Investir en Loi Jeanbrun
à Bordeaux
Sources : Notaires de la Gironde 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Bordeaux avec la loi Jeanbrun ?
Bordeaux a connu une transformation remarquable ces dernières années, propulsée par la LGV qui la place à 2h de Paris. Cette attractivité nouvelle a créé une forte demande locative et une tension du marché soutenue, faisant de la ville une destination de premier choix pour l'investissement locatif nu Jeanbrun.
Bordeaux accueille 60 000 étudiants et voit sa population croître de +1,2 % par an. Le marché immobilier a connu une forte hausse des prix (rattrapage), mais le rendement locatif reste attractif notamment grâce aux avantages fiscaux Jeanbrun pour le statut bailleur privé au régime réel.
Les atouts de Bordeaux
- ✓LGV : Paris à 2h, attractivité renforcée
- ✓60 000 étudiants, demande jeune soutenue
- ✓Dynamisme économique et tourisme viticole
- ✓Quartiers en mutation (Bastide, Bègles...)
- ✓Zone B1 : bon rapport fiscal/rendement
- ✓Qualité de vie reconnue à l'international
Sources : INSEE RP 2021, ORM Nouvelle-Aquitaine, SNCF Réseau, CCI Bordeaux Gironde
Dispositif Loi Jeanbrun à Bordeaux
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Bordeaux, en zone B1 depuis l'entrée en vigueur de la loi Jeanbrun (loi du 27 novembre 2024), permet à tout bailleur privé au régime réel d'imposition de déduire un amortissement annuel de 2 à 3 % sur les revenus fonciers d'un logement loué nu en résidence principale. Dans un marché sous forte attractivité résidentielle (LGV Paris-Bordeaux à 2h), ce levier fiscal compense efficacement la compression des rendements bruts due à la hausse des prix depuis 2017.
Le profil type du bailleur privé Jeanbrun à Bordeaux : un contribuable à TMI 30 ou 41 %, qui achète un T2 ou T3 dans les Chartrons, Bacalan ou sur la rive droite, et active le régime réel pour déduire intérêts d'emprunt + amortissement Jeanbrun sur 9 ans. Pour la stratégie ancienne, les travaux réalisés par artisans RGE permettant d'atteindre un DPE A ou B activent le déficit foncier majoré à 21 400 €/an jusqu'au 31/12/2027. Le foyer fiscal du locataire doit respecter les plafonds de ressources zone B1 (revenus nets imposables N-2).
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Bordeaux (Zone B1)
- ✓Bailleur privé sous régime réel d'imposition (revenus fonciers – formulaire 2044 ou 2044 S)
- ✓Bail de location nue, résidence principale du locataire – durée 3 ans renouvelable
- ✓9 ans d'engagement continu, avec plafonds de loyers Jeanbrun 2026 applicables en zone B1
- ✓Zone B1 (Bordeaux Métropole) – éligible dès la date de signature du premier bail Jeanbrun
- ✓Plafonds de ressources du foyer fiscal locataire en zone B1 (revenus nets imposables N-2)
- ✓Immeuble collectif neuf ou ancien, avec DPE A ou B après travaux d'artisans RGE certifiés
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Bordeaux (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Bordeaux.
Simulations à Bordeaux
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Bordeaux
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Saint-Michel
Quartier historique animé en pleine gentrification. Fort potentiel de plus-value immobilière, bonne demande locative de jeunes actifs et d'artisans.
Chartrons
Le quartier bobo bordelais par excellence. Anciens entrepôts rénovés, terrasses, antiquaires. Locataires profils cadres et professions libérales, bail de location nue longue durée.
Bastide
Rive droite en pleine mutation avec vue sur la Garonne. Programmes neufs Jeanbrun, prix encore 20 % inférieurs à la rive gauche, fort potentiel de valorisation patrimoniale.
Bègles
Commune adjacente, idéale pour maximiser le rendement locatif brut en zone B1. Prix accessibles, bonne desserte tramway, demande locative croissante.
Mériadeck
Quartier administratif et universitaire bien desservi. Demande stable de fonctionnaires et étudiants, vacance locative très faible.
Bacalan
Zone de transformation Bassins à Flot, nouveau quartier culturel et résidentiel. Investissement locatif neuf en phase de développement avec fort levier de plus-value.
