Investir en Loi Jeanbrun
à Paris
Paris est classée en zone a bis du dispositif Jeanbrun 2026 : plafond de loyer intermédiaire de 19,71 €/m², et plafond social communal (Loc'Avantages 2026) de 18,02 à 21,13 €/m² selon l'arrondissement.
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Zone Jeanbrun | A bis |
| Plafond loyer social (commune) | 18,02 à 21,13 €/m² selon l'arrondissement |
| Population | 2 048 000 habitants |
| Étudiants | 322 000 étudiants |
| Prix moyen neuf | 9 700 – 20 800 €/m² |
| Prix moyen ancien | 6 538 – 16 252 €/m² |
| Rendement brut estimé | 2,5 % à 3,5 % |
| Tension locative | Très forte – vacance < 2 % |
Sources : Notaires du Grand Paris T3 2025, DVF, MeilleursAgents septembre 2026
Pourquoi investir à Paris avec la loi Jeanbrun ?
Capitale économique de l'Europe avec 28 sièges sociaux de groupes Fortune 500 et premier bassin d'emploi du continent, Paris concentre 322 000 étudiants intra-muros et accueille le Grand Paris Express — 200 km de lignes nouvelles et 68 gares — qui redessine la mobilité et la qualité de vie dans toute la métropole. Le réseau de transports le plus dense de France (16 lignes de métro, 5 RER, tramways) garantit un confort de déplacement inégalé pour les locataires. Les arrondissements périphériques (13ᵉ, 18ᵉ, 19ᵉ, 20ᵉ) offrent encore des opportunités d'achat sous les 9 000 €/m², portées par les projets de renouvellement urbain et les futures gares du Grand Paris Express.
Le marché locatif parisien est le plus tendu de France : les loyers de marché atteignent 33 €/m² en moyenne, bien au-dessus du plafond intermédiaire de la zone A bis (19,71 €/m²) comme des plafonds sociaux Loc'Avantages, que l'arrêté du 6 janvier 2026 fixe arrondissement par arrondissement entre 18,02 et 21,13 €/m². Cette décote garantit un vivier de locataires éligibles considérable, cadres, fonctionnaires, professions libérales, et une mise en location quasi immédiate. Les biens énergivores (DPE D à G) représentent plus de 40 % du parc haussmannien des 10ᵉ, 11ᵉ, 18ᵉ et 19ᵉ arrondissements, constituant un gisement majeur pour la stratégie ancien rénové. Le rendement brut reste modeste (2,5 à 3,5 %) mais la défiscalisation Jeanbrun à TMI 41 % ou 45 % transforme radicalement l'équation financière.
Les atouts de Paris
- ✓Le plafond intermédiaire le plus élevé du dispositif Jeanbrun (19,71 €/m² en zone A bis) et des plafonds sociaux communaux compris entre 18,02 et 21,13 €/m² selon l'arrondissement maximisent le revenu locatif pour chaque mètre carré de bien-être et de confort offert au locataire.
- ✓Avec 322 000 étudiants et le premier bassin d'emploi européen, le vivier de locataires éligibles au barème de ressources zone A bis est le plus large de France — la vacance locative reste inférieure à 2 %, garantissant une occupation quasi permanente.
- ✓Le Grand Paris Express (lignes 15, 16, 17, 18) et ses 68 nouvelles gares valorisent directement les arrondissements périphériques : un investissement locatif dans le 19ᵉ ou le 20ᵉ bénéficiera d'une accessibilité renforcée et d'un potentiel de plus-value significatif à la revente.
- ✓Le parc haussmannien des 10ᵉ, 11ᵉ, 13ᵉ, 18ᵉ et 19ᵉ arrondissements regorge d'immeubles collectifs en DPE D à F : des centaines de logements éligibles à la stratégie ancien rénové, où les travaux (30 % du prix au minimum, DPE A ou B visé) rejoignent le prix dans la base amortie au taux de 3 à 4 % selon le niveau de loyer.
- ✓À TMI 41 % ou 45 %, le dispositif Jeanbrun reste un levier sérieux pour les propriétaires parisiens à hauts revenus : sur l'exemple ancien rénové du 18ᵉ (220 000 € plus 90 000 € de travaux, loyer social), l'amortissement de 9 310 €/an allège l'impôt de 3 817 à 5 418 €/an à TMI 41 %, la borne haute supposant d'autres revenus fonciers à absorber.
