Investir en Loi Jeanbrun
à Toulouse

Oui, Toulouse est l'une des rares métropoles zone A où l'ancien rénové descend sous les 150 000 € tout compris. Dans les quartiers Minimes, Rangueil ou Saint-Cyprien, un T2 de 45 à 55 m² dans les quartiers Rangueil, Les Minimes ou Saint-Cyprien. Dans le neuf ou en VEFA, le budget démarre autour de 200 000 € pour un appartement de 55 m² à Borderouge. Les prix toulousains, parmi les plus accessibles des grandes métropoles, permettent d'optimiser le ratio amortissement / prix d'achat — un avantage décisif pour les primo-accédants à l'investissement locatif. À TMI 41 %, la simulation montre une économie fiscale annuelle de 3 492 € sur du neuf et jusqu'à 11 050 € sur de l'ancien rénové avec déficit foncier majoré.

Oui : avec un rendement brut de 4,5 à 5,5 %, Toulouse se place dans le haut du panier zone A, portée par la demande Airbus et les 130 000 étudiants. Les secteurs Rangueil et Mirail offrent 5 à 6 % brut sur les studios et T1 grâce au coefficient multiplicateur qui valorise les petites surfaces. Dans l'ancien rénové (Saint-Cyprien, Les Minimes), le rendement brut atteint 5 à 5,5 % auquel s'ajoutent l'amortissement Jeanbrun et le déficit foncier majoré. Après défiscalisation à TMI 41 %, le cashflow net peut devenir positif dès la 2ᵉ année sur un T2 ancien rénové acheté à 130 000 €, avec une rentabilité nette supérieure à 7 %.

L'impact est considérable et mesurable. Les 80 000 salariés de la filière aéronautique (Airbus, Latécoère, Thales, Safran, Daher) et les 15 000 recrutements prévus d'ici 2026 représentent une demande locative qualifiée et solvable, notamment autour de Borderouge, Blagnac et dans les quartiers nord-ouest de Toulouse. Ces profils — ingénieurs, techniciens, cadres — respectent les plafonds de ressources Jeanbrun zone A tout en offrant une grande stabilité de paiement. Pour un investisseur, cela signifie un bail de location nue sécurisé avec un turnover très faible et une gestion locative simplifiée sur la durée d'engagement de 9 ans.

Toulouse dispose d'un stock important de bâtiments en brique rose des années 1900-1950 dans les quartiers Saint-Cyprien, Les Minimes, Rangueil et centre historique, avec de nombreux biens classés DPE D, E ou F. Un T2 de 50 m² acquis 130 000 € avec 55 000 € de travaux de rénovation énergétique (DPE A ou B par artisans RGE) permet de cumuler le déficit foncier majoré de 21 400 €/an et l'amortissement Jeanbrun de 5 550 €/an. L'économie fiscale totale atteint 11 050 €/an à TMI 41 %, tout en transformant un bien ancien en logement éligible performant et confortable. MaPrimeRénov' (jusqu'à 12 000 €) et les CEE réduisent encore le reste à charge des travaux.

Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) ne permet pas d'activer l'amortissement Jeanbrun : seul le régime réel (formulaire 2044) ouvre droit à la déduction de l'ensemble des charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, frais de notaire (amortis sur la durée), charges de copropriété et assurance PNO. Le taux d'amortissement Jeanbrun (2 à 3 % selon le barème de loyer) vient en déduction fiscale supplémentaire du revenu foncier. À Toulouse, avec des prix accessibles et une TMI de 41 %, le régime réel génère fréquemment un déficit foncier reportable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 €/an pour les travaux réalisés avant le 31/12/2027). Cette réduction d'impôt est particulièrement efficace pour les cadres de l'aéronautique dont le profil investisseur correspond parfaitement au barème du dispositif.

Un jeune ingénieur Airbus à 28 000-34 000 € net/an ou un étudiant en alternance chez Thales respecte aisément les plafonds zone A : 40 093 € pour une personne seule, 59 893 € pour un couple, 72 123 € avec une personne à charge, 86 545 € avec deux personnes à charge, et 102 387 € avec trois personnes à charge. À Toulouse, ces plafonds de ressources des locataires couvrent la grande majorité des profils : techniciens et ingénieurs Airbus, personnels du CHU, étudiants salariés, enseignants et jeunes cadres. Le vivier de locataires éligibles est d'autant plus large que les revenus médians toulousains se situent nettement en dessous de ces seuils.

Sur un T2 neuf de 55 m² acheté 200 000 € en zone A, le calcul du loyer social donne : 12,32 × 1,045 (coefficient) × 55 = 708 €/mois, soit 8 496 €/an. Le calcul d'amortissement Jeanbrun à 3 % donne 6 000 €/an de déduction fiscale. L'économie fiscale atteint 3 492 €/an (6 000 × 0,582). En ancien rénové — T2 de 50 m² à 185 000 € tout compris — le cumul déficit foncier majoré (21 400 €/an) et amortissement (5 550 €/an) porte l'économie à 11 050 €/an. Un simulateur personnalisé permet d'affiner ces chiffres selon votre profil investisseur, mais l'ancien rénové toulousain est clairement la stratégie la plus performante en zone A.

À Toulouse (zone A, loyer social 12,32 €/m²), le coefficient de surface (0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2) favorise les studios étudiants de Rangueil. Pour un T2 de 55 m² : coefficient = 0,7 + 19/55 = 1,045, loyer = 12,32 × 1,045 × 55 = 708 €/mois. Pour un studio de 25 m² : coefficient plafonné à 1,2, loyer = 12,32 × 1,2 × 25 = 370 €/mois. Le coefficient valorise les petites surfaces — un studio toulousain de 25 m² offre un loyer au m² de 14,78 € contre 12,22 € pour un appartement de 3 pièces de 65 m², rendant les investissements étudiants près de Rangueil particulièrement performants.

Toulouse, avec ses 130 000 étudiants (Rangueil, Paul Sabatier, Capitole), offre un terrain fertile au LMNP meublé sur les petites surfaces. Mais la rotation étudiante annuelle génère des coûts d'ameublement et de remise en état que le Jeanbrun en location nue évite totalementrde : ameublement, turnover fréquent, comptabilité spécifique. La loi Jeanbrun, successeur du Pinel, s'applique en location nue avec un amortissement fiscal de 2 à 3 % directement déductible des revenus fonciers et des baux stables de 3 ans minimum. À Toulouse, pour les ingénieurs Airbus et les cadres, le bail nu longue durée Jeanbrun est plus adapté. En ancien rénové, le cumul amortissement + déficit foncier majoré génère jusqu'à 11 050 €/an d'économie à TMI 41 %. Notre avis : Jeanbrun pour la stratégie patrimoniale et la défiscalisation, LMNP pour le cashflow court terme sur du meublé étudiant.

Bordeaux (zone A également, plafonds identiques) offre un cadre de vie et une attractivité comparables mais des prix supérieurs (3 800-4 500 €/m² contre 2 200-3 800 €/m² à Toulouse). Le rendement brut bordelais plafonne à 3,5-4,5 % contre 4,5-5,5 % à Toulouse. Pour un même budget de 200 000 €, vous achetez un T2 de 55 m² à Toulouse contre un T1 de 40 m² à Bordeaux. La filière aéronautique toulousaine (80 000 emplois, 15 000 recrutements) offre une sécurité de demande locative supérieure au secteur viticole/tertiaire bordelais. Notre avis : Toulouse pour la rentabilité nette et le cashflow, Bordeaux pour le prestige et le tourisme — les deux sont compatibles avec le dispositif Jeanbrun en zone A.