Investir en Loi Jeanbrun
à Boulogne-Billancourt

Les prix boulonnais (8 347 €/m² en moyenne, de 6 100 à 11 500 €/m² selon les secteurs) imposent un budget conséquent mais restent environ 15 % sous Paris pour le même plafond intermédiaire A bis. Dans l'ancien à rénover, comptez 280 000 à 370 000 € pour un studio ou T2 de 35 à 45 m² dans les quartiers République, Point du Jour ou Billancourt. Dans le neuf ou en VEFA (Île Seguin, Pont de Sèvres), le budget démarre autour de 400 000 € pour un appartement de 45 m². L'avantage de Boulogne est d'offrir le plafond intermédiaire de zone A bis identique à Paris, et un plafond social communal de 20,11 €/m², à des prix d'achat environ 15 % inférieurs, un ratio plus favorable pour la défiscalisation. À TMI 41 %, l'économie fiscale annuelle va de 4 100 à 5 820 € sur du neuf et de 4 090 à 5 805 € sur de l'ancien rénové, par le seul amortissement.

Le rendement brut boulonnais (3 à 4 %) est modeste mais la défiscalisation Jeanbrun à TMI 41 % change l'équation. Sur un T2 neuf de 45 m² à 400 000 €, l'amortissement théorique de 14 400 € est ramené à 10 000 €/an, limite ouverte parce que la location sociale apporte au moins la moitié des loyers amortis du foyer ; l'économie ressort entre 4 100 et 5 820 €/an, portant la rentabilité nette globale à 4-5 %. En ancien rénové (335 000 € tout compris), l'amortissement de 9 975 €/an produit 4 090 à 5 805 €/an d'économie fiscale, sans déficit foncier ajouté sur les travaux. Le cashflow reste négatif mais la valorisation patrimoniale portée par le Grand Paris Express (ligne 15 à Pont de Sèvres, +10-20 % anticipés) et la vacance < 2,5 % en font un placement sécurisé sur 9 ans.

La ligne 15 du Grand Paris Express, avec sa gare à Pont de Sèvres, reliera directement Boulogne à La Défense, Saint-Denis Pleyel et Roissy en moins de 30 minutes. Les experts anticipent une valorisation immobilière de 10 à 20 % à proximité de la future gare — un levier de plus-value considérable pour un investisseur Jeanbrun engagé sur 9 ans. Les quartiers Pont de Sèvres et Billancourt / Île Seguin bénéficieront le plus de cet effet. Combinée à la reconversion de l'Île Seguin en pôle culturel et tertiaire, cette infrastructure transforme le sud de Boulogne en zone d'investissement à fort potentiel patrimonial.

Le parc immobilier boulonnais des années 1930-1970 offre un gisement important de biens en DPE D à F, notamment dans les quartiers République, Point du Jour et Billancourt. Un T2 de 40 m² acquis 250 000 € avec 85 000 € de travaux de rénovation énergétique (34 % du prix, DPE A ou B à l'arrivée) constitue une base amortissable de 285 000 € ; au taux ancien de 3,5 % en loyer social, l'amortissement Jeanbrun atteint 9 975 €/an, sous la limite de 10 000 € accordée au foyer dont les loyers amortis sont au moins pour moitié sociaux. L'économie fiscale se situe entre 4 090 et 5 805 €/an à TMI 41 %, pour un loyer plafonné à 941 €/mois, tout en transformant un bien énergivore en logement performant et confortable. MaPrimeRénov' (jusqu'à 18 000 €) et les CEE, conditionnés au recours à des entreprises RGE, réduisent encore le reste à charge des travaux.

Le propriétaire boulonnais déclare ses loyers Jeanbrun au régime réel d'imposition (formulaire 2044), seul régime compatible avec l'amortissement. Il peut alors déduire ses charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, frais de notaire (amortis sur la durée), charges de copropriété et assurance PNO. Le taux d'amortissement Jeanbrun (3,5 à 5,5 % dans le neuf, 3 à 4 % dans l'ancien rénové, selon le barème de loyer) vient en déduction fiscale supplémentaire. À Boulogne-Billancourt, avec des prix élevés et une TMI de 41 % ou 45 %, le régime réel génère systématiquement un déficit foncier, imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. En loyer social, la limite de 10 000 €/an (au lieu de 8 000 €, dès lors que la moitié au moins des loyers amortis du foyer est sociale) est atteinte avec un taux de 4,5 % en neuf dès environ 222 000 € de base amortissable, soit environ 278 000 € de prix d'acquisition, ce qui concerne la quasi-totalité des biens boulonnais.

