Investir en Loi Jeanbrun
à Rouen
Sources : Notaires de Seine-Maritime 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Rouen avec la loi Jeanbrun ?
Rouen, 115 000 habitants et capitale de la Normandie, est en zone B1. Ville aux cent clochers immortalisée par Monet, elle accueille 40 000 étudiants et bénéficie du train Paris 1h20 et d'un riche patrimoine médiéval.
Vacance < 4 %. Demande de 40 000 étudiants, fonctionnaires régionaux et navetteurs parisiens. Prix accessibles pour une capitale régionale.
Les atouts de Rouen
- ✓Capitale de la Normandie
- ✓40 000 étudiants
- ✓Paris 1h20 en train
- ✓Cathédrale et patrimoine médiéval
- ✓Zone B1 : bon rendement
- ✓Vacance < 4 %
Sources : INSEE RP 2021, Université de Rouen Normandie, CCI Rouen
Dispositif Loi Jeanbrun à Rouen
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Rouen, capitale normande en zone B1, combine patrimoine médiéval et proximité parisienne.
40 000 étudiants et train Paris 1h20 sécurisent les 9 ans. Colombages et ancien pour le déficit foncier majoré. Plafonds B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Rouen (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Rouen Normandie Métropole)
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Rouen (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Rouen.
Simulations à Rouen
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Rouen
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre historique / Cathédrale
Patrimoine médiéval, demande de cadres et étudiants.
Gare / Jouvenet
Proximité gare, navetteurs Paris. Quartier bourgeois.
Saint-Sever / Rive gauche
Centre commercial, métro. Demande diversifiée.
Mont-Saint-Aignan / Université
Campus, demande étudiante permanente.
Pasteur / Docks
Ancien quartier portuaire en reconversion. Fort potentiel.
Saint-Étienne-du-Rouvray
Agglomération sud, prix les plus accessibles.
Jeanbrun vs Pinel à Rouen
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien médiéval dès 110 000 € |
| Mécanisme | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Rendement | Net < 4 % | Net 6-8 % – patrimoine ancien très performant |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Rouen
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Rouen ?
Capitale normande + 40 000 étudiants + Paris 1h20 + patrimoine. Zone B1 à prix accessibles.
Budget ?
Ancien dès 110 000 €, neuf dès 176 000 €.
Demande ?
40 000 étudiants + fonctionnaires régionaux + navetteurs parisiens.
L'ancien ?
Patrimoine médiéval et colombages (DPE D-F). Cumul déficit foncier + amortissement + valorisation post-rénovation.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %. Déficit foncier 21 400 €/an.
Plafonds B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité ?
Neuf 55 m² à 190 000 € : éco 3 868 €/an. Ancien 155 000 € : éco 10 363 €/an.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 55 m² : 570 €.
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