Loi Jeanbrun ou LMNP : quel choix en 2026 ?

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun et le LMNP en 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun : définition et mécanisme

Introduit par la loi de finances pour 2026 (promulguée le 19 février 2026), le dispositif Jeanbrun crée un amortissement forfaitaire applicable aux revenus fonciers des bailleurs privés qui louent un logement nu conventionné. Le mécanisme est inscrit à l'article 31-I-1° du CGI, alinéas i et j. Concrètement, le propriétaire déduit chaque année un pourcentage fixe de 80 % du prix de revient du bien (la quote-part terrain de 20 % n'est pas amortissable), sans avoir à justifier de charges réelles d'usure.

Trois niveaux de conventionnement déterminent le taux d'amortissement et le plafond annuel. Au niveau intermédiaire, l'amortissement est de 3,5 % du prix de revient, plafonné à 8 000 € par an. Au niveau social, le taux monte à 4,5 % avec un plafond de 10 000 €/an. Au niveau très social, le taux atteint 5,5 % avec un plafond de 12 000 €/an. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire, et les plafonds de loyer comme de ressources du locataire doivent être respectés (engagement de 9 ans).

L'avantage fiscal ne s'arrête pas à l'amortissement : le Jeanbrun permet de créer du déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an (21 400 € si les travaux de rénovation sont achevés avant le 31 décembre 2027). Ce déficit est déclaré via le formulaire 2044. Point crucial : l'amortissement Jeanbrun n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, ce qui le distingue radicalement de l'ancien Pinel. Consultez nos 12 avantages du dispositif Jeanbrun pour une vue d'ensemble.

Le LMNP en 2026 : ce qui a changé (et ce qui reste)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le propriétaire amortit son bien par composants : la structure à environ 2 % par an, le mobilier entre 10 % et 20 % selon les éléments, les équipements techniques entre 5 % et 10 %. Contrairement au Jeanbrun, il n'existe aucun plafond annuel d'amortissement en LMNP — la déduction suit la durée de vie comptable de chaque composant.

Deux régimes coexistent : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, applicable jusqu'à 77 700 € de chiffre d'affaires) et le régime réel (déduction des charges, des amortissements et des intérêts d'emprunt). Aucun engagement de durée n'est exigé, aucun plafond de loyer ne s'applique, et le locataire peut être un étudiant en colocation comme un touriste en location saisonnière.

Le changement majeur depuis 2025 concerne la revente : l'article 150 VB III du CGI impose désormais la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière, supprimant l'ancien double avantage du LMNP (amortissement en détention + plus-value des particuliers à la revente). Nous détaillons l'impact chiffré de cette réforme dans la section Points de vigilance ci-dessous.

Conditions d'éligibilité : Jeanbrun vs LMNP

Les 4 conditions cumulatives du Jeanbrun

Retrouvez le détail complet des conditions d'éligibilité Jeanbrun sur notre page dédiée. Voici les quatre critères cumulatifs :

1. Location nue en résidence principale : le logement doit être loué non meublé et constituer la résidence principale du locataire. Le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, avec une durée minimale de 3 ans.
2. Logement neuf (VEFA, RE2020) ou ancien rénové : en neuf, le bien doit respecter la réglementation environnementale RE2020. En ancien rénové, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition, atteindre un DPE A ou B après rénovation et être réalisés par des artisans certifiés RGE.
3. Immeuble collectif uniquement : les maisons individuelles, pavillons et logements en habitat diffus sont exclus. Seuls les appartements situés dans un immeuble collectif sont éligibles.
4. Engagement de 9 ans, plafonds de loyer et plafonds de ressources : le propriétaire s'engage pour 9 ans. Le loyer ne doit pas dépasser le plafond de zone (modulé par le coefficient multiplicateur 0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2), dont les barèmes sont publiés sur Service-Public.fr. Les revenus du locataire ne doivent pas excéder les plafonds de ressources fixés par décret.

