Investir en Loi Jeanbrun
à Dijon

Avec un prix moyen ancien de 2 781 €/m² (de 1 800 à 4 100 €/m² selon les rues), Dijon permet d'acheter dès 120 000 € un appartement ancien à rénover, un seuil inaccessible à Lyon ou Bordeaux. Ce ticket correspond à un T2 de 45 à 55 m² à rénover dans les quartiers Bourroches ou Port du Canal. Dans le neuf ou en VEFA, le budget démarre autour de 190 000 € pour un appartement T2 de 55 m² dans le secteur Toison d'Or ou Montmuzard. Les prix dijonnais, parmi les plus accessibles des grandes villes B1, permettent d'optimiser le ratio amortissement / prix d'achat, un avantage décisif pour les primo-accédants à l'investissement locatif. À TMI 30 %, notre simulation chiffre l'économie annuelle entre 2 052 et 3 228 € pour le T2 neuf et entre 1 533 et 2 412 € pour le T2 ancien rénové (170 000 € travaux compris), le haut de chaque fourchette n'étant atteint que si vous percevez déjà d'autres revenus fonciers.

Grâce à des prix d'acquisition parmi les plus bas de zone B1 (2 781 €/m² en moyenne dans l'ancien), Dijon affiche des rendements bruts de 5 à 7 %. Les quartiers étudiants (Montmuzard, Mansart) offrent 6 à 8 % brut sur les studios et T1 grâce au coefficient multiplicateur qui valorise les petites surfaces. Dans l'ancien rénové (Bourroches, Port du Canal), le rendement brut atteint 6 à 7 %, auquel s'ajoute l'amortissement Jeanbrun au taux de l'ancien (3,5 % en loyer social), calculé sur 80 % du prix augmenté des travaux. Gardez cependant en tête qu'au plafond social fixé pour Dijon (10,34 €/m²), un T2 de 50 m² se loue 558 €/mois au maximum : le cashflow dépend alors surtout du financement, et l'économie d'impôt, de 1 533 à 2 412 €/an à TMI 30 %, l'améliore sans le garantir.

L'impact est direct et mesurable. La Cité, installée sur le site de l'ancien hôpital général, a généré un écoquartier de plus de 600 logements neufs incluant résidences étudiantes, seniors et tourisme. Ce pôle d'attractivité attire de nouveaux résidents — professionnels de la restauration, du tourisme et de l'événementiel — qui élargissent le vivier de locataires en zone B1. Les quartiers limitrophes (Port du Canal, sud du centre historique) bénéficient d'un effet de valorisation immobilière porté par les aménagements urbains et les nouvelles infrastructures. Pour un investisseur Jeanbrun, cela signifie une demande locative diversifiée et un potentiel de plus-value renforcé sur l'engagement de 9 ans.

Dijon dispose d'un stock important d'immeubles XIXᵉ et début XXᵉ siècle dans les quartiers Port du Canal, Bourroches et centre historique, avec de nombreux biens classés DPE D, E ou F. Prenons un T2 de 50 m² acquis 120 000 € avec 50 000 € de travaux de réhabilitation lourde, soit plus de 30 % du prix, pour atteindre un DPE A ou B : la base amortissable s'élève à 146 000 € (80 % du prix plus les travaux) et l'amortissement au taux ancien de 3,5 % en loyer social à 5 110 €/an. Loué au plus 558 €/mois au plafond social dijonnais, ce logement procure une économie de 1 533 à 2 412 €/an à TMI 30 %, tout en gagnant en valeur grâce à sa nouvelle classe énergétique. MaPrimeRénov' (jusqu'à 11 000 €) et les CEE, soumis à leurs propres règles dont le recours à des entreprises RGE, réduisent le reste à charge des travaux.

À Dijon, où les prix accessibles (de 1 800 à 4 100 €/m² dans l'ancien) génèrent des loyers modérés, le régime réel (formulaire 2044) prend tout son sens : il autorise la déduction des charges réelles, à savoir intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO et travaux d'entretien. L'amortissement Jeanbrun s'y ajoute, à 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % en neuf selon le niveau de loyer, et à 3 %, 3,5 % ou 4 % en ancien rénové. Avec des loyers sociaux plafonnés entre 558 et 597 €/mois pour un T2 dijonnais et des charges déductibles importantes, le régime réel dégage fréquemment un déficit foncier, imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an (fraction hors intérêts d'emprunt), l'excédent restant reportable dix ans sur les revenus fonciers. Ce mécanisme de réduction d'impôt est particulièrement efficace à TMI 30 %, tranche d'imposition courante du profil investisseur dijonnais.