- ✓Paris offre la meilleure sécurité patrimoniale de France : valorisation immobilière historiquement positive (+1,9 % en 2026), liquidité du marché et exonération progressive de la plus-value après 22 ans de détention — un patrimoine immobilier transmissible et pérenne.
Sources : INSEE RP 2021, APUR, RATP, Société du Grand Paris, Chambre FNAIM Paris, Institut Paris Région 2025
Dispositif Loi Jeanbrun à Paris
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A bis
Définition & fonctionnement
En zone A bis, le plafond de loyer Jeanbrun atteint 19,71 €/m² en intermédiaire (le niveau le plus élevé du barème national), ce qui maximise le rendement locatif tout en ouvrant droit, dans le neuf, à un amortissement de 3,5 % sur 80 % du prix. Pour un bailleur privé déclarant au régime réel (formulaire 2044), louer au plafond social (18,02 à 21,13 €/m² selon l'arrondissement) ou très social (14,16 à 16,60 €/m²) porte ce taux à 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf, et à 3,5 % ou 4 % dans l'ancien rénové. L'amortissement déductible reste limité à 8 000 € par an et par foyer fiscal, une limite relevée à 10 000 € ou 12 000 € seulement si la moitié au moins des loyers bruts des logements amortis vient de ces locations sociales ou très sociales. Ce mécanisme génère un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, auquel s'ajoutent les déductions classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété et frais de gestion). Pour un investisseur à TMI 41 %, chaque euro de déficit foncier efface directement 41 centimes d'impôt, faisant du plafond A bis le levier fiscal le plus puissant du dispositif.
Le parc haussmannien parisien (10ᵉ, 11ᵉ, 18ᵉ, 19ᵉ arrondissements) recèle un gisement considérable de biens DPE D à F pour le volet ancien rénové du Jeanbrun, accessible sans aucune restriction de zonage à trois conditions : des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition, une réhabilitation lourde et un DPE A ou B à l'arrivée. Sur un appartement de 30 m² du 18ᵉ acquis 220 000 € avec 90 000 € de travaux, la base amortissable atteint 266 000 € (80 % du prix plus les travaux) ; au taux ancien de 3,5 % en loyer social, cela représente 9 310 €/an, sous la limite de 10 000 € ouverte au foyer dont la moitié au moins des loyers amortis est sociale. Loué 724 €/mois au plafond social de l'arrondissement, ce logement procure une économie de 3 817 à 5 418 €/an à TMI 41 %, la borne haute n'étant atteinte que si d'autres revenus fonciers absorbent l'amortissement. Nous n'ajoutons aucun déficit foncier sur ces 90 000 € de travaux, car la loi ne dit pas encore clairement s'ils peuvent être à la fois amortis et déduits : un avocat fiscaliste doit trancher ce montage parisien avant la signature. MaPrimeRénov' (jusqu'à 20 000 €) et les CEE, accordés sous leurs propres conditions (dont le recours à des entreprises RGE), viennent réduire le reste à charge. À la revente après 9 ans, les abattements pour durée de détention jouent normalement, mais les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu (CGI, art. 150 VB), ce qui gonfle la plus-value imposable.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Paris (Zone A bis)
- ✓Statut de bailleur privé au régime réel d'imposition (formulaire 2044) – pas de micro-foncier
- ✓Bail de location nue 3 ans minimum – logement constituant la résidence principale du locataire
- ✓Engagement ferme de 9 ans – plafonds de loyers zone A bis Jeanbrun 2026 respectés à chaque bail
- ✓Acquisition parisienne signée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), sans condition de zonage : le classement A bis sert seulement à fixer le plafond intermédiaire
- ✓Ressources du foyer fiscal locataire sous les plafonds zone A bis (revenus nets imposables N-2)
- ✓Appartement dans un immeuble collectif, neuf ou en VEFA, ou ancien avec travaux d'au moins 30 % du prix menant au DPE A ou B (le label RGE ne conditionne que MaPrimeRénov' et les CEE)
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel : 8 000 €/an par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € seulement si 50 % au moins des loyers bruts des logements amortis viennent de la location sociale ou très sociale
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A bis à Paris (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Référence du plafond | Amortissement neuf / ancien |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 19,71 €/m² | Barème national par zone (Zone A bis) | 3,5 % / 3 % |
| Loyer social | 18,02 à 21,13 €/m² selon l'arrondissement | Loc'Avantages, plafond communal (marché -30 %) | 4,5 % / 3,5 % |
| Loyer très social | 14,16 à 16,60 €/m² selon l'arrondissement | Loc'Avantages, plafond communal (marché -45 %) | 5,5 % / 4 % |
Le loyer s'applique à la surface avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface), plafonné à 1,2. Intermédiaire : plafonds 2026 de la zone a bis (BOI-BAREME-000017). Social et très social : plafonds fixés commune par commune (ici par arrondissement) par l'arrêté du 6 janvier 2026. Amortissement en % de la base : 80 % du prix en neuf, 80 % du prix + travaux en ancien rénové.
