Le nouveau dispositif de défiscalisation issu de la loi de finances 2026, pensé pour la relance du logement et l'accompagnement du bailleur privé. Mécanisme d'amortissement jusqu'à 5,5 %/an, jusqu'à 8 000 € déduits chaque année, applicable partout en France.
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Définition : la loi Jeanbrun est un dispositif fiscal introduit par un article du projet de loi de finances 2026, dont la promulgation a eu lieu début 2026. Son objectif : relancer l'investissement locatif en offrant un avantage fiscal puissant aux propriétaires et investisseurs, face à la fin du dispositif Pinel.
Concrètement, ce mécanisme d'amortissement permet de déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien (hors terrain) de vos revenus fonciers. Le taux d'amortissement varie de 3 % à 5,5 % selon le statut du logement (neuf ou ancien avec rénovation) et le niveau de loyers pratiqué. L'effet sur votre foyer fiscal est immédiat : vos revenus locatifs imposables diminuent, et un éventuel déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui élargit la possibilité de réduction d'impôt.
Contrairement à ses prédécesseurs, le dispositif Jeanbrun s'applique partout en France, sans restriction géographique, et intègre également les logements anciens avec travaux de rénovation. Cette offre inédite s'adresse à l'ensemble des bailleurs privés du parc locatif français.
Le fonctionnement repose sur trois niveaux de loyers(intermédiaire, logement social, très social), chacun offrant un taux d'amortissement proportionnel à l'effort consenti sur le loyer. Le logement doit être loué nu en résidence principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans, dans le respect des plafonds de loyers et de revenus du locataire.
Comment investir avec la loi Jeanbrun →Plafond commun au neuf et à l'ancien : 8 000 € d'amortissement par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers des logements amortis relève du social ou du très social.
Exemple : Un logement neuf à 250 000€ loué en loyer social génère 9 000€ d'amortissement fiscal la première année.
Un ensemble de mesures conçues pour maximiser votre rendement fiscal tout en contribuant à la construction de logements abordables
Taux d'amortissement de 3 % à 5,5 % par an, soit 8 000 € déduits chaque année de vos revenus fonciers, jusqu'à 12 000 € si vos loyers sont majoritairement sociaux ou très sociaux
Un déficit foncier hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, et jusqu'à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort le logement des classes E, F ou G (dépenses payées avant fin 2027)
L'avantage fiscal s'applique partout en France, sans restriction géographique, contrairement au Pinel
Logements anciens avec chantier de rénovation (min. 30 % du prix) inclus : un plan ambitieux pour le parc existant
À la revente, les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (art. 150 VB du CGI), puis les abattements pour durée de détention s'appliquent
Sur 9 ans, soit 12 000 € d'amortissement par an au maximum : l'économie réelle dépend de votre TMI et de vos autres revenus fonciers
En loyer intermédiaire, le plafond dépend de la zone géographique du bien (barème 2026)
| Zone | Ville(s) concernée(s) | Loyer intermédiaire 2026 |
|---|---|---|
| A bis | Paris, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux | 19,71 €/m² |
| A | Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille | 14,64 €/m² |
| B1 | Metz, Le Havre, Nîmes, Dijon, Reims | 11,80 €/m² |
| B2 et C | Reste du territoire | 10,26 €/m² |
Plafonds au m² de surface utile, hors charges, avant coefficient multiplicateur (0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2). En loyer social ou très social, le plafond n'est pas fixé par zone mais pour chaque commune (plafonds Loc'Avantages).
Ce dispositif est adapté à tout profil d'investisseur, des professionnels de l'immobilier aux particuliers disposant des moyens de se constituer un patrimoine
TMI 41 % ou 45 %, cherchant à réduire leur impôt sur le revenu grâce à la défiscalisation immobilière
Propriétaires souhaitant construire un patrimoine solide et générer des revenus locatifs pérennes sur le long terme
Intéressés par l'immobilier ancien à rénover, avec la possibilité de cumuler MaPrimeRénov', CEE et dispositif Jeanbrun
Souhaitant débuter dans la location avec un plan d'investissement clair, un cadre fiscal sécurisé et des dispositifs publics accessibles dès le début
Oui. Le texte a été voté dans le cadre de la loi de finances 2026 et sa promulgation rend le dispositif pleinement opérationnel. Il vise les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Oui ! Pour les logements anciens en rénovation, il est possible de cumuler l'avantage fiscal Jeanbrun avec MaPrimeRénov', les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) et l'Éco-PTZ. C'est l'un des atouts majeurs de ce mécanisme.
Face au Pinel, la loi Jeanbrun offre trois avantages majeurs : pas de zonage (applicable partout en France, y compris en zone B2/C), intégration des logements anciens avec chantier de rénovation, et un amortissement déduit des revenus fonciers chaque année au lieu d'une réduction d'impôt.
Le logement doit être loué nu (location nue, non meublée) en résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans. Le bailleur doit respecter les plafonds de loyers et les conditions de ressources du locataire.
Sont éligibles les logements neufs en immeubles collectifs (dont les mises en chantier respectent les normes en vigueur) et les logements anciens dont les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d'acquisition. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
Le bailleur privé déduit chaque année un pourcentage du prix d'acquisition hors terrain (majoré des travaux dans l'ancien) de ses revenus fonciers. Le taux dépend du niveau de loyer : de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf, de 3 % à 4 % dans l'ancien rénové, avec un plafond de 8 000 € par an et par foyer fiscal. L'amortissement vient en déduction des revenus locatifs, réduisant ainsi l'assiette imposable du foyer fiscal.
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