L'absence de contraintes en LMNP

Le LMNP repose sur une logique radicalement différente du Jeanbrun sur le plan des contraintes. Le logement doit simplement être meublé conformément au décret du 31 juillet 2015 (11 éléments obligatoires). Aucune durée d'engagement n'est imposée : le propriétaire peut revendre à tout moment. Aucun plafond de loyer ne s'applique — le marché fixe le prix. Aucun plafond de ressources du locataire n'existe. Le bien peut être un appartement ou une maison, en résidence principale, secondaire ou saisonnière. Cette liberté explique le succès massif du LMNP depuis vingt ans. En 2024, la France compte plus de 600 000 loueurs en meublé non professionnels, faisant du LMNP le statut d'investissement locatif le plus répandu dans le pays.

Tableau comparatif complet : Jeanbrun vs LMNP au réel

Le tableau révèle un contraste net : le Jeanbrun maximise l'avantage fiscal en contrepartie de contraintes strictes (location nue, plafonds, durée d'engagement), tandis que le LMNP offre une liberté totale au prix d'une fiscalité moins avantageuse depuis la réforme de la plus-value 2025. Le choix dépend du profil de l'investisseur, de sa TMI et de sa stratégie patrimoniale.

Déficit foncier vs report BIC : l'avantage décisif du Jeanbrun

La différence la plus structurante entre les deux dispositifs réside dans le traitement du déficit. En Jeanbrun, le déficit foncier s'impute directement sur le revenu global (salaires, pensions, BNC) dans la limite de 10 700 €/an, ce qui réduit l'impôt dû dès l'année en cours. En LMNP au réel, le déficit BIC ne peut être reporté que sur les bénéfices BIC de même nature des 10 années suivantes — il ne touche jamais le salaire ni les autres revenus.

Concrètement, un investisseur à TMI 41 % qui génère 10 000 € de déficit foncier via le Jeanbrun économise immédiatement 4 100 € d'impôt sur le revenu (+ 1 720 € de prélèvements sociaux évités sur la fraction déduite). Le même montant de déficit BIC en LMNP ne produit aucune économie cette année-là : il est simplement mis en réserve en attendant de futurs bénéfices BIC suffisants pour l'absorber. Si le bien reste déficitaire plusieurs années d'affilée, le report s'accumule sans jamais bénéficier au contribuable sur ses autres revenus.

C'est l'argument décisif pour les investisseurs à TMI élevée (30 % et au-delà) : le Jeanbrun transforme chaque euro de charges en réduction d'impôt immédiate, là où le LMNP les stocke dans un report incertain. Plus la TMI est haute, plus l'écart se creuse en faveur du Jeanbrun.

Simulations chiffrées : Jeanbrun vs LMNP dans 5 villes

Méthodologie

Pour chaque simulation, nous comparons un investissement en Jeanbrun (location nue au barème social) et un investissement en LMNP (location meublée au réel). Vous pouvez aussi consulter notre exemple chiffré détaillé pour approfondir le calcul. Les hypothèses communes : financement à 100 % sur 20 ans à 3,5 %, assurance emprunteur 0,3 %, taxe foncière estimée par ville, gestion locative 7 % des loyers. La TMI retenue est de 41 % pour les zones A bis et A (profil cadre supérieur métropolitain) et les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent dans les deux cas. Les loyers LMNP correspondent au prix de marché meublé constaté au T1 2026.

Paris (Zone A bis) — T2 de 45 m², 350 000 €

Pour un investissement Jeanbrun à Paris, le plafond de loyer social s'établit à 16,75 €/m². Le coefficient multiplicateur pour 45 m² est de 0,7 + 19/45 = 1,122 (plafonné à 1,2). Le loyer mensuel maximal atteint donc 16,75 x 1,122 x 45 = 846 €/mois. En LMNP meublé, un T2 de 45 m² dans un arrondissement intermédiaire se loue autour de 1 200 €/mois.

* Cashflow net = loyer - mensualité crédit - taxe foncière - gestion + économie fiscale mensuelle. Le Jeanbrun affiche un effort d'épargne plus élevé en raison du loyer plafonné, mais l'économie fiscale supérieure compense partiellement cet écart.

Lyon (Zone A) — T2 de 50 m², 250 000 €

Pour un investissement à Lyon en zone A, le plafond social est de 12,44 €/m². Le coefficient pour 50 m² : 0,7 + 19/50 = 1,08. Le loyer Jeanbrun maximal : 12,44 x 1,08 x 50 = 672 €/mois. Un T2 meublé lyonnais se loue autour de 850 €/mois.

