Investir en Loi Jeanbrun
à Bordeaux
Bordeaux est classée en zone a du dispositif Jeanbrun 2026, avec des plafonds de loyers à 12,32 €/m² (social) et 14,49 €/m² (intermédiaire).
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Zone Jeanbrun | A |
| Plafond loyer social | 12,32 €/m² |
| Population | 272 000 habitants |
| Étudiants | 105 000 étudiants |
| Prix moyen neuf | 4 200 – 5 500 €/m² |
| Prix moyen ancien | 3 200 – 5 000 €/m² |
| Rendement brut estimé | 3,5 % à 5 % |
| Tension locative | Forte – vacance < 4 % |
Sources : Notaires de la Gironde 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Bordeaux avec la loi Jeanbrun ?
Propulsée par la LGV qui la place à 2h de Paris, Bordeaux est devenue l'une des métropoles les plus attractives de France avec plus de 60 000 entreprises et des acteurs majeurs (Cdiscount siège social, Thales à Mérignac, Dassault Aviation). La ville accueille le 5ᵉ pôle universitaire de France sur le campus Talence-Pessac-Gradignan — l'un des plus grands d'Europe (235 hectares) — générant une demande locative permanente. Le tramway (4 lignes), les bus express et la gare Saint-Jean assurent un confort de déplacement et une qualité de vie reconnus à l'international, renforcés par le patrimoine UNESCO du centre historique et la proximité du vignoble bordelais.
Le marché locatif bordelais affiche des loyers de marché entre 17 et 20 €/m² en hausse de 2 % sur un an, avec une décote du loyer Jeanbrun significative par rapport au barème zone A (12,32 €/m² social) — un écart qui facilite la mise en location nue et garantit un vivier massif de locataires éligibles. Le patrimoine d'immeubles XVIIIᵉ et XIXᵉ siècles des quartiers Saint-Michel, Chartrons et Bacalan présente de nombreux biens en DPE D à F, idéal pour la stratégie de défiscalisation Jeanbrun en ancien rénové. La rive droite (Bastide, Bègles) offre des prix encore 20 % inférieurs à la rive gauche avec un potentiel de valorisation porté par le projet Euratlantique.
Les atouts de Bordeaux
- ✓La LGV Paris-Bordeaux en 2h attire navetteurs, télétravailleurs et cadres parisiens qui élargissent le vivier de locataires éligibles au dispositif Jeanbrun en zone A — des profils solvables garantissant un bail stable et une gestion locative simplifiée.
- ✓Avec 105 000 étudiants et le 5ᵉ pôle universitaire de France (campus Talence-Pessac-Gradignan), la demande de location sur les studios et appartements de 1 à 2 pièces est permanente, avec une vacance inférieure à 4 % dans les secteurs universitaires.
- ✓Le patrimoine UNESCO du centre historique et la proximité du vignoble bordelais confèrent un bien-être et une qualité de vie qui fidélisent les locataires sur la durée de l'engagement de 9 ans — un atout majeur pour la sécurité de l'investissement locatif.
- ✓La rive droite (Bastide, Bègles) et le projet Euratlantique offrent des prix d'achat accessibles dès 3 200 €/m² avec de nombreux programmes immobiliers neufs en VEFA éligibles, permettant un premier investissement locatif en zone A dès 180 000 €.
- ✓Le parc d'immeubles XVIIIᵉ et XIXᵉ siècles des Chartrons, Saint-Michel et Bacalan recèle un stock abondant de logements éligibles en DPE D à F, parfaitement adaptés au cumul amortissement Jeanbrun et doublement du déficit foncier majoré pour constituer un patrimoine immobilier de prestige.
- ✓Avec plus de 60 000 entreprises et des leaders comme Cdiscount, Thales et Dassault Aviation, le bassin d'emploi bordelais garantit une demande locative diversifiée et résiliente — la croissance démographique de +1,2 %/an sécurise la propriété sur le long terme.
