Investir en Loi Jeanbrun
à Boulogne-Billancourt

Les prix boulonnais (7 000-9 500 €/m²) imposent un budget conséquent mais restent 20-30 % sous Paris pour les mêmes plafonds A bis. Dans l'ancien à rénover (République, Point du Jour), comptez 280 000 à 370 000 € pour un studio ou T2 de 35 à 45 m² dans les quartiers République ou Billancourt. Dans le neuf ou en VEFA (Île Seguin, Pont de Sèvres), le budget démarre autour de 400 000 € pour un appartement de 45 m². L'avantage de Boulogne est d'offrir les plafonds zone A bis identiques à Paris à des prix d'achat 20 à 30 % inférieurs — un ratio plus favorable pour la défiscalisation. À TMI 41 %, l'économie fiscale annuelle atteint 5 820 € sur du neuf et jusqu'à 14 594 € sur de l'ancien rénové avec déficit foncier majoré.

Le rendement brut boulonnais (3 à 4 %) est modeste mais la défiscalisation Jeanbrun à TMI 41 % change l'équation. Sur un T2 neuf de 45 m² à 400 000 €, l'amortissement plafonné à 10 000 €/an génère une économie de 5 820 €/an, portant la rentabilité nette globale à 4-5 %. En ancien rénové (335 000 € tout compris), le cumul amortissement + déficit foncier majoré produit 14 594 €/an d'économie fiscale. Le cashflow reste négatif mais la valorisation patrimoniale portée par le Grand Paris Express (ligne 15 à Pont de Sèvres, +10-20 % anticipés) et la vacance < 2,5 % en font un placement sécurisé sur 9 ans.

La ligne 15 du Grand Paris Express, avec sa gare à Pont de Sèvres, reliera directement Boulogne à La Défense, Saint-Denis Pleyel et Roissy en moins de 30 minutes. Les experts anticipent une valorisation immobilière de 10 à 20 % à proximité de la future gare — un levier de plus-value considérable pour un investisseur Jeanbrun engagé sur 9 ans. Les quartiers Pont de Sèvres et Billancourt / Île Seguin bénéficieront le plus de cet effet. Combinée à la reconversion de l'Île Seguin en pôle culturel et tertiaire, cette infrastructure transforme le sud de Boulogne en zone d'investissement à fort potentiel patrimonial.

Le parc immobilier boulonnais des années 1930-1970 offre un gisement important de biens en DPE D à F, notamment dans les quartiers République, Point du Jour et Billancourt. Un T2 de 40 m² acquis 250 000 € avec 85 000 € de travaux de rénovation énergétique (DPE A ou B par artisans RGE) permet de cumuler le déficit foncier majoré de 21 400 €/an et l'amortissement Jeanbrun plafonné à 10 000 €/an. L'économie fiscale totale atteint 14 594 €/an à TMI 41 %, tout en transformant un bien énergivore en logement performant et confortable. MaPrimeRénov' (jusqu'à 18 000 €) et les CEE réduisent encore le reste à charge des travaux.

Le propriétaire boulonnais déclare ses loyers Jeanbrun au régime réel d'imposition (formulaire 2044), seul régime compatible avec l'amortissement. Il peut alors déduire ses charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, frais de notaire (amortis sur la durée), charges de copropriété et assurance PNO. Le taux d'amortissement Jeanbrun (2 à 3 % selon le barème de loyer) vient en déduction fiscale supplémentaire. À Boulogne-Billancourt, avec des prix élevés et une TMI de 41 % ou 45 %, le régime réel génère systématiquement un déficit foncier reportable sur le revenu global. Le plafond d'amortissement de 10 000 €/an en loyer social est atteint dès 333 000 € de prix de revient — ce qui concerne la majorité des biens boulonnais.

Le foyer fiscal du locataire ne doit pas dépasser les revenus nets imposables N-2 suivants en zone A bis : 43 475 € pour une personne seule, 64 976 € pour un couple, 78 104 € avec une personne à charge, 93 556 € avec deux personnes à charge, et 111 143 € avec trois personnes à charge. À Boulogne-Billancourt, ces plafonds de ressources des locataires couvrent une large population de cadres, professions libérales et salariés de TF1, Bouygues et des sièges tertiaires implantés sur la commune. La demande locative éligible est structurellement supérieure à l'offre.

Sur un T2 neuf de 45 m² acheté 400 000 € en zone A bis, le calcul du loyer social donne : 16,58 × 1,122 (coefficient) × 45 = 837 €/mois, soit 10 044 €/an. Le calcul d'amortissement Jeanbrun à 3 % donne 12 000 €/an, plafonné à 10 000 €/an. L'économie fiscale atteint 5 820 €/an (10 000 × 0,582). En ancien rénové — T2 de 40 m² à 335 000 € tout compris — le cumul déficit foncier majoré (21 400 €/an) et amortissement plafonné (10 000 €/an) porte l'économie à 14 594 €/an. Un simulateur personnalisé permet d'affiner selon votre profil investisseur.

En zone A bis, le plafond social de 16,58 €/m² génère des loyers nettement supérieurs aux villes B1. Le coefficient (0,7 + 19 / surface, max 1,2) booste les studios de République et Point du Jour. Pour un T2 de 45 m² : coefficient = 0,7 + 19/45 = 1,122, loyer = 16,58 × 1,122 × 45 = 837 €/mois. Pour un studio de 25 m² : coefficient plafonné à 1,2, loyer = 16,58 × 1,2 × 25 = 497 €/mois. Le coefficient valorise les petites surfaces — les studios et T1 du quartier République offrent le meilleur rendement au m² en zone A bis.

Les cadres des sièges sociaux boulonnais (TF1, Renault) et les expatriés constituent deux cibles distinctes : le LMNP meublé haut de gamme pour les expatriés en contrats courts (12-24 mois), le Jeanbrun en location nue pour les cadres français en bail longue durée. Le LMNP génère un loyer supérieur mais avec un turnover et des coûts de gestion plus élevés. Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel, s'applique en location nue avec un amortissement fiscal de 2 à 3 % et des baux stables de 3 ans minimum. Pour un profil investisseur à TMI 41-45 %, Jeanbrun est nettement plus performant en ancien rénové : le cumul amortissement + déficit foncier majoré atteint 14 594 €/an, hors plafonnement des niches fiscales. Notre avis : Jeanbrun pour la stratégie patrimoniale et la défiscalisation maximale, LMNP pour les expatriés en rotation courte.

Boulogne et Paris partagent la même zone A bis et les mêmes plafonds Jeanbrun. Boulogne offre des prix 20 à 30 % inférieurs (7 800 €/m² contre 9 700 €/m²) pour un ratio déduction fiscale / prix d'achat plus favorable. Paris offre un choix d'arrondissements plus large avec des points d'entrée accessibles dans le 19ᵉ (7 500 €/m²). Le Grand Paris Express (ligne 15 à Pont de Sèvres) donnera à Boulogne une connectivité supérieure à de nombreux arrondissements parisiens. Notre avis : Boulogne pour le meilleur ratio prix / zone A bis et la plus-value Grand Paris Express, Paris pour la liquidité du marché et la diversité de l'offre — les deux sont d'excellents choix en zone A bis.