Conditions de la
Loi Jeanbrun 2026
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ? Plafonds de loyers et de ressources, critères d'éligibilité, engagement de location et règles de calcul du loyer maximum.
Points clés : quelles sont les conditions du dispositif Jeanbrun ?
Ce guide résume l'ensemble des critères à respecter pour bénéficier du dispositif issu de la loi de finances 2026, conçu pour la relance du logement en France
Statut du bailleur privé
Le dispositif Jeanbrun est réservé aux contribuables domiciliés en France, soumis à l'impôt sur le revenu (IR). Les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés ne sont pas éligibles. Le nouveau statut de bailleur privé conventionné ouvre droit à l'avantage fiscal.
Type de bien immobilier
Sont éligibles les logements neufs situés dans des immeubles collectifs et les logements anciens dont les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition. Le bien doit disposer d'un DPE A ou B après travaux pour l'ancien.
Engagement de location
L'engagement de location est de 9 ans minimum. Le logement doit être loué en location nue (la location meublée est exclue), en résidence principale du locataire, dans le respect des conditions de plafonds de loyers et de ressources.
Mise en location
La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux. Le logement ne peut pas servir de résidence principale du bailleur ni être occupé par un membre du foyer fiscal.
Prix et plafonds
Aucun plafond de prix d'achat n'est fixé, mais seuls 80 % du prix sont amortissables. Les loyers sont encadrés selon trois niveaux (intermédiaire, logement social, très social) et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains seuils.
Amortissement et déficit foncier
Le taux d'amortissement varie de 3 % à 5,5 % selon le niveau de loyer et le type de bien, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal. L'amortissement vient en déduction des revenus fonciers ; un éventuel déficit suit les règles de droit commun (10 700 € imputables sur le revenu global).
Contexte : Le dispositif Jeanbrun a été introduit par un article du projet de loi de finances 2026, porté par le ministre de la Ville et du Logement. Face à la chute de la construction neuve et à la fin du dispositif Pinel, ce mécanisme offre aux investisseurs une possibilité de défiscalisation puissante, applicable partout en France, pour tout type de bien immobilier éligible.
Plafonds de Loyers par Zone Géographique
En loyer intermédiaire, les plafonds sont exprimés en €/m² de surface utile et varient selon la zone géographique (barème 2026)
| Zone | Villes concernées | Loyer intermédiaire 2026 |
|---|---|---|
| A bis | Paris et une partie de la petite couronne (Boulogne-Billancourt, Montreuil, Nanterre...) | 19,71 €/m² |
| A | Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille, Côte d'Azur, reste de l'Île-de-France | 14,64 €/m² |
| B1 | Metz, Le Havre, Nîmes, Dijon, Reims, Tours | 11,80 €/m² |
| B2 et C | Villes moyennes et reste du territoire français | 10,26 €/m² |
Source : BOI-BAREME-000017-20260310, plafonds des baux conclus en 2026.
Loyer social et très social : un plafond par commune
Pour ces deux niveaux, la loi renvoie aux plafonds du dispositif Loc'Avantages. Ils ne dépendent pas de la zone : l'arrêté du 6 janvier 2026 les fixe commune par commune, et même par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille, à partir du loyer de marché local. Consultez la valeur de votre commune sur la page officielle Loc'Avantages avant de fixer le loyer.
Comment Calculer le Loyer Maximum ?
Le loyer maximum se calcule en appliquant un coefficient multiplicateur à la surface utile
Formule de calcul
Exemple concret : appartement de 50 m² en zone A bis, loyer intermédiaire
Surface utile vs surface habitable
La surface utile correspond à la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave, parking) dans la limite de 8 m². Elle est généralement supérieure à la surface Carrez.
Plafonds de Ressources des Locataires
Loyer intermédiaire, plafonds 2026 : le revenu fiscal de référence du locataire (N-2) ne doit pas dépasser ces montants, vérifiés à chaque mise en location
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2/C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
Les plafonds de ressources sont basés sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2 (avis d'imposition). Source : BOI-BAREME-000017-20260310.
