Investir en Loi Jeanbrun
à Limoges
Sources : Notaires de la Haute-Vienne 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Limoges avec la loi Jeanbrun ?
Limoges, préfecture de Haute-Vienne et capitale mondiale de la porcelaine, offre les prix les plus accessibles de France. Classée en zone B2 – désormais éligible contrairement au Pinel – elle permet des rendements bruts de 5,5 à 8 %.
Demande portée par l'université, le CHU et les administrations. Vacance 5-6 %, compensée par des prix très bas garantissant un rendement brut exceptionnel.
Les atouts de Limoges
- ✓Prix parmi les plus bas de France : 1 200-3 200 €/m²
- ✓Gare des Bénédictins : Paris en 3h
- ✓Université et CHU : demande pérenne
- ✓Rendement brut 5,5-8 %
- ✓Zone B2 éligible Jeanbrun (vs Pinel exclu)
- ✓CHU : locataires soignants stables
Sources : INSEE RP 2021, Université de Limoges, CHU de Limoges, CCI Haute-Vienne
Dispositif Loi Jeanbrun à Limoges
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B2
Définition & fonctionnement
Limoges illustre l'avantage de la loi Jeanbrun sur le Pinel : zone B2 pleinement éligible. Amortissement 2-3 % sur logement loué nu, neuf ou ancien rénové DPE A/B.
Prix parmi les plus bas de France (800-3 200 €/m²). Beaubreuil et Val de l'Aurence offrent des DPE D-F pour le déficit foncier majoré (21 400 €/an). Université et CHU sécurisent la demande. Plafonds zone B2 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Limoges (Zone B2)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B2
- ✓Bien en zone B2 (Limoges, Haute-Vienne) – éligible Jeanbrun
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B2
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B2 à Limoges (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 8,93 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 7,59 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 6,25 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B2 à Limoges.
Simulations à Limoges
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Limoges
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Cathédrale
Cœur historique, étudiants et jeunes actifs. Ancien à rénover.
Gare des Bénédictins
Gare monumentale, navetteurs et cadres en mobilité.
Jourdan
Résidentiel est, cadres du CHU. Vacance parmi les plus basses.
Beaubreuil
Renouvellement urbain, prix très bas. Fort potentiel déficit foncier.
La Bastide
Résidentiel sud-ouest, familles et actifs. Bon rapport prix/rendement.
Val de l'Aurence
Nord en mutation, prix très bas. Rendement brut > 8 %.
Jeanbrun vs Pinel à Limoges
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Éligibilité | Zone B2 exclue du Pinel depuis 2018 | Zone B2 pleinement éligible Jeanbrun |
| Mécanisme fiscal | Dispositif supprimé – zones A/B1 uniquement | Amortissement + déficit foncier + MaPrimeRénov' cumulables |
| Accès à l'ancien | Neufs uniquement – quasi aucun programme en B2 | Neuf + ancien dès 40 000 € à fort potentiel DPE |
| Rendement | Aucun (zone exclue) | Brut 5,5-8 % + fiscal = global parmi les meilleurs de France |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Limoges
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Limoges éligible en zone B2 ?
Oui, avantage majeur de Jeanbrun : zone B2 pleinement éligible (vs Pinel exclu depuis 2018). Plafonds B2 et amortissement 2-3 %.
Rendement brut ?
5,5-8 %. Avec Jeanbrun ancien (éco 9 840 €/an à TMI 41 %), rendement global 10-12 %.
Demande locative suffisante ?
Université, CHU (5 000 salariés), administrations. Vacance 5-6 % compensée par prix très bas.
Budget ?
Studio dès 40 000 €. T2 70 000-160 000 €. L'un des marchés les plus accessibles de France.
Régime réel à Limoges ?
Formulaire 2044. Prix bas = amortissement dépasse souvent les revenus locatifs. Déficit foncier reportable.
Plafonds B2 ?
31 588 € seul, 42 186 € couple, 50 731 € +1, 61 277 € +2. Correspond aux revenus médians de Haute-Vienne.
Rentabilité nette ?
Neuf 65 m² à 156 000 € : loyer 489 €/mois, éco 2 706 €/an. Ancien 105 000 € : éco 9 840 €/an, rendement 9-11 %.
Calcul loyer B2 ?
7,59 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 65 m² : 489 €. Pour 35 m² : 330 €.
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