Investir en Loi Jeanbrun
à Aix-les-Bains
Aix-les-Bains est classée en zone a du dispositif Jeanbrun 2026 : plafond de loyer intermédiaire de 14,64 €/m², et plafond social communal (Loc'Avantages 2026) de 9,55 €/m².
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Zone Jeanbrun | A |
| Plafond loyer social (commune) | 9,55 €/m² |
| Population | 32 000 habitants |
| Étudiants | Proximité Chambéry et Annecy |
| Prix moyen neuf | 4 300 – 8 700 €/m² |
| Prix moyen ancien | 2 353 – 6 698 €/m² |
| Rendement brut estimé | 3,5 % à 5 % |
| Tension locative | Forte – demande +8 % vs offre, zone tendue |
Sources : Notaires de Savoie 2025, DVF, MeilleursAgents septembre 2026
Pourquoi investir à Aix-les-Bains avec la loi Jeanbrun ?
Aix-les-Bains est la perle thermale de la Savoie : 32 000 habitants nichés sur les rives du lac du Bourget, le plus grand lac naturel de France (44,5 km²). Reclassée en zone A depuis juillet 2024 (ex-B2), la ville bénéficie désormais de plafonds de loyers significativement plus élevés qu'auparavant. Troisième station thermale de France (30 000 curistes/an aux thermes Chevalley et Marlioz), elle combine attractivité touristique, cadre lacustre et bassin d'emploi savoyard. Chambéry est à 10 minutes en TER, Annecy à 27 minutes, Lyon à 1h10 et Paris en 3h par TGV (gare Aix-les-Bains – Le Revard). Le projet Les Nouveaux Thermes (30 000 m², 164 logements, architecture Vincent Callebaut, livraison fin 2028) transforme l'ancien site thermal en écoquartier emblématique.
Le reclassement en zone A (juillet 2024) change radicalement l'équation immobilière d'Aix-les-Bains : le plafond de loyer intermédiaire relève désormais du barème de zone A (14,64 €/m²), pour des prix d'acquisition qui n'ont pas encore rattrapé cette reclassification (4 200-4 400 €/m² dans l'ancien, 5 200-5 300 €/m² dans le neuf). En loyer social, le plafond est fixé pour la commune par l'arrêté Loc'Avantages (9,55 €/m²), indépendamment du zonage. Cet écart entre prix et plafond intermédiaire crée un effet de levier Jeanbrun parmi les plus puissants de France. La demande locative est portée par les actifs du bassin Chambéry-Grand Lac (208 000 habitants), les 30 000 curistes annuels, les professionnels de santé des thermes et les retraités attirés par le cadre lacustre. Le parc d'immeubles Belle Époque du centre thermal et les résidences des années 1960-1970 de Franklin-Roosevelt et Marlioz, souvent classés DPE D à F, offrent un gisement de rénovation abondant. Le loyer médian actuel (12,3 €/m²) se situe entre le plafond social communal et le plafond intermédiaire : le marché absorbe sans peine les loyers Jeanbrun, et un locataire en loyer social profite d'une décote d'environ 22 %.
Les atouts de Aix-les-Bains
- ✓Reclassée zone A (juillet 2024, ex-B2) : plafond de loyer intermédiaire aligné sur le barème de zone A (14,64 €/m²) pour des prix d'acquisition restés à des niveaux d'ancienne zone B2, effet de levier Jeanbrun exceptionnel
- ✓Lac du Bourget, plus grand lac naturel de France (44,5 km²) : cadre paysager unique en Savoie, attractivité résidentielle et touristique permanente qui soutient la valorisation sur 9 ans
- ✓3e station thermale de France (30 000 curistes/an, thermes Chevalley et Marlioz) : demande locative complémentaire de professionnels de santé et curistes en séjour longue durée
- ✓Chambéry 10 min en TER + Annecy 27 min + Lyon 1h10 + TGV Paris 3h : connectivité ferroviaire solide pour une ville de 32 000 habitants
- ✓Les Nouveaux Thermes (30 000 m², 164 logements, Vincent Callebaut, livraison 2028) : projet urbain phare qui transforme le cœur thermal et tire la valorisation de tout le centre-ville
- ✓Prix d'ancien dès 2 200 €/m² à Franklin-Roosevelt ou Marlioz (fourchettes MeilleursAgents septembre 2026) : l'un des points d'entrée les plus accessibles de zone A en Auvergne-Rhône-Alpes pour un premier investissement Jeanbrun
Sources : INSEE RP 2022, Valvital Thermes d'Aix-les-Bains, Bouygues Immobilier, Grand Lac Agglomération, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Aix-les-Bains
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A
Définition & fonctionnement
Le reclassement d'Aix-les-Bains en zone A (juillet 2024, ex-B2) crée une fenêtre d'investissement rare : le plafond de loyer intermédiaire suit désormais le barème de zone A (14,64 €/m²), tandis que les prix d'acquisition restent à des niveaux d'ancienne zone B2 (4 340 €/m² en moyenne dans l'ancien) ; les plafonds social (9,55 €/m²) et très social (7,50 €/m²) sont, eux, fixés pour la commune. L'amortissement Jeanbrun (3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % de 80 % du prix en neuf ; 3 %, 3,5 % ou 4 % en ancien rénové, travaux inclus dans la base), déclaré au régime réel (formulaire 2044), se combine aux charges déductibles pour créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Chaque foyer fiscal peut en déduire jusqu'à 8 000 €/an, ou 10 000 € et 12 000 € lorsque le social ou le très social représente au moins la moitié des loyers des logements amortis. Le thermalisme (30 000 curistes/an) et le bassin Chambéry-Grand Lac (208 000 habitants) sécurisent la demande sur 9 ans.
