Investir en Loi Jeanbrun
à Montauban

Montauban est dans l'orbite directe de Toulouse : 41 trains/jour en 35-41 min, autoroute A62 à 50 km. Les prix toulousains (~3 560 €/m² en moyenne) poussent les familles et jeunes actifs vers Montauban (~2 220 €/m²) — un phénomène démographique mesurable (+0,7 %/an, le département gagne 1 400 habitants/an). Le projet de LGV Bordeaux-Toulouse (future gare via le BUO) renforcera encore cette attractivité. Sur 9 ans, la pression toulousaine ne se résorbera pas — elle s'accentuera avec la hausse des prix de la métropole.

Montauban offre l'un des meilleurs rapports rendement/budget d'Occitanie. À Lalande (~2 160 €/m² en moyenne, dès 1 400 €/m²) ou Villebourbon (dès 1 100 €/m² pour l'ancien à rénover), un T2-T3 de 55 m² se trouve dès 80 000 € avant travaux. Avec 35 000 € de réhabilitation lourde aboutissant au DPE A ou B, le budget total reste sous 115 000 €. À 80 000 € d'achat, la base amortissable (64 000 € + 35 000 € de travaux) atteint 99 000 € ; au taux social de l'ancien, 3,5 %, elle dégage 3 465 €/an, soit 1 040 à 1 635 €/an d'impôt économisé à TMI 30 %. Le rendement brut de 6,5-7 % est parmi les plus élevés d'Occitanie hors Toulouse au loyer libre ; au plafond social communal (380 €/mois pour 55 m²), il avoisine 4 %.

Le 17e Régiment du Génie Parachutiste (~1 000 militaires, 11e brigade para) génère des mutations tous les 2-3 ans : les militaires et leurs familles cherchent des logements en location nue avec baux de 3 ans — exactement le format Jeanbrun. Le CH de Montauban (~2 000 professionnels, 840 lits) ajoute des internes et soignants. iMSA (~500 salariés au siège) et Biscuits Poult (400) complètent. Cette quadruple base — militaires, santé, tech, agroalimentaire — couvre tous les segments et réduit la dépendance aux seuls navetteurs toulousains.

L'écoquartier de l'Hippodrome (43 ha, programmation mixte logements/commerces/activités, Coulée Verte) et le Boulevard Urbain Ouest (nouvel axe reliant A20 et A62, travaux 2025-2026) sont conçus pour accueillir la future gare LGV Bordeaux-Toulouse. Le NPNRU Médiathèque-Chambord (10 M€, 60 logements démolis, 162 résidentialisés) complète la transformation. Pour un investisseur Jeanbrun, se positionner à Lalande ou Fonneuve avant l'arrivée de la LGV permet de capter une plus-value historique — Montauban deviendra un hub ferroviaire majeur.

L'investisseur Jeanbrun à Montauban bénéficie de prix près de 40 % inférieurs à Toulouse et d'une demande de navetteurs qui s'intensifie chaque année. Attention toutefois au loyer social : il n'est pas fixé par la zone B1 mais commune par commune, et Montauban dispose de son propre plafond, 6,58 €/m². Au régime réel (formulaire 2044), l'amortissement (3,5 à 5,5 % du prix de revient dans le neuf, 3 à 4 % dans l'ancien rénové) se combine aux charges déductibles pour créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Sur un bien de 115 000 € à Lalande, l'économie de 1 040 à 1 635 €/an à TMI 30 % représente de 0,9 à 1,4 % du capital investi chaque année, à laquelle s'ajoute le loyer.

Le locataire d'un logement intermédiaire doit justifier d'un revenu fiscal de référence N-2 inférieur à 36 144 € s'il vit seul, 48 268 € en couple, 58 043 € avec une personne à charge ; en logement social, la barre tombe à 26 460 € et 35 338 €. Un caporal-chef ou sergent du 17e RGP (22 000-28 000 €/an), un développeur iMSA en début de carrière, un interne du CH, un ouvrier Poult ou un couple de navetteurs toulousains respectent les seuils intermédiaires, et les plus petits salaires de cette liste les seuils sociaux. Le vivier : ~1 000 militaires + ~2 000 CH + ~500 iMSA + 400 Poult + navetteurs Toulouse.

Sur un T3 de 55 m² acquis 80 000 € avec 35 000 € de travaux à Lalande (115 000 € total), le plafond social de Montauban (6,58 €/m², fixé par l'arrêté Loc'Avantages pour la commune) limite le loyer à 380 €/mois, soit 4 560 €/an (55 × 6,58 × 1,05). Amortir 99 000 € (80 % du prix + travaux) à 3,5 % donne 3 465 €/an ; l'économie atteint 1 040 €/an si ce montant crée un déficit sur le revenu global, 1 635 €/an s'il efface d'autres revenus fonciers soumis aussi aux prélèvements sociaux. Nous ne comptons aucun déficit foncier supplémentaire sur les travaux déjà amortis. MaPrimeRénov' (jusqu'à 12 000 €), les CEE, qui supposent tous deux un artisan RGE, et l'Éco-PTZ réduisent le reste à charge. L'écoquartier Hippodrome et le BUO ajoutent un potentiel de valorisation pré-LGV.

Pour calculer un loyer social à Montauban, on part du plafond communal Loc'Avantages (6,58 €/m², sans lien avec un barème de zone), puis on applique le coefficient 0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2, qui profite aux petites surfaces. Pour un studio de 25 m² au centre : 6,58 × 1,2 × 25 = 197 €/mois (coefficient plafonné). Pour un T2 de 45 m² à Villebourbon : 6,58 × 1,12 × 45 = 332 €/mois. Pour un T3 de 65 m² à Sapiac : 6,58 × 0,99 × 65 = 423 €/mois. Les T2 proches de la gare (Villebourbon) maximisent le rendement grâce à la demande de navetteurs.

Le LMNP meublé cible les navetteurs Toulouse en court séjour (semaine, 3-6 mois). Le Jeanbrun en location nue longue durée cible les militaires du 17e RGP (mutations 2-3 ans), les informaticiens iMSA, les soignants du CH et les familles installées : baux stables de 3 ans. Sur un T3 ancien rénové de 55 m², l'amortissement Jeanbrun de 3 465 €/an allège l'impôt de 1 040 à 1 635 €/an à TMI 30 %, sans les contraintes d'ameublement et de rotation propres au meublé. Pour un investissement à petit budget (~115 000 €) avec demande militaire incompressible, le Jeanbrun à Lalande est optimal.

Toulouse est classée B1 avec des prix d'environ 3 560 €/m² en moyenne — les mêmes plafonds de loyer qu'à Montauban (~2 220 €/m²). L'amortissement Jeanbrun s'appliquant au prix réel, un bien à 115 000 € à Montauban produit le même déficit foncier qu'un bien équivalent à Toulouse, mais pour un capital près de 40 % inférieur. Le rendement net est donc mécaniquement supérieur à Montauban. Le train (35 min, 41/jour) rend les deux marchés communicants : les navetteurs toulousains occupent les logements montalbanais. La future LGV renforcera cet avantage.