Calcul du Loyer
Loi Jeanbrun 2026
Simulateur interactif, formule officielle, coefficient multiplicateur et 3 exemples concrets pour calculer votre loyer maximum
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Calculateur de Loyer Jeanbrun 2026
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Détail du calcul
Avantage fiscal Jeanbrun
Fourchette d'économie : la borne haute (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux) vaut si l'amortissement s'impute sur des revenus fonciers nets positifs ; la borne basse (TMI seule) vaut s'il crée un déficit imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
La formule officielle du loyer Jeanbrun
4 étapes pour calculer votre loyer maximum autorise
Formule de calcul
Loyer max = Plafond/m² x Coefficient x Surface utile
Coefficient = 0,7 + 19 / Surface utile (plafonné à 1,2)
Identifiez votre zone
Votre commune est classée en zone A bis, A, B1 ou B2/C. Ce zonage détermine le plafond au m². Contrairement au Pinel, la loi Jeanbrun couvre toutes les zones, y compris B2 et C.
Choisissez le niveau de loyer
Trois niveaux possibles. L'intermédiaire suit un plafond par zone ; le social et le très social suivent le plafond Loc'Avantages de la commune, plus bas. Plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement fiscal est élevé.
Calculez le coefficient
Le coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/surface utile, plafonné à 1,2. Il valorise les petites surfaces : un studio de 25 m² a un coefficient de 1,2 (maximum), un T3 de 70 m² de 0,97 (arrondi à deux décimales).
Appliquez la formule
Multipliez le plafond au m² par le coefficient et par la surface utile. Le résultat est votre loyer mensuel maximum, charges non comprises. Respectez-le scrupuleusement pour conserver l'avantage fiscal.
Surface utile vs surface habitable : ne confondez pas
Le loyer Jeanbrun se calcule sur la surface utile, pas la surface habitable. La différence est importante car elle peut faire varier votre loyer de 5 a 10 %.
Surface utile = Surface habitable + 50 % des annexes (max 8 m²)
Annexes prises en compte :
- - Balcon, terrasse, loggia
- - Cave, grenier aménageable
- - Cellier, remise
Exemple concret :
Appartement 45 m² habitable + balcon 6 m² + cave 4 m²
Annexes : (6 + 4) x 50 % = 5 m²
Surface utile = 45 + 5 = 50 m²
Plafonds de loyers Jeanbrun 2026 par zone
Loyer intermédiaire, en euros par m² de surface utile et par mois, hors charges
| Zone | Exemples de villes | Plafond intermédiaire 2026 |
|---|---|---|
| A bis | Paris, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Clamart | 19,71 €/m² |
| A | Lyon, Villeurbanne, Lille, Marseille, Nice, Montpellier | 14,64 €/m² |
| B1 | Metz, Le Havre, Nîmes, Dijon, Reims | 11,80 €/m² |
| B2 et C | Saint-Étienne, Bourges, Niort et reste du territoire | 10,26 €/m² |
Source : BOI-BAREME-000017-20260310 (plafonds applicables aux baux conclus en 2026).
Et le loyer social ou très social ?
Il n'existe pas de barème par zone pour ces deux niveaux. Le dispositif renvoie aux plafonds Loc'Avantages, que l'arrêté du 6 janvier 2026 fixe pour chaque commune (et pour chaque arrondissement à Paris, Lyon et Marseille). Ils se lisent sur la page officielle Loc'Avantages et se saisissent ensuite dans le calculateur ci-dessus.
Les 3 niveaux de loyer : quel impact sur votre fiscalité ?
Plus le loyer est bas, plus l'amortissement fiscal est élevé
Le plus proche du loyer de marché, avec un plafond connu à l'avance pour chaque zone. C'est le niveau le plus simple à chiffrer.
Un loyer plus bas, fixé commune par commune, contre un taux d'amortissement plus élevé. Le locataire doit respecter des plafonds de ressources plus stricts.
Le taux d'amortissement le plus élevé, pour un loyer nettement sous le marché local. Réservé aux locataires aux revenus les plus modestes.
Le plafond annuel est de 8 000 € par foyer fiscal, pour le neuf comme pour l'ancien. Il passe à 10 000 € ou 12 000 € seulement si au moins la moitié des loyers bruts de vos logements amortis provient de la location sociale ou très sociale.
