Investir en Loi Jeanbrun
à Saint-Étienne
Saint-Étienne est classée en zone b2 du dispositif Jeanbrun 2026 : plafond de loyer intermédiaire de 10,26 €/m², et plafond social communal (Loc'Avantages 2026) de 6,03 €/m².
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Zone Jeanbrun | B2 |
| Plafond loyer social (commune) | 6,03 €/m² |
| Population | 173 000 habitants |
| Étudiants | 30 000 étudiants |
| Prix moyen neuf | 1 200 – 2 500 €/m² |
| Prix moyen ancien | 876 – 1 888 €/m² |
| Rendement brut estimé | 7 % à 10 % |
| Tension locative | Ciblée – vacance 9 % global, < 3 % sur biens rénovés centre |
Sources : Notaires de la Loire 2025, DVF, MeilleursAgents septembre 2026
Pourquoi investir à Saint-Étienne avec la loi Jeanbrun ?
Saint-Étienne est la seule ville française inscrite au réseau UNESCO Villes Créatives de Design (depuis 2010), avec la Cité du Design et la Biennale Internationale (13e édition mai-juillet 2025, 425 projets). Ses 173 000 habitants (410 000 dans la métropole) cohabitent avec 30 000 étudiants (Université Jean Monnet 21 500, École des Mines top 10 France, ESADSE, Télécom Saint-Étienne). Lyon Part-Dieu est à 45 minutes en TER (cadence élevée) et le tramway (3 lignes, 41 stations) dessert l'agglomération. Le Casino Group (siège historique, 1 010 postes), Thuasne (dispositifs médicaux), SNF Floerger (chimie) et les pôles optique-vision et technologies médicales diversifient l'économie. Le projet Manufacture Plaine Achille (107 hectares, écoquartier design/innovation) transforme un ancien site industriel GIAT.
Saint-Étienne affiche les prix les plus bas des grandes villes françaises : 1 222 €/m² en moyenne dans l'ancien (autour de 750 €/m² à Montreynaud), 2 500-3 000 €/m² dans le neuf. Ces prix créent des rendements bruts de 7 à 10 %, les plus élevés de France avec Mulhouse. La vacance globale (9 %) est concentrée dans le parc ancien non rénové (passoires thermiques DPE E-G) : les biens rénovés en centre-ville, Châteaucreux et Cours Fauriel affichent une vacance inférieure à 3 %. La demande est portée par les 30 000 étudiants, les actifs du bassin Lyon-Saint-Étienne (TER 45 min) et les fonctionnaires. Le loyer médian (9 €/m²) reste au-dessus du plafond social que l'arrêté Loc'Avantages fixe pour la commune (6,03 €/m²) et un peu sous le plafond intermédiaire de la zone B2 (10,26 €/m²). Le projet Manufacture Plaine Achille (107 ha) et la galerie nationale du design (prévue 2026) renouvellent l'attractivité.
Les atouts de Saint-Étienne
- ✓Prix les plus bas des grandes villes de France (ancien autour de 750 €/m² à Montreynaud) : un T3 complet ancien + travaux pour 105 000 € — ticket d'entrée Jeanbrun minimal
- ✓Seule ville française UNESCO Ville Créative Design (2010) + Biennale Internationale + Cité du Design : identité culturelle unique qui tire la gentrification du centre-ville
- ✓Lyon Part-Dieu à 45 min en TER (cadence élevée) : effet métropolitain sans les prix lyonnais (1 222 vs 4 680 €/m²), demande croissante de navetteurs et télétravailleurs
- ✓30 000 étudiants (Jean Monnet, École des Mines top 10, ESADSE, Télécom) : demande permanente de studios et T1 dans les quartiers Centre, Manufacture et Jacquard
- ✓Rendements bruts 7-10 % : les plus élevés de France parmi les métropoles, portés par l'écart prix/plafonds et la demande étudiante/active
- ✓Manufacture Plaine Achille (107 ha, écoquartier design/innovation) + galerie nationale du design (2026) : renouveau urbain qui crée des programmes neufs et revalorise le centre
Sources : INSEE RP 2026, Université Jean Monnet, École des Mines, UNESCO Villes Créatives, Cité du Design, EPASE, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Saint-Étienne
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B2
Définition & fonctionnement
Saint-Étienne, classée en zone B2, offre la stratégie Jeanbrun ancien rénové la plus accessible de France : des prix démarrant sous 900 €/m² dans l'ancien permettent d'acquérir un T3 complet avec travaux pour 105 000 €. Dans ce volet ancien, l'amortissement s'élève à 3 %, 3,5 % ou 4 % de 80 % du prix augmenté des travaux selon le niveau de loyer (3,5 à 5,5 % de 80 % du prix dans le neuf) ; une fois porté sur la déclaration 2044 du régime réel, il s'additionne aux charges et peut dégager un déficit imputable sur le revenu global, à hauteur de 10 700 €/an. La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal, plafond porté à 10 000 € ou 12 000 € quand au moins la moitié des loyers amortis relèvent du social ou du très social. Le label UNESCO Design (2010) et l'effet métropolitain Lyon (45 min) sécurisent la demande sur les 9 ans d'engagement.