Simulations à Paris
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – amortissement prix + travaux
Quartiers à Cibler à Paris
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
10ᵉ arrondissement
Canal Saint-Martin et gare de l'Est, quartier prisé des jeunes cadres et créatifs. Studios et appartements T2 de 2 à 3 pièces affichent une vacance locative quasi nulle grâce à la demande permanente. Le stock haussmannien présente de nombreux DPE D à F, idéal pour un achat en ancien rénové où prix et travaux entrent ensemble dans la base amortissable, avec un plafond social Loc'Avantages de 20,11 €/m² dans le 10ᵉ.
11ᵉ arrondissement
Bastille, Oberkampf et République — l'un des arrondissements les plus vivants de Paris avec une vie de quartier qui attire une clientèle locative jeune et solvable. La forte densité commerciale et culturelle garantit une qualité de vie recherchée et un taux de rotation locative maîtrisé. Rendement brut de 3 à 3,5 % sur les petites surfaces.
13ᵉ arrondissement
Paris Rive Gauche et pôle universitaire dense (Université Paris Cité, Gobelins, BnF) générant une demande locative étudiante permanente. Programmes immobiliers neufs en VEFA dans le secteur Masséna-Bruneseau, avec des prix encore sous la moyenne parisienne. Investissement locatif nu particulièrement adapté au profil primo-accédant en zone A bis.
18ᵉ arrondissement
Montmartre, Goutte d'Or et Clignancourt en pleine mutation urbaine. Prix encore accessibles en zone A bis (autour de 9 000 €/m² en moyenne) avec une demande locative soutenue d'étudiants et de jeunes actifs créatifs. Le stock ancien des années 1900-1930 offre un gisement important de biens DPE E-F pour la stratégie de rénovation Jeanbrun et la gestion locative simplifiée en bail nu.
19ᵉ arrondissement
Buttes-Chaumont, La Villette et bassin de la Villette — arrondissement familial offrant le meilleur rapport prix / rendement de Paris intra-muros avec un prix moyen d'environ 8 100 €/m², le plus bas de la capitale. La future gare du Grand Paris Express à Mairie des Lilas renforcera l'attractivité du secteur est. Premier investissement idéal pour un propriétaire recherchant le cashflow le plus favorable en zone A bis.
20ᵉ arrondissement
Belleville, Gambetta et Ménilmontant — quartier cosmopolite en pleine transformation avec des prix moyens de 8 500 €/m², parmi les plus bas de la capitale. Forte demande de jeunes ménages et d'actifs attirés par le bien-être de la vie de village en plein Paris. Excellent terrain pour un premier investissement Jeanbrun en ancien rénové avec un budget maîtrisé.
