Investir en Loi Jeanbrun
à Lyon

Un T2 de 45-55 m² dans l'ancien à rénover (Vaise, Guillotière, Croix-Rousse) revient entre 225 000 et 300 000 € tout compris. Avec un apport de 10 à 15 % et un emprunt sur 20-25 ans, la mensualité se situe autour de 900-1 100 € pour un T2 de 45 à 55 m² dans les quartiers Vaise, Gerland ou Villeurbanne. Dans le neuf ou en VEFA, le budget démarre autour de 300 000 € pour un appartement de 55 m² à Confluence ou Part-Dieu. Les prix lyonnais, moitié moins élevés que ceux de Paris, permettent d'optimiser le ratio amortissement / prix d'achat, même si les plafonds de loyer y sont aussi plus bas. Côté fiscalité, à TMI 41 %, les exemples lyonnais donnent de 4 100 à 5 820 € d'impôt en moins chaque année sur le T2 neuf du 2ᵉ arrondissement et de 2 770 à 3 931 € sur le T2 ancien rénové de Vaise, l'écart tenant à la présence ou non d'autres revenus fonciers.

Entre 3,5 % dans la Presqu'île et 5 % à Vaise ou Villeurbanne, le rendement brut lyonnais dépend fortement du quartier. Les secteurs étudiants (Gerland, La Doua) offrent 4,5 à 5 % brut sur les studios et T1 grâce au coefficient multiplicateur qui valorise les petites surfaces. Dans l'ancien rénové (Vaise, Guillotière), le rendement brut atteint 4 à 5 %, et l'amortissement Jeanbrun y porte sur le prix comme sur les travaux, au taux ancien de 3 à 4 %. Rapporté au prix, l'avantage fiscal à TMI 41 % ajoute de 1,4 à 1,9 point en neuf (4 100 à 5 820 € pour 300 000 €) et de 1,2 à 1,7 point en ancien rénové (2 770 à 3 931 € pour 225 000 €) sur la durée d'engagement de 9 ans, hors valorisation patrimoniale dans un marché lyonnais en progression modérée.

Lyon dispose d'un stock important d'immeubles des XIXᵉ et XXᵉ siècles dans les quartiers Vaise, Guillotière, Croix-Rousse et Villeurbanne, avec de nombreux biens classés DPE D, E ou F. À Vaise, un T2 de 50 m² acheté 160 000 € et remis à niveau pour 65 000 € (réhabilitation lourde, DPE A ou B, travaux supérieurs à 30 % du prix) s'amortit sur 193 000 € (80 % du prix plus les travaux) au taux ancien de 3,5 % en loyer social, soit 6 755 €/an. Au plafond social du 9ᵉ arrondissement (9,83 €/m²), son loyer atteint 531 €/mois et l'économie d'impôt 2 770 à 3 931 €/an à TMI 41 %, tout en transformant un bien énergivore en logement performant et confortable. Aucun déficit foncier n'est compté en plus sur ces 65 000 € déjà intégrés à l'amortissement. MaPrimeRénov' (jusqu'à 15 000 €) et les CEE, réservés aux chantiers confiés à des professionnels RGE, réduisent encore le reste à charge des travaux.

Pour maximiser la rentabilité, Vaise (9ᵉ) et Villeurbanne offrent les prix d'entrée les plus accessibles (dès 3 500-3 800 €/m²) avec des rendements bruts de 4,5 à 5 %. Gerland (7ᵉ) attire les chercheurs et doctorants du pôle Lyonbiopôle. La Confluence est idéale pour les programmes immobiliers neufs en VEFA avec un potentiel de valorisation élevé. À éviter pour maximiser le rendement : le 6ᵉ et la Presqu'île où les prix moyens avoisinent ou dépassent 5 500 €/m² et le rendement brut tombe sous 3 %, rendant le profil investisseur Jeanbrun moins pertinent.

Au régime réel (formulaire 2044), le bailleur privé lyonnais déduit la totalité de ses charges réelles de ses revenus fonciers : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, frais de notaire (amortis sur la durée), charges de copropriété et assurance PNO. Vient s'y ajouter l'amortissement Jeanbrun, dont le taux dépend du niveau de loyer et de la nature du bien : 3,5, 4,5 ou 5,5 % dans le neuf, 3, 3,5 ou 4 % dans l'ancien rénové. À Lyon, avec des prix significatifs et une TMI fréquemment à 41 %, le régime réel fait souvent naître un déficit foncier, dont la part hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, l'excédent se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette réduction d'impôt imputable sur salaires et pensions est le principal levier pour les profils investisseurs à hauts revenus lyonnais.

