Montage4 mai 2026
SCI loi Jeanbrun : compatibilité, montage et fiscalité 2026
SCI à l'IR vs IS, répartition de l'amortissement entre associés, simulation chiffrée 9 ans SCI familiale vs achat direct, cumul Jeanbrun + LLI et trois pièges à éviter.
Dispositif fiscal 2026 – 2028
Loi Jeanbrun 2026
Comment ça fonctionne ?
Le nouveau dispositif de défiscalisation issu de la loi de finances 2026, pensé pour la relance du logement et l'accompagnement du bailleur privé. Mécanisme d'amortissement jusqu'à 5,5 %/an, déficit foncier doublé à 21 400 €/an, applicable partout en France.
Gratuit · Sans engagement · Réponse sous 24h
5,5%
Amortissement max/an
21 400€
Déficit foncier/an
100 000€
Économies sur 9 ans
2026–2028
Période d'investissement
Qu'est-ce que la Loi Jeanbrun ?
Définition : la loi Jeanbrun est un dispositif fiscal introduit par un article du projet de loi de finances 2026, dont la promulgation a eu lieu début 2026. Son objectif : relancer l'investissement locatif en offrant un avantage fiscal puissant aux propriétaires et investisseurs, face à la fin du dispositif Pinel.
Concrètement, ce mécanisme d'amortissement permet de déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien (hors terrain) de vos revenus fonciers. Le taux d'amortissement varie de 2 % à 5,5 % selon le statut du logement (neuf ou ancien avec rénovation) et le niveau de loyers pratiqué. L'effet sur votre foyer fiscal est immédiat : vos revenus locatifs imposables diminuent, et le déficit foncier majoré à 21 400 €/an amplifie encore la possibilité de réduction d'impôt.
Contrairement à ses prédécesseurs, le dispositif Jeanbrun s'applique partout en France, sans restriction géographique, et intègre également les logements anciens avec travaux de rénovation. Cette offre inédite s'adresse à l'ensemble des bailleurs privés du parc locatif français.
Le fonctionnement repose sur trois niveaux de loyers(intermédiaire, logement social, très social), chacun offrant un taux d'amortissement proportionnel à l'effort consenti sur le loyer. Le logement doit être loué nu en résidence principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans, dans le respect des plafonds de loyers et de revenus du locataire.
Comment investir avec la loi Jeanbrun →Logements neufs
Loyer intermédiaire (-15%)3,5% → 8 000€/an
Loyer social (-30%)4,5% → 10 000€/an
Loyer très social (-45%)5,5% → 12 000€/an
Logements anciens avec travaux
Loyer intermédiaire (-15%)2% → 5 000€/an
Loyer social (-30%)2,5% → 6 500€/an
Loyer très social (-45%)3% → 7 500€/an
Exemple : Un logement neuf à 250 000€ loué en loyer social génère 9 000€ d'amortissement fiscal la première année.
Les avantages clés de la Loi Jeanbrun
Un ensemble de mesures conçues pour maximiser votre rendement fiscal tout en contribuant à la construction de logements abordables
📊
Amortissement puissant
Taux d'amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an sur le prix d'acquisition, soit jusqu'à 12 000 €/an déduits de vos revenus fonciers
🏛️
Déficit foncier majoré
21 400 €/an au lieu de 10 700 € habituels : un budget d'imputation doublé, en hauteur des attentes des investisseurs
🗺️
Pas de zonage
L'avantage fiscal s'applique partout en France, sans restriction géographique, contrairement au Pinel
🏚️
L'ancien éligible
Logements anciens avec chantier de rénovation (min. 30 % du prix) inclus — un plan ambitieux pour le parc existant
♻️
Pas de réintégration
Les amortissements déduits ne sont pas réintégrés à la revente : la valeur du bien reste intacte à terme
💎
Jusqu'à 100 000 € d'économies
Sur 9 ans selon votre TMI et le type de bien acquis — un effet levier considérable sur vos revenus
Plafonds de loyers par zone géographique
Le dispositif Jeanbrun définit des plafonds de loyers en fonction de la zone géographique du bien
| Zone | Ville(s) concernée(s) | Intermédiaire (-15%) | Social (-30%) | Très social (-45%) |
|---|---|---|---|---|
| A bis | Paris, Hauts-de-Seine | 19,51 €/m² | 16,58 €/m² | 13,66 €/m² |
| A | Lyon, Marseille, Côte d'Azur, Île-de-France | 14,49 €/m² | 12,32 €/m² | 10,14 €/m² |
| B1 | Bordeaux, Toulouse, Nantes, Montpellier, Lille | 11,67 €/m² | 9,92 €/m² | 8,17 €/m² |
| B2/C | Reste du territoire | 8,93 €/m² | 7,59 €/m² | 6,25 €/m² |
Plafonds au m² de surface utile. Coefficient multiplicateur applicable selon la surface du logement.
La loi Jeanbrun est-elle faite pour vous ?
Ce dispositif est adapté à tout profil d'investisseur, des professionnels de l'immobilier aux particuliers disposant des moyens de se constituer un patrimoine
💼
Contribuables fortement imposés
TMI 41 % ou 45 %, cherchant à réduire leur impôt sur le revenu grâce à la défiscalisation immobilière
🏗️
Investisseurs patrimoniaux
Propriétaires souhaitant construire un patrimoine solide et générer des revenus locatifs pérennes sur le long terme
🔨
Spécialistes de la rénovation
Intéressés par l'immobilier ancien à rénover, avec la possibilité de cumuler MaPrimeRénov', CEE et dispositif Jeanbrun
🚀
Primo-investisseurs
Souhaitant débuter dans la location avec un plan d'investissement clair, un cadre fiscal sécurisé et des dispositifs publics accessibles dès le début
Questions fréquentes sur la Loi Jeanbrun
La loi Jeanbrun est-elle officiellement adoptée ?
Oui. Le texte a été voté dans le cadre de la loi de finances 2026 et sa promulgation rend le dispositif pleinement opérationnel. Les conditions d'acquisition s'appliquent entre février 2026 et le 31 décembre 2028.
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun et d'autres aides publiques ?
Oui ! Pour les logements anciens en rénovation, il est possible de cumuler l'avantage fiscal Jeanbrun avec MaPrimeRénov', les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) et l'Éco-PTZ. C'est l'un des atouts majeurs de ce mécanisme.
Quelle est la différence entre la loi Jeanbrun et le Pinel ?
Face au Pinel, la loi Jeanbrun offre trois avantages majeurs : pas de zonage (applicable partout en France, y compris en zone B2/C), intégration des logements anciens avec chantier de rénovation, et un plafond de déficit foncier doublé à 21 400 €/an.
Quel est l'engagement minimum de location ?
Le logement doit être loué nu (location nue, non meublée) en résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans. Le bailleur doit respecter les plafonds de loyers et les conditions de ressources du locataire.
Quels biens sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Sont éligibles les logements neufs en immeubles collectifs (dont les mises en chantier respectent les normes en vigueur) et les logements anciens dont les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d'acquisition. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
Comment fonctionne le mécanisme d'amortissement ?
Le bailleur privé déduit chaque année un pourcentage du prix d'acquisition (hors terrain) de ses revenus fonciers. Ce taux d'amortissement varie selon le niveau de loyer choisi : de 2 % à 5,5 %. L'amortissement vient en déduction des revenus locatifs, réduisant ainsi l'assiette imposable du foyer fiscal.
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