Investir en Loi Jeanbrun
à Pau

TotalEnergies CSTJF (2 500 salariés, 60 nationalités, supercalculateur Pangea 4) est le centre de recherche multi-énergies du groupe — un site stratégique qui ne se délocalise pas. Safran Helicopter Engines (2 500 salariés à Bordes, leader mondial, 400 recrutements prévus) confirme un ancrage industriel de long terme. Ces ingénieurs et cadres internationaux cherchent des T2-T3 en location nue à Pau centre et Trespoey. Ajoutez le CH (2 500+ agents), l'UPPA (13 000 étudiants) et les fonctionnaires : la demande est diversifiée entre énergie, aéronautique, santé et enseignement — aucune dépendance à un seul secteur.

Oui, Ousse des Bois (dès 1 300 €/m²) et le quartier Université/Dufau (dès 1 200 €/m²) permettent d'acquérir un T2 de 50 m² dès 80 000-95 000 € avant travaux. Avec 35 000 € de réhabilitation lourde visant le DPE A ou B, le budget total reste sous 130 000 €. Sur 95 000 € d'achat, l'amortissement au taux ancien social de 3,5 % s'applique à 111 000 € (80 % du prix plus les travaux) et atteint 3 885 €/an, ce qui réduit l'impôt de 1 166 à 1 834 €/an à TMI 30 %. Le rendement brut palois (6,5-7,2 %) est l'un des meilleurs de Nouvelle-Aquitaine sur le marché libre, alors qu'au plafond social communal un T2 de 50 m² se loue 400 €/mois. Le NPNRU Saragosse (141 M€) et la ZAC Rives du Gave (22,5 ha) ajoutent un potentiel de plus-value.

Fébus (8 bus articulés à hydrogène, zéro émission, inauguré 2020) est une vitrine mondiale de la mobilité verte qui positionne Pau comme ville innovante. La ligne relie la gare au nord de l'agglomération en site propre (14 stations). L'aéroport Pau-Pyrénées (3-4 vols/jour vers Paris CDG, lignes Lyon et Brest) offre une connectivité aérienne que peu de villes de cette taille proposent. Le funiculaire gratuit (depuis 1978, gare → boulevard des Pyrénées) complète le réseau. Pour un investisseur Jeanbrun, ces infrastructures attirent des cadres internationaux (TotalEnergies, Safran) qui privilégient la mobilité multimodale.

Le NPNRU Saragosse est la 1re convention NPNRU signée en France (2017) : 141 M€ d'investissement (39 M€ ANRU + 79 M€ Pau Béarn Habitat), écoquartier en cours de labellisation, réseau de chaleur, mobilités douces. Achèvement prévu en 2027. La ZAC Rives du Gave (22,5 ha de friches entre la gare et le Stade d'Eaux-Vives) prévoit 50 % de logements, 21 % de tertiaire, sur un horizon de 20-25 ans. Pour un investisseur Jeanbrun, acheter un bien DPE D-F à Saragosse (~2 400 €/m²) avant l'achèvement permet de profiter de la transformation de l'écoquartier tout en amortissant, au taux ancien, 80 % du prix augmenté des travaux. À la sortie, gardez en tête que ces amortissements viennent en diminution du prix d'acquisition servant au calcul de la plus-value taxable.

L'engagement de 9 ans du Jeanbrun correspond exactement à la temporalité des grands projets palois : le NPNRU Saragosse (achèvement 2027), la ZAC Rives du Gave (premiers lots sur 5-10 ans) et les recrutements Safran (400 postes). Au régime réel (formulaire 2044), l'amortissement (3,5 à 5,5 % de 80 % du prix en neuf, 3 à 4 % de la base prix plus travaux en ancien rénové) se combine aux charges pour créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Pendant 9 ans, le bailleur réduit ses impôts, perçoit un loyer et capitalise sur la valorisation liée aux infrastructures. En sortie, il détient un bien rénové dans une ville en transformation, avec un patrimoine immobilier, un avantage fiscal cumulé et une plus-value potentielle, celle-ci étant calculée sur un prix d'achat diminué des amortissements déduits.

