Investir en Loi Jeanbrun
à Neuilly-sur-Seine

Sur ce marché haut de gamme, le point d'entrée Jeanbrun se situe entre 280 000 et 380 000 € tout compris pour un studio ou T2 de 30 à 40 m² dans les quartiers Saint-James ou Pont de Neuilly en ancien rénové. Dans le neuf ou en VEFA, le budget démarre autour de 400 000 € pour un appartement de 40 m². Malgré des prix d'achat élevés, le dispositif Jeanbrun est d'autant plus puissant que les propriétaires neuilléens affichent fréquemment des TMI de 41 % ou 45 % : à TMI 41 %, l'économie fiscale annuelle se situe entre 4 100 et 5 820 €, aussi bien en neuf qu'en ancien rénové, car l'amortissement bute dans les deux cas sur la limite annuelle du foyer. C'est un investissement de stratégie patrimoniale par excellence, où la sécurité du placement prime sur le rendement brut.

Le rendement brut à Neuilly (2 à 3 %) est parmi les plus bas de France, mais la défiscalisation à TMI 41 % change radicalement l'équation. Sur un T2 neuf de 40 m² à 420 000 €, loué 989 €/mois au plafond social communal, l'amortissement est écrêté à 10 000 €/an (limite ouverte parce que la moitié au moins des loyers amortis du foyer sont sociaux) et l'économie atteint 4 100 à 5 820 €/an, pour une rentabilité globale voisine de 4 %. En ancien rénové (370 000 € tout compris, 887 €/mois), l'amortissement lui aussi écrêté procure la même fourchette d'économie, et la rentabilité globale se situe entre 4 et 4,5 %. Le cashflow reste négatif mais la valorisation patrimoniale régulière (+1 à 2 %/an) et la vacance la plus faible de France (< 1,5 %) en font le placement immobilier le plus sécurisé du dispositif Jeanbrun.

Neuilly dispose d'un patrimoine bâti exceptionnel (immeubles haussmanniens et Art Déco des années 1900-1940) dont de nombreux appartements affichent des DPE D, E ou F. Un T2 de 35 m² acquis 280 000 € avec 90 000 € de travaux de réhabilitation menant au DPE A ou B (32 % du prix d'achat, au-delà du seuil de 30 %) se loue 887 €/mois au plafond social communal et s'amortit sur 314 000 € (80 % du prix plus les travaux) : 3,5 % donnent 10 990 €, écrêtés à 10 000 €/an, limite accessible parce que la moitié au moins des loyers amortis sont sociaux. L'économie fiscale se situe entre 4 100 et 5 820 €/an à TMI 41 %, tout en transformant un bien ancien en logement performant et confortable ; le recours à des artisans RGE ne conditionne que MaPrimeRénov' (jusqu'à 20 000 €) et les CEE. La plus-value à la revente après rénovation est particulièrement forte sur un marché premium comme Neuilly, où les biens DPE A/B se vendent sans décote, mais les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour son calcul.

Pour maximiser la rentabilité, les quartiers Saint-James et Pont de Neuilly offrent des points d'entrée sous la moyenne communale (certains immeubles s'échangent entre 8 000 et 9 000 €/m²) avec une bonne desserte métro 1. Le secteur Perronet/Chauveau attire les familles grâce à ses écoles privées réputées, garantissant des baux stables. Pour un positionnement ultra-premium et une valorisation maximale, l'Île de la Jatte et les Sablons face au Bois de Boulogne restent les références absolues. À Neuilly, le choix du quartier impacte moins le rendement que dans d'autres villes — la vacance est uniformément très faible (< 1,5 %) et la demande locative soutenue dans tous les secteurs.

Sur un bien neuilléen à prix élevé, le régime réel (formulaire 2044) est particulièrement efficace : les charges réelles déductibles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, frais de notaire, charges de copropriété et assurance PNO. Le taux d'amortissement Jeanbrun (3,5 à 5,5 % en neuf, 3 à 4 % en ancien rénové, selon le niveau de loyer) vient en déduction fiscale supplémentaire. À Neuilly, avec des prix élevés et des TMI de 41 % ou 45 %, le régime réel génère très souvent un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an. Cette réduction d'impôt imputable sur salaires et pensions est le principal levier pour les profils investisseurs à hauts revenus. En loyer social, la limite d'amortissement de 10 000 €/an (qui suppose que la moitié au moins des loyers amortis du foyer soient sociaux) est atteinte dès environ 278 000 € de prix d'acquisition dans le neuf (base amortissable de 80 %).