Jeanbrun vs Pinel à Bordeaux
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles à Bordeaux | Programmes neufs uniquement – prix 4 500-5 800 €/m² concentrés sur quelques opérations immobilières | Neuf + ancien rénové – Bastide, Bacalan, Bègles et Saint-Michel ouverts dès 3 200 €/m² dans l'ancien |
| Mécanisme fiscal | Réduction IR 9-18 % plafonnée à 63 000 € sur 12 ans – peu adapté aux profils à fort revenu | Amortissement jusqu'à 12 000 €/an + imputation revenus globaux jusqu'à 10 700 €/an (salaires, pensions) |
| Captation de la hausse des prix | Plafond 5 500 €/m² pour le calcul de la réduction – ne capte pas la valorisation post-LGV | Aucun plafond prix – l'amortissement Jeanbrun s'applique sur le prix réel, valorisation post-LGV incluse |
| Durée & aides | 6, 9 ou 12 ans – pas de cumul avec MaPrimeRénov' ni Éco-PTZ | 9 ans – cumul MaPrimeRénov' + CEE + Éco-PTZ pour biens anciens rive droite (Bastide, Bacalan) |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Bordeaux
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Quel est le prix au m² à Bordeaux pour investir en loi Jeanbrun ?
Le neuf bordelais se situe entre 4 500 et 5 800 €/m² selon les quartiers (Bastide Niel, Bègles en pointe). L'ancien à rénover oscille entre 3 500 et 5 000 €/m² dans des quartiers comme Saint-Michel, Bacalan ou les Chartrons. Ces prix permettent des investissements Jeanbrun entre 180 000 et 320 000 € pour des T2/T3.
Quel rendement locatif brut à Bordeaux avec la loi Jeanbrun ?
Le rendement brut bordelais est compris entre 3,5 % et 5 % selon le bien et le niveau de loyer. La hausse des prix depuis 2017 a comprimé les rendements bruts, mais l'avantage fiscal Jeanbrun (jusqu'à 5 075 €/an à TMI 41 %) restaure un rendement global de 5,5 à 7 %.
La Bastide est-elle un quartier porteur pour investir en Jeanbrun à Bordeaux ?
Oui, la rive droite (Bastide, Bègles) est le secteur le plus dynamique pour le Jeanbrun bordeaux. Les prix sont encore 20 % inférieurs à la rive gauche, le tramway dessert tout le secteur, et les projets d'aménagement (Euratlantique) garantissent une plus-value patrimoniale à l'horizon 2030.
L'immobilier ancien bordelais est-il adapté au volet rénovation de la loi Jeanbrun ?
Parfaitement. Bordeaux possède un patrimoine d'immeubles du 18e et 19e siècles classés au DPE D, E ou F, idéaux pour une stratégie Jeanbrun ancien. Après rénovation par artisans RGE (classe A ou B), vous cumulez le déficit foncier majoré, l'amortissement et MaPrimeRénov'. La plus-value à la revente est souvent supérieure à la mise.
Qu'implique le statut de bailleur privé au régime réel d'imposition pour un investissement Jeanbrun à Bordeaux ?
À Bordeaux, opter pour la loi Jeanbrun vous place dans la catégorie des bailleurs privés sous régime réel d'imposition. Ce statut implique de signer un bail de location nue (non meublé) d'au moins 3 ans renouvelable, et de déclarer vos revenus fonciers via le formulaire 2044. Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles et d'activer l'amortissement Jeanbrun (2 à 3 % selon le niveau de loyer). Le déficit foncier éventuel (notamment avec des travaux de rénovation) est imputable sur votre revenu imposable global.
Quels plafonds de ressources pour le foyer fiscal locataire en zone B1 à Bordeaux ?
Pour un logement Jeanbrun en zone B1 à Bordeaux, les ressources nettes imposables N-2 du foyer fiscal locataire sont plafonnées à : 35 435 € (personne seule), 47 321 € (couple), 56 905 € (+1 personne à charge), 68 699 € (+2 personnes à charge). À Bordeaux, le profil locataire type (jeune cadre, famille biactive) respecte généralement ces seuils, garantissant un large vivier de candidats solvables.
Quelle rentabilité nette après impôts pour un investissement Jeanbrun à Bordeaux ?
Un T2 de 50 m² acheté 230 000 € à Bordeaux (neuf) génère en loyer social B1 environ 479 €/mois (5 748 €/an). L'amortissement Jeanbrun (8 625 €/an au loyer social) crée un déficit foncier. À TMI 41 %, l'économie fiscale totale dépasse 5 000 €/an. Compte tenu de la hausse régulière des prix bordelais, la rentabilité nette après impôts sur 9 ans (loyer + avantage fiscal + plus-value) peut dépasser 7 à 8 % annualisé.
Comment le coefficient multiplicateur de surface utile influence-t-il le loyer Jeanbrun à Bordeaux ?
À Bordeaux (zone B1, loyer social 9,92 €/m²), la formule est : loyer max = 9,92 × (0,7 + 19/surface utile) × surface utile. Pour un T2 de 48 m² dans les Chartrons : 9,92 × 1,096 × 48 = 522 €/mois. Pour un studio de 22 m² à Saint-Michel : 9,92 × 1,564 × 22 = 341 €/mois (15,48 €/m² effectif). La surface utile peut différer de la surface habitable – ce point est crucial pour optimiser votre loyer Jeanbrun sans dépasser les plafonds légaux.
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