Investir en Loi Jeanbrun
à Aix-en-Provence

Aix concentre un quart de sa population en étudiants (40 000, dont 38 900 sur les campus AMU), générant une demande permanente de studios et T2 dans le quartier des Facultés. Cette demande étudiante est complétée par les cadres du Pôle des Milles (STMicroelectronics, 200 sièges internationaux) et les familles attirées par le cadre provençal (Cézanne, festival lyrique, 250 fontaines). La vacance de 2,4 % confirme que l'offre est structurellement insuffisante. Sur un horizon de 9 ans, ces trois moteurs de demande — étudiants, cadres tech et familles — diversifient le risque locatif.

Les prix varient fortement selon les quartiers : le Jas de Bouffan (en renouvellement ANRU) offre des T2 anciens dès 150 000-180 000 € avant travaux, tandis que le centre historique ou Mazarin démarrent à 200 000 €+ pour un studio ou un petit T2. Les Milles et Pont de l'Arc se situent entre les deux (4 900-5 100 €/m² en moyenne). Pour un premier investissement en ancien rénové, le Jas de Bouffan et les Facultés offrent le meilleur rapport rendement/prix en zone A. À TMI 41 %, un contribuable aixois économise 3 395 à 4 819 €/an sur le T2 neuf de notre simulation et 3 071 à 4 359 €/an sur l'ancien rénové (180 000 € plus 70 000 € de travaux), l'écart dépendant de la présence d'autres revenus fonciers.

Le programme ANRU du Jas de Bouffan représente 154 M€ d'investissement : démolition de 254 logements vétustes, construction de 424 neufs, réhabilitation de 748 existants. Cette transformation profonde du quartier ouest d'Aix crée un contexte de revalorisation sur 5 à 10 ans. Pour un investisseur Jeanbrun, acheter maintenant dans le parc ancien du Jas de Bouffan (3 200-4 400 €/m² dans l'ancien à rénover) avant l'achèvement des travaux permet de se positionner sur ce renouvellement ; gardez en tête qu'à la revente, les amortissements pratiqués viennent en déduction du prix d'achat retenu, ce qui alourdit la plus-value taxable. Côté fiscalité courante, un T2 de 45 m² acheté 180 000 € et rénové pour 70 000 € s'amortit à 3,5 % sur 214 000 €, soit 7 490 €/an, et allège l'impôt de 3 071 à 4 359 € par an à TMI 41 %. MaPrimeRénov' et les CEE, qui obéissent à leurs propres règles, réduisent en plus la facture des travaux.

STMicroelectronics emploie 1 600 personnes sur son site de Rousset (à 15 km d'Aix), dans le 1er pôle européen de production de semiconducteurs. Le Pôle d'Activités des Milles (600 hectares) regroupe 200 sièges internationaux et l'Europôle de l'Arbois (110 entreprises innovantes, 400 chercheurs). Ces ingénieurs et cadres tech, souvent en mobilité internationale (contrats de 2-4 ans), cherchent des T2-T3 en location nue dans Les Milles et Pont de l'Arc. Leurs revenus respectent les plafonds zone A et leurs profils garantissent un paiement régulier sur les 9 ans.

Le propriétaire aixois remplit le formulaire 2044 (régime réel), seul régime compatible avec l'amortissement Jeanbrun. Il déduit intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, gestion et assurance, puis active l'amortissement, soit 3,5 à 5,5 % selon le niveau de loyer pour un logement neuf, 3 à 4 % pour un ancien rénové. Sur un T2 neuf de 50 m² acquis 300 000 € aux Milles, le taux social de 4,5 % appliqué à 240 000 € (80 % du prix, terrain exclu) donnerait 10 800 € ; la déduction est ramenée à 10 000 €/an, plafond accessible au foyer dont la moitié au moins des loyers amortis provient de locations sociales, ce qui est le cas avec ce seul logement. Combiné aux charges, cet amortissement peut faire naître un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Pour un cadre de STMicro ou un professionnel libéral aixois à TMI 41 %, le gain annuel se situe entre 4 100 € (TMI seule, quand l'amortissement nourrit un déficit sur le revenu global) et 5 820 € (quand il s'impute sur d'autres revenus fonciers, prélèvements sociaux compris).

