages majeurs du statut. Toutefois, la revente précoce en LMNP expose désormais à une plus-value taxable élevée du fait de la réintégration des amortissements.