Calcul du Loyer
Loi Jeanbrun 2026
Simulateur interactif, formule officielle, coefficient multiplicateur et 3 exemples concrets pour calculer votre loyer maximum
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Calculateur de Loyer Jeanbrun 2026
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Détail du calcul
Avantage fiscal Jeanbrun
La formule officielle du loyer Jeanbrun
4 étapes pour calculer votre loyer maximum autorise
Formule de calcul
Loyer max = Plafond/m² x Coefficient x Surface utile
Coefficient = 0,7 + 19 / Surface utile (plafonné à 1,2)
Identifiez votre zone
Votre commune est classée en zone A bis, A, B1 ou B2/C. Ce zonage détermine le plafond au m². Contrairement au Pinel, la loi Jeanbrun couvre toutes les zones, y compris B2 et C.
Choisissez le niveau de loyer
Trois niveaux possibles : intermédiaire (-15 % vs marche), social (-30 %) ou tres social (-45 %). Plus la decote est forte, plus le taux d'amortissement fiscal est élevé.
Calculez le coefficient
Le coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/surface utile, plafonné à 1,2. Il valorise les petites surfaces : un studio de 25 m² a un coefficient de 1,2 (maximum), un T3 de 70 m² de 0,97.
Appliquez la formule
Multipliez le plafond au m² par le coefficient et par la surface utile. Le résultat est votre loyer mensuel maximum, charges non comprises. Respectez-le scrupuleusement pour conserver l'avantage fiscal.
Surface utile vs surface habitable : ne confondez pas
Le loyer Jeanbrun se calcule sur la surface utile, pas la surface habitable. La différence est importante car elle peut faire varier votre loyer de 5 a 10 %.
Surface utile = Surface habitable + 50 % des annexes (max 8 m²)
Annexes prises en compte :
- - Balcon, terrasse, loggia
- - Cave, grenier aménageable
- - Cellier, remise
Exemple concret :
Appartement 45 m² habitable + balcon 6 m² + cave 4 m²
Annexes : (6 + 4) x 50 % = 5 m²
Surface utile = 45 + 5 = 50 m²
Plafonds de loyers Jeanbrun 2026 par zone
En euros par m² de surface utile et par mois
| Zone | Principales villes | Intermédiaire -15 % | Social -30 % | Très social -45 % |
|---|---|---|---|---|
| A bis | Paris, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Clamart | 19,51 EUR/m² | 16,58 EUR/m² | 13,66 EUR/m² |
| A | Lyon, Villeurbanne, Lille, Marseille, Nice, Montpellier | 14,49 EUR/m² | 12,32 EUR/m² | 10,14 EUR/m² |
| B1 | Bordeaux, Toulouse, Nantes, Strasbourg, Grenoble, Reims, Dijon | 11,67 EUR/m² | 9,92 EUR/m² | 8,17 EUR/m² |
| B2/C | Limoges, Le Mans, Aix-les-Bains et reste du territoire | 8,93 EUR/m² | 7,59 EUR/m² | 6,25 EUR/m² |
Les 3 niveaux de loyer : quel impact sur votre fiscalite ?
Plus la decote est importante, plus l'amortissement fiscal est élevé
Le plus proche du loyer de marché. Idéal pour maximiser les revenus locatifs tout en bénéficiant d'un amortissement fiscal.
Le meilleur compromis entre rendement locatif et avantage fiscal. C'est le niveau le plus choisi par les investisseurs Jeanbrun.
L'amortissement fiscal maximal. Adapté aux investisseurs à TMI élevée (41-45 %) qui privilégient l'économie d'impôt au rendement locatif.
