Êtes-Vous Éligible à la Loi Jeanbrun ?
Vérifiez les conditions d'éligibilité au dispositif Jeanbrun en quelques points clés : statut du bailleur privé, type de bien, engagement de location et règles fiscales
Éligibilité Jeanbrun : définition et contexte
Le dispositif Jeanbrun est un dispositif fiscal issu de la loi de finances 2026, publié au Journal officiel après adoption du projet de loi de finances pour 2026. Porté par le ministre de la Ville et du Logement, son objectif est de relancer l'investissement locatif sur l'ensemble du territoire français, face à la chute de la construction neuve et à la fin du dispositif Pinel.
Pour bénéficier de l'amortissement fiscal et du déficit foncier majoré, le propriétaire investisseur doit respecter un ensemble de règles précises. Ce guide détaille chaque condition avec la plus grande lisibilité pour faciliter votre lecture et votre prise de décision.
Statut du bailleur privé : qui peut investir ?
Éligibles
- ✓ Personne physique domiciliée en France, soumise à l'impôt sur le revenu (IR)
- ✓ Investissement réalisé en nom propre ou via une SCI non soumise à l'IS
- ✓ Le bailleur peut être primo-investisseur ou propriétaire expérimenté
Non éligibles
- ✗ Sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS)
- ✗ Non-résidents fiscaux français
- ✗ Investissement via un régime fiscal incompatible (LMNP, Censi-Bouvard)
Point de vigilance : le statut du bailleur privé conditionne l'accès au dispositif. L'amortissement Jeanbrun vient en déduction des revenus fonciers et, en cas de déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de droit commun de 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt).
Les 3 critères d'éligibilité au dispositif Jeanbrun
Pour bénéficier du dispositif, votre projet d'investissement doit répondre à ces 3 conditions cumulatives
Type de bien immobilier éligible
✓ Biens éligibles
- ✓Logements neufs situés dans des immeubles collectifs
- ✓Logements anciens jamais habités ou rénovés
- ✓Anciens avec chantier de travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition
- ✓Performance énergétique classe A ou B (DPE)
✗ Biens non éligibles
- ✗Maisons individuelles
- ✗Villas et pavillons
- ✗Travaux < 30 % du prix d'acquisition
- ✗Classe DPE finale au-delà de B (ancien)
Engagement de location
Règles à respecter
- ✓Location nue (non meublée) obligatoire
- ✓L'engagement de location est de 9 ans minimum, sans interruption
- ✓Le logement doit servir à titre de résidence principale du locataire
- ✓Respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire
- ✓Mise en location dans les 12 mois suivant l'acquisition ou la fin du chantier
Modes exclus
- ✗Location meublée (LMNP)
- ✗Location saisonnière (Airbnb, etc.)
- ✗Usage personnel ou résidence secondaire
- ✗Location à un membre du foyer fiscal
Délai d'investissement et d'acquisition
Vigilance : c'est la date d'acquisition (ou de dépôt du permis de construire) qui doit tomber au plus tard le 31/12/2028 ; la location doit ensuite démarrer dans les 12 mois suivant l'achat ou la fin des travaux. Si vous visez aussi le déficit foncier de 21 400 € réservé aux rénovations énergétiques, les dépenses doivent être payées avant le 31/12/2027.
Niveaux de loyers, taux d'amortissement et plafonds
En tant que bailleur, vous choisissez librement le niveau de loyer pratiqué : le fonctionnement de l'amortissement fiscal dépend de ce choix
| Niveau de loyer | Plafond de loyer | Amortissement neuf | Amortissement ancien | Plafond annuel (neuf et ancien) |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | Par zone (barème 2026) | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | Par commune (Loc'Avantages) | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 €* |
| Très social | Par commune (Loc'Avantages) | 5,5 % | 4 % | 12 000 €* |
Le niveau de loyer (intermédiaire, logement social, très social) est choisi au moment de l'acquisition et garanti pour toute la durée de l'engagement de location. Le taux d'amortissement correspondant s'applique à 80 % du prix d'acquisition, plus le montant des travaux dans l'ancien. * Le plafond de 8 000 € par foyer fiscal n'est porté à 10 000 € ou 12 000 € que si la moitié au moins des loyers des logements amortis relève du social ou du très social.
Conditions spécifiques – Logements anciens
Travaux ≥ 30 %
Les travaux d'amélioration doivent représenter au minimum 30 % du prix d'acquisition du logement, travaux non compris
DPE A ou B
La performance énergétique après chantier doit atteindre la classe A ou B du DPE
RGE non exigé
Le dispositif n'impose pas d'artisans RGE ; ce label reste nécessaire pour toucher MaPrimeRénov' ou les CEE sur les mêmes travaux
Avant fin 2028
L'acquisition doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2028, puis la location démarrer dans les 12 mois suivant la fin des travaux
Questions fréquentes sur l'éligibilité Jeanbrun
Quelles sont les conditions d'éligibilité principales de la loi Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun impose trois conditions cumulatives : le bien doit être un logement situé dans un immeuble collectif (neuf ou ancien rénové), il doit être loué en location nue à titre de résidence principale du locataire pendant 9 ans, et l'acquisition doit être réalisée entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028, dans le cadre de la loi de finances 2026.
Une société soumise à l'impôt sur les sociétés peut-elle bénéficier du dispositif ?
Non. Le dispositif Jeanbrun est réservé aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu. Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) ne peuvent pas en bénéficier. En revanche, un investissement en nom propre ou via une SCI à l'IR est éligible.
Quel est le prix d'acquisition maximum pour bénéficier du dispositif ?
Il n'y a pas de prix maximum : la loi ne plafonne pas le prix d'achat. En revanche, seuls 80 % du prix sont amortissables (20 % de terrain exclus forfaitairement) et l'amortissement annuel est limité à 8 000 € par foyer fiscal, ce qui rend un prix très élevé peu utile fiscalement. Pour l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition.
Peut-on investir dans la construction neuve partout en France ?
Oui, c'est l'un des points forts du dispositif. Contrairement au Pinel, la loi Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans restriction de zonage. Les plafonds de loyers et de ressources varient selon la zone, mais la possibilité d'investir existe dans chaque partie du pays.
Le dispositif est-il compatible avec le régime fiscal du LMNP ?
Non. Le régime fiscal Jeanbrun impose la location nue. La location meublée (LMNP) relève d'un autre cadre. Le bailleur doit choisir entre ces deux offres fiscales. L'intérêt du dispositif Jeanbrun tient à l'amortissement déductible des revenus fonciers et au déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €/an hors intérêts) ; à la revente, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value, comme en LMNP.
Je vérifie mon éligibilité maintenant
Notre conseiller analyse votre situation et vous répond sous 24h – Gratuit et sans engagement
Plus de 1 247 investisseurs ont déjà utilisé notre simulateur