Sources : INSEE RP 2021, Université de Bordeaux, CCI Bordeaux Gironde, Invest in Bordeaux 2025
Dispositif Loi Jeanbrun à Bordeaux
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A
Définition & fonctionnement
Le dispositif Jeanbrun structure trois niveaux de loyers, chacun associé à un taux d'amortissement distinct qui conditionne l'avantage fiscal du bailleur privé. Au palier intermédiaire (décote de 15 % sous le marché), l'amortissement atteint 2 % du prix de revient hors terrain, plafonné à 8 000 €/an ; au palier social (-30 %), il passe à 3 % avec un plafond de 10 000 €/an ; au palier très social (-45 %), le même taux de 3 % s'applique mais le plafond monte à 12 000 €/an. Déclarées sur le formulaire 2044 du régime réel, ces déductions s'additionnent aux charges classiques — intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion — et peuvent former un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Plus le propriétaire accepte une décote de loyer élevée, plus l'amortissement annuel et le plafond de déduction augmentent, créant un arbitrage direct entre rendement locatif brut et optimisation fiscale sur les 9 ans d'engagement.
Le patrimoine XVIIIᵉ-XIXᵉ classé UNESCO de Bordeaux offre un terrain exceptionnel pour l'ancien rénové Jeanbrun. Condition : travaux RGE ≥ 30 % du prix d'acquisition, DPE A ou B visé. En contrepartie, le déficit foncier passe à 21 400 €/an (doublement) pour les chantiers achevés avant le 31/12/2027, cumulable avec l'amortissement et MaPrimeRénov'. Sur un T2 de 50 m² acquis 150 000 € avec 60 000 € de travaux à Bordeaux, l'amortissement de 3 % génère 6 300 €/an de déduction, auquel s'ajoute le déficit foncier majoré — soit une économie fiscale totale de 11 357 €/an à TMI 41 %. MaPrimeRénov' (jusqu'à 14 000 €) et les CEE viennent réduire le reste à charge, constituant un patrimoine immobilier de prestige dont la revente après 9 ans de détention bénéficie des abattements classiques sur la plus-value immobilière.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Bordeaux (Zone A)
- ✓Statut de bailleur privé au régime réel d'imposition (formulaire 2044) – pas de micro-foncier
- ✓Bail de location nue 3 ans minimum – logement constituant la résidence principale du locataire
- ✓Engagement ferme de 9 ans – plafonds de loyers zone A Jeanbrun 2026 respectés à chaque bail
- ✓Bien situé en zone A (Bordeaux Métropole) – éligible depuis la loi du 27 novembre 2024
- ✓Ressources du foyer fiscal locataire sous les plafonds zone A (revenus nets imposables N-2)
- ✓Immeuble collectif neuf ou VEFA, ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE agréés avant 31/12/2028
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A à Bordeaux (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 14,49 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 12,32 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone A à Bordeaux.
Simulations à Bordeaux
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Bordeaux
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Saint-Michel
Quartier historique animé en pleine gentrification, avec un marché dominical et une vie culturelle intense qui attirent les jeunes actifs et les créatifs. Stock ancien XVIIIᵉ-XIXᵉ siècle avec de nombreux DPE D à F accessibles dès 3 500 €/m², idéal pour la stratégie Jeanbrun ancien rénové. Fort potentiel de plus-value porté par la gentrification active du secteur.
Chartrons
Le quartier bobo bordelais par excellence — anciens chais rénovés, terrasses, galeries d'art. Demande locative de cadres et professions libérales recherchant des appartements de 2 à 3 pièces avec bail de location nue longue durée. Locataires stables avec un turnover très faible, facilitant la gestion locative sur 9 ans.
Bastide
Rive droite en pleine transformation avec vue sur la Garonne et le projet Euratlantique. Programmes immobiliers neufs en VEFA éligibles au dispositif Jeanbrun, avec des prix encore 20 % inférieurs à la rive gauche. Fort potentiel de valorisation patrimoniale porté par le tramway A et les aménagements urbains en cours.
