Investir en Loi Jeanbrun
à Dijon
Sources : Notaires de Côte-d'Or 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Dijon avec la loi Jeanbrun ?
Dijon, capitale de la Bourgogne et de la Cité Internationale de la Gastronomie et du Vin, s'impose en zone B1. TGV Paris 1h40, tramway et 35 000 étudiants pour un marché équilibré avec des prix accessibles.
Économie diversifiée (agroalimentaire, santé, université). La Cité de la Gastronomie génère un nouveau flux résidentiel. Vacance < 4 %, demande étudiante et cadre stable.
Les atouts de Dijon
- ✓TGV Paris 1h40
- ✓35 000 étudiants Université de Bourgogne
- ✓Cité Internationale de la Gastronomie
- ✓Prix parmi les plus accessibles de zone B1
- ✓Zone B1 : excellent rapport loyer/fiscalité
- ✓Tramway et centre historique classé
Sources : INSEE RP 2021, Université de Bourgogne, CCI Côte-d'Or, Cité de la Gastronomie
Dispositif Loi Jeanbrun à Dijon
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Dijon, zone B1, représente l'une des opportunités Jeanbrun les plus accessibles de France. Amortissement 2 à 3 % sur logement loué nu en résidence principale.
TGV Paris 1h40, 35 000 étudiants, Cité de la Gastronomie garantissent la demande sur 9 ans. Stock XIXe dans Port du Canal et Bourroches accessible dès 2 000 €/m² pour le déficit foncier majoré (21 400 €/an). Plafonds zone B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Dijon (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Dijon Métropole)
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Dijon (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Dijon.
Simulations à Dijon
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Dijon
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre historique / Darcy
Cœur patrimonial. Demande de cadres et fonctionnaires.
Toison d'Or
Commercial dynamique, programmes neufs, familles et jeunes actifs.
Port du Canal
En transformation, ancien à prix attractifs. Fort potentiel de plus-value.
Université / Montmuzard
Pôle universitaire, demande étudiante permanente. Vacance quasi nulle.
Victor Hugo / Tivoli
Résidentiel bourgeois, locataires stables, bail longue durée.
Bourroches
Populaire en renouvellement urbain. Prix bas, rendement brut élevé.
Jeanbrun vs Pinel à Dijon
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien – Port du Canal, Bourroches dès 110 000 € |
| Mécanisme fiscal | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Rendement | Net < 4 % | Net 8-10 % – Bourroches et Port du Canal via ancien |
| Durée & aides | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré 21 400 €/an |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Dijon
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Budget pour Jeanbrun à Dijon ?
Ancien : 140 000-200 000 € pour T2. Neuf : 190 000-260 000 €. Rendement brut 4,5-6 %.
Rendement brut à Dijon ?
4,5-6 %. Ancien (Bourroches, Port du Canal) : 5-6 % brut. Avec Jeanbrun : global > 8-9 %.
La Cité de la Gastronomie profite-t-elle ?
Oui. Nouveau flux résidentiel et professionnel élargissant le vivier de locataires zone B1.
L'ancien à Dijon ?
Patrimoine XIXe dans Port du Canal et Bourroches (DPE D-F). Cumul déficit foncier + amortissement + MaPrimeRénov'. Éco > 10 300 €/an.
Régime réel à Dijon ?
Formulaire 2044. Déduction intérêts, charges + amortissement 2-3 %. Déficit foncier 10 700 €/an ou 21 400 €/an (travaux).
Plafonds B1 à Dijon ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité nette ?
T2 55 m² à 190 000 € : loyer 570 €/mois, amort 6 650 €/an, éco 5 075 €/an. Net 8-10 %.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 55 m² : 570 €. Pour 28 m² : 383 €.
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