Investir en Loi Jeanbrun
à Ivry-sur-Seine
Ivry-sur-Seine est classée en zone a bis du dispositif Jeanbrun 2026, avec des plafonds de loyers à 16,58 €/m² (social) et 19,51 €/m² (intermédiaire).
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Zone Jeanbrun | A bis |
| Plafond loyer social | 16,58 €/m² |
| Population | 65 000 habitants |
| Étudiants | 12 % de la population étudiante |
| Prix moyen neuf | 4 800 – 6 000 €/m² |
| Prix moyen ancien | 4 500 – 5 800 €/m² |
| Rendement brut estimé | 3,5 % à 5 % |
| Tension locative | Forte – zone A bis, adjacente Paris 13e |
Sources : Notaires du Grand Paris T3 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Ivry-sur-Seine avec la loi Jeanbrun ?
Ivry-sur-Seine est une ville de 65 000 habitants du Val-de-Marne, classée en zone A bis, adjacente au 13e arrondissement de Paris. Le méga-projet Ivry Confluences (145 hectares, 8 500 logements et 18 000 emplois à terme, plus de 3 000 logements déjà livrés) transforme une ancienne zone industrielle en quartier mixte. Le siège de Fnac Darty (ZAC Port d'Ivry) et un pôle créatif dynamique (1 079 entreprises dans les arts et spectacles) structurent l'économie. Le métro 7 dessert 2 stations (Mairie d'Ivry et Pierre et Marie Curie, Paris Châtelet en 15 min) et le RER C relie Saint-Michel en 11 minutes. La gare GPE Villejuif-Gustave Roussy (ligne 15 Sud, été 2026) est accessible à proximité.
Le marché locatif ivryien bénéficie d'une position unique : adjacente à Paris 13e (prix 2 fois inférieurs) en zone A bis. Les prix de l'ancien (4 500-5 800 €/m²) ont corrigé de -11 % sur 2 ans, créant une fenêtre d'entrée favorable. La demande est portée par les jeunes actifs créatifs, les salariés de Fnac Darty et des entreprises du Cap de Seine (Essilor, Docaposte), les navetteurs métro 7 et les familles. Le projet Confluences (145 ha) génère une offre neuve éligible Jeanbrun massive. Le parc ancien des quartiers Monmousseau-Vérollot et Ivry-Port, souvent classé DPE D à F, offre un gisement de rénovation à prix accessibles pour la zone A bis.
Les atouts de Ivry-sur-Seine
- ✓Adjacente Paris 13e : prix 40-50 % inférieurs pour les mêmes plafonds A bis (16,58 €/m² social) — effet de levier fiscal maximal en petite couronne
- ✓Ivry Confluences (145 ha, 8 500 logements, 18 000 emplois à terme) : l'un des plus grands projets urbains d'IDF, programmes neufs éligibles Jeanbrun en continu
- ✓Siège Fnac Darty + pôle créatif (1 079 entreprises arts/spectacles) + Essilor, Docaposte : bassin d'emploi diversifié, locataires créatifs et cadres
- ✓Métro 7 (Châtelet 15 min) + RER C (Saint-Michel 11 min) : double desserte rapide vers le cœur de Paris
- ✓Prix en correction -11 % sur 2 ans (5 000 €/m² vs 5 600 en 2023) : fenêtre d'achat favorable, rendement en hausse
- ✓GPE Villejuif-Gustave Roussy (ligne 15 Sud, été 2026) accessible à proximité : connectivité renforcée pour tout le sud d'Ivry
Sources : INSEE RP 2022, Fnac Darty, Sadev94 Confluences, Ville d'Ivry, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Ivry-sur-Seine
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A bis
Définition & fonctionnement
Ivry-sur-Seine conjugue proximité Paris 13e et méga-projet Confluences (145 ha) pour offrir au bailleur Jeanbrun un profil unique en zone A bis. L'amortissement de 2 à 3 % du prix de revient, déclaré au régime réel (formulaire 2044), se combine aux charges pour créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Les prix (4 500-5 800 €/m²) sont 40-50 % inférieurs à Paris 13e pour les mêmes plafonds A bis (16,58 €/m²). La correction de -11 % crée une fenêtre d'achat favorable.