Bègles
Commune adjacente idéale pour maximiser la rentabilité en zone A. Prix les plus accessibles de la métropole (dès 3 200 €/m²), bonne desserte tramway C et demande locative croissante de jeunes ménages. Premier investissement Jeanbrun idéal pour un propriétaire recherchant le meilleur rendement brut.
Mériadeck / Meriadeck
Quartier administratif et universitaire bien desservi par le tramway A et B. Demande stable de fonctionnaires, étudiants et cadres des entreprises du secteur tertiaire. Appartements de 2 à 4 pièces avec une vacance locative très faible et des baux longue durée, facilitant la gestion locative.
Bacalan / Bassins à Flot
Nouveau quartier culturel et résidentiel en pleine transformation (Cité du Vin, Bassins de Lumières). Programmes neufs en VEFA et biens anciens industriels reconvertis, offrant un double choix pour l'investissement Jeanbrun. Fort levier de plus-value sur un secteur dont la valorisation n'est qu'à mi-parcours.
Jeanbrun vs Pinel à Bordeaux
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles à Bordeaux | Seuls les programmes neufs en immeuble collectif étaient éligibles au Pinel (dispositif supprimé fin 2024), limitant le choix à quelques opérations Bastide et Euratlantique. | Neuf, VEFA et ancien rénové DPE A/B — son successeur Jeanbrun rend éligibles les immeubles XVIIIᵉ-XIXᵉ des Chartrons, Saint-Michel et Bacalan dès 150 000 € tout compris. |
| Déduction fiscale à Bordeaux | La loi Pinel offrait une réduction d'impôt de 9 à 18 % sur 6-12 ans, plafonnée à 63 000 € sur 12 ans et soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an. | Amortissement de 3 % déductible des revenus fonciers (plafond d'amortissement 10 000 €/an en loyer social) + déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 21 400 €/an, hors plafonnement des niches — une déduction fiscale nettement supérieure. |
| Rentabilité et cashflow à Bordeaux | Rendement net limité à 3-4 % en raison de la hausse des prix post-LGV et du plafond Pinel à 5 500 €/m² qui comprimait l'avantage fiscal. | Rentabilité nette de 5 à 7 % selon la stratégie — l'ancien rénové à Saint-Michel ou Bacalan (dès 3 500 €/m²) génère un cashflow amélioré grâce au cumul amortissement + déficit foncier, inaccessible avec le Pinel. |
| Durée, revente et aides cumulables | Engagement de 6, 9 ou 12 ans sur du neuf uniquement, sans aide à la rénovation cumulable ni déficit foncier possible. | Engagement de 9 ans avec cumul MaPrimeRénov' (jusqu'à 14 000 €), CEE et doublement du déficit foncier à 21 400 €/an. La revente d'un bien rénové DPE A/B dans le centre UNESCO après 9 ans de détention bénéficie d'une forte valorisation patrimoniale bordelaise. |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Bordeaux
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Quel budget d'entrée pour un investissement Jeanbrun à Bordeaux, rive droite vs rive gauche ?
La rive droite (Bastide, Bègles) offre les meilleurs points d'entrée : 150 000 à 190 000 € tout compris pour un T2 ancien rénové. La rive gauche (Chartrons, Saint-Michel) démarre plus haut, entre 190 000 et 220 000 € pour un T2 de 45 à 55 m² dans les quartiers Saint-Michel, Bastide ou Bègles. Dans le neuf ou en VEFA, le budget démarre autour de 240 000 € pour un appartement de 55 m² à Bacalan ou Euratlantique. Les prix bordelais permettent d'optimiser le ratio amortissement / prix d'achat — un avantage pour les primo-accédants à l'investissement locatif. À TMI 41 %, la simulation montre une économie fiscale annuelle de 4 190 € sur du neuf et jusqu'à 11 357 € sur de l'ancien rénové avec déficit foncier majoré.
