Investir en Loi Jeanbrun
à Aix-les-Bains
Sources : Notaires de Savoie 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Aix-les-Bains avec la loi Jeanbrun ?
Aix-les-Bains, perle de la Savoie nichée sur les rives du lac du Bourget, constitue une opportunité méconnue pour la loi Jeanbrun. Classée en zone B2, la ville bénéficie d'un atout majeur du dispositif : l'éligibilité sur tout le territoire français, sans restriction de zonage. Avec ses thermes, son lac et sa proximité avec Chambéry et Annecy, Aix-les-Bains offre un marché locatif dynamique et des prix d'acquisition très accessibles.
Le marché locatif d'Aix-les-Bains est soutenu par une triple demande : les curistes et travailleurs saisonniers du thermalisme (1er centre thermal de France), les actifs travaillant à Chambéry (15 min) ou Annecy (45 min), et les retraités attirés par la qualité de vie lacustre. La ville de 30 000 habitants affiche un taux de vacance locative modéré (5-6 %) mais des prix très accessibles qui garantissent un rendement brut parmi les meilleurs de France.
Les atouts de Aix-les-Bains
- ✓Prix d'acquisition très accessibles : 2 200 à 3 500 €/m²
- ✓1er centre thermal de France : demande locative soutenue toute l'année
- ✓Lac du Bourget : cadre de vie exceptionnel, attractivité touristique
- ✓Proximité Chambéry (15 min) et Annecy (45 min) – bassin d'emploi solide
- ✓Rendement brut élevé : 5 à 7 % grâce aux prix bas
- ✓Zone B2 éligible Jeanbrun – avantage exclusif vs ancien Pinel (zone B2 exclue)
Sources : INSEE RP 2021, Thermes Nationaux d'Aix-les-Bains, CCI Savoie, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Aix-les-Bains
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B2
Définition & fonctionnement
Aix-les-Bains illustre parfaitement l'avantage de la loi Jeanbrun sur l'ancien Pinel : classée en zone B2, la ville était totalement exclue du dispositif Pinel depuis 2018. Désormais, tout bailleur privé déclarant ses revenus fonciers au régime réel peut y déduire un amortissement annuel de 2 à 3 % sur le prix de revient d'un logement loué nu en résidence principale, que le bien soit neuf ou ancien rénové DPE A/B.
La configuration d'Aix-les-Bains est particulièrement favorable : des prix d'acquisition bas (2 200-4 200 €/m²) génèrent un rendement brut élevé (5-7 %), tandis que l'amortissement Jeanbrun vient encore réduire la base imposable. Pour l'ancien, le parc immobilier thermal (immeubles Belle Époque, résidences années 60-70) présente de nombreux DPE E ou F, idéals pour une rénovation par artisans RGE vers un DPE A/B ouvrant droit au déficit foncier majoré (21 400 €/an jusqu'au 31/12/2027). L'engagement de 9 ans est sécurisé par la double demande (résidents permanents + professionnels du thermalisme). Le foyer fiscal du locataire doit respecter les plafonds de ressources zone B2.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Aix-les-Bains (Zone B2)
- ✓Statut de bailleur privé au régime réel d'imposition (formulaire 2044) – pas de micro-foncier
- ✓Bail de location nue 3 ans minimum – logement constituant la résidence principale du locataire
- ✓Engagement ferme de 9 ans – plafonds de loyers zone B2 Jeanbrun 2026 respectés à chaque bail
- ✓Bien situé en zone B2 (Aix-les-Bains, Savoie) – éligible grâce à la loi Jeanbrun, contrairement au Pinel
- ✓Ressources du foyer fiscal locataire sous les plafonds zone B2 (revenus nets imposables N-2)
- ✓Immeuble collectif neuf, ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE agréés avant 31/12/2028
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B2 à Aix-les-Bains (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 8,93 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 7,59 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 6,25 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B2 à Aix-les-Bains.
Simulations à Aix-les-Bains
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Aix-les-Bains
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Thermes
Cœur historique et thermal de la ville. Forte demande locative de curistes et professionnels de santé. Immeubles anciens avec potentiel de rénovation DPE important.
Bord du Lac
Secteur premium le long du lac du Bourget. Forte attractivité résidentielle, profils locataires seniors et cadres. Excellente valorisation patrimoniale sur 9 ans.
Marlioz
Quartier thermal et résidentiel sud, proche des thermes Chevalley et du parc de verdure. Idéal pour la location nue à destination des travailleurs du thermalisme.
Franklin-Roosevelt
Quartier résidentiel calme et familial, bien desservi. Prix accessibles, demande locative stable de familles et retraités. Bon point d'entrée pour un premier investissement.
Mouxy / Tresserve
Communes limitrophes résidentielles, vues lac et montagnes. Profil locataire haut de gamme, faible rotation. Prix légèrement supérieurs mais valorisation assurée.
Gare SNCF / Liberté
Quartier autour de la gare TGV (Paris en 3h). Forte demande locative de navetteurs vers Chambéry et Lyon. Opportunités dans l'ancien à rénover à prix très accessibles.