Toulouse (Zone A) — T2 de 55 m², 200 000 €

Même zone A que Lyon, le plafond social reste à 12,44 €/m². Le coefficient pour 55 m² : 0,7 + 19/55 = 1,045. Le loyer Jeanbrun pour un investissement à Toulouse : 12,44 x 1,045 x 55 = 715 €/mois. En LMNP meublé, un T2 toulousain atteint environ 750 €/mois — l'écart se réduit significativement.

Bordeaux (Zone A) — T2 de 50 m², 230 000 €

Zone A, plafond social 12,44 €/m², coefficient 1,08 pour 50 m². Le loyer pour un investissement Jeanbrun à Bordeaux : 12,44 x 1,08 x 50 = 672 €/mois. En LMNP meublé, le marché bordelais se situe autour de 800 €/mois pour un T2 de 50 m².

Lille (Zone A) — T2 de 50 m², 200 000 €

Zone A, mêmes plafonds. Loyer Jeanbrun social : 12,44 x 1,08 x 50 = 672 €/mois. Le LMNP meublé lillois se situe autour de 750 €/mois pour un T2. Avec un prix d'acquisition de 200 000 €, investir à Lille offre un des meilleurs rapports prix/loyer Jeanbrun du panel.

Synthèse des résultats

Le Jeanbrun l'emporte en économie fiscale pure dans toutes les villes testées. Le LMNP offre en revanche un meilleur cashflow opérationnel mensuel, grâce à des loyers non plafonnés et l'absence d'engagement de durée. Le choix dépend de l'objectif prioritaire : défiscalisation immédiate (Jeanbrun) ou trésorerie positive dès le premier mois (LMNP).

Quel dispositif choisir selon votre profil ?

Profil 1 — Investisseur TMI 30 %+ cherchant à défiscaliser

Si votre objectif principal est de réduire votre impôt sur le revenu, le Jeanbrun est le choix logique. L'amortissement forfaitaire vient en déduction des revenus fonciers, et le déficit foncier éventuel s'impute directement sur votre revenu global grâce au déficit foncier imputable sur le revenu global. À TMI 41 %, un amortissement de 10 000 € en Jeanbrun social vous fait économiser 5 820 € d'impôts et de prélèvements sociaux par an. Le LMNP ne peut rivaliser sur ce terrain. Le profil type : cadre supérieur, profession libérale ou dirigeant salarié déclarant plus de 80 000 € de revenu fiscal, prêt à accepter un loyer plafonné en échange d'une défiscalisation puissante et hors plafonnement des niches.

Profil 2 — Investisseur cherchant flexibilité et rendement brut

Si vous privilégiez la liberté de gestion, le loyer libre et l'absence d'engagement, le LMNP reste indétrônable. Vous fixez le loyer au prix du marché (souvent 15 à 30 % au-dessus du plafond Jeanbrun), vous pouvez louer en saisonnier, en colocation meublée ou en bail mobilité, et vous revendez quand vous le souhaitez. L'amortissement par composants, bien que sans plafond annuel, est moins avantageux en termes de réduction d'impôt depuis la réintégration à la revente. Le profil type : investisseur à TMI 11 % ou 30 % inférieure, multi-propriétaire cherchant du rendement brut élevé, ou investisseur en zone touristique souhaitant exploiter le saisonnier.

Profil 3 — Stratégie multi-biens ou patrimoine diversifié

Rien n'empêche de combiner les deux, comme l'explique notre guide complet de l'investissement Jeanbrun. Un T2 en Jeanbrun social dans une métropole tendue (Lyon, Lille) pour la défiscalisation, et un studio meublé en LMNP dans une ville étudiante pour le rendement brut. Les deux dispositifs relèvent de catégories fiscales distinctes (revenus fonciers vs BIC), donc aucune interférence. Cette stratégie permet de lisser le risque : le Jeanbrun sécurise la fiscalité sur la durée de l'engagement, le LMNP offre la liquidité et la souplesse. Le profil type : investisseur expérimenté, patrimoine immobilier de 2+ biens, TMI 30 % ou plus, objectif de diversification entre nu conventionné et meublé libre.

