Investir en Loi Jeanbrun
à Pau
Sources : Notaires Pyrénées-Atlantiques 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Pau avec la loi Jeanbrun ?
Pau, 77 000 habitants et préfecture des Pyrénées-Atlantiques, est en zone B1. Ville natale d'Henri IV avec vue sur les Pyrénées, elle accueille 15 000 étudiants et offre un marché accessible.
Vacance < 4 %. Demande d'étudiants, fonctionnaires et actifs. Prix accessibles, cadre de vie montagnard.
Les atouts de Pau
- ✓Château Henri IV, patrimoine royal
- ✓15 000 étudiants
- ✓Vue Pyrénées, qualité de vie
- ✓TGV vers Paris
- ✓Zone B1 à prix accessibles
- ✓Vacance < 4 %
Sources : INSEE RP 2021, UPPA, CCI Pau Béarn
Dispositif Loi Jeanbrun à Pau
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Pau, zone B1, offre patrimoine royal et cadre pyrénéen avec prix accessibles.
Étudiants et qualité de vie sécurisent les 9 ans. Ancien pour le déficit foncier majoré. Plafonds B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Pau (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Pau Béarn Pyrénées)
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Pau (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Pau.
Simulations à Pau
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Pau
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Château
Cœur historique royal, cadres.
Trespoey
Résidentiel haut de gamme, vue Pyrénées.
Université / Dufau
Campus, demande étudiante.
Saragosse
Résidentiel, prix accessibles.
Ousse des Bois
En mutation, prix bas.
14 Juillet / Foch
Résidentiel central, commerces.
Jeanbrun vs Pinel à Pau
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements | Neufs uniquement | Neuf + ancien dès 90 000 € |
| Mécanisme | Réduction IR plafonnée | Amortissement + déficit foncier |
| Rendement | Net < 4 % | Net 6-8 % |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Pau
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Pau ?
Château Henri IV + Pyrénées + 15 000 étudiants + zone B1 accessible.
Budget ?
Ancien dès 90 000 €.
Demande ?
Étudiants + fonctionnaires + qualité de vie montagnarde.
L'ancien ?
Centre et Saragosse (DPE D-F). Cumul déficit foncier + amortissement.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %.
Plafonds B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité ?
Ancien 130 000 € : éco 10 107 €/an.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 55 m² : 570 €.
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