Investir en Loi Jeanbrun
à Toulouse

Oui, Toulouse est l'une des rares métropoles zone A où l'ancien rénové descend sous les 150 000 € tout compris. Dans les quartiers Minimes, Rangueil ou Saint-Cyprien, le ticket d'entrée le plus bas se trouve sur les T2 de 45 à 55 m² à rénover. Dans le neuf ou en VEFA, le budget démarre autour de 200 000 € pour un appartement de 55 m² à Borderouge. Les prix toulousains, parmi les plus accessibles des grandes métropoles, permettent d'optimiser le ratio amortissement / prix d'achat, un avantage décisif pour les primo-accédants à l'investissement locatif. À TMI 41 %, l'avantage fiscal ressort, selon vos autres revenus fonciers, entre 2 952 et 4 190 € par an sur le T2 neuf de Borderouge et entre 2 282 et 3 239 € sur le T2 ancien rénové de 185 000 €.

Oui : avec un rendement brut de 4,5 à 5,5 %, Toulouse se place dans le haut du panier zone A, portée par la demande Airbus et les 130 000 étudiants. Les secteurs Rangueil et Mirail offrent 5 à 6 % brut sur les studios et T1 grâce au coefficient multiplicateur qui valorise les petites surfaces. Dans l'ancien rénové (Saint-Cyprien, Les Minimes), le rendement brut atteint 5 à 5,5 %, auquel s'ajoute un amortissement Jeanbrun calculé sur le prix et sur les travaux. Sur l'exemple de la page, un T2 ancien de 50 m² acheté 130 000 € et rénové pour 55 000 €, loué 503 €/mois au plafond social toulousain, les 5 565 €/an amortis allègent l'impôt de 2 282 à 3 239 €/an à TMI 41 %, soit environ 1,2 à 1,75 point de rendement en plus sur 185 000 € investis.

L'impact est considérable et mesurable. Les 80 000 salariés de la filière aéronautique (Airbus, Latécoère, Thales, Safran, Daher) et les 15 000 recrutements prévus d'ici 2026 représentent une demande locative qualifiée et solvable, notamment autour de Borderouge, Blagnac et dans les quartiers nord-ouest de Toulouse. Ces profils — ingénieurs, techniciens, cadres — respectent les plafonds de ressources Jeanbrun zone A tout en offrant une grande stabilité de paiement. Pour un investisseur, cela signifie un bail de location nue sécurisé avec un turnover très faible et une gestion locative simplifiée sur la durée d'engagement de 9 ans.

Toulouse dispose d'un stock important de bâtiments en brique rose des années 1900-1950 dans les quartiers Saint-Cyprien, Les Minimes, Rangueil et centre historique, avec de nombreux biens classés DPE D, E ou F. Pour un T2 de 50 m² payé 130 000 €, 55 000 € de travaux (au-delà du seuil de 30 % du prix, avec un DPE A ou B en sortie) portent la base amortissable à 159 000 €, soit 80 % du prix plus les travaux. En loyer social, le taux ancien de 3,5 % donne 5 565 €/an d'amortissement, et le loyer est plafonné à 503 €/mois (9,31 €/m² à Toulouse). L'impôt baisse ainsi de 2 282 à 3 239 €/an à TMI 41 %, tout en transformant un bien ancien en logement éligible performant et confortable. Les mêmes travaux ne servent pas une seconde fois en déficit foncier. MaPrimeRénov' (jusqu'à 12 000 €) et les CEE, versés si les travaux sont confiés à des entreprises RGE, réduisent encore le reste à charge des travaux.

Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) ne permet pas d'activer l'amortissement Jeanbrun : seul le régime réel (formulaire 2044) ouvre droit à la déduction de l'ensemble des charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, frais de notaire (amortis sur la durée), charges de copropriété et assurance PNO. L'amortissement Jeanbrun vient ensuite en déduction du revenu foncier, de 3,5 à 5,5 % pour un logement neuf et de 3 à 4 % pour un ancien rénové, le palier dépendant du loyer pratiqué. À Toulouse, avec des prix accessibles et une TMI de 41 %, le régime réel génère fréquemment un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt), le solde restant reportable dix ans sur les revenus fonciers. Cette réduction d'impôt est particulièrement efficace pour les cadres de l'aéronautique dont le profil investisseur correspond parfaitement au barème du dispositif.