3 exemples concrets de calcul
Du studio parisien au T3 en zone B1 : le calcul étape par étape
Studio 28 m² à Paris (zone A bis), loyer intermédiaire
Investisseur à TMI 41 %, bien neuf à 350 000 €
Étape 1 : Plafond intermédiaire zone A bis = 19,71 €/m²
Étape 2 : Coefficient = 0,7 + 19/28 = 1,38 → plafonné à 1,2
Étape 3 : Loyer max = 19,71 × 1,2 × 28 = 662 €/mois
Étape 4 : Soit 7 944 € par an de revenus locatifs
Avantage fiscal :
Base amortissable : 350 000 × 80 % = 280 000 €
Amortissement : 280 000 × 3,5 % = 9 800 € → plafonné à 8 000 €/an
Économie d'impôt : de 3 280 € (TMI seule) à 4 656 € par an (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux)
T2 de 50 m² à Dijon (zone B1), loyer intermédiaire
Investisseur à TMI 30 %, bien neuf à 200 000 €
Étape 1 : Plafond intermédiaire zone B1 = 11,80 €/m²
Étape 2 : Coefficient = 0,7 + 19/50 = 1,08
Étape 3 : Loyer max = 11,80 × 1,08 × 50 = 637 €/mois
Étape 4 : Soit 7 644 € par an de revenus locatifs
Avantage fiscal :
Base amortissable : 200 000 × 80 % = 160 000 €
Amortissement : 160 000 × 3,5 % = 5 600 € (sous le plafond de 8 000 €)
Économie d'impôt : de 1 680 € à 2 643 € par an selon l'imputation (TMI 30 %, avec ou sans les 17,2 % de prélèvements sociaux)
T3 de 65 m² à Lyon (zone A), ancien rénové, loyer intermédiaire
Investisseur à TMI 41 %, bien ancien 150 000 € + 60 000 € de travaux (40 % du prix)
Étape 1 : Plafond intermédiaire zone A = 14,64 €/m²
Étape 2 : Coefficient = 0,7 + 19/65 = 0,99
Étape 3 : Loyer max = 14,64 × 0,99 × 65 = 942 €/mois
Étape 4 : Soit 11 304 € par an de revenus locatifs
Avantage fiscal (ancien rénové) :
Base amortissable : 150 000 × 80 % + 60 000 de travaux = 180 000 €
Amortissement : 180 000 × 3 % = 5 400 €/an (sous le plafond de 8 000 €)
Économie d'impôt : de 2 214 € à 3 143 € par an (TMI 41 %)
Les 60 000 € de travaux entrent ici dans la base amortie ; ils ne sont pas déduits une seconde fois en déficit foncier. Aucun texte ne dit encore si ce cumul est possible : faites trancher la question par un avocat fiscaliste avant de vous engager.
Le coefficient multiplicateur en détail
Pourquoi les petites surfaces sont plus rentables au m² (exemple en zone B1, 11,80 €/m²)
| Surface utile | Coefficient brut | Coefficient appliqué | Loyer intermédiaire B1 | Loyer/m² |
|---|---|---|---|---|
| 20 m² | 1,650 | 1,20 (plafonné) | 283 € | 14,15 € |
| 25 m² | 1,460 | 1,20 (plafonné) | 354 € | 14,16 € |
| 30 m² | 1,333 | 1,20 (plafonné) | 425 € | 14,17 € |
| 40 m² | 1,175 | 1,17 | 552 € | 13,80 € |
| 50 m² | 1,080 | 1,08 | 637 € | 12,74 € |
| 65 m² | 0,992 | 0,99 | 759 € | 11,68 € |
| 80 m² | 0,938 | 0,94 | 887 € | 11,09 € |
| 100 m² | 0,890 | 0,89 | 1 050 € | 10,50 € |
A retenir
En dessous de ~32 m², le coefficient est plafonné à 1,2. Les studios et T1 offrent donc le meilleur loyer au m² et le meilleur rendement locatif du dispositif Jeanbrun. Ciblez les quartiers étudiants pour maximiser votre investissement.
Questions frequentes sur le calcul du loyer Jeanbrun
Quelle est la formule de calcul du loyer Jeanbrun ?
Loyer max = Plafond au m² × Coefficient multiplicateur × Surface utile. Le coefficient = 0,7 + 19/surface utile, plafonné à 1,2. En loyer intermédiaire, le plafond au m² dépend de la zone (19,71 € en A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1, 10,26 € en B2 et C pour 2026). En loyer social ou très social, c'est le plafond Loc'Avantages de la commune qui s'applique.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond de loyer Jeanbrun ?
Le dépassement du plafond de loyer entraîne la perte de l'avantage fiscal Jeanbrun pour l'année concernée : l'amortissement ne peut pas être déduit. En cas de contrôle fiscal, l'administration peut exiger le remboursement des avantages indûment perçus. Respectez scrupuleusement les plafonds à chaque bail et révision.
La surface utile est-elle différente de la surface habitable ?
Oui. La surface utile = surface habitable (loi Boutin) + 50 % des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave, grenier) dans la limite de 8 m² au total. C'est cette surface qui sert au calcul du loyer et du coefficient multiplicateur. Vérifiez-la attentivement avant de signer le bail.
Peut-on louer en meublé avec la loi Jeanbrun ?
Non. Le dispositif Jeanbrun impose exclusivement la location nue (non meublee). Le logement doit constituer la residence principale du locataire. La location meublee, la location saisonniere et la colocation avec bail individuel sont exclues du dispositif.
Le loyer Jeanbrun est-il révisé chaque année ?
Les plafonds de loyers sont actualisés annuellement par décret. Vous pouvez réviser votre loyer dans la limite du nouveau plafond, mais sans jamais le dépasser. La révision suit également l'IRL (Indice de Référence des Loyers) si votre bail le prévoit, dans la limite du plafond Jeanbrun.
Peut-on cumuler le loyer Jeanbrun avec des charges locatives ?
Oui. Le plafond Jeanbrun s'applique au loyer hors charges. Les charges locatives récupérables (eau, entretien des parties communes, ordures ménagères, ascenseur) s'ajoutent au loyer plafonné. Elles sont facturées au réel ou au forfait selon les clauses du bail.
Comment savoir dans quelle zone se situe mon bien ?
Consultez le simulateur officiel du gouvernement ou notre page Où investir qui détaille le zonage de 37 villes. En règle générale : zone A bis = Paris et certaines communes de petite couronne, zone A = grandes métropoles, zone B1 = villes moyennes dynamiques, zone B2/C = reste du territoire.
Le coefficient multiplicateur s'applique-t-il aussi aux charges ?
Non. Le coefficient multiplicateur ne s'applique qu'au calcul du loyer hors charges. Les charges locatives sont calculées indépendamment, au réel ou au forfait, et ne sont pas soumises au plafond Jeanbrun.
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