Investir en Loi Jeanbrun
à La Rochelle
Sources : Notaires Charente-Maritime 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à La Rochelle avec la loi Jeanbrun ?
La Rochelle, 80 000 habitants et préfecture de Charente-Maritime, est en zone B1. Ville portuaire à l'attractivité touristique et résidentielle forte (vieux port, île de Ré), elle accueille 16 000 étudiants.
Vacance < 3 %. Marché tendu, demande de touristes longue durée, étudiants et actifs. Prix en hausse régulière.
Les atouts de La Rochelle
- ✓Vieux port emblématique
- ✓Île de Ré : attractivité premium
- ✓16 000 étudiants
- ✓TGV Paris 2h50
- ✓Zone B1 : bon rendement
- ✓Vacance < 3 %
Sources : INSEE RP 2021, Université de La Rochelle, CCI La Rochelle
Dispositif Loi Jeanbrun à La Rochelle
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
La Rochelle, zone B1, combine port atlantique, île de Ré et marché sous tension.
Attractivité touristique et étudiante sécurisent les 9 ans. Ancien pour le déficit foncier majoré. Plafonds B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à La Rochelle (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (La Rochelle Agglomération)
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à La Rochelle (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à La Rochelle.
Simulations à La Rochelle
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à La Rochelle
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Vieux Port / Centre
Cœur historique, demande premium.
Saint-Nicolas
Résidentiel prisé, familles.
Minimes / Port de plaisance
Balnéaire, cadres et retraités.
Tasdon / Université
Campus, demande étudiante.
Laleu / La Pallice
Quartier portuaire, prix accessibles.
Villeneuve-les-Salines
Populaire, prix les plus accessibles.
Jeanbrun vs Pinel à La Rochelle
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements | Neufs uniquement | Neuf + ancien dès 140 000 € |
| Mécanisme | Réduction IR plafonnée | Amortissement + déficit foncier |
| Rendement | Net < 4 % | Net 5-7 % |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à La Rochelle
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi La Rochelle ?
Vieux port + île de Ré + 16 000 étudiants + TGV + vacance < 3 %.
Budget ?
Ancien dès 140 000 €, neuf dès 200 000 €.
Demande ?
Forte et diversifiée : étudiants, touristes longue durée, actifs.
L'ancien ?
Centre historique et Laleu (DPE D-F). Cumul déficit foncier + amortissement.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %.
Plafonds B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité ?
Ancien 195 000 € : éco 10 773 €/an.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 50 m² : 536 €.
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