Le parc d'immeubles Belle Époque du centre thermal et les résidences des années 1960-1970 de Franklin-Roosevelt et Marlioz offrent un gisement DPE D-F accessible pour le Jeanbrun ancien rénové. Pour qu'il s'applique, la facture de travaux doit peser au moins 30 % du prix d'achat, dans le cadre d'une réhabilitation lourde menant à un DPE A ou B ; la qualification RGE des entreprises ne conditionne que MaPrimeRénov' (jusqu'à 15 000 €), les CEE et l'Éco-PTZ. Sur un T2 de 55 m² à 220 000 € tout compris (160 000 € + 60 000 € de travaux), 128 000 € de prix retenu et 60 000 € de travaux composent une base de 188 000 € : à 3,5 % (loyer social dans l'ancien), cela fait 6 580 € déductibles chaque année, avec un loyer plafonné à 552 €/mois et une économie comprise entre 2 698 et 3 830 €/an à TMI 41 %. Aucune imputation en déficit foncier des 60 000 € de travaux n'est retenue ici : la question de leur double déduction n'est pas tranchée, et seul un avocat fiscaliste peut valider un tel montage aixois. À la sortie, la plus-value se calcule sur un prix d'acquisition diminué des amortissements déduits (CGI, art. 150 VB), ce qui augmente la base taxable avant abattements. Le projet Les Nouveaux Thermes (30 000 m², livraison 2028) ajoutera un potentiel de valorisation considérable au cœur de la ville.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Aix-les-Bains (Zone A)
- ✓Le régime réel d'imposition (formulaire 2044) est le seul cadre compatible avec l'amortissement Jeanbrun
- ✓Le bien doit être loué nu, en résidence principale du locataire, avec un bail d'au moins 3 ans
- ✓Engagement de 9 ans ferme — plafonds de loyers Jeanbrun zone A 2026 respectés à chaque renouvellement
- ✓Achat aixois intervenu entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ; le reclassement en zone A de juillet 2024 ne crée pas l'éligibilité, il détermine uniquement le plafond de loyer intermédiaire
- ✓Foyer fiscal du locataire sous les plafonds de ressources zone A (revenus nets imposables N-2)
- ✓Logement en immeuble collectif, neuf, ou ancien acquis avant fin 2028 et remis au standard DPE A/B par des travaux lourds d'au moins 30 % du prix ; la mention RGE ne sert qu'à obtenir les aides (MaPrimeRénov', CEE)
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel : 8 000 €/an par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € seulement si 50 % au moins des loyers bruts des logements amortis viennent de la location sociale ou très sociale
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A à Aix-les-Bains (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Référence du plafond | Amortissement neuf / ancien |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 14,64 €/m² | Barème national par zone (Zone A) | 3,5 % / 3 % |
| Loyer social | 9,55 €/m² | Loc'Avantages, plafond communal (marché -30 %) | 4,5 % / 3,5 % |
| Loyer très social | 7,50 €/m² | Loc'Avantages, plafond communal (marché -45 %) | 5,5 % / 4 % |
Le loyer s'applique à la surface avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface), plafonné à 1,2. Intermédiaire : plafonds 2026 de la zone a (BOI-BAREME-000017). Social et très social : plafonds fixés commune par commune par l'arrêté du 6 janvier 2026. Amortissement en % de la base : 80 % du prix en neuf, 80 % du prix + travaux en ancien rénové.