En loyer intermédiaire (zone A bis), le foyer fiscal du locataire ne doit pas dépasser les revenus nets imposables N-2 suivants : 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple, 86 878 € avec une personne à charge, 103 727 € avec deux et 123 415 € avec trois ; un bail social abaisse ces seuils à 32 463 € (personne seule) et 48 521 € (couple). À Neuilly, ces plafonds de ressources des locataires couvrent une partie importante des cadres intermédiaires, des expatriés entrants et des professions libérales en début de carrière. Les cadres dirigeants au-delà de ces seuils sont exclus, mais le vivier reste large grâce à la proximité de La Défense et aux nombreuses ambassades présentes sur la commune.

Sur un T2 neuf de 40 m² acheté 420 000 € à Neuilly, le plafond social communal (21,13 €/m²) donne : 21,13 × 1,17 (coefficient) × 40 = 989 €/mois, soit 11 868 €/an. Le calcul d'amortissement Jeanbrun à 4,5 % (taux du neuf en social) s'applique sur 336 000 € (80 % du prix, terrain exclu) et donne 15 120 €/an, ramenés à 10 000 €/an puisque plus de la moitié des loyers amortis du foyer sont sociaux. L'économie va de 4 100 €/an (TMI seule, si l'amortissement crée un déficit imputé sur le revenu global) à 5 820 €/an (TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux, s'il s'impute sur d'autres revenus fonciers). En ancien rénové (T2 de 35 m² à 370 000 € tout compris, 887 €/mois), 3,5 % de 314 000 € donnent 10 990 €, eux aussi ramenés à 10 000 €/an : même fourchette d'économie, sans déficit foncier ajouté sur les travaux déjà amortis. Un simulateur personnalisé permet d'affiner ces chiffres ; à Neuilly, le choix entre neuf et ancien rénové se joue donc surtout sur le prix d'entrée et la qualité de l'immeuble.

À Neuilly, le plafond social ne dépend pas de la zone : Loc'Avantages le fixe pour la commune à 21,13 €/m², un niveau qui compense en partie les prix premium. Le coefficient (0,7 + 19 / surface, max 1,2) avantage les studios et T1 de 25 à 35 m². Pour un T2 de 40 m² : coefficient retenu = 1,17, loyer = 21,13 × 1,17 × 40 = 989 €/mois. Pour un studio de 25 m² : coefficient plafonné à 1,2, loyer = 21,13 × 1,2 × 25 = 634 €/mois. Le coefficient valorise les petites surfaces, puisqu'un studio neuilléen de 25 m² offre un loyer au m² de 25,36 € contre 22,19 € pour un 3 pièces de 55 m² (coefficient 1,05), rendant les studios de Pont de Neuilly particulièrement performants.

Le marché neuilléen se prête naturellement au LMNP haut de gamme (expatriés, diplomates en contrats courts) avec des loyers meublés premium. Cependant, le Jeanbrun en location nue offre un atout fiscal structurel : son amortissement peut créer un déficit imputable sur le revenu global, ce que le LMNP ne permet pas. Le LMNP meublé offre un cashflow supérieur à court terme mais implique une gestion locative lourde et un turnover fréquent des expatriés. Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel, s'applique en location nue avec un amortissement fiscal de 3,5 à 5,5 % du prix en neuf ou de 3 à 4 % en ancien rénové, et des baux stables de 3 ans minimum. Pour un profil investisseur à TMI 41-45 %, le Jeanbrun reste très compétitif : l'amortissement écrêté procure 4 100 à 5 820 €/an d'économie à TMI 41 %, hors plafonnement des niches fiscales, en neuf comme en ancien rénové. Notre avis : Jeanbrun pour la stratégie patrimoniale et la défiscalisation maximale, LMNP pour les expatriés en rotation courte.

Neuilly et Paris partagent la même zone A bis et les mêmes plafonds Jeanbrun. Neuilly offre une vacance encore plus faible (< 1,5 % contre < 2 %) et un profil locataire ultra-solvable, mais des prix moyens supérieurs (10 600 €/m² contre 9 700 €/m²). Paris offre un choix d'arrondissements plus large avec des points d'entrée plus accessibles (19ᵉ à 7 500 €/m²). L'amortissement Jeanbrun étant calculé sur le prix réel, l'économie fiscale est comparable en valeur absolue. La différence se joue sur le profil de risque : Neuilly = sécurité maximale et valorisation régulière, Paris = plus de choix et potentiel de plus-value porté par le Grand Paris Express. Les deux sont d'excellents choix en zone A bis — notre avis privilégie Neuilly pour la sérénité patrimoniale, Paris pour la diversification.