Points de vigilance : réintégration PV, SCI, rupture d'engagement

Réintégration des amortissements à la revente (art. 150 VB III CGI)

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le prix d'acquisition retenu est diminué du montant total des amortissements pratiqués, augmentant mécaniquement la plus-value taxable. Le Jeanbrun est soumis au même principe : les amortissements forfaitaires déduits viendront en minoration du prix d'acquisition lors de la cession.

L'impact est significatif sur les détentions courtes. Prenons un bien acheté 200 000 € avec 81 000 € d'amortissements Jeanbrun déduits sur 9 ans (9 000 €/an). Le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value sera de 119 000 €. Si le bien est revendu 220 000 €, la plus-value taxable sera de 101 000 € au lieu de 20 000 €. L'abattement pour durée de détention (6 % par an à partir de la 6e année en impôt sur le revenu) joue un rôle crucial : plus la détention est longue, moins la réintégration pèse. C'est pourquoi le Jeanbrun, par la durée de l'engagement, incite naturellement à une détention longue qui atténue cet effet.

Jeanbrun en SCI : conditions et limites

Le dispositif Jeanbrun est compatible avec une SCI, mais uniquement si celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Les SCI à l'IS sont exclues du périmètre. Les associés de la SCI à l'IR bénéficient de l'amortissement forfaitaire à proportion de leurs parts. Chaque associé déduit sa quote-part d'amortissement sur sa déclaration personnelle de revenus fonciers (2044). En LMNP, la SCI est également possible mais pose un risque de requalification en activité commerciale si le meublé représente plus de 10 % du chiffre d'affaires de la SCI. Dans les deux cas, l'accompagnement par un notaire et un expert-comptable est fortement conseillé.

Que se passe-t-il en cas de rupture d'engagement avant 9 ans ?

Si le propriétaire rompt l'engagement Jeanbrun avant 9 ans (revente, changement d'affectation, non-respect des plafonds), l'administration fiscale procède à la reprise de l'intégralité des amortissements forfaitaires déduits. Les sommes sont réintégrées dans le revenu global de l'année de rupture, majorées des pénalités et intérêts de retard. Certaines exceptions existent : décès du propriétaire, invalidité, licenciement, ou expropriation pour cause d'utilité publique. En LMNP, aucune reprise ne s'applique puisqu'il n'existe pas d'engagement de durée — c'est l'un des avantages majeurs du statut. Toutefois, la revente précoce en LMNP expose désormais à une plus-value taxable élevée du fait de la réintégration des amortissements.

IFI : même traitement pour les deux dispositifs

En matière d'IFI (impôt sur la fortune immobilière), le bien Jeanbrun entre dans l'assiette taxable comme tout actif immobilier. Les dettes d'acquisition (crédit en cours) sont déductibles de la base IFI. Le LMNP bénéficie du même traitement. Contrairement à une idée reçue, ni le Jeanbrun ni le LMNP n'offrent d'exonération d'IFI — seul le statut de résidence principale permet un abattement de 30 %.

Après les 9 ans : quelle stratégie de sortie ?

À l'issue de la période d'engagement, l'investisseur Jeanbrun dispose de quatre options pour valoriser son patrimoine. Les amortissements déjà déduits sont définitivement acquis — aucune reprise n'intervient au terme (contrairement à une rupture anticipée).

• Continuer à louer au prix du marché : les plafonds de loyer et de ressources cessent de s'appliquer. Le propriétaire peut revaloriser le loyer à la valeur libre lors du renouvellement du bail, augmentant ainsi le rendement brut.
• Revendre le bien : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value s'applique (art. 150 VB III CGI), mais les abattements pour durée de détention commencent à jouer significativement après 9 ans (6 % par an en IR dès la 6e année).
• Basculer en LMNP : en meublant le logement, le propriétaire crée un nouveau cadre BIC avec amortissement par composants. Cette stratégie séquentielle est particulièrement efficace : 9 années de déficit foncier suivies d'amortissement BIC sur le meublé.
• Occuper comme résidence principale : le bien quitte alors le patrimoine locatif. En cas de revente ultérieure, la plus-value bénéficie de l'exonération totale réservée à la résidence principale.

Le passage de Jeanbrun à LMNP post-engagement constitue une stratégie complémentaire prisée : elle combine la défiscalisation lourde des premières années avec la souplesse et le rendement brut du meublé sur la seconde phase de détention.

FAQ — Loi Jeanbrun ou LMNP