Investir en Loi Jeanbrun
à Neuilly-sur-Seine
Sources : Notaires du Grand Paris T3 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Neuilly-sur-Seine avec la loi Jeanbrun ?
Neuilly-sur-Seine, 61 000 habitants dans les Hauts-de-Seine, est la commune au revenu médian le plus élevé de France. Adjacente au 16ème arrondissement et au Bois de Boulogne, desservie par le métro 1 (Pont de Neuilly, Les Sablons, Porte Maillot), elle représente le marché le plus premium de la zone A bis.
Vacance < 1,5 %. Marché ultra-premium, demande de cadres dirigeants, expatriés et familles fortunées. Prix très élevés mais sécurité patrimoniale maximale.
Les atouts de Neuilly-sur-Seine
- ✓Zone A bis : plafonds les plus élevés
- ✓Commune la plus riche de France
- ✓Métro 1 : Pont de Neuilly, Les Sablons
- ✓Bois de Boulogne : cadre exceptionnel
- ✓Vacance < 1,5 % : la plus faible de France
- ✓Sécurité patrimoniale absolue
Sources : INSEE RP 2021, Mairie de Neuilly-sur-Seine, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Neuilly-sur-Seine
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A bis
Définition & fonctionnement
Neuilly-sur-Seine, zone A bis, offre la sécurité patrimoniale absolue avec la vacance la plus faible de France.
Marché ultra-premium sécurisé sur 9 ans. Ancien haussmannien et Art Déco pour le déficit foncier majoré. Plafonds A bis à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Neuilly-sur-Seine (Zone A bis)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone A bis
- ✓Bien en zone A bis (Neuilly-sur-Seine, Hauts-de-Seine)
- ✓Foyer fiscal locataire sous plafonds zone A bis
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A bis à Neuilly-sur-Seine (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 19,51 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 16,58 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 13,66 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone A bis à Neuilly-sur-Seine.
Simulations à Neuilly-sur-Seine
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Neuilly-sur-Seine
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Île de la Jatte
Presqu'île de la Seine, adresses les plus prisées de France.
Sablons / Bois de Boulogne
Face au Bois de Boulogne, ultra-premium. Expatriés.
Madrid / Bagatelle
Résidentiel haut de gamme, calme. Familles fortunées.
Pont de Neuilly / Centre
Métro 1, commerces de luxe. Cadres dirigeants.
Perronet / Chauveau
Résidentiel raffiné, bonnes écoles privées.
Saint-James
Quartier calme nord, maisons bourgeoises.
Jeanbrun vs Pinel à Neuilly-sur-Seine
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien haussmannien et Art Déco |
| Mécanisme | Réduction IR plafonnée, base 5 500 €/m² | Amortissement sur prix réel sans plafond |
| Marché premium | Avantage dérisoire vs prix réels à Neuilly | Économie 5 820 €/an + déficit foncier majoré sur biens > 400 000 € |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Neuilly-sur-Seine
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Neuilly ?
Sécurité patrimoniale absolue. Vacance < 1,5 %, la plus faible de France. Valorisation constante.
Budget ?
Marché premium : T2 neuf 400 000-560 000 €, ancien dès 350 000 €.
Rendement faible ?
Brut 2-3 % mais sécurité maximale + valorisation. L'économie fiscale Jeanbrun (5 820 €/an) améliore significativement le rendement global.
L'ancien ?
Haussmannien et Art Déco de grande qualité. Cumul déficit foncier + amortissement. Valorisation post-rénovation exceptionnelle.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %. Plafond 10 000 €/an en social neuf.
Plafonds A bis ?
43 475 € seul, 64 976 € couple, 78 104 € +1, 93 556 € +2.
Rentabilité ?
Brut faible mais compensé par éco fiscale + valorisation. Placement patrimonial de référence.
Calcul loyer ?
16,58 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 40 m² : 779 €. Pour 30 m² : 597 €.
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