Investir en Loi Jeanbrun
à Montauban
Sources : Notaires Tarn-et-Garonne 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Montauban avec la loi Jeanbrun ?
Montauban, 62 000 habitants et préfecture du Tarn-et-Garonne, est en zone B1. À 50 min de Toulouse, elle offre un cadre de vie occitan à prix très accessibles.
Vacance < 4 %. Demande d'actifs travaillant vers Toulouse et fonctionnaires. Prix parmi les plus bas de zone B1.
Les atouts de Montauban
- ✓Toulouse à 50 min
- ✓Place Nationale, patrimoine
- ✓Prix très accessibles
- ✓Zone B1
- ✓Qualité de vie occitane
- ✓Vacance < 4 %
Sources : INSEE RP 2021, CCI Tarn-et-Garonne
Dispositif Loi Jeanbrun à Montauban
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Montauban, zone B1, offre Toulouse 50 min et prix très accessibles.
Navetteurs toulousains sécurisent les 9 ans. Ancien pour le déficit foncier majoré. Plafonds B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Montauban (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Grand Montauban)
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Montauban (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Montauban.
Simulations à Montauban
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Montauban
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre / Place Nationale
Cœur historique, patrimoine.
Villebourbon / Gare
Proximité gare, navetteurs.
Sapiac
Résidentiel, familles.
Beausoleil
Résidentiel calme.
Lalande
Populaire, prix bas.
Aussonne
Périphérie, programmes neufs.
Jeanbrun vs Pinel à Montauban
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements | Neufs uniquement | Neuf + ancien dès 80 000 € |
| Mécanisme | Réduction IR plafonnée | Amortissement + déficit foncier |
| Rendement | Net < 4 % | Net 7-9 % |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Montauban
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Montauban ?
Toulouse 50 min + prix très bas + zone B1 = rendement 5-7 %.
Budget ?
Ancien dès 80 000 €.
Demande ?
Navetteurs Toulouse + fonctionnaires.
L'ancien ?
Centre et Villebourbon (DPE D-F) dès 80 000 €.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %.
Plafonds B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité ?
Ancien 120 000 € : éco 10 004 €/an.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 60 m² : 605 €.
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