À Aix-en-Provence (zone A), le revenu fiscal de référence N-2 du locataire ne doit pas dépasser, en loyer intermédiaire, 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple, 79 666 € avec une personne à charge et 95 427 € avec deux ; un bail au plafond social exige un revenu plus modeste, 32 463 € si le locataire vit seul, 48 521 € s'il vit en couple. Un étudiant en alternance à Sciences Po Aix, un doctorant d'AMU, un jeune ingénieur de STMicroelectronics à Rousset (28 000-38 000 €/an en début de carrière) ou un couple de chercheurs de l'Europôle de l'Arbois entrent sans difficulté dans la grille intermédiaire, et souvent dans la grille sociale en tout début de parcours. Le vivier d'éligibles est massif : 40 000 étudiants + les milliers de cadres du pôle tech des Milles.

Prenons un T2 de 45 m² acquis 180 000 € au Jas de Bouffan, avec 70 000 € de travaux (250 000 € au total) : loué au plafond social communal de 12,23 €/m², il rapporte 616 €/mois, soit 7 392 €/an. Les travaux doivent peser au moins 30 % du prix, relever d'une réhabilitation lourde et amener le logement en classe A ou B. L'amortissement ancien au taux social de 3,5 % porte sur 214 000 € (80 % du prix plus les travaux), soit 7 490 €/an, sous le plafond de 8 000 € du foyer. À TMI 41 %, l'économie va de 3 071 € à 4 359 €/an, la borne haute supposant d'autres revenus fonciers pour absorber l'amortissement. Ces travaux figurant déjà dans la base amortissable, nous ne leur associons aucun déficit foncier. MaPrimeRénov' (jusqu'à 15 000 €) et les CEE, attribués selon leurs propres critères, réduisent le reste à charge. Le programme ANRU du Jas de Bouffan (154 M€) peut soutenir la valeur du bien, sachant que les amortissements déduits réduiront le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value.

À Aix-en-Provence (zone A), aucun barème social de zone ne s'applique : c'est l'arrêté Loc'Avantages 2026 qui retient 12,23 €/m² pour la commune. Le coefficient de surface (0,7 + 19 / surface, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2) booste les studios étudiants. Pour un studio de 22 m² aux Facultés : 12,23 × 1,2 × 22 = 323 €/mois (coefficient plafonné). Pour un T2 de 45 m² au Jas de Bouffan : 12,23 × 1,12 × 45 = 616 €/mois. Pour un T3 de 70 m² à Pont de l'Arc : 12,23 × 0,97 × 70 = 830 €/mois. Les studios étudiants aux Facultés offrent le meilleur rendement au m² mais nécessitent une gestion du turnover annuel.

Aix attire les touristes (Cézanne, Festival lyrique, Provence) et le LMNP saisonnier peut sembler tentant, mais la réglementation municipale limite fortement la location Airbnb en centre-ville, et la gestion saisonnière (ménage, check-in, vacance hivernale) est lourde. Le Jeanbrun en location nue cible les étudiants des Facultés en bail nu classique, les cadres de STMicro/Milles (baux 2-4 ans) et les familles provençales (baux stables). L'argument fiscal qui départage : l'amortissement de 7 490 €/an de l'ancien rénové aixois peut s'imputer sur le revenu global, pour 3 071 à 4 359 €/an d'impôt évité à TMI 41 %, alors que le meublé saisonnier n'ouvre pas cette porte.

Les deux villes sont en zone A avec les mêmes plafonds, à 30 km l'une de l'autre. Aix offre un cadre provençal premium (Cézanne, festivals, 250 fontaines), une vacance ultra-faible (2,4 %) et des locataires étudiants/cadres solvables, mais des prix plus élevés (5 500 vs 3 600 €/m² en moyenne dans l'ancien). Marseille mise sur un rendement brut supérieur (5-7 % vs 4-5 %), des prix d'entrée très bas dans certains quartiers (Noailles, Belle de Mai dès 2 200 €/m²) et la dynamique Euroméditerranée. Pour un investissement patrimonial sécurisé, Aix. Pour un rendement brut maximal avec pari sur la transformation urbaine, Marseille.