Investir en Loi Jeanbrun
à Ivry-sur-Seine
Sources : Notaires du Grand Paris T3 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Ivry-sur-Seine avec la loi Jeanbrun ?
Ivry-sur-Seine, 62 000 habitants dans le Val-de-Marne, est adjacente au 13ème arrondissement de Paris et classée en zone A bis. Desservie par le métro 7 et bientôt la ligne 15 GPE, elle connaît une transformation urbaine majeure avec le projet Ivry Confluences.
Vacance < 3 %. Forte demande de jeunes actifs et créatifs attirés par les prix accessibles et la proximité Paris. Projet Ivry Confluences renforce l'attractivité.
Les atouts de Ivry-sur-Seine
- ✓Zone A bis : plafonds les plus élevés
- ✓Adjacente Paris 13ème, métro 7
- ✓Future ligne 15 GPE
- ✓Ivry Confluences : grand projet urbain
- ✓Prix accessibles pour zone A bis
- ✓Vacance < 3 %
Sources : INSEE RP 2021, Société du Grand Paris, Mairie d'Ivry, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Ivry-sur-Seine
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A bis
Définition & fonctionnement
Ivry, zone A bis, combine prix accessibles, métro 7 et projet Confluences. Amortissement 2-3 %.
Transformation urbaine et GPE sécurisent la valorisation sur 9 ans. Ancien pour le déficit foncier majoré. Plafonds A bis à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Ivry-sur-Seine (Zone A bis)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone A bis
- ✓Bien en zone A bis (Ivry-sur-Seine, Val-de-Marne)
- ✓Foyer fiscal locataire sous plafonds zone A bis
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A bis à Ivry-sur-Seine (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 19,51 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 16,58 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 13,66 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone A bis à Ivry-sur-Seine.
Simulations à Ivry-sur-Seine
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Ivry-sur-Seine
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Ivry-Port / Confluences
Grand projet urbain, programmes neufs. Fort potentiel.
Centre-ville / Mairie
Métro 7, commerces. Demande diversifiée.
Petit Ivry
Résidentiel, proximité Paris 13ème. Jeunes actifs.
Plateau / Lénine
Résidentiel calme, prix accessibles.
Gagarine
Renouvellement urbain, prix les plus bas.
Ivry-sur-Seine GPE
Future gare ligne 15. Valorisation attendue.
Jeanbrun vs Pinel à Ivry-sur-Seine
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien dès 170 000 € |
| Mécanisme | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Confluences | Non pris en compte | 9 ans = horizon projet Confluences |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Ivry-sur-Seine
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Ivry ?
Adjacente Paris 13ème + zone A bis + projet Confluences + GPE = fort potentiel.
Budget ?
Ancien dès 170 000 €, neuf dès 240 000 €.
Ivry Confluences ?
L'un des plus grands projets urbains d'IDF. Valorisation significative.
L'ancien ?
Parc 60-80 (DPE D-F) dans Plateau et Gagarine. Cumul déficit foncier + amortissement.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %. Déficit foncier 21 400 €/an.
Plafonds A bis ?
43 475 € seul, 64 976 € couple, 78 104 € +1, 93 556 € +2.
Rentabilité ?
Neuf 48 m² à 288 000 € : éco 5 820 €/an. Ancien 235 000 € : éco 11 183 €/an.
Calcul loyer ?
16,58 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 48 m² : 872 €.
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