Les immeubles ouvriers XIXe et les résidences des années 1950-1970 de Monmousseau, Marat-Parmentier et Gagarine offrent un gisement DPE D-F en zone A bis à prix accessibles. Si les travaux RGE atteignent 30 % du prix d'achat (DPE A/B final), le déficit foncier est doublé à 21 400 €/an pour les chantiers achevés avant fin 2027, cumulable avec l'amortissement, MaPrimeRénov' (jusqu'à 16 000 €), CEE et Éco-PTZ. Sur un T2 de 42 m² à 275 000 € tout compris (200 000 € + 75 000 € de travaux), l'économie fiscale atteint 11 593 €/an à TMI 41 %. Confluences et le GPE voisin (Villejuif-Gustave Roussy, été 2026) ajoutent un potentiel de valorisation.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Ivry-sur-Seine (Zone A bis)
- ✓Le dispositif impose le régime réel (2044) — le micro-foncier forfaitaire ne donne pas accès à l'amortissement Jeanbrun
- ✓Bail de location non meublée portant sur la résidence principale du locataire — 3 ans minimum
- ✓Engagement de 9 ans ferme — plafonds de loyers Jeanbrun zone A bis 2026 respectés à chaque renouvellement
- ✓Bien situé en zone A bis (Ivry-sur-Seine, Val-de-Marne) — éligibilité automatique
- ✓Foyer fiscal du locataire sous les plafonds de ressources zone A bis (revenus nets imposables N-2)
- ✓Bien en immeuble collectif neuf ou ayant fait l'objet d'une rénovation RGE aboutissant au DPE A ou B avant 2028
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A bis à Ivry-sur-Seine (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 19,51 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 16,58 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 13,66 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone A bis à Ivry-sur-Seine.
Simulations à Ivry-sur-Seine
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Ivry-sur-Seine
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Ivry-Port / Confluences
Épicentre de la transformation : ZAC Confluences (145 ha, 8 500 logements à terme), friches industrielles reconverties en quartier mixte. Siège Fnac Darty, nouveaux équipements. Programmes neufs éligibles Jeanbrun. Fort potentiel de valorisation lié à l'avancement du projet.
Centre-ville / Gagarine
Cœur commerçant avec marché, patrimoine architectural (immeubles ouvriers XIXe) et vie culturelle. Demande diversifiée de cadres, créatifs et familles. Immeubles anciens avec potentiel DPE et charme, bonne liquidité à la revente.
Louis Bertrand / Mirabeau-Sémard
Quartier le plus cher d'Ivry, à la frontière immédiate du 13e arrondissement de Paris. Immeubles récents et résidences de standing. Profils locataires CSP+, vacance très faible. Valorisation patrimoniale portée par la proximité parisienne.
Petit-Ivry
Quartier résidentiel calme au nord-est, diversité sociale et pavillons. Demande de familles et cadres moyens, baux stables. Prix modérés pour Ivry avec un bon profil de sécurité locative sur 9 ans.
Marat-Parmentier
Secteur historique central avec immeubles de caractère, ambiance résidentielle et animée. Demande de jeunes actifs et créatifs du pôle artistique d'Ivry. Immeubles des années 1920-1960 avec potentiel DPE.
Monmousseau-Vérollot
Quartier le plus accessible d'Ivry (dès 4 500 €/m²). Habitat social en partie rénové, potentiel de plus-value. Gisement DPE D-F pour le Jeanbrun ancien rénové à prix contenu en zone A bis.
Jeanbrun vs Pinel à Ivry-sur-Seine
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles à Ivry | Programmes neufs uniquement — dispositif supprimé fin 2024, accès limité au parc ancien ouvrier | Neuf (Confluences) + ancien rénové dans Monmousseau, Gagarine et Ivry-Port — immeubles DPE D/E dès 200 000 € avant travaux |
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt 9 à 18 % plafonnée — base limitée à 5 500 €/m² (proche des prix ivryiens) | Amortissement jusqu'à 12 000 €/an sur le prix réel + déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an — plafonds A bis sur un marché en correction |
| Rendement en zone A bis à Ivry | Rendement net Pinel inférieur à 3 % — Confluences et quartiers anciens non accessibles | Rendement net après impôts 5 à 7 % — ancien rénové Monmousseau + Confluences neuf + correction -11 % = fenêtre d'achat |
| Durée & dynamique Confluences | 6, 9 ou 12 ans — aucune prise en compte de Confluences (145 ha, 8 500 logements) ni du GPE voisin | 9 ans — valorisation Confluences + GPE Villejuif été 2026 + cumul MaPrimeRénov' 16 000 € + CEE + Éco-PTZ + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Ivry-sur-Seine
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Comment la frontière avec Paris 13e et Ivry Confluences sécurisent-ils un investissement Jeanbrun à Ivry ?
Ivry est séparée du 13e arrondissement par un pont — les prix sont 40 à 50 % inférieurs (5 000 vs 9 000+ €/m²) pour les mêmes plafonds A bis. Ivry Confluences (145 ha, 8 500 logements, 18 000 emplois) est l'un des plus grands projets urbains d'IDF, transformant le waterfront de la Seine. Pour un investisseur Jeanbrun, cet écart Paris/Ivry crée un effet de levier fiscal unique tandis que Confluences tire la valorisation à la hausse sur les 9 ans.
La baisse des prix de -11 % crée-t-elle une fenêtre d'achat Jeanbrun à Ivry ?
