Investir en Loi Jeanbrun
à Orléans
Sources : Notaires du Centre-Val de Loire 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Orléans avec la loi Jeanbrun ?
Orléans, capitale du Val de Loire, bénéficie du TGV Paris en 1h et de la Cosmetic Valley. 25 000 étudiants et un cadre de vie exceptionnel pour un investissement Jeanbrun zone B1.
115 000 habitants, 25 000 étudiants. Cosmetic Valley (L'Oréal, LVMH), proximité Paris. Vacance < 4 %, tension portée par étudiants et navetteurs.
Les atouts de Orléans
- ✓TGV Paris 1h
- ✓25 000 étudiants
- ✓Cosmetic Valley : L'Oréal, LVMH
- ✓Val de Loire UNESCO
- ✓Zone B1 : bon rapport rendement/fiscalité
- ✓Vacance < 4 %
Sources : INSEE RP 2021, Université d'Orléans, Cosmetic Valley, CCI Loiret
Dispositif Loi Jeanbrun à Orléans
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Orléans, zone B1, offre un marché sécurisé par la double demande étudiante et Cosmetic Valley. Amortissement 2-3 % sur logement loué nu en résidence principale.
TGV Paris 1h et Val de Loire sécurisent la demande sur 9 ans. Saint-Marceau et Argonne offrent des biens DPE D-F pour le déficit foncier majoré (21 400 €/an). Plafonds zone B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Orléans (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Orléans Métropole)
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Orléans (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Orléans.
Simulations à Orléans
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Orléans
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Cathédrale
Cœur historique, demande de cadres et étudiants.
La Source / Université
Campus principal, demande étudiante permanente très forte.
Saint-Marceau
Populaire en renouvellement, prix accessibles dans l'ancien.
Madeleine
Résidentiel calme, familles et fonctionnaires.
Argonne / Bannier
Nord dynamique, prix encore accessibles, jeunes actifs.
Olivet / Sud Loire
Verdoyant en bord de Loiret, familles à hauts revenus.
Jeanbrun vs Pinel à Orléans
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien dès 100 000 € dans Saint-Marceau |
| Mécanisme fiscal | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Rendement | Net < 4 % | Net 7-8 % – proximité Paris + Cosmetic Valley |
| Durée & aides | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré 21 400 €/an |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Orléans
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Prix au m² à Orléans ?
Neuf : 3 000-4 200 €/m². Ancien : dès 2 000 €/m². Investissements dès 100 000 €.
Rendement brut ?
4,5-6 %. Avec Jeanbrun, global > 8 % à TMI 41 %.
La Cosmetic Valley profite-t-elle ?
Oui. 600+ entreprises dont L'Oréal, Guerlain. Cadres et techniciens = locataires solvables dans les plafonds B1.
L'ancien à Orléans ?
Saint-Marceau, Argonne (DPE D-F) dès 100 000 €. Cumul déficit foncier + amortissement + MaPrimeRénov'. Éco > 10 000 €/an.
Régime réel à Orléans ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 % + charges. Pour navetteur parisien à TMI 41 %, économie > 6 000 €/an.
Plafonds B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité nette ?
T2 55 m² à 200 000 € : loyer 570 €/mois, éco 5 075 €/an. Ancien 145 000 € : éco 10 260 €/an, net > 8 %.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 55 m² : 570 €. Pour 27 m² : 376 €.
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