La plupart des profils lyonnais sont éligibles. Pour un loyer intermédiaire en zone A, les plafonds de ressources 2026 s'établissent à 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple, 79 666 € avec une personne à charge, 95 427 € avec deux et 112 968 € avec trois. Un bail au plafond social lyonnais vise des revenus plus modestes, au plus 32 463 € seul ou 48 521 € en couple. À Lyon, ces plafonds de ressources des locataires couvrent la grande majorité des profils : cadres intermédiaires, chercheurs, ingénieurs biotech, enseignants et personnels hospitaliers. Le vivier de locataires éligibles est considérable dans une métropole où le tissu économique diversifié (chimie, santé, numérique) garantit des revenus médians bien en dessous de ces seuils.

Sur un T2 neuf de 55 m² acheté 300 000 € dans le 2ᵉ arrondissement, le loyer social se calcule avec le plafond Loc'Avantages propre à cet arrondissement : 10,89 × 1,05 (coefficient) × 55 = 629 €/mois, soit 7 548 €/an. L'amortissement Jeanbrun à 4,5 % sur 240 000 € (80 % du prix hors terrain) donne 10 800 €/an, écrêtés à 10 000 €/an, limite accessible parce que ce logement social apporte plus de la moitié des loyers amortis du foyer. Selon que cet amortissement s'impute sur le revenu global (TMI seule) ou sur d'autres loyers déjà imposés (TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux), l'économie à TMI 41 % varie de 4 100 à 5 820 €/an. Pour l'ancien rénové, T2 de 50 m² à Vaise pour 225 000 € tout compris, la base de 193 000 € amortie à 3,5 % rapporte 6 755 €/an de déduction et 2 770 à 3 931 €/an d'impôt en moins, les travaux n'étant pas déduits une deuxième fois en déficit foncier. Un simulateur personnalisé permet d'affiner ces chiffres, mais l'ancien rénové lyonnais reste une stratégie solide en zone A, avec un ticket d'entrée plus bas que le neuf.

À Lyon, pas de barème social unique : l'arrêté Loc'Avantages fixe un plafond par arrondissement, de 9,83 €/m² (9ᵉ) à 10,94 €/m² (6ᵉ), à multiplier par un coefficient de surface (0,7 + 19 / surface utile) qui avantage fortement les petites surfaces. Ce coefficient ne peut dépasser 1,2. Pour un T2 de 55 m² au loyer social dans le 2ᵉ (10,89 €/m²) : coefficient = 0,7 + 19/55 = 1,05, loyer = 10,89 × 1,05 × 55 = 629 €/mois. Pour un studio de 25 m² à Gerland (7ᵉ, 10,33 €/m²) : coefficient plafonné à 1,2, loyer = 10,33 × 1,2 × 25 = 310 €/mois. Le coefficient valorise les petites surfaces : dans le 7ᵉ, un studio de 25 m² se loue au maximum 12,40 € du m² contre 10,23 € pour un 3 pièces de 65 m², rendant les investissements étudiants près de Gerland particulièrement performants.

Le marché lyonnais se prête aux deux stratégies : le LMNP meublé fonctionne bien autour des campus de Gerland et La Doua (studios étudiants, fort turnover), tandis que le Jeanbrun en location nue cible les jeunes actifs de la Presqu'île et Confluence (baux stables). En termes de gestion, le LMNP impose ameublement et comptabilité BIC : ameublement, turnover fréquent, comptabilité spécifique. La loi Jeanbrun, successeur du Pinel, s'applique en location nue avec un amortissement de 3,5 à 5,5 % du prix hors terrain dans le neuf, ou de 3 à 4 % du prix et des travaux dans l'ancien rénové, directement déductible des revenus fonciers, et des baux stables de 3 ans minimum. Pour un Lyonnais à TMI 41 %, le Jeanbrun conserve un atout propre, le déficit foncier imputable sur le revenu global (au plus 10 700 €/an, hors plafonnement des niches fiscales), et le T2 ancien rénové de Vaise en tire 2 770 à 3 931 €/an d'économie grâce à 6 755 €/an d'amortissement. Notre avis : Jeanbrun pour la stratégie patrimoniale et la défiscalisation maximale, LMNP pour le cashflow court terme sur du meublé étudiant.

Paris (zone A bis, plafond intermédiaire de 19,71 €/m² et plafonds sociaux de 18,02 à 21,13 €/m² selon l'arrondissement) offre des plafonds de loyers plus élevés mais des prix d'acquisition deux fois supérieurs (9 670 €/m² en moyenne contre 4 680 €/m² à Lyon). Le rendement brut parisien plafonne à 2,5-3,5 % contre 3,5-5 % à Lyon. Pour un même budget de 300 000 €, vous achetez un T2 de 55 m² à Lyon contre un studio de 30 m² à Paris. L'amortissement Jeanbrun étant calculé sur le prix de revient, l'économie fiscale en valeur absolue est supérieure à Paris mais la rentabilité rapportée au capital investi est nettement meilleure à Lyon. De plus, Lyon offre une valorisation patrimoniale solide (+0,5 % en 2026) dans un marché liquide. Notre avis : Lyon pour le meilleur ratio rendement/risque en zone A, Paris pour la sécurité patrimoniale absolue et les TMI les plus élevées.