La hausse des prix post-LGV a-t-elle réduit la rentabilité Jeanbrun à Bordeaux ?
La hausse des prix post-LGV (+30 % en 5 ans) a effectivement comprimé les rendements bruts bordelais à 3,5-5 %. Mais la stratégie ancien rénové rive droite (Bastide, Bègles) permet de retrouver des rendements bruts, mais la défiscalisation Jeanbrun à TMI 41 % restaure l'attractivité financière. En ancien rénové (Saint-Michel, Bacalan), le rendement brut atteint 4 à 5 % auquel s'ajoutent l'amortissement Jeanbrun et le déficit foncier majoré. Après défiscalisation, le cashflow net peut devenir positif dès la 3ᵉ année sur un T2 ancien rénové acheté à 150 000 €, avec une rentabilité nette supérieure à 6 %. La valorisation patrimoniale bordelaise (+1 à 2 %/an) renforce encore le rendement global sur 9 ans.
La rive droite (Bastide, Bègles) est-elle pertinente pour investir en loi Jeanbrun à Bordeaux ?
La rive droite est le secteur le plus dynamique pour l'investissement Jeanbrun à Bordeaux. Les prix sont encore 20 % inférieurs à la rive gauche (dès 3 200 €/m² à Bègles), le tramway A dessert tout le secteur et le projet Euratlantique — l'une des plus grandes opérations d'aménagement urbain d'Europe — garantit une plus-value patrimoniale significative à l'horizon 2030. Les programmes immobiliers neufs en VEFA y sont nombreux et éligibles au dispositif Jeanbrun. Pour un primo-accédant, la rive droite offre le point d'entrée le plus accessible de la métropole bordelaise en zone A.
L'immobilier ancien bordelais est-il adapté à la stratégie ancien rénové de la loi Jeanbrun ?
Bordeaux est l'une des villes de France les mieux dotées pour cette stratégie. Le patrimoine d'immeubles collectifs XVIIIᵉ et XIXᵉ siècles classé UNESCO regorge de biens en DPE D, E ou F dans les quartiers Saint-Michel, Chartrons et Bacalan. Un T2 de 50 m² acquis 150 000 € avec 60 000 € de travaux de rénovation énergétique (DPE A ou B par artisans RGE) permet de cumuler le déficit foncier majoré de 21 400 €/an et l'amortissement Jeanbrun de 6 300 €/an. L'économie fiscale totale atteint 11 357 €/an à TMI 41 %, tout en valorisant significativement le bien. MaPrimeRénov' (jusqu'à 14 000 €) et les CEE réduisent encore le reste à charge.
Comment déclarer ses revenus fonciers en loi Jeanbrun à Bordeaux et quelles charges sont déductibles ?
La déclaration s'effectue via le formulaire 2044 (régime réel), qui ouvre au bailleur privé bordelais la déduction de toutes ses charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, frais de notaire (amortis sur la durée), charges de copropriété et assurance PNO. Le taux d'amortissement Jeanbrun (2 à 3 % selon le barème de loyer) vient en déduction fiscale supplémentaire du revenu foncier. À Bordeaux, avec des prix significatifs et une TMI fréquemment à 41 %, le régime réel génère un déficit foncier reportable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 €/an pour les travaux réalisés avant le 31/12/2027). Cette réduction d'impôt est particulièrement efficace pour les cadres bordelais et les profils investisseurs à revenus intermédiaires.
Mon locataire bordelais est-il éligible aux plafonds de ressources Jeanbrun en zone A ?
Le foyer fiscal du locataire ne doit pas dépasser les revenus nets imposables N-2 suivants en zone A : 40 093 € pour une personne seule, 59 893 € pour un couple, 72 123 € avec une personne à charge, 86 545 € avec deux personnes à charge, et 102 387 € avec trois personnes à charge. À Bordeaux, ces plafonds de ressources des locataires couvrent la grande majorité des profils : jeunes cadres, fonctionnaires, étudiants salariés et familles biactives. Le vivier de locataires éligibles est d'autant plus large que l'attractivité post-LGV attire des profils parisiens aux revenus médians compatibles avec ces seuils.