3 exemples concrets de calcul
Du studio parisien au T3 en zone B1 : le calcul étape par étape
Studio 28 m² a Paris (zone A bis) — Loyer social
Investisseur a TMI 41 %, bien neuf a 350 000 EUR
Étape 1 : Plafond zone A bis social = 16,58 EUR/m²
Étape 2 : Coefficient = 0,7 + 19/28 = 1,379 → plafonné à 1,2
Étape 3 : Loyer max = 16,58 x 1,2 x 28 = 557 EUR/mois
Étape 4 : Soit 6 684 EUR/an de revenus locatifs
Avantage fiscal :
Base amortissable : 350 000 x 80 % = 280 000 EUR
Amortissement : 280 000 x 4,5 % = 12 600 EUR → plafonné à 10 000 EUR/an
Economie fiscale : 5 724 EUR/an (TMI 41 % + PS 17,2 %)
T2 de 50 m² a Bordeaux (zone B1) — Loyer social
Investisseur a TMI 30 %, bien neuf a 200 000 EUR
Étape 1 : Plafond zone B1 social = 9,92 EUR/m²
Étape 2 : Coefficient = 0,7 + 19/50 = 1,08
Étape 3 : Loyer max = 9,92 x 1,08 x 50 = 536 EUR/mois
Étape 4 : Soit 6 432 EUR/an de revenus locatifs
Avantage fiscal :
Base amortissable : 200 000 x 80 % = 160 000 EUR
Amortissement : 160 000 x 4,5 % = 7 200 EUR (sous le plafond de 10 000 EUR)
Economie fiscale : 3 398 EUR/an (TMI 30 % + PS 17,2 %)
T3 de 65 m² a Lyon (zone A) — Ancien rénové, loyer intermédiaire
Investisseur a TMI 41 %, bien ancien 150 000 EUR + 60 000 EUR travaux
Étape 1 : Plafond zone A intermédiaire = 14,49 EUR/m²
Étape 2 : Coefficient = 0,7 + 19/65 = 0,992
Étape 3 : Loyer max = 14,49 x 0,992 x 65 = 934 EUR/mois
Étape 4 : Soit 11 208 EUR/an de revenus locatifs
Avantage fiscal (ancien renove) :
Amortissement : 210 000 x 80 % x 2 % = 3 360 EUR/an (sous plafond 5 000 EUR)
Deficit foncier majore : 21 400 EUR/an (travaux avant 31/12/2027)
Economie fiscale totale : 10 152 EUR/an
(deficit foncier + amortissement, TMI 41 %)
Le coefficient multiplicateur en detail
Pourquoi les petites surfaces sont plus rentables au m²
| Surface utile | Coefficient brut | Coefficient applique | Loyer social B1 | Loyer/m² |
|---|---|---|---|---|
| 20 m² | 1.650 | 1,200 (plafonné) | 238 EUR | 11,90 EUR |
| 25 m² | 1.460 | 1,200 (plafonné) | 298 EUR | 11,90 EUR |
| 30 m² | 1.330 | 1,200 (plafonné) | 357 EUR | 11,90 EUR |
| 40 m² | 1.175 | 1.175 | 466 EUR | 11,66 EUR |
| 50 m² | 1.080 | 1.080 | 536 EUR | 10,71 EUR |
| 65 m² | 0.992 | 0.992 | 640 EUR | 9,84 EUR |
| 80 m² | 0.938 | 0.938 | 744 EUR | 9,30 EUR |
| 100 m² | 0.890 | 0.890 | 883 EUR | 8,83 EUR |
A retenir
En dessous de ~32 m², le coefficient est plafonné à 1,2. Les studios et T1 offrent donc le meilleur loyer au m² et le meilleur rendement locatif du dispositif Jeanbrun. Ciblez les quartiers étudiants pour maximiser votre investissement.
Questions frequentes sur le calcul du loyer Jeanbrun
Quelle est la formule de calcul du loyer Jeanbrun ?
Loyer max = Plafond au m² (selon la zone) x Coefficient multiplicateur x Surface utile. Le coefficient = 0,7 + 19/surface utile, plafonné à 1,2. Le plafond au m² depend de la zone géographique (A bis, A, B1, B2/C) et du niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou tres social).
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond de loyer Jeanbrun ?
Le dépassement du plafond de loyer entraîne la perte de l'avantage fiscal Jeanbrun pour l'année concernée : l'amortissement ne peut pas être déduit. En cas de contrôle fiscal, l'administration peut exiger le remboursement des avantages indûment perçus. Respectez scrupuleusement les plafonds à chaque bail et révision.
La surface utile est-elle différente de la surface habitable ?
Oui. La surface utile = surface habitable (loi Boutin) + 50 % des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave, grenier) dans la limite de 8 m² au total. C'est cette surface qui sert au calcul du loyer et du coefficient multiplicateur. Vérifiez-la attentivement avant de signer le bail.
Peut-on louer en meublé avec la loi Jeanbrun ?
Non. Le dispositif Jeanbrun impose exclusivement la location nue (non meublee). Le logement doit constituer la residence principale du locataire. La location meublee, la location saisonniere et la colocation avec bail individuel sont exclues du dispositif.
Le loyer Jeanbrun est-il révisé chaque année ?
Les plafonds de loyers sont actualisés annuellement par décret. Vous pouvez réviser votre loyer dans la limite du nouveau plafond, mais sans jamais le dépasser. La révision suit également l'IRL (Indice de Référence des Loyers) si votre bail le prévoit, dans la limite du plafond Jeanbrun.
Peut-on cumuler le loyer Jeanbrun avec des charges locatives ?
Oui. Le plafond Jeanbrun s'applique au loyer hors charges. Les charges locatives récupérables (eau, entretien des parties communes, ordures ménagères, ascenseur) s'ajoutent au loyer plafonné. Elles sont facturées au réel ou au forfait selon les clauses du bail.
Comment savoir dans quelle zone se situe mon bien ?
Consultez le simulateur officiel du gouvernement ou notre page Où investir qui détaille le zonage de 37 villes. En règle générale : zone A bis = Paris et certaines communes de petite couronne, zone A = grandes métropoles, zone B1 = villes moyennes dynamiques, zone B2/C = reste du territoire.
Le coefficient multiplicateur s'applique-t-il aussi aux charges ?
Non. Le coefficient multiplicateur ne s'applique qu'au calcul du loyer hors charges. Les charges locatives sont calculées indépendamment, au réel ou au forfait, et ne sont pas soumises au plafond Jeanbrun.
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