Investir en Loi Jeanbrun
à Aix-les-Bains

Le reclassement (juillet 2024) fait passer les plafonds de loyers de 7,59 €/m² (social B2) à 12,32 €/m² (social A) — soit une hausse de 62 %. Or les prix d'acquisition (4 200-4 400 €/m² dans l'ancien) n'ont pas encore rattrapé ce changement. Cet écart crée un effet de levier fiscal parmi les plus puissants de France : l'amortissement Jeanbrun se calcule sur des prix d'ancienne zone B2 tandis que les loyers perçus sont désormais ceux de zone A. Le rendement net après impôts s'en trouve considérablement amélioré par rapport à l'ancien zonage.

Le lac du Bourget (plus grand lac naturel de France, 44,5 km²) confère à Aix-les-Bains une attractivité résidentielle qui dépasse largement le thermalisme. La demande locative repose sur trois piliers : les actifs du bassin Chambéry-Grand Lac (208 000 habitants, Chambéry à 10 min en TER), les 30 000 curistes annuels et les retraités attirés par le cadre lacustre. Le projet Les Nouveaux Thermes (30 000 m², livraison 2028) va renforcer cette attractivité. Sur 9 ans, ces trois moteurs diversifient le risque et maintiennent la tension locative.

Malgré le reclassement en zone A, les prix restent très accessibles : un T2 de 50-55 m² dans l'ancien se trouve dès 160 000-200 000 € à Franklin-Roosevelt ou Marlioz (3 500-4 200 €/m²). En neuf (centre-ville, Nouveaux Thermes), un T2 démarre à 260 000 €. C'est le point d'entrée le plus accessible de zone A en Auvergne-Rhône-Alpes — bien en dessous d'Annecy (5 500+ €/m²) ou Lyon (5 000+ €/m²). Les plafonds zone A (12,32 €/m² social) sur ces prix d'ancienne zone B2 créent un rendement fiscal exceptionnel.

Les Nouveaux Thermes est le projet phare d'Aix-les-Bains : 30 000 m² sur l'ancien site des Thermes Nationaux, architecture signée Vincent Callebaut (Bouygues Immobilier), 164 logements en accession + 55 logements sociaux + 6 000 m² de bureaux et commerces + musée. La livraison est prévue fin 2028 — pile dans l'horizon de 9 ans d'un engagement Jeanbrun. Ce projet va transformer le cœur thermal de la ville et tirer les prix vers le haut dans tout le centre. Acheter maintenant dans les quartiers voisins (Franklin-Roosevelt, Marlioz) permet de capter cette plus-value.

À Aix-les-Bains, les prix d'acquisition modérés (3 500-5 000 €/m²) combinés aux nouveaux plafonds zone A (12,32 €/m² social) créent un ratio loyer/prix parmi les meilleurs de France. Au régime réel (formulaire 2044), l'amortissement de 2 à 3 % sur le prix de revient se combine aux intérêts d'emprunt, taxe foncière et charges pour créer un déficit foncier. Sur un T2 de 55 m² acquis 250 000 € en neuf, l'amortissement social (8 250 €/an) dépasse les revenus locatifs. L'économie atteint 4 806 €/an à TMI 41 %.

Les plafonds zone A sont : 40 093 € net imposable N-2 pour une personne seule, 59 893 € pour un couple, 72 123 € + 1 enfant. Un jeune cadre travaillant à Chambéry (10 min en TER, 28 000-38 000 €/an), un professionnel de santé des thermes, un retraité ou un couple de navetteurs respectent aisément ces plafonds. Le bassin Chambéry-Grand Lac (208 000 habitants) offre un vivier de locataires éligibles bien plus large que la seule population aixoise de 32 000 habitants.

Sur un T2 de 55 m² acquis 160 000 € avec 60 000 € de travaux à Franklin-Roosevelt (220 000 € total), le loyer social zone A génère 709 €/mois (8 508 €/an). Le déficit foncier majoré (21 400 €/an pour travaux RGE ≥ 30 %, DPE A/B, chantier avant fin 2027) combiné à l'amortissement (5 500 €/an) génère une économie de 11 029 €/an à TMI 41 %. Le reclassement en zone A augmente les loyers de 62 % par rapport à l'ancien zonage B2 — un gain net substantiel pour le même prix d'acquisition.

Depuis le reclassement en zone A (loyer social 12,32 €/m²), les loyers Jeanbrun ont bondi de 62 % par rapport à l'ancienne zone B2. Pour un T2 de 55 m² au centre-ville : 12,32 × 1,045 × 55 = 709 €/mois. Pour un studio de 28 m² à Marlioz : 12,32 × 1,2 × 28 = 414 €/mois (coefficient plafonné). Pour un T3 de 70 m² en bord de lac : 12,32 × 0,971 × 70 = 837 €/mois. Le loyer médian aixois (12,3 €/m²) est quasi identique au plafond social — les locataires ne perçoivent quasiment aucune décote.

Le thermalisme (30 000 curistes/an, séjours de 3 semaines) peut sembler propice au LMNP meublé. Mais les cures sont saisonnières (mars-novembre), la gestion du turnover est lourde (ménage, inventaire, comptabilité BIC) et les revenus des curistes sont souvent modestes. Le Jeanbrun en location nue cible les actifs du bassin Chambéry-Grand Lac (208 000 habitants, Chambéry 10 min en TER), les professionnels de santé et les retraités résidents permanents — baux stables de 3 ans, gestion minimale. Le déficit foncier Jeanbrun imputable sur le revenu global génère jusqu'à 11 029 €/an en ancien rénové à TMI 41 %.

Les deux villes offrent un cadre lacustre exceptionnel mais à des niveaux de prix très différents. Aix-les-Bains (zone A depuis juillet 2024) affiche des prix 20 à 30 % inférieurs à Annecy (zone B1) : 4 200 vs 5 500 €/m² dans l'ancien. Paradoxe : Aix bénéficie désormais de plafonds zone A (12,32 €/m²) supérieurs à ceux d'Annecy (zone B1, 9,92 €/m²). Pour un rendement optimisé avec les meilleurs plafonds de Savoie, Aix-les-Bains. Pour une sécurité locative portée par les frontaliers suisses et un prestige lacustre supérieur, Annecy.