Conditions de la
Loi Jeanbrun 2026
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ? Plafonds de loyers et de ressources, critères d'éligibilité, engagement de location et règles de calcul du loyer maximum.
Points clés : quelles sont les conditions du dispositif Jeanbrun ?
Ce guide résume l'ensemble des critères à respecter pour bénéficier du dispositif issu de la loi de finances 2026, conçu pour la relance du logement en France
Statut du bailleur privé
Le dispositif Jeanbrun est réservé aux contribuables domiciliés en France, soumis à l'impôt sur le revenu (IR). Les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés ne sont pas éligibles. Le nouveau statut de bailleur privé conventionné ouvre droit à l'avantage fiscal.
Type de bien immobilier
Sont éligibles les logements neufs situés dans des immeubles collectifs et les logements anciens dont les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition. Le bien doit disposer d'un DPE A ou B après travaux pour l'ancien.
Engagement de location
L'engagement de location est de 9 ans minimum. Le logement doit être loué en location nue (la location meublée est exclue), en résidence principale du locataire, dans le respect des conditions de plafonds de loyers et de ressources.
Mise en location
La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux. Le logement ne peut pas servir de résidence principale du bailleur ni être occupé par un membre du foyer fiscal.
Prix et plafonds
Le prix d'acquisition est plafonné à 80 % du prix au m² de la zone pour les logements neufs. Les loyers sont encadrés selon trois niveaux (intermédiaire, logement social, très social) et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains seuils.
Amortissement et déficit foncier
Le taux d'amortissement varie de 2 % à 5,5 % du prix d'acquisition (hors terrain). L'amortissement vient en déduction des revenus fonciers. Le déficit foncier est majoré à 21 400 €/an, imputable sur le revenu global dans la limite de droit commun.
Contexte : Le dispositif Jeanbrun a été introduit par un article du projet de loi de finances 2026, porté par le ministre de la Ville et du Logement. Face à la chute de la construction neuve et à la fin du dispositif Pinel, ce mécanisme offre aux investisseurs une possibilité de défiscalisation puissante, applicable partout en France, pour tout type de bien immobilier éligible.
Plafonds de Loyers par Zone Géographique
Les plafonds de loyers sont exprimés en €/m² de surface utile et varient selon la zone géographique et le niveau de loyer choisi par le bailleur
| Zone | Villes concernées | Intermédiaire -15% | Social -30% | Très social -45% |
|---|---|---|---|---|
| A bis | Paris, Hauts-de-Seine, Saint-Denis, Argenteuil... | 19,51 €/m² | 16,58 €/m² | 13,66 €/m² |
| A | Lyon, Marseille, Montpellier, Côte d'Azur, Île-de-France (hors A bis) | 14,49 €/m² | 12,32 €/m² | 10,14 €/m² |
| B1 | Bordeaux, Toulouse, Nantes, Lille, Rennes, Strasbourg, Grenoble | 11,67 €/m² | 9,92 €/m² | 8,17 €/m² |
| B2 | Certaines villes moyennes avec forte demande locative | 9,28 €/m² | 7,89 €/m² | 6,50 €/m² |
| C | Reste du territoire français | 8,93 €/m² | 7,59 €/m² | 6,25 €/m² |
Comment Calculer le Loyer Maximum ?
Le loyer maximum se calcule en appliquant un coefficient multiplicateur à la surface utile
Formule de calcul
Exemple concret – Appartement 50 m² – Zone A bis – Loyer Social
Surface utile vs surface habitable
La surface utile correspond à la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave, parking) dans la limite de 8 m². Elle est généralement supérieure à la surface Carrez.
Plafonds de Ressources des Locataires
Le revenu fiscal de référence du locataire (N-2) ne doit pas dépasser ces plafonds — le respect des conditions de ressources est vérifié à chaque mise en location
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2/C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 40 093€ | 40 093€ | 32 752€ | 29 470€ |
| Couple | 59 893€ | 59 893€ | 43 786€ | 39 407€ |
| Personne seule/couple + 1 pers. | 78 490€ | 72 123€ | 52 642€ | 47 380€ |
| Personne seule/couple + 2 pers. | 93 893€ | 86 545€ | 63 580€ | 57 225€ |
| Personne seule/couple + 3 pers. | 110 771€ | 101 893€ | 74 597€ | 67 142€ |
| Personne seule/couple + 4 pers. | 127 688€ | 117 264€ | 85 886€ | 77 302€ |
| Par personne supplémentaire | +14 225€ | +13 080€ | +11 150€ | +10 026€ |
Les plafonds de ressources sont basés sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2 (avis d'imposition).
Taux d'Amortissement et Plafonds Annuels
Logements Neufs
| Niveau loyer | Taux | Plafond/an |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% | 8 000€ |
| Social | 4,5% | 10 000€ |
| Très social | 5,5% | 12 000€ |
Logements Anciens
| Niveau loyer | Taux | Plafond/an |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 2% | 5 000€ |
| Social | 2,5% | 6 500€ |
| Très social | 3% | 7 500€ |
Déficit foncier majoré pour l'ancien : En plus de l'amortissement, les logements anciens rénovés bénéficient d'un plafond de déficit foncier de 21 400 €/an(chantier achevé avant le 31/12/2027), contre 10 700 € en droit commun. Ce déficit est imputable sur le revenu global, ce qui amplifie les avantages fiscaux du dispositif.
Plus-value à la revente : À la différence du régime LMNP, les amortissements déduits dans le cadre du dispositif Jeanbrun ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. La valeur du bien reste celle du prix d'acquisition, ce qui constitue un point majeur face aux autres dispositifs en vigueur.
Questions fréquentes sur les conditions Jeanbrun
La location meublée est-elle éligible au dispositif Jeanbrun ?
Non. Le logement doit être loué en location nue exclusivement. La location meublée relève d'un autre cadre fiscal (LMNP/LMP) et n'ouvre pas droit à l'avantage fiscal Jeanbrun. Le bien doit servir de résidence principale au locataire.
Quels sont les critères pour un logement ancien ?
Le logement ancien doit faire l'objet d'un chantier de rénovation dont le montant représente au moins 30 % du prix d'acquisition. À l'issue des travaux, le bien doit atteindre un DPE A ou B. Les logements situés dans des immeubles collectifs sont privilégiés.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Oui. Face à la fin du Pinel au 31 décembre 2024 et à la chute de l'investissement locatif, le projet de loi de finances 2026 a introduit le dispositif Jeanbrun comme plan de relance du logement. Il offre des avantages fiscaux supérieurs et s'applique partout en France.
Comment est calculé l'amortissement sur le prix d'acquisition ?
Le taux d'amortissement s'applique sur le prix d'acquisition hors terrain (généralement estimé à 80 % du prix d'acquisition pour les logements neufs). Le mécanisme permet de déduire ce montant des revenus fonciers chaque année pendant toute la durée de l'engagement de location de 9 ans.
Le déficit foncier est-il imputable sur le revenu global ?
Oui, dans la limite de 21 400 €/an (au lieu de 10 700 € en droit commun). L'excédent de déficit foncier est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce fonctionnement renforce considérablement la possibilité de réduire l'impôt pour les investisseurs.
Peut-on investir dans tout type de construction ?
Non. Seuls les logements situés dans des immeubles collectifs sont éligibles — les maisons individuelles sont exclues. Pour les logements neufs, la construction doit respecter la réglementation en vigueur (RE 2020). Pour l'ancien, le bien doit faire l'objet d'une rénovation significative.
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