Investir en Loi Jeanbrun
à Le Havre
Sources : Notaires de Seine-Maritime 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Le Havre avec la loi Jeanbrun ?
Le Havre, premier port de France et ville UNESCO pour sa reconstruction Perret, constitue un marché locatif en renaissance. À 2h de Paris, la ville attire étudiants et cadres logistiques avec des prix très accessibles.
Bassin d'emploi portuaire majeur (CMA CGM, axe Seine). 30 000 étudiants, vacance 4-5 % en baisse. Prix très accessibles, rendement parmi les meilleurs de zone B1.
Les atouts de Le Havre
- ✓1er port de France, emploi logistique et industriel
- ✓Reconstruction Perret UNESCO
- ✓Paris à 2h en LGV
- ✓30 000 étudiants
- ✓Rendement 5,5-7,5 %
- ✓Prix accessibles (1 500-3 500 €/m²)
Sources : INSEE RP 2021, Grand Port Maritime du Havre, Université Le Havre Normandie
Dispositif Loi Jeanbrun à Le Havre
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Au Havre, zone B1, la loi Jeanbrun conjugue rendement élevé et levier fiscal puissant. Premier port de France, la ville garantit une demande soutenue sur 9 ans.
Acquérir un bien ancien dans Graville ou Sanvic (dès 80 000 €) et cumuler déficit foncier majoré (21 400 €/an), amortissement et MaPrimeRénov'. UNESCO sécurise la valorisation. Plafonds zone B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Le Havre (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Le Havre Seine Métropole)
- ✓Foyer fiscal locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Le Havre (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Le Havre.
Simulations à Le Havre
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Le Havre
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre reconstruit / Perret UNESCO
Chef-d'œuvre du béton, demande de cadres et professions libérales.
Sainte-Adresse
Résidentiel haut de gamme, vue baie de Seine. Vacance quasi nulle.
Danton / Université
Quartier étudiant, demande permanente, prix accessibles.
Eure / Les Docks
Reconversion portuaire créative, lofts, jeunes actifs.
Graville
Quartier populaire, prix les plus bas. DPE E/F pour stratégie Jeanbrun.
Sanvic
Résidentiel calme en hauteur, bon rapport qualité/rendement.
Jeanbrun vs Pinel à Le Havre
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien – Graville, Danton dès 70 000 € |
| Mécanisme fiscal | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Rendement | Net < 4 % | Net 8-10 % – stratégie ancienne Graville très efficace |
| Durée & aides | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré 21 400 €/an |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Le Havre
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Prix au m² au Havre ?
Neuf : 2 500-3 500 €/m². Ancien : 1 200-2 500 €/m². Investissements dès 80 000 €.
L'UNESCO valorise-t-il l'investissement ?
Oui, le classement 2005 sécurise la valeur patrimoniale sur les 9 ans d'engagement.
Le bassin portuaire sécurise-t-il la demande ?
CMA CGM, TotalEnergies et la logistique de l'axe Seine génèrent des milliers d'emplois stables.
L'ancien est-il adapté ?
Immeubles 50-70 dans Graville et Sanvic (DPE D-F). Cumul déficit foncier + amortissement + MaPrimeRénov' dès 80 000 €.
Régime réel au Havre ?
Formulaire 2044. Déduction intérêts, charges + amortissement 2-3 %. Déficit foncier 21 400 €/an. Éco > 10 000 €/an en ancien (TMI 41 %).
Plafonds B1 au Havre ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité nette ?
Neuf 65 m² à 195 000 € : loyer 640 €/mois, éco 3 972 €/an. Ancien 120 000 € : éco 10 004 €/an, rendement > 9 %.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 65 m² : 640 €. Pour 50 m² : 536 €.
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