Un jeune ingénieur Airbus à 28 000-34 000 € net/an ou un étudiant en alternance chez Thales respecte aisément les plafonds de ressources 2026 du loyer intermédiaire en zone A : 44 344 € seul, 66 276 € à deux, puis 79 666 €, 95 427 € et 112 968 € pour un foyer comptant une, deux ou trois personnes à charge. Pour un bail au plafond social toulousain, il faut rester sous 32 463 € (personne seule) ou 48 521 € (couple), un seuil que l'ingénieur débutant peut dépasser en haut de sa fourchette. À Toulouse, ces plafonds de ressources des locataires couvrent la grande majorité des profils : techniciens et ingénieurs Airbus, personnels du CHU, étudiants salariés, enseignants et jeunes cadres. Le vivier de locataires éligibles est d'autant plus large que les revenus médians toulousains se situent nettement en dessous de ces seuils.

Sur un T2 neuf de 55 m² acheté 200 000 € à Toulouse, le loyer social suit le plafond communal Loc'Avantages : 9,31 × 1,05 (coefficient) × 55 = 538 €/mois, soit 6 456 €/an. Le calcul d'amortissement Jeanbrun à 4,5 % sur la base amortissable de 160 000 € (80 % du prix, terrain exclu) donne 7 200 €/an de déduction fiscale, sous la limite de 8 000 € par foyer. À TMI 41 %, cela fait 2 952 €/an d'impôt en moins si le déficit s'impute sur le revenu global, et jusqu'à 4 190 €/an si d'autres revenus fonciers, soumis aussi aux 17,2 % de prélèvements sociaux, absorbent la déduction. En ancien rénové, T2 de 50 m² à 185 000 € tout compris, l'amortissement de 3,5 % sur 159 000 € atteint 5 565 €/an pour une économie de 2 282 à 3 239 €/an, sans déficit foncier additionnel sur les travaux déjà amortis. Un simulateur personnalisé permet d'affiner ces chiffres selon votre profil investisseur, et l'ancien rénové toulousain reste une piste sérieuse pour un premier investissement en zone A.

À Toulouse, le loyer social se cale sur le plafond Loc'Avantages de la commune, 9,31 €/m², multiplié par un coefficient de surface (0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2) qui favorise les studios étudiants de Rangueil. Pour un T2 de 55 m² : coefficient = 0,7 + 19/55 = 1,05, loyer = 9,31 × 1,05 × 55 = 538 €/mois. Pour un studio de 25 m² : coefficient plafonné à 1,2, loyer = 9,31 × 1,2 × 25 = 279 €/mois. Avec ce barème communal, un studio toulousain de 25 m² peut se louer 11,17 € du m² contre 9,22 € pour un appartement de 3 pièces de 65 m², rendant les investissements étudiants près de Rangueil particulièrement performants.

Toulouse, avec ses 130 000 étudiants (Rangueil, Paul Sabatier, Capitole), offre un terrain fertile au LMNP meublé sur les petites surfaces. Mais la rotation étudiante annuelle génère des coûts d'ameublement et de remise en état que le Jeanbrun en location nue évite totalement. Le LMNP impose par ailleurs une gestion plus lourde : ameublement, turnover fréquent, comptabilité spécifique. Le Jeanbrun, successeur du Pinel en location nue, repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers (3,5 à 5,5 % dans le neuf, 3 à 4 % en ancien rénové) et sur des baux stables de 3 ans minimum. À Toulouse, pour les ingénieurs Airbus et les cadres, le bail nu longue durée Jeanbrun est plus adapté. En ancien rénové, le T2 de 185 000 € tout compris amortit 5 565 €/an, soit 2 282 à 3 239 €/an d'impôt en moins à TMI 41 %, sans double déduction des travaux. Notre avis : Jeanbrun pour la stratégie patrimoniale et la défiscalisation, LMNP pour le cashflow court terme sur du meublé étudiant.

Bordeaux, également en zone A, partage avec Toulouse le plafond intermédiaire (14,64 €/m²) mais pas le plafond social communal (10,53 €/m² contre 9,31 €/m²), et offre un cadre de vie et une attractivité comparables mais des prix supérieurs (3 800-4 500 €/m² contre 2 200-3 800 €/m² à Toulouse). Le rendement brut bordelais plafonne à 3,5-4,5 % contre 4,5-5,5 % à Toulouse. Pour un même budget de 200 000 €, vous achetez un T2 de 55 m² à Toulouse contre un T1 de 40 m² à Bordeaux. La filière aéronautique toulousaine (80 000 emplois, 15 000 recrutements) offre une sécurité de demande locative supérieure au secteur viticole/tertiaire bordelais. Notre avis : Toulouse pour la rentabilité nette et le cashflow, Bordeaux pour le prestige et le tourisme, les deux étant compatibles avec le dispositif Jeanbrun en zone A.