Investir en Loi Jeanbrun
à Dijon

Avec des prix anciens de 2 200 à 3 000 €/m², Dijon permet d'investir dès 120 000 € tout compris en ancien rénové — un seuil inaccessible à Lyon ou Bordeaux. Pour un T2 de 45 à 55 m² dans les quartiers Bourroches ou Port du Canal. Dans le neuf ou en VEFA, le budget démarre autour de 190 000 € pour un appartement T2 de 55 m² dans le secteur Toison d'Or ou Montmuzard. Les prix dijonnais, parmi les plus accessibles des grandes villes B1, permettent d'optimiser le ratio amortissement / prix d'achat — un avantage décisif pour les primo-accédants à l'investissement locatif. À TMI 30 %, la simulation montre une économie fiscale annuelle de 2 690 € sur du neuf et jusqu'à 7 950 € sur de l'ancien rénové avec déficit foncier majoré.

Grâce à des prix d'acquisition parmi les plus bas de zone B1 (2 200-3 000 €/m² dans l'ancien), Dijon affiche des rendements bruts de 5 à 7 %. Les quartiers étudiants (Montmuzard, Mansart) offrent 6 à 8 % brut sur les studios et T1 grâce au coefficient multiplicateur qui valorise les petites surfaces. Dans l'ancien rénové (Bourroches, Port du Canal), le rendement brut atteint 6 à 7 % auquel s'ajoutent l'amortissement Jeanbrun et le déficit foncier majoré. Après défiscalisation à TMI 30 %, le cashflow net peut devenir positif dès la 3ᵉ année sur un T2 ancien rénové acheté à 120 000 €, avec une rentabilité nette supérieure à 8 %.

L'impact est direct et mesurable. La Cité, installée sur le site de l'ancien hôpital général, a généré un écoquartier de plus de 600 logements neufs incluant résidences étudiantes, seniors et tourisme. Ce pôle d'attractivité attire de nouveaux résidents — professionnels de la restauration, du tourisme et de l'événementiel — qui élargissent le vivier de locataires en zone B1. Les quartiers limitrophes (Port du Canal, sud du centre historique) bénéficient d'un effet de valorisation immobilière porté par les aménagements urbains et les nouvelles infrastructures. Pour un investisseur Jeanbrun, cela signifie une demande locative diversifiée et un potentiel de plus-value renforcé sur l'engagement de 9 ans.

Dijon dispose d'un stock important d'immeubles XIXᵉ et début XXᵉ siècle dans les quartiers Port du Canal, Bourroches et centre historique, avec de nombreux biens classés DPE D, E ou F. Un T2 de 50 m² acquis à 120 000 € avec 50 000 € de travaux de rénovation énergétique (DPE A ou B par artisans RGE) permet de cumuler le déficit foncier majoré de 21 400 €/an et l'amortissement Jeanbrun de 5 100 €/an. L'économie fiscale totale atteint 7 950 €/an à TMI 30 %, tout en valorisant significativement le bien grâce au passage en classe énergétique performante. MaPrimeRénov' (jusqu'à 11 000 €) et les CEE réduisent encore le reste à charge des travaux.

À Dijon, où les prix accessibles (2 200-3 800 €/m²) génèrent des loyers modérés, le régime réel (formulaire 2044) prend tout son sens : la déduction des charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, frais de notaire (amortis sur la durée), charges de copropriété, assurance PNO et travaux d'entretien. Le taux d'amortissement Jeanbrun (2 à 3 % selon le barème de loyer choisi) vient en déduction fiscale supplémentaire du revenu foncier. À Dijon, avec des loyers sociaux autour de 536 à 570 €/mois et des charges déductibles importantes, le régime réel génère fréquemment un déficit foncier reportable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 €/an pour les travaux réalisés avant le 31/12/2027). Ce mécanisme de réduction d'impôt est particulièrement efficace à TMI 30 %, tranche d'imposition courante du profil investisseur dijonnais.

Le foyer fiscal du locataire ne doit pas dépasser les revenus nets imposables N-2 suivants en zone B1 : 35 435 € pour une personne seule, 47 321 € pour un couple, 56 905 € avec une personne à charge, 68 699 € avec deux personnes à charge, et 80 816 € avec trois personnes à charge. À Dijon, ces plafonds de ressources des locataires couvrent la grande majorité des profils : étudiants salariés, jeunes actifs, fonctionnaires, personnels du CHU Dijon Bourgogne et cadres intermédiaires. Le vivier de locataires éligibles est d'autant plus large que les revenus médians dijonnais se situent nettement en dessous de ces seuils, facilitant la mise en location sans période de vacance prolongée.