Jeanbrun vs Pinel à Paris
Ce que le dispositif Jeanbrun 2026-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles à Paris | Seuls les programmes neufs en immeuble collectif étaient éligibles au Pinel (dispositif supprimé fin 2024), limitant le choix à quelques opérations dans le 13ᵉ et en bordure de périphérique. | Neuf, VEFA et ancien rénové DPE A/B — son successeur Jeanbrun rend éligibles des centaines d'immeubles haussmanniens des 10ᵉ, 11ᵉ, 13ᵉ, 18ᵉ, 19ᵉ et 20ᵉ arrondissements, élargissant considérablement le choix du propriétaire investisseur. |
| Déduction fiscale à Paris | La loi Pinel offrait une réduction d'impôt de 9 à 18 % sur 6-12 ans, plafonnée à 63 000 € sur 12 ans et calculée sur un prix plafonné à 5 500 €/m² — très inférieur aux prix réels parisiens (8 000-13 000 €/m²). | Amortissement de 4,5 % en loyer social dans le neuf (3,5 % dans l'ancien rénové), calculé sur le prix réel sans plafond de prix d'acquisition, dans la limite de 8 000 €/an par foyer, relevée à 10 000 € quand au moins 50 % des loyers amortis sont sociaux, + déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an hors plafonnement des niches : une déduction fiscale nettement supérieure au Pinel, surtout à TMI 41-45 %. |
| Rentabilité et cashflow à Paris | Rendement net limité à 2-3 % en raison du plafond de prix Pinel (5 500 €/m²) qui écrasait l'avantage fiscal sur les biens parisiens, rendant la réduction d'impôt dérisoire face au prix d'acquisition réel. | Avec un amortissement calculé sur le prix réel, la rentabilité nette peut viser 4 à 6 % : dans le 18ᵉ ou le 19ᵉ (8 100 à 9 000 €/m² en moyenne), un 30 m² ancien à 310 000 € tout compris s'amortit à 3,5 % sur 266 000 €, soit 9 310 €/an, et allège l'impôt de 3 817 à 5 418 €/an à TMI 41 %, de quoi améliorer sensiblement un rendement brut modeste. |
| Durée, revente et aides cumulables | Engagement de 6, 9 ou 12 ans sur du neuf uniquement, sans aide à la rénovation cumulable ni déficit foncier possible. Revente du neuf souvent en moins-value après décote promoteur. | Engagement de 9 ans, compatible avec MaPrimeRénov' (jusqu'à 20 000 €) et les CEE sur les travaux, chacun sous ses propres conditions. La revente d'un bien ancien rénové DPE A/B après 9 ans de détention bénéficie de l'abattement progressif sur la plus-value et d'une forte valorisation patrimoniale parisienne, mais l'assiette taxée grossit, le prix d'achat retenu étant diminué des amortissements pratiqués. |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Paris
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Combien coûte un premier investissement Jeanbrun à Paris et comment se compare-t-il à la banlieue ?
À Paris intra-muros, un studio de 25-30 m² dans l'ancien à rénover (10ᵉ, 18ᵉ, 19ᵉ) revient entre 220 000 et 320 000 € tout compris, soit 2 à 3 fois plus qu'en banlieue A bis (Montreuil, Pantin) pour le même plafond intermédiaire. Pour un budget maîtrisé, ciblez un studio de 25 à 35 m² dans les 18ᵉ, 19ᵉ ou 20ᵉ arrondissements. Dans le neuf ou en VEFA, le budget démarre autour de 350 000 € pour un appartement de 35 m² dans le 13ᵉ. Malgré des prix d'achat élevés, le Jeanbrun garde tout son intérêt dans la capitale, où les TMI de 41 % et 45 % sont fréquentes : à TMI 41 %, l'économie annuelle va de 4 100 à 5 820 € sur le studio neuf du 13ᵉ et de 3 817 à 5 418 € sur l'ancien rénové du 18ᵉ, selon que l'amortissement s'impute ou non sur d'autres revenus fonciers. Pour les primo-accédants à l'investissement locatif, le 19ᵉ offre le point d'entrée le plus accessible en zone A bis.
Comment la défiscalisation Jeanbrun compense-t-elle le faible rendement brut parisien ?
Le rendement brut parisien (2,5 à 3,5 %) est le plus bas de France, mais la défiscalisation Jeanbrun à TMI 41 % change sensiblement l'équation. Sur un studio neuf de 35 m² à 350 000 € dans le 13ᵉ, loué 757 €/mois en loyer social, l'amortissement retenu est de 10 000 €/an (plafond relevé, puisque ce logement social fournit au moins 50 % des loyers amortis du foyer) et fait gagner de 4 100 à 5 820 €/an d'impôt, soit 1,2 à 1,7 point de rendement supplémentaire. Dans le 18ᵉ, l'ancien rénové à 310 000 € tout compris, loué 724 €/mois, dégage 9 310 €/an d'amortissement et 3 817 à 5 418 €/an d'économie, sans déficit foncier ajouté sur les mêmes travaux. Le cashflow reste négatif en absolu, mais l'effet de levier fiscal et la valorisation patrimoniale parisienne (+1,9 %/an en 2026) compensent largement sur la durée d'engagement de 9 ans.
La stratégie ancien rénové est-elle pertinente pour investir en loi Jeanbrun à Paris ?