Simulations à Aix-les-Bains
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – amortissement prix + travaux
Quartiers à Cibler à Aix-les-Bains
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Thermes
Cœur historique et thermal autour des thermes Chevalley, avec commerces, restaurants et le futur projet Les Nouveaux Thermes (30 000 m², 164 logements, livraison 2028). Forte demande de curistes longue durée, professionnels de santé et cadres. Immeubles Belle Époque avec potentiel de rénovation DPE exceptionnel.
Bords du Lac
Secteur premium le long du lac du Bourget avec promenades aménagées, restaurants gastronomiques et port de plaisance. Profils locataires seniors aisés et cadres du bassin de Chambéry en quête de cadre de vie lacustre. Valorisation patrimoniale la plus forte d'Aix-les-Bains, vacance quasi nulle.
Chantemerle / Saint-Pol
Quartier résidentiel prisé des familles, avec un bon compromis entre proximité du centre et calme résidentiel. Écoles, commerces de proximité et bonne desserte. Locataires stables en baux longue durée, rendement régulier. Maisons et petits collectifs avec potentiel DPE.
Marlioz
Quartier thermal sud autour des thermes de Marlioz et de son parc de verdure (2 000 curistes/an). Ambiance résidentielle calme, demande de curistes en séjour de 3 semaines et de retraités actifs. Résidences des années 1960-1970 avec DPE D-F, accessibles pour le Jeanbrun ancien rénové.
Franklin-Roosevelt / Sierroz
Quartier prioritaire avec des prix d'entrée parmi les plus accessibles d'Aix-les-Bains (dès 2 200 €/m² dans l'ancien). Rendement brut maximal de la ville, fort potentiel de plus-value post-rénovation. Immeubles des années 1960-1970 classés DPE D à F, cible idéale pour un Jeanbrun ancien rénové amorti de 3 à 4 % par an sur 80 % du prix majoré du coût des travaux.
Gare / Liberté
Quartier autour de la gare TGV (Paris 3h, Lyon 1h10, Chambéry 10 min). Forte demande de navetteurs et jeunes actifs. Projet de modernisation du pôle gare en cours. Opportunités dans l'ancien à rénover à prix accessibles, excellente connectivité ferroviaire pour un engagement Jeanbrun de 9 ans.
Jeanbrun vs Pinel à Aix-les-Bains
Ce que le dispositif Jeanbrun 2026-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Éligibilité et zonage à Aix-les-Bains | Zone B2 exclue du Pinel depuis 2018 — aucun investissement fiscal possible jusqu'à fin 2024 | Zone A depuis juillet 2024 : plafond intermédiaire de 14,64 €/m², amortissement de 3,5 à 5,5 % en neuf (3 à 4 % en ancien rénové) et déficit foncier activables sur des prix d'ancienne zone B2 |
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt 9 à 18 % plafonnée à 63 000 € sur 12 ans — réservée aux zones A/B1, Aix-les-Bains était totalement exclue | Amortissement sur le prix réel, jusqu'à 8 000 €/an par foyer (10 000 ou 12 000 € quand la moitié des loyers amortis est sociale ou très sociale) + déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an imputables sur salaires, aucun plafond de prix au m² |
| Accès à l'ancien thermal | Neuf uniquement — aucun accès aux immeubles Belle Époque thermaux ni aux résidences 1960-1970 de Franklin-Roosevelt | Neuf + ancien rénové — immeubles Belle Époque et résidences DPE D-F dès 160 000 € avant travaux, au cœur de la zone thermale |
| Rendement post-reclassement | Aucun rendement possible (zone exclue du Pinel) | Rendement net 6-8 % — plafonds zone A (+62 %) sur des prix d'ancienne zone B2, effet de levier fiscal parmi les plus puissants de France |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Aix-les-Bains
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Comment le reclassement d'Aix-les-Bains de zone B2 à zone A change-t-il la donne pour un investisseur Jeanbrun ?