Sur un T2 neuf de 55 m² acheté 190 000 € en zone B1, le loyer social génère 6 840 €/an (570 €/mois). Le calcul d'amortissement Jeanbrun à 3 % donne 5 700 €/an de déduction fiscale, créant un déficit foncier qui réduit le revenu imposable. L'économie fiscale globale atteint 2 690 €/an (amortissement × [TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %]). Sur l'ancien rénové — T2 de 50 m² à 170 000 € tout compris — le cumul déficit foncier majoré (21 400 €/an) et amortissement (5 100 €/an) porte l'économie à 7 950 €/an. La rentabilité nette après impôts dépasse 7 % en ancien et 5 % en neuf sur 9 ans, hors plus-value à la revente — un simulateur personnalisé permet d'affiner ces chiffres selon votre profil investisseur.

Avec un plafond social B1 de 9,92 €/m², le loyer maximum dépend surtout de la surface : le coefficient (0,7 + 19 / surface utile) booste les petites surfaces étudiantes. Le coefficient se calcule ainsi : 0,7 + 19 / surface utile, plafonné à 1,2. Pour un T2 de 55 m² au loyer social (9,92 €/m²) : coefficient = 0,7 + 19/55 = 1,045, loyer = 9,92 × 1,045 × 55 = 570 €/mois. Pour un studio de 25 m² : coefficient plafonné à 1,2, loyer = 9,92 × 1,2 × 25 = 298 €/mois. Le coefficient valorise les petites surfaces : un studio dijonnais de 25 m² offre un loyer au m² de 11,90 € contre 10,37 € pour un T3 de 65 m², rendant les investissements étudiants particulièrement performants près du campus Montmuzard.

Dijon et ses 40 000 étudiants offrent un terrain propice aux deux stratégies. Le LMNP meublé cible les studios proches du campus (Montmuzard, centre-ville) avec un turnover annuel et des frais d'ameublement récurrents. Le Jeanbrun en nu s'adresse aux T2-T3 pour jeunes actifs et couples dans les quartiers Toison d'Or ou Bourroches — baux stables, gestion minimalent, turnover fréquent, comptabilité spécifique). La loi Jeanbrun, successeur du Pinel, s'applique en location nue avec un amortissement fiscal de 2 à 3 % directement déductible des revenus fonciers, un engagement de 9 ans et des baux stables de 3 ans minimum. À Dijon, la forte demande étudiante peut favoriser le LMNP meublé autour de Montmuzard pour maximiser le cashflow. Mais pour un investisseur recherchant la simplicité de gestion et la déduction sur le revenu global (déficit foncier jusqu'à 21 400 €/an), Jeanbrun est plus performant — surtout en ancien rénové dans les quartiers Port du Canal et Bourroches où le cumul amortissement + déficit foncier génère jusqu'à 7 950 €/an d'économie fiscale à TMI 30 %. Notre avis : Jeanbrun pour la stratégie patrimoniale long terme, LMNP pour le rendement immédiat.

Lyon (zone A, plafond social 12,32 €/m²) offre des plafonds de loyers plus élevés mais des prix d'achat deux fois supérieurs (5 000 à 6 500 €/m² contre 2 200 à 3 200 €/m² à Dijon). Le rendement brut lyonnais plafonne à 3,5-5 % contre 5-7 % à Dijon. Pour un même budget de 190 000 €, vous achetez un T2 de 55 m² à Dijon contre un studio de 30 m² à Lyon. L'amortissement Jeanbrun étant calculé sur le prix de revient, l'économie fiscale en valeur absolue est comparable — mais la rentabilité rapportée au capital investi est nettement supérieure à Dijon. De plus, Dijon est à seulement 1h30 de Lyon en TGV, ce qui permet de capter une partie de la demande lyonnaise tout en bénéficiant de prix dijonnais. Notre avis : Dijon pour la rentabilité nette et le cashflow positif, Lyon pour la sécurité patrimoniale et l'exonération de plus-value après longue détention sur un marché à forte valorisation.