Investir en Loi Jeanbrun
à Pau

TotalEnergies CSTJF (2 500 salariés, 60 nationalités, supercalculateur Pangea 4) est le centre de recherche multi-énergies du groupe — un site stratégique qui ne se délocalise pas. Safran Helicopter Engines (2 500 salariés à Bordes, leader mondial, 400 recrutements prévus) confirme un ancrage industriel de long terme. Ces ingénieurs et cadres internationaux cherchent des T2-T3 en location nue à Pau centre et Trespoey. Ajoutez le CH (2 500+ agents), l'UPPA (13 000 étudiants) et les fonctionnaires : la demande est diversifiée entre énergie, aéronautique, santé et enseignement — aucune dépendance à un seul secteur.

Oui, Ousse des Bois (1 400-1 800 €/m²) et le quartier Université/Dufau (1 700-2 200 €/m²) permettent d'acquérir un T2 de 50 m² dès 80 000-95 000 € avant travaux. Avec 35 000 € de rénovation RGE (DPE A/B), le budget total reste sous 130 000 €. Le déficit foncier majoré (21 400 €/an) et l'amortissement (3 250 €/an) génèrent 7 395 €/an d'économie à TMI 30 %. Le rendement brut palois (6,5-7,2 %) est l'un des meilleurs de Nouvelle-Aquitaine. Le NPNRU Saragosse (141 M€) et la ZAC Rives du Gave (22,5 ha) ajoutent un potentiel de plus-value.

Fébus (8 bus articulés à hydrogène, zéro émission, inauguré 2020) est une vitrine mondiale de la mobilité verte qui positionne Pau comme ville innovante. La ligne relie la gare au nord de l'agglomération en site propre (14 stations). L'aéroport Pau-Pyrénées (3-4 vols/jour vers Paris CDG, lignes Lyon et Brest) offre une connectivité aérienne que peu de villes de cette taille proposent. Le funiculaire gratuit (depuis 1978, gare → boulevard des Pyrénées) complète le réseau. Pour un investisseur Jeanbrun, ces infrastructures attirent des cadres internationaux (TotalEnergies, Safran) qui privilégient la mobilité multimodale.

Le NPNRU Saragosse est la 1re convention NPNRU signée en France (2017) : 141 M€ d'investissement (39 M€ ANRU + 79 M€ Pau Béarn Habitat), écoquartier en cours de labellisation, réseau de chaleur, mobilités douces. Achèvement prévu en 2027. La ZAC Rives du Gave (22,5 ha de friches entre la gare et le Stade d'Eaux-Vives) prévoit 50 % de logements, 21 % de tertiaire, sur un horizon de 20-25 ans. Pour un investisseur Jeanbrun, acheter un bien DPE D-F à Saragosse (~2 100 €/m²) avant l'achèvement permet de capter la plus-value écoquartier tout en bénéficiant du déficit foncier majoré.

L'engagement de 9 ans du Jeanbrun correspond exactement à la temporalité des grands projets palois : le NPNRU Saragosse (achèvement 2027), la ZAC Rives du Gave (premiers lots sur 5-10 ans) et les recrutements Safran (400 postes). Au régime réel (formulaire 2044), l'amortissement de 2 à 3 % du prix de revient se combine aux charges pour créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €/an). Pendant 9 ans, le bailleur réduit ses impôts, perçoit un loyer et capitalise sur la valorisation liée aux infrastructures. En sortie, il détient un bien rénové dans une ville en transformation — patrimoine immobilier + plus-value + avantage fiscal cumulé.

Les plafonds B1 fixent le revenu fiscal de référence N-2 à 35 435 € pour une personne seule, 47 321 € pour un couple, 56 905 € avec un enfant. Un jeune ingénieur TotalEnergies en début de carrière (28 000-35 000 €/an), un technicien Safran Bordes, un interne du CH Pau, un étudiant UPPA en alternance ou un couple de fonctionnaires respectent ces seuils. Le CSTJF accueille 60 nationalités — les expatriés en début d'affectation sont des locataires idéaux. Le vivier : 2 500 TotalEnergies + 2 500 Safran + 2 500 CH + 13 000 étudiants UPPA.

Sur un T2 de 50 m² acquis 95 000 € avec 35 000 € de travaux à Saragosse (130 000 € total), le loyer social B1 génère 536 €/mois (6 432 €/an). Le déficit foncier majoré (21 400 €/an pour travaux RGE ≥ 30 %, DPE A/B, chantier avant fin 2027) combiné à l'amortissement (3 250 €/an) produit une économie de 7 395 €/an à TMI 30 %. MaPrimeRénov' (jusqu'à 12 000 €), CEE et Éco-PTZ réduisent le reste à charge. Le NPNRU Saragosse (141 M€, écoquartier) ajoute un potentiel de plus-value en sortie.

À Pau (zone B1, loyer social 9,92 €/m²), le coefficient (0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2) avantage les studios étudiants. Pour un studio de 22 m² au quartier Dufau : 9,92 × 1,2 × 22 = 262 €/mois (coefficient plafonné). Pour un T2 de 45 m² au centre/château : 9,92 × 1,122 × 45 = 501 €/mois. Pour un T3 de 70 m² à Trespoey : 9,92 × 0,971 × 70 = 674 €/mois. Les studios UPPA proches du campus offrent le meilleur rendement au m² grâce au coefficient et à la demande de 13 000 étudiants.

Pau combine 15 000 étudiants et 5 000 cadres énergie-aéronautique — deux marchés complémentaires. Le LMNP meublé cible les studios étudiants UPPA (turnover annuel, 250-320 €/mois). Le Jeanbrun en location nue cible les ingénieurs TotalEnergies et Safran (expatriés, début d'affectation 2-3 ans), les soignants du CH et les familles de fonctionnaires — baux stables, profils solvables. Le déficit foncier Jeanbrun (7 395 €/an en ancien rénové à TMI 30 %) offre un avantage fiscal massif que le LMNP ne peut reproduire. Pour un investissement patrimonial à Trespoey ou 14 Juillet, le Jeanbrun est imbattable.

Les deux villes partagent le département 64 et l'UPPA (multi-campus). Pau mise sur TotalEnergies (2 500 salariés CSTJF), Safran (2 500, Bordes), le château Henri IV, le boulevard des Pyrénées et des prix 20 à 30 % inférieurs à Bayonne (ancien 1 980 vs 2 800 €/m²). Bayonne offre la proximité de la côte basque, un marché plus tendu et une attractivité touristique supérieure. Pour un investisseur Jeanbrun cherchant le rendement brut maximal avec un pôle énergie-aéronautique stable, Pau. Pour un investissement patrimonial côtier dans un marché plus premium, Bayonne.