Investir en Loi Jeanbrun
à Perpignan
Sources : Chambre Notariale Pyrénées-Orientales 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Perpignan avec la loi Jeanbrun ?
Perpignan, capitale catalane et porte de l'Espagne, bénéficie du TGV Barcelone (50 min) et Paris (5h), de la Méditerranée et des Pyrénées. Prix attractifs en zone B1 pour un excellent rapport rendement/fiscalité.
120 000 habitants, économie orientée commerce et tourisme. Prix accessibles (1 500-3 800 €/m²), rendements bruts de 5 à 7 %. Vacance 5-6 %.
Les atouts de Perpignan
- ✓TGV Barcelone 50 min et Paris 5h
- ✓Proximité mer Méditerranée et Pyrénées
- ✓Prix très accessibles en zone B1
- ✓Capitale catalane, identité culturelle forte
- ✓Ensoleillement record (2 500 h/an)
- ✓Rendements bruts 5-7 %
Sources : INSEE RP 2021, Mairie de Perpignan, Renfe-SNCF, CCI Pyrénées-Orientales
Dispositif Loi Jeanbrun à Perpignan
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Perpignan, zone B1, permet un amortissement de 2 à 3 % sur logement loué nu. Prix accessibles (1 500-3 800 €/m²), économies fiscales significatives.
Position unique (Espagne, Méditerranée, Pyrénées) et TGV sécurisent la demande sur 9 ans. Centre historique catalan (DPE D-F) pour le déficit foncier majoré (21 400 €/an). Plafonds zone B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Perpignan (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Perpignan, Communauté Urbaine)
- ✓Foyer fiscal locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Perpignan (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Perpignan.
Simulations à Perpignan
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Perpignan
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre historique / Castillet
Cœur catalan, biens anciens demandés, cadres et familles.
Gare TGV / Méditerranée
Fort potentiel de valorisation, demande navetteurs.
Moulin à Vent
Résidentiel nord-est, familles et professions libérales.
Saint-Martin
Sud calme, prix accessibles, stratégie Jeanbrun ancien.
Las Cobas / Bas Vernet
Renouvellement urbain, prix très abordables.
Porte d'Espagne
Flux transfrontaliers, commerce international.
Jeanbrun vs Pinel à Perpignan
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien – centre catalan dès 85 000 € |
| Mécanisme fiscal | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Rendement | Net < 4 % | Brut 5-7 %, net 7-9 % via stratégie ancienne |
| Durée & aides | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Perpignan
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Prix au m² à Perpignan ?
Neuf : 2 800-3 800 €/m². Ancien : 1 500-2 800 €/m². Investissements entre 85 000 et 230 000 €.
Rendement brut ?
5-7 %. Avec Jeanbrun (3 911 €/an neuf, > 10 000 €/an ancien à TMI 41 %), global 7-9 %.
Proximité Espagne : un atout ?
Oui. TGV Barcelone 50 min génère un flux d'actifs franco-espagnols cherchant à se loger en France.
L'ancien à Perpignan ?
Centre historique avec parc DPE E/F dès 85 000 €. Cumul déficit foncier + amortissement + MaPrimeRénov'.
Régime réel à Perpignan ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %. Déficit foncier 21 400 €/an pour travaux.
Plafonds B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité nette ?
T3 60 m² à 192 000 € : loyer 606 €/mois, éco 3 911 €/an. Ancien 125 000 € : éco 10 055 €/an, rendement fiscal 8 %.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 60 m² : 606 €. Pour 45 m² : 501 €.
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