Pour 2026, un locataire palois en loyer intermédiaire doit justifier d'un revenu fiscal de référence N-2 inférieur à 36 144 € s'il vit seul, 48 268 € en couple et 58 043 € avec une personne à charge ; le loyer social abaisse ces seuils à 26 460 € et 35 338 €. Un jeune ingénieur TotalEnergies en début de carrière (28 000-35 000 €/an), un technicien Safran Bordes, un interne du CH Pau, un étudiant UPPA en alternance ou un couple de fonctionnaires entrent dans l'enveloppe intermédiaire ; les revenus les plus faibles, comme ceux d'un alternant, peuvent aussi viser un logement au loyer social. Le CSTJF accueille 60 nationalités, et les expatriés en début d'affectation sont des locataires idéaux. Le vivier : 2 500 TotalEnergies + 2 500 Safran + 2 500 CH + 13 000 étudiants UPPA.

Sur un T2 de 50 m² acquis 95 000 € avec 35 000 € de travaux à Saragosse (130 000 € total), le loyer que Loc'Avantages autorise à Pau en social (7,41 €/m², coefficient 1,08) s'élève à 400 €/mois, soit 4 800 €/an. L'amortissement annuel de 3 885 € (3,5 % de 111 000 €) fait baisser l'impôt de 1 166 € à TMI 30 %, voire de 1 834 € si le bailleur perçoit déjà d'autres revenus fonciers sur lesquels il s'impute. Rien n'est ajouté au titre du déficit foncier pour ces 35 000 €, déjà intégrés à la base amortie. MaPrimeRénov' (jusqu'à 12 000 €), CEE et Éco-PTZ réduisent le reste à charge selon leurs propres règles. Le NPNRU Saragosse (141 M€, écoquartier) ajoute un potentiel de valorisation en sortie.

À Pau (zone B1), le loyer social suit le plafond que l'arrêté Loc'Avantages attribue à la commune, soit 7,41 €/m² (5,82 €/m² en très social), et non un barème de zone. Grâce au coefficient 0,7 + 19/surface, borné à 1,2, les petites surfaces louées aux étudiants palois tirent davantage de chaque mètre carré. Pour un studio de 22 m² au quartier Dufau : 7,41 × 1,2 × 22 = 196 €/mois (coefficient plafonné). Pour un T2 de 45 m² au centre/château : 7,41 × 1,12 × 45 = 373 €/mois. Pour un T3 de 70 m² à Trespoey : 7,41 × 0,97 × 70 = 503 €/mois. Les studios UPPA proches du campus offrent le meilleur rendement au m² grâce au coefficient et à la demande de 13 000 étudiants.

Pau combine 15 000 étudiants et 5 000 cadres énergie-aéronautique : deux marchés complémentaires. Le LMNP meublé cible les studios étudiants UPPA (turnover annuel, 250-320 €/mois). Le Jeanbrun en location nue cible les ingénieurs TotalEnergies et Safran (expatriés, début d'affectation 2-3 ans), les soignants du CH et les familles de fonctionnaires, avec des baux stables et des profils solvables. En ancien rénové, l'amortissement Jeanbrun d'un T2 à 130 000 € retire 1 166 à 1 834 €/an d'impôt à TMI 30 %, et le déficit éventuel s'impute sur le salaire, ce que le LMNP non professionnel ne permet pas. Pour un investissement patrimonial à Trespoey ou 14 Juillet, le Jeanbrun est imbattable.

Les deux villes partagent le département 64 et l'UPPA (multi-campus). Pau mise sur TotalEnergies (2 500 salariés CSTJF), Safran (2 500, Bordes), le château Henri IV, le boulevard des Pyrénées et des prix deux fois inférieurs à Bayonne (appartements anciens 2 318 vs 4 634 €/m²). Bayonne offre la proximité de la côte basque, un marché plus tendu et une attractivité touristique supérieure. Pour un investisseur Jeanbrun cherchant le rendement brut maximal avec un pôle énergie-aéronautique stable, Pau. Pour un investissement patrimonial côtier dans un marché plus premium, Bayonne.