Paris est la ville de France où la stratégie ancien rénové Jeanbrun trouve le plus de biens à transformer. Le parc haussmannien des 10ᵉ, 11ᵉ, 18ᵉ et 19ᵉ arrondissements regorge d'immeubles collectifs des années 1850-1930 classés DPE D, E ou F. Prenons un 30 m² du 18ᵉ payé 220 000 €, avec 90 000 € de travaux lourds (plus de 30 % du prix, DPE A ou B à la sortie) : sa base amortissable de 266 000 € (80 % du prix plus les travaux), amortie à 3,5 % en loyer social, produit 9 310 €/an. Loué 724 €/mois au plafond social de l'arrondissement (20,11 €/m²), il réduit l'impôt de 3 817 à 5 418 €/an à TMI 41 %, tout en transformant un bien énergivore en logement performant et confortable. Ces travaux, déjà amortis, ne sont pas déduits une seconde fois en déficit foncier, et faute de position officielle sur ce cumul, un avocat fiscaliste parisien doit relire le montage. MaPrimeRénov' (jusqu'à 20 000 €) et les CEE, qui imposent pour leur part des entreprises RGE, réduisent encore le reste à charge des travaux.
Quels arrondissements sont les plus rentables pour un investissement Jeanbrun à Paris ?
Les 13ᵉ, 18ᵉ, 19ᵉ et 20ᵉ arrondissements offrent le meilleur équilibre prix d'achat / rendement locatif en zone A bis, avec des prix moyens compris entre 8 100 et 9 000 €/m². Le 19ᵉ affiche le prix moyen le plus bas de Paris (8 100 €/m²) et bénéficiera des futures gares du Grand Paris Express. Le 13ᵉ (Paris Rive Gauche) attire les étudiants et dispose de programmes immobiliers neufs en VEFA. À éviter pour maximiser la rentabilité : les arrondissements centraux (1er au 6ᵉ) où les prix moyens dépassent 11 000 €/m² et le rendement brut tombe sous 2 %, rendant le profil investisseur Jeanbrun moins pertinent.
En quoi le formulaire 2044 est-il indispensable pour maximiser l'avantage fiscal Jeanbrun à Paris ?
Le formulaire 2044 (régime réel d'imposition) est la clé de voûte de la défiscalisation Jeanbrun à Paris : il permet au propriétaire de déduire l'intégralité de ses charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, frais de notaire (amortis sur la durée), charges de copropriété et assurance PNO. L'amortissement Jeanbrun s'y ajoute comme déduction supplémentaire, au taux de 3,5 à 5,5 % de 80 % du prix dans le neuf et de 3 à 4 % de la base prix plus travaux dans l'ancien rénové, selon le niveau de loyer choisi. Avec des prix parisiens élevés et une TMI de 41 % ou 45 %, le régime réel fait très souvent apparaître un déficit foncier : sa fraction hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, le reste se reportant dix ans sur les revenus fonciers. Cette réduction d'impôt imputable directement sur les salaires et pensions est le principal avantage du dispositif pour les profils investisseurs à hauts revenus.
Un cadre parisien à TMI 41 % peut-il louer son bien Jeanbrun à un jeune actif du 13ᵉ arrondissement ?
Oui, à condition que le locataire respecte les plafonds de ressources 2026 du loyer intermédiaire en zone A bis, exprimés en revenu net imposable N-2 : 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple, 86 878 € avec une personne à charge, 103 727 € avec deux personnes à charge et 123 415 € avec trois. Si vous louez au plafond social parisien, les seuils tombent à 32 463 € pour une personne seule et 48 521 € pour un couple. À Paris, ces plafonds de ressources des locataires sont suffisamment élevés pour couvrir la majorité des profils : cadres intermédiaires, fonctionnaires, enseignants, professions libérales et jeunes diplômés. Le vivier de locataires éligibles est considérable dans une ville où 65 % des ménages sont locataires, facilitant la mise en location sans période de vacance.
Combien économise concrètement un contribuable parisien à TMI 41 % avec un studio Jeanbrun dans le 18ᵉ ?
Sur un studio neuf de 35 m² acheté 350 000 € dans le 13ᵉ arrondissement, le loyer social se calcule avec le plafond Loc'Avantages de cet arrondissement : 18,02 × 1,2 (coefficient plafonné) × 35 = 757 €/mois, soit 9 084 €/an. Le calcul d'amortissement Jeanbrun à 4,5 % sur la base amortissable de 280 000 € (80 % du prix, terrain exclu) donne 12 600 €/an, ramenés à 10 000 €/an : ce plafond relevé du loyer social s'applique ici parce que ce studio représente plus de 50 % des loyers amortis du foyer. À TMI 41 %, l'économie va de 4 100 €/an (déficit imputé sur le revenu global, TMI seule) à 5 820 €/an (amortissement absorbé par d'autres revenus fonciers, TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux). Côté ancien rénové, le 30 m² du 18ᵉ à 310 000 € tout compris donne une base de 266 000 € amortie à 3,5 %, soit 9 310 €/an et 3 817 à 5 418 €/an d'impôt en moins, sans compter une seconde fois les travaux en déficit foncier. Un simulateur personnalisé permet d'affiner ces chiffres selon votre profil investisseur, mais ces exemples illustrent la puissance de la défiscalisation Jeanbrun à Paris.
