Investir en Loi Jeanbrun
à Niort
Sources : Notaires des Deux-Sèvres 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Niort avec la loi Jeanbrun ?
Niort, 60 000 habitants et préfecture des Deux-Sèvres, est en zone B2. Capitale française des mutuelles (MAIF, MACIF, MAAF), porte du Marais poitevin, elle offre un emploi tertiaire stable et des prix très accessibles.
Vacance < 4 %. Demande de salariés des mutuelles et fonctionnaires. Emploi tertiaire très stable.
Les atouts de Niort
- ✓Capitale des mutuelles (MAIF, MACIF, MAAF)
- ✓Zone B2 éligible Jeanbrun
- ✓Emploi tertiaire très stable
- ✓Marais poitevin, cadre de vie
- ✓Prix accessibles
- ✓Vacance < 4 %
Sources : INSEE RP 2021, MAIF, MACIF, CCI Deux-Sèvres
Dispositif Loi Jeanbrun à Niort
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B2
Définition & fonctionnement
Niort, capitale des mutuelles en zone B2, offre l'emploi tertiaire le plus stable de France.
MAIF, MACIF et MAAF garantissent une demande locative pérenne. Ancien pour le déficit foncier majoré. Plafonds B2 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Niort (Zone B2)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B2
- ✓Bien en zone B2 (Niort, Deux-Sèvres) – éligible Jeanbrun
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B2
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B2 à Niort (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 8,93 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 7,59 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 6,25 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B2 à Niort.
Simulations à Niort
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Niort
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Donjon
Cœur historique, cadres mutuelles.
Gare / Brizeaux
Proximité gare, navetteurs.
Souché
Résidentiel, familles.
Clou Bouchet
Populaire, prix accessibles.
Sainte-Pezenne
Résidentiel calme, Marais poitevin.
Tour Chabot / Gavacherie
Renouvellement, prix bas.
Jeanbrun vs Pinel à Niort
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Éligibilité | Zone B2 exclue | Zone B2 éligible |
| Mécanisme | Supprimé | Amortissement + déficit foncier |
| Mutuelles | Non pris en compte | Emploi ultra-stable = vacance < 4 % |
| Rendement | Aucun | Global > 8 % |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Niort
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Niort ?
Capitale mutuelles (MAIF, MACIF) = emploi ultra-stable + zone B2 éligible Jeanbrun.
Budget ?
Ancien dès 80 000 €.
Les mutuelles ?
MAIF, MACIF, MAAF emploient des milliers de salariés. Locataires stables et solvables.
L'ancien ?
Centre et Clou Bouchet (DPE D-F). Cumul déficit foncier + amortissement.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %.
Plafonds B2 ?
31 588 € seul, 42 186 € couple, 50 731 € +1, 61 277 € +2.
Rentabilité ?
Ancien 115 000 € : éco 9 953 €/an.
Calcul loyer B2 ?
7,59 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 60 m² : 463 €.
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