Loyer social et très social : des plafonds de ressources plus bas
| Niveau et foyer | A bis et A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|
| Social, personne seule | 32 463 € | 26 460 € | 23 814 € |
| Social, couple | 48 521 € | 35 338 € | 31 804 € |
| Très social, personne seule | 17 855 € | 14 553 € | 13 097 € |
| Très social, couple | 29 114 € | 21 204 € | 19 082 € |
Plafonds Loc'Avantages 2026 (BOI-BAREME-000017-20260310), revenu fiscal de référence N-2.
Taux d'Amortissement et Plafonds Annuels
Logements Neufs
| Niveau loyer | Taux | Plafond/an |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% | 8 000 € |
| Social | 4,5% | 10 000 €* |
| Très social | 5,5% | 12 000 €* |
Logements Anciens
| Niveau loyer | Taux | Plafond/an |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 8 000 € |
| Social | 3,5 % | 10 000 €* |
| Très social | 4 % | 12 000 €* |
* Le plafond de 8 000 € par an est commun au neuf et à l'ancien et s'apprécie par foyer fiscal. Il n'est porté à 10 000 € ou 12 000 € que si 50 % au moins des loyers bruts des logements amortis proviennent de la location sociale ou très sociale. Dans l'ancien, la base amortissable comprend 80 % du prix et le montant des travaux.
Déficit foncier et rénovation énergétique : le plafond de 21 400 € n'est pas propre au Jeanbrun. Il concerne les dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ; les autres charges restent soumises à la limite de droit commun de 10 700 € imputables sur le revenu global. Une même facture de travaux ne peut pas non plus être amortie puis déduite en déficit : les textes Jeanbrun sont muets sur ce cumul, un avocat fiscaliste doit valider la répartition avant l'achat.
Plus-value à la revente : comme en LMNP depuis 2025, les amortissements Jeanbrun déduits sont retranchés du prix d'acquisition pour calculer la plus-value : l'article 47 de la loi de finances 2026 a ajouté les i et j de l'article 31 au III de l'article 150 VB du CGI. La plus-value imposable est donc plus forte, avant application des abattements pour durée de détention.
Questions fréquentes sur les conditions Jeanbrun
La location meublée est-elle éligible au dispositif Jeanbrun ?
Non. Le logement doit être loué en location nue exclusivement. La location meublée relève d'un autre cadre fiscal (LMNP/LMP) et n'ouvre pas droit à l'avantage fiscal Jeanbrun. Le bien doit servir de résidence principale au locataire.
Quels sont les critères pour un logement ancien ?
Le logement ancien doit faire l'objet d'un chantier de rénovation dont le montant représente au moins 30 % du prix d'acquisition. À l'issue des travaux, le bien doit atteindre un DPE A ou B. Le logement doit en outre se trouver dans un immeuble collectif : c'est une condition obligatoire, pas une simple préférence.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Oui. Face à la fin du Pinel au 31 décembre 2024 et à la chute de l'investissement locatif, le projet de loi de finances 2026 a introduit le dispositif Jeanbrun comme plan de relance du logement. Il offre des avantages fiscaux supérieurs et s'applique partout en France.
Comment est calculé l'amortissement sur le prix d'acquisition ?
Le taux d'amortissement s'applique à 80 % du prix d'acquisition, la loi excluant forfaitairement 20 % de terrain ; dans l'ancien, le montant des travaux s'ajoute à cette base. Le mécanisme permet de déduire l'amortissement des revenus fonciers chaque année pendant toute la durée de l'engagement de location de 9 ans, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Le déficit foncier est-il imputable sur le revenu global ?
Oui, selon le droit commun : la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond monte à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A à D, payées entre 2023 et fin 2027. L'excédent de déficit foncier est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Peut-on investir dans tout type de construction ?
Non. Seuls les logements situés dans des immeubles collectifs sont éligibles : les maisons individuelles sont exclues. Pour les logements neufs, la construction doit respecter la réglementation en vigueur (RE 2020). Pour l'ancien, le bien doit faire l'objet d'une rénovation significative.
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