Investir en Loi Jeanbrun
à Beauvais

Oui, et c'est le point de bascule du dossier beauvaisien. L'arrêté du 5 juillet 2024 a fait passer la ville de la zone B2 à la zone B1 du zonage ABC, ce qui lui ouvre le plafond intermédiaire de la B1, 11,80 €/m² en 2026, à prix d'acquisition inchangé ; les plafonds social et très social, eux, ne dépendent pas de la zone et sont arrêtés pour Beauvais (8,14 et 6,40 €/m²). Or les loyers de marché beauvaisiens avoisinent 12 €/m² : le barème intermédiaire colle désormais au marché libre, ce qui rend la décote d'entrée dans le dispositif quasiment indolore. Tant que les prix de l'ancien, autour de 1 710 €/m², n'ont pas intégré ce reclassement, l'investisseur bénéficie d'une fenêtre où loyers rehaussés et capital d'entrée minimal se cumulent.

C'est l'un des rares marchés de zone B1 où la réponse est franchement oui. Un studio de 28 m² dans le centre ancien s'acquiert autour de 50 000 €, auxquels s'ajoutent quelque 20 000 € de travaux pour atteindre le DPE A ou B, soit 70 000 € tout compris ; loué au plafond social communal (8,14 €/m²) avec coefficient plafonné à 1,2, il rapporte 274 €/mois. Pour un budget à peine supérieur, un T2 de 45 m² acquis 80 000 € et rénové pour 40 000 € (120 000 € au total) dégage 410 €/mois de loyer social. Rapporté à des mises de fonds aussi contenues, l'amortissement de l'ancien (3,5 % au barème social, sur 80 % du prix et la totalité des travaux) produit un effet de levier fiscal parmi les plus élevés du dispositif, inaccessible dans les métropoles où le seul foncier absorbe le triple ; les artisans RGE ne sont requis que pour toucher MaPrimeRénov' ou les CEE.

Ces deux moteurs structurent le marché local bien plus qu'on ne l'imagine. L'usine AGCO, où s'assemblent les tracteurs Massey Ferguson, est le premier employeur privé de l'Oise avec plus de 2 500 salariés et a encore investi 40 M€ en créant 200 emplois supplémentaires ; le siège d'Isagri ajoute environ 900 collaborateurs du numérique agricole. L'aéroport Paris-Beauvais, neuvième plateforme française avec un record de plus de 6 millions de passagers en 2024, génère des emplois aéroportuaires, logistiques et de services répartis sur tout le bassin. Ajoutez les administrations d'une préfecture et les enseignants-chercheurs d'UniLaSalle : la demande locative salariée, en CDI pour l'essentiel, reste régulière dans une ville où près de deux ménages sur trois sont locataires.

Le couple prix bas / loyers proches du plafond intermédiaire place Beauvais parmi les marchés les plus rémunérateurs du dispositif. Prenons un T2 de 45 m² acquis 80 000 € dans le centre ancien et rénové pour 40 000 €, soit 120 000 € tout compris. Au plafond social communal, le loyer ressort à 410 €/mois, soit 4 920 €/an, un rendement brut d'environ 4,1 % au barème le plus décoté ; le barème intermédiaire fait mieux. Les travaux atteignant la moitié du prix d'achat, ils s'ajoutent à 80 % de ce prix dans une base de 104 000 €, amortie à 3,5 % : 3 640 €/an. À TMI 30 %, l'économie d'impôt va de 1 092 €/an, si la dotation se reporte sur le revenu global, à 1 718 €/an lorsqu'elle efface d'autres revenus fonciers, prélèvements sociaux compris ; ces travaux ne sont pas, en prime, déduits en déficit foncier.

Le régime réel, déclaré sur le formulaire 2044, ouvre d'abord la déduction intégrale des charges courantes : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion et primes de garantie loyers impayés. Vient ensuite l'amortissement Jeanbrun proprement dit, 3,5 % au barème social pour l'ancien rénové, assis sur 80 % du prix d'achat augmenté des travaux, part de terrain exclue. Sur un T2 ancien rénové de 120 000 € tout compris, la base atteint 104 000 € et la dotation 3 640 €/an, qui s'empilent sur les charges déduites. Le micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30 % ferment au contraire l'accès à l'amortissement comme à l'imputation d'un déficit foncier : l'option pour le réel est le premier geste de tout investisseur Jeanbrun.