Le reclassement (juillet 2024) fait basculer le plafond de loyer intermédiaire sur le barème de zone A, soit 14,64 €/m² en 2026 ; le plafond social, lui, est arrêté commune par commune (9,55 €/m² à Aix-les-Bains) et ne dépend pas du zonage. Or les prix d'acquisition (4 200-4 400 €/m² dans l'ancien) n'ont pas encore rattrapé ce changement. Cet écart crée un effet de levier fiscal parmi les plus puissants de France en loyer intermédiaire : l'amortissement Jeanbrun se calcule sur des prix d'ancienne zone B2 tandis que le loyer plafond est désormais celui de zone A. Le rendement net après impôts s'en trouve considérablement amélioré par rapport à l'ancien zonage.
Le lac du Bourget et le thermalisme garantissent-ils une demande locative stable sur 9 ans à Aix-les-Bains ?
Le lac du Bourget (plus grand lac naturel de France, 44,5 km²) confère à Aix-les-Bains une attractivité résidentielle qui dépasse largement le thermalisme. La demande locative repose sur trois piliers : les actifs du bassin Chambéry-Grand Lac (208 000 habitants, Chambéry à 10 min en TER), les 30 000 curistes annuels et les retraités attirés par le cadre lacustre. Le projet Les Nouveaux Thermes (30 000 m², livraison 2028) va renforcer cette attractivité. Sur 9 ans, ces trois moteurs diversifient le risque et maintiennent la tension locative.
Quel budget d'entrée pour un premier investissement Jeanbrun à Aix-les-Bains en zone A ?
Malgré le reclassement en zone A, les prix restent très accessibles : un T2 de 50-55 m² dans l'ancien se trouve dès 160 000-200 000 € à Franklin-Roosevelt ou Marlioz (2 900-4 000 €/m², sous la moyenne aixoise de 4 340 €/m² dans l'ancien). En neuf (centre-ville, Nouveaux Thermes), un T2 démarre à 260 000 €. C'est l'un des points d'entrée les plus accessibles de zone A en Auvergne-Rhône-Alpes, sous la moyenne d'Annecy (4 510 €/m² dans l'ancien, MeilleursAgents septembre 2026). Le plafond intermédiaire de zone A (14,64 €/m²), ou le plafond social communal de 9,55 €/m² si vous visez un loyer plus bas, appliqué à ces prix d'ancienne zone B2 crée un rendement fiscal exceptionnel.
Le projet Les Nouveaux Thermes va-t-il valoriser l'investissement locatif à Aix-les-Bains ?
Les Nouveaux Thermes est le projet phare d'Aix-les-Bains : 30 000 m² sur l'ancien site des Thermes Nationaux, architecture signée Vincent Callebaut (Bouygues Immobilier), 164 logements en accession + 55 logements sociaux + 6 000 m² de bureaux et commerces + musée. La livraison est prévue fin 2028 — pile dans l'horizon de 9 ans d'un engagement Jeanbrun. Ce projet va transformer le cœur thermal de la ville et tirer les prix vers le haut dans tout le centre. Acheter maintenant dans les quartiers voisins (Franklin-Roosevelt, Marlioz) permet de capter cette plus-value.
Comment le régime réel transforme-t-il un investissement à prix modéré en avantage fiscal maximal à Aix-les-Bains ?
À Aix-les-Bains, les prix d'acquisition modérés (4 340 €/m² en moyenne dans l'ancien, fourchette 2 353-6 698 €/m²) combinés au plafond intermédiaire de zone A (14,64 €/m²) créent un ratio loyer/prix parmi les meilleurs de France. Au régime réel (formulaire 2044), l'amortissement (3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % de 80 % du prix en neuf selon le niveau de loyer ; 3 %, 3,5 % ou 4 % en ancien rénové, travaux ajoutés à l'assiette) se combine aux intérêts d'emprunt, taxe foncière et charges pour créer un déficit foncier. Sur un T2 de 55 m² acquis 250 000 € en neuf et loué au plafond social communal (552 €/mois), l'amortissement social (4,5 % sur 200 000 €, soit 9 000 €/an) dépasse les revenus locatifs ; il tient sous la limite de 10 000 € réservée au foyer dont la moitié au moins des loyers amortis est sociale. L'économie va de 3 690 à 5 238 €/an à TMI 41 %, la borne haute supposant d'autres revenus fonciers pour absorber la déduction.
Un curiste en séjour longue durée ou un actif de Chambéry respecte-t-il les plafonds Jeanbrun zone A à Aix-les-Bains ?