En loyer intermédiaire, le foyer fiscal du locataire ne doit pas dépasser les revenus nets imposables N-2 suivants en zone A bis (barème 2026) : 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple, 86 878 € avec une personne à charge, 103 727 € avec deux personnes à charge, et 123 415 € avec trois personnes à charge. À Boulogne-Billancourt, ces plafonds de ressources des locataires couvrent une large population de cadres, professions libérales et salariés de TF1, Bouygues et des sièges tertiaires implantés sur la commune. La demande locative éligible est structurellement supérieure à l'offre.

Sur un T2 neuf de 45 m² acheté 400 000 € en zone A bis, le loyer social se calcule sur le plafond communal boulonnais : 20,11 × 1,12 (coefficient) × 45 = 1 014 €/mois, soit 12 168 €/an. Le calcul d'amortissement Jeanbrun à 4,5 % (loyer social) s'applique sur la base amortissable de 320 000 € (80 % du prix) et donne 14 400 €/an, ramenés à 10 000 €/an, plafond valable si la moitié au moins des loyers amortis est sociale. L'économie fiscale va de 4 100 €/an (10 000 × 0,41) à 5 820 €/an (10 000 × 0,582) lorsque d'autres revenus fonciers absorbent la déduction. En ancien rénové, T2 de 40 m² à 335 000 € tout compris, l'amortissement de 9 975 €/an (3,5 % de 285 000 €) porte l'économie à 4 090 à 5 805 €/an. Un simulateur personnalisé permet d'affiner selon votre profil investisseur.

À Boulogne-Billancourt, le plafond social Loc'Avantages fixé pour la commune atteint 20,11 €/m², légèrement au-dessus du plafond intermédiaire de la zone A bis (19,71 €/m²). Le coefficient (0,7 + 19 / surface, max 1,2) booste les studios de République et Point du Jour. Pour un T2 de 45 m² : coefficient = 0,7 + 19/45, arrondi à 1,12, loyer = 20,11 × 1,12 × 45 = 1 014 €/mois. Pour un studio de 25 m² : coefficient plafonné à 1,2, loyer = 20,11 × 1,2 × 25 = 603 €/mois. Le coefficient valorise les petites surfaces : les studios et T1 du quartier République offrent le meilleur rendement au m² de la commune.

Les cadres des sièges sociaux boulonnais (TF1, Renault) et les expatriés constituent deux cibles distinctes : le LMNP meublé haut de gamme pour les expatriés en contrats courts (12-24 mois), le Jeanbrun en location nue pour les cadres français en bail longue durée. Le LMNP génère un loyer supérieur mais avec un turnover et des coûts de gestion plus élevés. Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel, s'applique en location nue avec un amortissement fiscal de 3,5 à 5,5 % en neuf, ou de 3 à 4 % en ancien rénové, et des baux stables de 3 ans minimum. Pour un profil investisseur à TMI 41-45 %, le Jeanbrun garde un atout en ancien rénové : l'exemple boulonnais dégage 4 090 à 5 805 €/an d'économie par l'amortissement, et le déficit foncier éventuel s'impute sur le revenu global, hors plafonnement des niches fiscales. Notre avis : Jeanbrun pour la stratégie patrimoniale et la défiscalisation, LMNP pour les expatriés en rotation courte.

Boulogne et Paris partagent la même zone A bis et les mêmes plafonds Jeanbrun. Boulogne offre des prix environ 15 % inférieurs (8 347 €/m² contre 9 670 €/m²) pour un ratio déduction fiscale / prix d'achat plus favorable. Paris offre un choix d'arrondissements plus large avec des points d'entrée accessibles dans le 19ᵉ (8 100 €/m²). Le Grand Paris Express (ligne 15 à Pont de Sèvres) donnera à Boulogne une connectivité supérieure à de nombreux arrondissements parisiens. Notre avis : Boulogne pour le meilleur ratio prix / zone A bis et la plus-value Grand Paris Express, Paris pour la liquidité du marché et la diversité de l'offre — les deux sont d'excellents choix en zone A bis.