Jeanbrun vs Pinel à Aix-les-Bains
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Éligibilité à Aix-les-Bains | Zone B2 totalement exclue du Pinel depuis 2018 – aucun investissement fiscal possible | Zone B2 pleinement éligible – Aix-les-Bains accessible pour la première fois à un dispositif d'amortissement locatif |
| Mécanisme fiscal | Dispositif supprimé fin 2024 – réduction IR 9-18 % réservée aux zones A/B1 uniquement | Amortissement jusqu'à 12 000 €/an déductible des revenus fonciers + jusqu'à 10 700 €/an imputables sur salaires et pensions |
| Accès à l'ancien | Neuf uniquement, aucun programme significatif en zone B2 comme Aix-les-Bains | Neuf + ancien rénové – immeubles thermaux Belle Époque et résidences années 60-70 à fort potentiel DPE |
| Rendement en zone B2 | Aucun rendement possible (zone exclue du Pinel) | Rendement brut 5-7 % + amortissement fiscal = rendement global parmi les meilleurs de France |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Aix-les-Bains
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Aix-les-Bains est-elle vraiment éligible à la loi Jeanbrun en zone B2 ?
Oui, c'est l'un des avantages majeurs de la loi Jeanbrun par rapport à l'ancien dispositif Pinel : la zone B2 est pleinement éligible. Aix-les-Bains bénéficie des plafonds de loyers zone B2 (8,93 €/m² en intermédiaire) et de l'amortissement Jeanbrun de 2 à 3 %. C'était impossible avec le Pinel qui excluait les zones B2 et C.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Aix-les-Bains avec la loi Jeanbrun ?
Grâce à des prix d'acquisition parmi les plus bas de Savoie (2 200-3 500 €/m²), le rendement brut à Aix-les-Bains se situe entre 5 et 7 %, soit l'un des meilleurs de France. Avec l'optimisation fiscale Jeanbrun (jusqu'à 3 660 €/an à TMI 41 % en neuf, et plus de 10 000 €/an dans l'ancien rénové), le rendement global après impôts peut atteindre 8 à 10 %.
Le thermalisme garantit-il une demande locative suffisante à Aix-les-Bains ?
Aix-les-Bains est le 1er centre thermal de France avec plus de 35 000 curistes par an. Cette demande se combine avec les actifs travaillant à Chambéry (15 min en voiture ou TER), les retraités attirés par le lac du Bourget et les touristes. La location nue Jeanbrun cible principalement les résidents permanents (actifs, retraités) qui constituent une demande stable toute l'année.
Quel budget faut-il pour un investissement Jeanbrun à Aix-les-Bains ?
C'est l'un des marchés les plus accessibles de France. Un studio ou T1 se trouve entre 70 000 et 120 000 € dans l'ancien, et à partir de 130 000 € dans le neuf. Un T2 de 45-50 m² se négocie entre 100 000 et 160 000 €. Ces prix bas, combinés aux avantages fiscaux Jeanbrun, rendent l'investissement accessible aux primo-investisseurs avec un apport modeste.
Comment fonctionne le régime réel d'imposition pour un bailleur Jeanbrun à Aix-les-Bains ?
Le bailleur privé en loi Jeanbrun à Aix-les-Bains doit opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers (formulaire 2044). Ce régime permet de déduire intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière et d'activer l'amortissement Jeanbrun. À Aix-les-Bains, les prix bas génèrent des intérêts d'emprunt modestes, mais l'amortissement de 2,5 à 3 % reste efficace car il dépasse souvent les revenus locatifs, créant un déficit foncier reportable.
Quels sont les plafonds de ressources du locataire en zone B2 à Aix-les-Bains ?
En zone B2 (Aix-les-Bains), les plafonds de ressources du foyer fiscal locataire (revenus nets imposables N-2) sont : 31 588 € pour une personne seule, 42 186 € pour un couple, 50 731 € avec une personne à charge, 61 277 € avec deux personnes à charge. Ces plafonds correspondent aux revenus médians de la Savoie – la majorité des locataires potentiels (salariés, retraités, fonctionnaires) sont éligibles.
Quelle rentabilité nette après impôts pour un investissement Jeanbrun à Aix-les-Bains ?
Sur un T2 de 50 m² acheté 150 000 € (neuf) à Aix-les-Bains, le loyer social zone B2 génère environ 4 560 €/an. L'amortissement Jeanbrun (3 750 €/an au loyer social) crée un déficit foncier. L'économie fiscale s'élève à 2 175 €/an à TMI 30 %, ou 3 075 €/an à TMI 41 %. Le rendement net après impôts atteint 5 à 7 %, remarquable pour une ville de cette taille. Dans l'ancien rénové, l'économie fiscale dépasse 10 000 €/an.
Comment calculer le loyer Jeanbrun avec le coefficient multiplicateur à Aix-les-Bains ?
À Aix-les-Bains (zone B2), le calcul du loyer social (7,59 €/m²) suit la formule : loyer max = 7,59 × (0,7 + 19/surface utile) × surface utile. Pour un T2 de 50 m² : 7,59 × (0,7 + 19/50) × 50 = 7,59 × 1,08 × 50 = 410 €/mois. Pour un T3 de 70 m² : 7,59 × (0,7 + 19/70) × 70 = 7,59 × 0,971 × 70 = 516 €/mois. Le coefficient (plafonné à 1,2) avantage les petites surfaces.
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