Quel cashflow net après impôts pour un T2 Jeanbrun rive droite à Bordeaux à TMI 41 % ?
Sur un T2 neuf de 55 m² acheté 240 000 € en zone A, le calcul du loyer social donne : 12,32 × 1,045 (coefficient) × 55 = 708 €/mois, soit 8 496 €/an. Le calcul d'amortissement Jeanbrun à 3 % donne 7 200 €/an de déduction fiscale. L'économie fiscale atteint 4 190 €/an (7 200 × 0,582). En ancien rénové — T2 de 50 m² à 210 000 € tout compris — le cumul déficit foncier majoré (21 400 €/an) et amortissement (6 300 €/an) porte l'économie à 11 357 €/an. Un simulateur personnalisé permet d'affiner ces chiffres selon votre profil investisseur.
Comment appliquer le barème Jeanbrun pour calculer le loyer maximum d'un bien à Bordeaux ?
Le barème Jeanbrun bordelais (zone A, plafond social 12,32 €/m²) intègre un coefficient multiplicateur (0,7 + 19 / surface, max 1,2) qui optimise la rentabilité des petites surfaces rive droite. Pour un T2 de 55 m² : coefficient = 0,7 + 19/55 = 1,045, loyer = 12,32 × 1,045 × 55 = 708 €/mois. Pour un studio de 25 m² : coefficient plafonné à 1,2, loyer = 12,32 × 1,2 × 25 = 370 €/mois. Le coefficient valorise les petites surfaces — un studio bordelais de 25 m² offre un loyer au m² de 14,78 € contre 12,22 € pour un 3 pièces de 65 m², rendant les investissements étudiants particulièrement performants.
Location meublée LMNP ou loi Jeanbrun en nu : comment arbitrer pour un bien à Bordeaux ?
Sur le marché bordelais, le LMNP se justifie principalement pour les studios meublés proches du campus Talence-Pessac ou dans les quartiers touristiques (Saint-Pierre, Chartrons). Le Jeanbrun en location nue s'adresse plutôt aux T2-T3 pour jeunes actifs et familles dans Bacalan ou la Bastide. La gestion LMNP est plus lourde : ameublement, turnover fréquent, comptabilité spécifique. La loi Jeanbrun, successeur du Pinel, s'applique en location nue avec un amortissement fiscal de 2 à 3 % directement déductible des revenus fonciers et des baux stables de 3 ans minimum. En ancien rénové, le cumul amortissement + déficit foncier majoré génère jusqu'à 11 357 €/an d'économie à TMI 41 %, hors plafonnement des niches fiscales. Notre avis : Jeanbrun pour la stratégie patrimoniale et la défiscalisation, LMNP pour le cashflow court terme sur du meublé étudiant.
Investir en loi Jeanbrun à Bordeaux ou à Toulouse : avantages et inconvénients ?
Bordeaux et Toulouse partagent la même zone A avec des plafonds identiques. Bordeaux offre un prestige patrimonial (UNESCO), une connectivité LGV Paris 2h et des prix supérieurs (4 300 €/m² contre 3 300 €/m² à Toulouse). Toulouse offre un rendement brut supérieur (4,5-5,5 % contre 3,5-5 %) et une sécurité d'emploi portée par Airbus et 80 000 emplois aéronautiques. Pour un même budget de 210 000 €, vous achetez un T2 de 50 m² en ancien rénové dans les deux villes, mais le rendement net sera supérieur à Toulouse tandis que la valorisation patrimoniale sera plus régulière à Bordeaux. Notre avis : Bordeaux pour le prestige et la plus-value, Toulouse pour la rentabilité — les deux sont d'excellents choix en zone A.
Investir en loi Jeanbrun dans le département Gironde
Investir à Bordeaux avec la loi Jeanbrun ?
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