Quel loyer maximum pour un studio ou T2 Jeanbrun à Paris et comment le coefficient de surface l'impacte-t-il ?
À Paris, le plafond social ne se lit pas dans un barème de zone : l'arrêté Loc'Avantages le fixe par arrondissement, de 18,02 €/m² (13ᵉ, 19ᵉ, 20ᵉ) à 21,13 €/m² (6ᵉ, 7ᵉ, 8ᵉ, 16ᵉ), la plupart des autres arrondissements étant à 20,11 €/m². Le coefficient multiplicateur (0,7 + 19 / surface utile) avantage les petites surfaces : un studio de 25 m² atteint le plafond de 1,2, et il y reste jusqu'à 38 m². Pour un T2 de 35 m² au loyer social dans le 13ᵉ : coefficient = 0,7 + 19/35 = 1,24, plafonné à 1,2, loyer = 18,02 × 1,2 × 35 = 757 €/mois. Pour un studio de 20 m² dans le 18ᵉ : coefficient plafonné à 1,2, loyer = 20,11 × 1,2 × 20 = 483 €/mois. Dans ce même 18ᵉ, le studio de 20 m² plafonne à 24,13 € du m² contre 21,12 € pour un 3 pièces de 55 m² (coefficient 1,05), ce qui rend les petites surfaces plus performantes en rentabilité.
Investir en meublé LMNP ou en loi Jeanbrun à Paris : comparaison des rendements nets et de la gestion
À Paris, le LMNP cible naturellement les studios meublés du Quartier latin, du 13ᵉ ou de Montmartre, avec un cashflow brut supérieur mais une gestion locative lourde (ameublement, inventaire, turnover étudiant). Le Jeanbrun, en location nue, offre une gestion simplifiée : pas d'ameublement à financer, un turnover réduit et aucune comptabilité spécifique. La loi Jeanbrun, successeur du Pinel, s'applique en location nue avec un amortissement fiscal de 3,5 à 5,5 % dans le neuf (3 à 4 % dans l'ancien rénové) directement déductible des revenus fonciers, et des baux stables de 3 ans minimum. Pour un Parisien à TMI 41 % ou plus, son atout propre tient au déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €/an au plus, hors plafonnement des niches fiscales), impossible en LMNP ; sur l'ancien rénové du 18ᵉ, l'économie ressort à 3 817 à 5 418 €/an. À la revente, les deux régimes se rejoignent sur un point : les amortissements déduits viennent réduire le prix d'achat retenu pour calculer la plus-value. Notre avis : Jeanbrun pour la stratégie patrimoniale et la défiscalisation maximale, LMNP pour le cashflow court terme sur du meublé étudiant.
Investir en loi Jeanbrun à Paris ou en proche banlieue : avantages et inconvénients ?
La banlieue proche (Montreuil, Pantin, Villejuif, zones A bis également) offre des prix 30 à 50 % inférieurs à Paris intra-muros (5 000-7 000 €/m²) avec les mêmes plafonds Jeanbrun zone A bis. Le rendement brut y est nettement supérieur (3,5 à 5 %). Mais Paris intra-muros offre une liquidité du marché et une valorisation patrimoniale sans équivalent : +1,9 % en 2026, contre des performances plus hétérogènes en banlieue. Le Grand Paris Express réduit progressivement cet écart — les futures gares des lignes 15 et 16 à Saint-Denis, Montreuil ou Champigny génèrent déjà une anticipation des prix. Notre avis : Paris pour la sécurité patrimoniale et la revente, banlieue pour la rentabilité nette et le cashflow — les deux stratégies sont compatibles avec le dispositif Jeanbrun en zone A bis.
Investir à Paris avec la loi Jeanbrun ?
Obtenez une simulation personnalisée adaptée au marché local – Gratuit sous 24h
Plus de 1 247 investisseurs ont déjà utilisé notre simulateur