Investir en Loi Jeanbrun
à Saint-Étienne
Sources : Notaires de la Loire 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Saint-Étienne avec la loi Jeanbrun ?
Saint-Étienne, ville créative UNESCO Design, offre les prix les plus accessibles de zone B1. À 45 minutes de Lyon en TER, elle démultiplie le levier fiscal Jeanbrun pour les bailleurs privés.
Prix bas et demande alimentée par 35 000 étudiants et actifs attirés par Lyon. Vacance 5-7 % en amélioration grâce à la revitalisation du centre-ville et de la Cité du Design.
Les atouts de Saint-Étienne
- ✓Prix parmi les plus bas de France en zone B1
- ✓Lyon à 45 min, attractivité métropolitaine
- ✓Ville UNESCO Design
- ✓35 000 étudiants
- ✓Levier fiscal maximal sur prix bas
- ✓Rendement brut 6-9 %
Sources : INSEE RP 2021, Université Jean Monnet, École des Mines, CCI Loire
Dispositif Loi Jeanbrun à Saint-Étienne
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Saint-Étienne, zone B1, produit les effets fiscaux Jeanbrun les plus spectaculaires. Prix dès 800 €/m², ratio économie/capital sans équivalent.
Acquérir un DPE E/F dès 70 000 € et cumuler déficit foncier majoré (21 400 €/an), amortissement et MaPrimeRénov'. Lyon 45 min et label UNESCO sécurisent les 9 ans. Plafonds zone B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Saint-Étienne (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Saint-Étienne Métropole)
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Saint-Étienne (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Saint-Étienne.
Simulations à Saint-Étienne
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Saint-Étienne
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Jean Jaurès
Cœur commerçant rénové, prix très bas dans l'ancien.
Châteaucreux / Gare TGV
Quartier d'affaires, gare TGV Lyon 40 min. Programmes neufs.
Cours Fauriel
Avenue résidentielle haut de gamme. Faible vacance.
Manufacture / Cité Design
Pôle créatif, demande d'étudiants en design.
Jacquard
Résidentiel central calme, prix d'entrée très bas.
Montreynaud
Renouvellement urbain, prix exceptionnellement bas (DPE E/F).
Jeanbrun vs Pinel à Saint-Étienne
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement – offre limitée | Neuf + ancien dès 50 000 € dans Centre-ville et Jacquard |
| Mécanisme fiscal | Réduction IR plafonnée | Amortissement jusqu'à 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Rendement | Net < 4 % | Net 10-15 % possible via stratégie ancienne |
| Durée & aides | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré 21 400 €/an |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Saint-Étienne
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi investir malgré la vacance ?
Prix très bas (dès 70 000 €) maximisent le levier fiscal : économie annuelle = 10-20 % du capital. Châteaucreux et Cours Fauriel < 3 % de vacance.
La proximité Lyon valorise-t-elle ?
Oui. Lyon 45 min TER, Paris 2h TGV. Flux croissant de nouveaux habitants.
Quel rendement réel ?
Brut 6-9 %. Avec Jeanbrun ancien (9 850 €/an à TMI 41 %), rendement global > 12 % sur 70 000 €.
L'ancien est-il pertinent ?
Stratégie de prédilection. DPE D-F dès 800 €/m². Cumul déficit foncier + amortissement + MaPrimeRénov'.
Régime réel à Saint-Étienne ?
Formulaire 2044. Sur bien à 105 000 €, économie 9 850 €/an (TMI 41 %) = 10 % du capital.
Plafonds ressources B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité ancien ?
T3 60 m² à 105 000 € total, loyer 605 €/mois, éco 9 850 €/an. Flux total 17 110 €/an.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 65 m² : 640 €. Pour 45 m² : 501 €.
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