Investir en Loi Jeanbrun
à Bourges
Sources : Notaires du Cher 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Bourges avec la loi Jeanbrun ?
Bourges, 66 000 habitants et préfecture du Cher, est en zone B2. Ville de la cathédrale Saint-Étienne UNESCO et du Printemps de Bourges, elle offre un marché immobilier parmi les plus accessibles de France.
Vacance 5-6 %. Prix très bas. Demande de fonctionnaires et actifs. Rendement brut élevé.
Les atouts de Bourges
- ✓Zone B2 éligible Jeanbrun
- ✓Cathédrale UNESCO
- ✓Printemps de Bourges
- ✓Prix très accessibles
- ✓Rendement brut 5,5-7,5 %
- ✓Base militaire et MBDA
Sources : INSEE RP 2021, MBDA, Printemps de Bourges, CCI Cher
Dispositif Loi Jeanbrun à Bourges
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B2
Définition & fonctionnement
Bourges, zone B2, offre cathédrale UNESCO et prix parmi les plus bas de France.
MBDA et fonctionnaires sécurisent la demande. Ancien UNESCO pour le déficit foncier majoré. Plafonds B2 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Bourges (Zone B2)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B2
- ✓Bien en zone B2 (Bourges, Cher) – éligible Jeanbrun
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B2
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B2 à Bourges (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 8,93 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 7,59 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 6,25 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B2 à Bourges.
Simulations à Bourges
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Bourges
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre / Cathédrale
Patrimoine UNESCO, charme.
Avaricum / Gare
Proximité gare, navetteurs.
Val d'Auron
Résidentiel, lac.
Chancellerie
Populaire, prix bas.
Gionne
Résidentiel calme.
Saint-Doulchard
Commune adjacente, prix accessibles.
Jeanbrun vs Pinel à Bourges
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Éligibilité | Zone B2 exclue | Zone B2 éligible |
| Mécanisme | Supprimé | Amortissement + déficit foncier |
| Ancien | Non accessible | Dès 60 000 € en ancien UNESCO |
| Rendement | Aucun | Global > 10 % |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Bourges
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Bourges éligible en B2 ?
Oui, zone B2 pleinement éligible Jeanbrun.
Budget ?
Ancien dès 60 000 €. Parmi les plus bas de France.
Rendement ?
Brut 5,5-7,5 %. Avec éco 9 697 €/an (ancien), rendement global > 10 %.
L'ancien ?
Centre UNESCO et Chancellerie (DPE D-F) dès 60 000 €.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Prix bas = effet de levier maximal.
Plafonds B2 ?
31 588 € seul, 42 186 € couple, 50 731 € +1, 61 277 € +2.
Rentabilité ?
Ancien 90 000 € : éco 9 697 €/an.
Calcul loyer B2 ?
7,59 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 65 m² : 489 €.
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