Investir en Loi Jeanbrun
à Neuilly-sur-Seine

Sur ce marché haut de gamme, le point d'entrée Jeanbrun se situe entre 280 000 et 380 000 € tout compris pour un studio ou T2 de 30 à 40 m² dans les quartiers Saint-James ou Pont de Neuilly en ancien rénové. Dans le neuf ou en VEFA, le budget démarre autour de 400 000 € pour un appartement de 40 m². Malgré des prix d'achat élevés, le dispositif Jeanbrun est d'autant plus puissant que les propriétaires neuilléens affichent fréquemment des TMI de 41 % ou 45 % : l'économie fiscale annuelle atteint 5 820 € sur du neuf et jusqu'à 14 594 € sur de l'ancien rénové avec déficit foncier majoré. C'est un investissement de stratégie patrimoniale par excellence, où la sécurité du placement prime sur le rendement brut.

Le rendement brut à Neuilly (2 à 3 %) est parmi les plus bas de France, mais la défiscalisation à TMI 41 % change radicalement l'équation. Sur un T2 neuf de 40 m² à 420 000 €, l'amortissement plafonné à 10 000 €/an génère une économie de 5 820 €/an, portant la rentabilité nette globale à 3,5-4 %. En ancien rénové (370 000 € tout compris), le cumul amortissement + déficit foncier majoré produit 14 594 €/an d'économie fiscale, soit une rentabilité nette supérieure à 5 %. Le cashflow reste négatif mais la valorisation patrimoniale régulière (+1 à 2 %/an) et la vacance la plus faible de France (< 1,5 %) en font le placement immobilier le plus sécurisé du dispositif Jeanbrun.

Neuilly dispose d'un patrimoine bâti exceptionnel — immeubles haussmanniens et Art Déco des années 1900-1940 — dont de nombreux appartements affichent des DPE D, E ou F. Un T2 de 35 m² acquis 280 000 € avec 90 000 € de travaux de rénovation énergétique (DPE A ou B par artisans RGE) permet de cumuler le déficit foncier majoré de 21 400 €/an et l'amortissement Jeanbrun plafonné à 10 000 €/an. L'économie fiscale totale atteint 14 594 €/an à TMI 41 %, tout en transformant un bien ancien en logement performant et confortable. La plus-value à la revente après rénovation est particulièrement forte sur un marché premium comme Neuilly, où les biens DPE A/B se vendent sans décote.

Pour maximiser la rentabilité, les quartiers Saint-James et Pont de Neuilly offrent les prix d'entrée les plus accessibles de la commune (dès 9 000 €/m²) avec une bonne desserte métro 1. Le secteur Perronet/Chauveau attire les familles grâce à ses écoles privées réputées, garantissant des baux stables. Pour un positionnement ultra-premium et une valorisation maximale, l'Île de la Jatte et les Sablons face au Bois de Boulogne restent les références absolues. À Neuilly, le choix du quartier impacte moins le rendement que dans d'autres villes — la vacance est uniformément très faible (< 1,5 %) et la demande locative soutenue dans tous les secteurs.

Sur un bien neuilléen à prix élevé, le régime réel (formulaire 2044) est particulièrement efficace : les charges réelles déductibles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, frais de notaire, charges de copropriété et assurance PNO. Le taux d'amortissement Jeanbrun (2 à 3 % selon le barème de loyer) vient en déduction fiscale supplémentaire. À Neuilly, avec des prix élevés et des TMI de 41 % ou 45 %, le régime réel génère systématiquement un déficit foncier reportable sur le revenu global. Cette réduction d'impôt imputable sur salaires et pensions est le principal levier pour les profils investisseurs à hauts revenus — le plafond d'amortissement de 10 000 €/an en loyer social est atteint dès 333 000 € de prix de revient.

Le foyer fiscal du locataire ne doit pas dépasser les revenus nets imposables N-2 suivants en zone A bis : 43 475 € pour une personne seule, 64 976 € pour un couple, 78 104 € avec une personne à charge, 93 556 € avec deux personnes à charge, et 111 143 € avec trois personnes à charge. À Neuilly, ces plafonds de ressources des locataires couvrent une partie importante des cadres intermédiaires, des expatriés entrants et des professions libérales en début de carrière. Les cadres dirigeants au-delà de ces seuils sont exclus, mais le vivier reste large grâce à la proximité de La Défense et aux nombreuses ambassades présentes sur la commune.

Sur un T2 neuf de 40 m² acheté 420 000 € en zone A bis, le calcul du loyer social donne : 16,58 × 1,175 (coefficient) × 40 = 779 €/mois, soit 9 348 €/an. Le calcul d'amortissement Jeanbrun à 3 % donne 12 600 €/an, plafonné à 10 000 €/an. L'économie fiscale atteint 5 820 €/an (10 000 × 0,582). En ancien rénové — T2 de 35 m² à 370 000 € tout compris — le cumul déficit foncier majoré (21 400 €/an) et amortissement plafonné (10 000 €/an) porte l'économie à 14 594 €/an. Un simulateur personnalisé permet d'affiner ces chiffres, mais l'ancien rénové est clairement la stratégie la plus performante pour un profil investisseur neuilléen.

À Neuilly (zone A bis), le plafond social élevé (16,58 €/m²) compense en partie les prix premium. Le coefficient (0,7 + 19 / surface, max 1,2) avantage les studios et T1 de 25 à 35 m². Pour un T2 de 40 m² : coefficient = 0,7 + 19/40 = 1,175, loyer = 16,58 × 1,175 × 40 = 779 €/mois. Pour un studio de 25 m² : coefficient plafonné à 1,2, loyer = 16,58 × 1,2 × 25 = 497 €/mois. Le coefficient valorise les petites surfaces — un studio neuilléen de 25 m² offre un loyer au m² de 19,90 € contre 16,58 € pour un 3 pièces de 55 m², rendant les studios de Pont de Neuilly particulièrement performants.

Le marché neuilléen se prête naturellement au LMNP haut de gamme (expatriés, diplomates en contrats courts) avec des loyers meublés premium. Cependant, le Jeanbrun en location nue offre un avantage fiscal structurel que le LMNP ne peut égaler. Le LMNP meublé offre un cashflow supérieur à court terme mais implique une gestion locative lourde et un turnover fréquent des expatriés. Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel, s'applique en location nue avec un amortissement fiscal de 2 à 3 % et des baux stables de 3 ans minimum. Pour un profil investisseur à TMI 41-45 %, Jeanbrun est nettement plus performant en ancien rénové : le cumul amortissement + déficit foncier majoré atteint 14 594 €/an, hors plafonnement des niches fiscales. Notre avis : Jeanbrun pour la stratégie patrimoniale et la défiscalisation maximale, LMNP pour les expatriés en rotation courte.

Neuilly et Paris partagent la même zone A bis et les mêmes plafonds Jeanbrun. Neuilly offre une vacance encore plus faible (< 1,5 % contre < 2 %) et un profil locataire ultra-solvable, mais des prix moyens supérieurs (10 100 €/m² contre 9 700 €/m²). Paris offre un choix d'arrondissements plus large avec des points d'entrée plus accessibles (19ᵉ à 7 500 €/m²). L'amortissement Jeanbrun étant calculé sur le prix réel, l'économie fiscale est comparable en valeur absolue. La différence se joue sur le profil de risque : Neuilly = sécurité maximale et valorisation régulière, Paris = plus de choix et potentiel de plus-value porté par le Grand Paris Express. Les deux sont d'excellents choix en zone A bis — notre avis privilégie Neuilly pour la sérénité patrimoniale, Paris pour la diversification.