En loyer intermédiaire de zone A, les ressources 2026 du locataire plafonnent à 44 344 € net imposable N-2 pour une personne seule, 66 276 € pour un couple et 79 666 € avec une personne à charge ; un bail au plafond social impose de rester sous 32 463 € (personne seule) ou 48 521 € (couple). Un jeune cadre travaillant à Chambéry (10 min en TER, 28 000-38 000 €/an), un professionnel de santé des thermes, un retraité ou un couple de navetteurs respectent aisément ces plafonds. Le bassin Chambéry-Grand Lac (208 000 habitants) offre un vivier de locataires éligibles bien plus large que la seule population aixoise de 32 000 habitants.
Combien économise un contribuable à TMI 41 % avec un ancien rénové Jeanbrun à Franklin-Roosevelt ou Marlioz ?
Sur un T2 de 55 m² acquis 160 000 € avec 60 000 € de travaux à Franklin-Roosevelt (220 000 € total), le plafond social aixois de 9,55 €/m² donne un loyer de 552 €/mois (6 624 €/an). Les travaux, qui pèsent 37,5 % du prix et visent un DPE A ou B, s'ajoutent à 80 % du prix pour une base de 188 000 € ; au taux ancien de 3,5 % (loyer social), l'amortissement ressort à 6 580 €/an et l'économie à 2 698 €/an (TMI 41 % seule) ou 3 830 €/an si d'autres revenus fonciers absorbent la déduction, sans déficit foncier ajouté sur ces travaux. En loyer social, le reclassement en zone A n'a rien changé au plafond, fixé par commune : l'intérêt du zonage se révèle surtout si vous choisissez le loyer intermédiaire (14,64 €/m²), amorti alors à 3 % dans l'ancien.
Quel loyer Jeanbrun maximum pour un T2 au centre thermal ou un T3 en bord de lac à Aix-les-Bains ?
Le plafond de loyer social applicable à Aix-les-Bains est communal (9,55 €/m², arrêté Loc'Avantages 2026) : le reclassement en zone A n'a relevé que le plafond intermédiaire, désormais de 14,64 €/m². Pour un T2 de 55 m² au centre-ville : 9,55 × 1,05 × 55 = 552 €/mois. Pour un studio de 28 m² à Marlioz : 9,55 × 1,2 × 28 = 321 €/mois (coefficient plafonné). Pour un T3 de 70 m² en bord de lac : 9,55 × 0,97 × 70 = 648 €/mois. Le loyer médian aixois (12,3 €/m²) dépasse d'environ 29 % le plafond social : les locataires perçoivent une vraie décote.
LMNP meublé pour curistes ou Jeanbrun en nu pour actifs du bassin de Chambéry : quelle stratégie à Aix-les-Bains ?
Le thermalisme (30 000 curistes/an, séjours de 3 semaines) peut sembler propice au LMNP meublé. Mais les cures sont saisonnières (mars-novembre), la gestion du turnover est lourde (ménage, inventaire, comptabilité BIC) et les revenus des curistes sont souvent modestes. Le Jeanbrun en location nue cible les actifs du bassin Chambéry-Grand Lac (208 000 habitants, Chambéry 10 min en TER), les professionnels de santé et les retraités résidents permanents, avec des baux stables de 3 ans et peu de gestion. Dans l'ancien, 160 000 € d'achat et 60 000 € de travaux forment une base de 188 000 € amortie à 3,5 % en loyer social : 6 580 €/an de déduction, et une économie comprise entre 2 698 € (déficit imputé sur le revenu global, TMI seule) et 3 830 € (déduction absorbée par d'autres loyers) à TMI 41 %.
Aix-les-Bains ou Annecy : quelle ville savoyarde choisir pour un investissement Jeanbrun ?
Les deux villes offrent un cadre lacustre exceptionnel, avec des prix d'ancien désormais proches mais des plafonds de loyer social différents. Aix-les-Bains (zone A depuis juillet 2024) affiche des prix légèrement inférieurs à Annecy : 4 340 vs 4 510 €/m² en moyenne dans l'ancien (MeilleursAgents septembre 2026), soit un écart d'environ 4 %. Les deux communes partagent le plafond intermédiaire de zone A (14,64 €/m²), mais en loyer social le barème communal Loc'Avantages avantage Annecy (11,21 €/m² contre 9,55 €/m² à Aix). Pour un rendement optimisé en loyer intermédiaire sur des prix plus doux, Aix-les-Bains. Pour une sécurité locative portée par les frontaliers suisses, un prestige lacustre supérieur et un plafond social plus haut, Annecy.
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