Dans l'immense majorité des cas, oui, pour un bail en loyer intermédiaire. Les plafonds 2026 de la zone B1 se vérifient sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2 : 36 144 € pour une personne seule, 48 268 € pour un couple, 58 043 € avec une personne à charge et 70 073 € avec deux. Un opérateur de production, un technicien de maintenance, un agent administratif de la préfecture, une infirmière de l'hôpital ou un jeune diplômé d'UniLaSalle se situent très en dessous de ces seuils, seuls les couples de cadres confirmés pouvant les dépasser. Au barème social, la sélection se resserre nettement (26 460 € pour une personne seule, 35 338 € pour un couple), mais le vivier intermédiaire couvre l'essentiel du marché locatif beauvaisien, ce qui facilite la relocation ; il reste au bailleur à archiver l'avis d'imposition N-2 du foyer avant chaque signature de bail.

Sur un T2 neuf de 40 m² acquis 150 000 € (le niveau des programmes beauvaisiens récents à 3 500-4 000 €/m²), le plafond social communal de 8,14 €/m² limite le loyer à 381 €/mois, soit 4 572 €/an avec un coefficient de surface arrondi à 1,17. L'amortissement de 4,5 % s'applique sur 80 % du prix, soit une base de 120 000 €, et produit 5 400 €/an de déduction : la dotation dépasse le loyer encaissé, qui se trouve entièrement neutralisé fiscalement. À TMI 30 %, l'économie liée à cette seule dotation va de 1 620 €/an, si l'excédent s'impute sur le revenu global, à 2 549 €/an lorsque le foyer a d'autres revenus fonciers à compenser, avant même la déduction des intérêts d'emprunt et des charges. L'ancien rénové, amorti à 3,5 % sur le prix et les travaux, abaisse encore le ticket d'entrée sur ce marché à prix bas.

La règle est mécanique : plafond social arrêté pour Beauvais, 8,14 €/m², multiplié par le coefficient 0,7 + 19/surface utile (arrondi à deux décimales, plafonné à 1,2), puis par la surface. Un studio de 25 m² loué à un étudiant d'UniLaSalle atteint le plafond de coefficient : 8,14 × 1,2 × 25 = 244 €/mois. Un T2 de 40 m² ressort à 8,14 × 1,17 × 40 = 381 €/mois, et un T3 familial de 62 m² à 8,14 × 1,01 × 62 = 510 €/mois. La formule favorise nettement les petites surfaces au mètre carré : un atout dans une ville où 40,5 % des habitants ont moins de 30 ans et où studios et T2 partent les premiers.

Le meublé LMNP paraît naturel pour une cible jeune, mais son avantage fiscal reste enfermé dans sa catégorie : l'amortissement comptable du meublé ne s'impute jamais sur le revenu global et ne fait que reporter un déficit sur les seuls revenus de location meublée. Le Jeanbrun en location nue offre l'inverse : un amortissement de 4,5 % au barème social en neuf (3,5 % en ancien rénové) et, lorsque charges et dotation dépassent les loyers, un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, avec un effet immédiat sur l'impôt d'un foyer à TMI 30 %. La location nue réduit aussi la rotation et l'usure du mobilier, alors que la demande beauvaisienne (salariés d'AGCO, agents publics, jeunes ménages) recherche massivement des baux stables de résidence principale. Côté revente, les deux régimes se rejoignent, puisque les amortissements Jeanbrun minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Sur ce marché, le Jeanbrun l'emporte pour qui vise la constitution d'un patrimoine défiscalisé.

Les deux villes relèvent de la zone B1 et partagent le même plafond intermédiaire (11,80 €/m²), le plafond social étant fixé commune par commune (8,14 €/m² à Beauvais). Amiens joue la carte du volume étudiant, avec l'un des meilleurs ratios étudiants/prix de France, et d'un marché plus profond, mais avec des prix d'ancien sensiblement supérieurs. Beauvais avance des arguments différents : un ticket d'entrée dès 997 €/m², une décote de loyer quasi nulle face au plafond intermédiaire, un reclassement B1 tout frais que les prix n'ont pas encore digéré, et un socle d'emploi industriel et aéroportuaire singulier. Pour un premier investissement à capital limité et rendement maximal, Beauvais offre le meilleur levier ; pour un marché locatif plus liquide et plus étudiant, Amiens garde l'avantage, à plafond intermédiaire identique.