Les prix ivryiens ont corrigé de 5 600 €/m² (2023) à environ 5 000 €/m² (2026), soit -11 %. Cette correction post-Covid crée une fenêtre d'entrée favorable : les plafonds A bis (16,58 €/m² social) restent stables tandis que le prix d'achat baisse — le rendement fiscal s'améliore. Le projet Confluences et le GPE voisin garantissent une reprise à moyen terme. Acheter en 2026 au creux de la correction permet de maximiser le rendement et la plus-value.
Le pôle créatif d'Ivry et Fnac Darty diversifient-ils la demande locative ?
Ivry accueille 1 079 entreprises dans les arts, spectacles et loisirs — un pôle créatif parmi les plus denses de la petite couronne. Le siège de Fnac Darty et les entreprises du Cap de Seine (Essilor, Docaposte, Nobel Biocare) ajoutent des profils cadres et tech. Les 12 % d'étudiants dans la population complètent le vivier. Cette diversité créatifs + cadres + étudiants réduit le risque de dépendance à un seul type de demande.
Le parc ancien ouvrier d'Ivry est-il pertinent pour le Jeanbrun ancien rénové ?
Les quartiers Monmousseau-Vérollot, Marat-Parmentier et Gagarine concentrent des immeubles ouvriers XIXe et des résidences des années 1950-1970 avec DPE D-F fréquent. Dès 4 500 €/m², ces biens sont parmi les plus accessibles de zone A bis. Après rénovation RGE (≥ 30 %, DPE A/B), le cumul déficit foncier majoré (21 400 €/an) + amortissement + MaPrimeRénov' génère une économie de 11 593 €/an à TMI 41 %.
Comment les plafonds A bis maximisent-ils le régime réel Jeanbrun malgré la correction des prix à Ivry ?
La correction (-11 %) réduit le prix d'achat sans modifier les plafonds A bis (16,58 €/m² social). Au régime réel (formulaire 2044), l'amortissement de 2 à 3 % sur un prix réduit se combine aux charges déductibles pour créer un déficit foncier. Sur un T2 de 45 m² acquis 250 000 € en neuf aux Confluences, l'amortissement social atteint le plafond de 10 000 €/an. L'économie atteint 5 820 €/an à TMI 41 %.
Un créatif freelance ou un salarié de Fnac Darty respecte-t-il les plafonds Jeanbrun A bis à Ivry ?
Les plafonds A bis sont : 43 475 € net imposable N-2 pour une personne seule, 64 976 € pour un couple. Un graphiste freelance (25 000-35 000 €/an), un assistant marketing Fnac Darty, un technicien Essilor ou un couple de jeunes actifs respectent ces plafonds. Le vivier créatif d'Ivry (1 079 entreprises arts/spectacles) et la proximité Paris 13e offrent un bassin locatif diversifié.
Combien économise un contribuable à TMI 41 % avec un ancien rénové Jeanbrun à Monmousseau ou Ivry-Port ?
Sur un T2 de 42 m² acquis 200 000 € avec 75 000 € de travaux à Monmousseau (275 000 € total), le loyer social A bis génère 753 €/mois (9 036 €/an). Le déficit foncier majoré (21 400 €/an) combiné à l'amortissement (6 875 €/an) génère une économie de 11 593 €/an à TMI 41 %. Confluences (145 ha) ajoute un potentiel de valorisation en sortie.
Quel loyer Jeanbrun maximum pour un studio au centre ou un T3 à Petit-Ivry ?
À Ivry (zone A bis, loyer social 16,58 €/m²), le coefficient (0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2) booste les petites surfaces. Pour un studio de 25 m² au centre : 16,58 × 1,2 × 25 = 497 €/mois. Pour un T2 de 45 m² aux Confluences : 16,58 × 1,122 × 45 = 838 €/mois. Pour un T3 de 65 m² à Petit-Ivry : 16,58 × 0,992 × 65 = 1 069 €/mois.
LMNP meublé créatif ou Jeanbrun en nu pour cadres : quelle stratégie à Ivry ?
Le pôle créatif d'Ivry attire des profils freelances qui peuvent apprécier le meublé. Mais le Jeanbrun en nu cible les cadres Fnac Darty/Essilor, les familles de Petit-Ivry et les jeunes actifs stables — baux de 3 ans, gestion minimale. Le déficit foncier Jeanbrun imputable sur le revenu global génère jusqu'à 11 593 €/an en ancien rénové à TMI 41 %. La fenêtre de correction (-11 %) renforce l'attractivité du nu.
Ivry-sur-Seine ou Montreuil : quelle ville créative de petite couronne choisir pour un Jeanbrun A bis ?
Les deux villes sont en zone A bis avec une identité créative. Ivry offre Confluences (145 ha, 8 500 logements — bien plus grand que Boissière-Acacia), Fnac Darty siège et des prix légèrement supérieurs (5 000 vs 4 500-6 500 €/m²). Montreuil mise sur Ubisoft, le « Brooklyn parisien », le métro lignes 9+11 et un tissu d'artistes plus médiatisé. Pour un pari sur le plus grand projet urbain d'IDF (Confluences), Ivry. Pour une identité créative établie avec métro, Montreuil.
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