Tout dépend du niveau de loyer retenu. En loyer intermédiaire, le revenu net imposable N-2 du foyer locataire ne doit pas dépasser, en zone B1, 36 144 € pour une personne seule, 48 268 € pour un couple, 58 043 € avec une personne à charge, 70 073 € avec deux et 82 432 € avec trois. Si vous optez pour le loyer social, comme dans notre exemple dijonnais, les seuils descendent à 26 460 € (personne seule) et 35 338 € (couple). À Dijon, ces plafonds de ressources des locataires couvrent une large part des profils : étudiants salariés, jeunes actifs, fonctionnaires, personnels du CHU Dijon Bourgogne et cadres intermédiaires, le barème social visant surtout les premiers de cette liste. Le vivier de locataires éligibles est d'autant plus large que les revenus médians dijonnais se situent nettement en dessous des seuils intermédiaires, facilitant la mise en location sans période de vacance prolongée.

Sur un T2 neuf de 55 m² acheté 190 000 €, le plafond social de la commune (10,34 €/m²) autorise un loyer de 597 €/mois, soit 7 164 €/an. L'amortissement Jeanbrun à 4,5 % sur 152 000 € (80 % du prix) donne 6 840 €/an de déduction. À TMI 30 %, l'économie oscille entre 2 052 €/an, si l'amortissement crée un déficit imputé sur le revenu global (TMI seule), et 3 228 €/an, s'il efface d'autres revenus fonciers (TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux). Côté ancien rénové, un T2 de 50 m² à 170 000 € tout compris s'amortit au taux ancien de 3,5 % sur 146 000 €, soit 5 110 €/an, pour une économie de 1 533 à 2 412 €/an ; nous n'y ajoutons aucun déficit foncier sur les 50 000 € de travaux, déjà comptés dans la base amortissable. Un simulateur personnalisé permet d'affiner ces chiffres selon votre profil investisseur, sans oublier qu'à la revente, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition et alourdissent donc la plus-value imposable.

À Dijon, le plafond social n'obéit pas à un barème de zone : l'arrêté Loc'Avantages le fixe commune par commune, à 10,34 €/m² ici. Le loyer maximum dépend ensuite de la surface via le coefficient (0,7 + 19 / surface utile), arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2, qui favorise les petites surfaces étudiantes. Pour un T2 de 55 m² au loyer social : coefficient = 0,7 + 19/55 = 1,05, loyer = 10,34 × 1,05 × 55 = 597 €/mois. Pour un studio de 25 m² : coefficient plafonné à 1,2, loyer = 10,34 × 1,2 × 25 = 310 €/mois. Résultat : un studio dijonnais de 25 m² autorise 12,41 € par m² contre 10,24 € pour un T3 de 65 m², ce qui rend les investissements étudiants particulièrement performants près du campus Montmuzard.

Dijon et ses 40 000 étudiants offrent un terrain propice aux deux stratégies. Le LMNP meublé cible les studios proches du campus (Montmuzard, centre-ville) avec un turnover annuel et des frais d'ameublement récurrents. Le Jeanbrun en nu s'adresse aux T2-T3 pour jeunes actifs et couples dans les quartiers Toison d'Or ou Bourroches, avec des baux stables et une gestion minimale. Le LMNP impose au contraire une gestion plus lourde (ameublement, turnover fréquent, comptabilité spécifique). La loi Jeanbrun, successeur du Pinel, s'applique en location nue avec un amortissement de 3,5 à 5,5 % en neuf (3 à 4 % en ancien rénové) déductible des revenus fonciers, un engagement de 9 ans et des baux de 3 ans minimum. À Dijon, la forte demande étudiante peut favoriser le LMNP meublé autour de Montmuzard pour maximiser le cashflow. Mais pour qui cherche la simplicité de gestion et l'accès au revenu global (déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an), le Jeanbrun tient la corde, y compris en ancien rénové à Port du Canal ou aux Bourroches, où notre T2 à 170 000 € dégage de 1 533 à 2 412 €/an d'économie à TMI 30 %. Point commun à connaître : dans les deux régimes, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Notre avis : Jeanbrun pour la stratégie patrimoniale long terme, LMNP pour le rendement immédiat.

Lyon (zone A) offre des plafonds de loyers plus élevés, avec des plafonds sociaux Loc'Avantages fixés arrondissement par arrondissement et supérieurs aux 10,34 €/m² de Dijon, mais des prix d'achat près de 70 % supérieurs (4 680 €/m² en moyenne contre 2 781 €/m² à Dijon). Le rendement brut lyonnais plafonne à 3,5-5 % contre 5-7 % à Dijon. Pour un même budget de 190 000 €, vous achetez un T2 de 55 m² à Dijon contre un studio de 30 m² à Lyon. L'amortissement Jeanbrun étant calculé sur le prix d'achat, l'économie fiscale en valeur absolue est comparable, mais la rentabilité rapportée au capital investi est nettement supérieure à Dijon. De plus, Dijon est à seulement 1h30 de Lyon en TGV, ce qui permet de capter une partie de la demande lyonnaise tout en bénéficiant de prix dijonnais. Notre avis : Dijon pour la rentabilité nette et le cashflow, Lyon pour la sécurité patrimoniale sur un marché à forte valorisation, sachant que la plus-value y sera calculée sur un prix d'acquisition réduit des amortissements pratiqués, avant exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).