Le gisement DPE E-G des quartiers Centre, Jacquard, Bellevue et Montreynaud est massif et accessible à des prix parmi les plus bas de France. Les travaux y pèsent souvent 40 à 50 % du prix d'achat, bien au-dessus des 30 % requis, et doivent mener à un DPE A ou B au terme d'une réhabilitation lourde. Sur un T3 de 60 m² payé 70 000 € et rénové pour 35 000 €, la base amortissable atteint 91 000 € : au taux ancien de 3,5 % (loyer social de 369 €/mois, plafond communal de 6,03 €/m²), l'amortissement ressort à 3 185 €/an et allège l'impôt de 956 à 1 503 €/an à TMI 30 %. Reste une question ouverte : ces 35 000 € de travaux peuvent-ils aussi alimenter un déficit foncier ? La loi ne le précise pas encore et nous ne le comptons pas, un avocat fiscaliste devant confirmer qu'un montage stéphanois de ce type tient avant la signature. MaPrimeRénov' (jusqu'à 10 000 €), les CEE et l'Éco-PTZ restent mobilisables à leurs propres conditions, notamment l'intervention d'entreprises RGE. À la revente, la Manufacture Plaine Achille (107 ha) et la galerie nationale du design (2026) soutiennent la valorisation, mais la plus-value imposable sera calculée sur un prix d'acquisition diminué des amortissements déduits (CGI, art. 150 VB).
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Saint-Étienne (Zone B2)
- ✓Les revenus locatifs sont déclarés au régime réel via le formulaire 2044 — micro-foncier incompatible avec l'amortissement
- ✓Bail de location nue de 3 ans minimum — le logement constitue obligatoirement la résidence principale
- ✓Engagement de 9 ans ferme — plafonds de loyers Jeanbrun zone B2 2026 respectés à chaque renouvellement
- ✓Pas de filtre géographique : la zone B2 de Saint-Étienne Métropole ne fait que fixer le plafond intermédiaire (10,26 €/m²), là où l'ancien Pinel excluait la B2
- ✓Foyer fiscal du locataire sous les plafonds de ressources zone B2 (revenus nets imposables N-2)
- ✓Appartement en immeuble collectif, neuf ou ancien réhabilité au DPE A/B, dont l'acquisition intervient au plus tard le 31/12/2028
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel : 8 000 €/an par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € seulement si 50 % au moins des loyers bruts des logements amortis viennent de la location sociale ou très sociale
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B2 à Saint-Étienne (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Référence du plafond | Amortissement neuf / ancien |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 10,26 €/m² | Barème national par zone (Zone B2) | 3,5 % / 3 % |
| Loyer social | 6,03 €/m² | Loc'Avantages, plafond communal (marché -30 %) | 4,5 % / 3,5 % |
| Loyer très social | 4,74 €/m² | Loc'Avantages, plafond communal (marché -45 %) | 5,5 % / 4 % |
Le loyer s'applique à la surface avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface), plafonné à 1,2. Intermédiaire : plafonds 2026 de la zone b2 (BOI-BAREME-000017). Social et très social : plafonds fixés commune par commune par l'arrêté du 6 janvier 2026. Amortissement en % de la base : 80 % du prix en neuf, 80 % du prix + travaux en ancien rénové.
Simulations à Saint-Étienne
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – amortissement prix + travaux
Quartiers à Cibler à Saint-Étienne
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Jean Jaurès
Cœur commerçant rénové de Saint-Étienne, avec tramway, restaurants et vie culturelle (Cité du Design à proximité). Immeubles anciens XIXe en pierre avec charme architectural et DPE D-F, demande de cadres, professions libérales et étudiants en master. Prix très bas pour un centre-ville de métropole, bonne liquidité à la revente.
Châteaucreux / Gare
Quartier d'affaires autour de la gare (TER Lyon 45 min), avec programmes neufs, hôtels et services tertiaires. Hub multimodal tramway + bus, profils locataires cadres et navetteurs lyonnais. Programmes neufs éligibles Jeanbrun, dynamique de transformation urbaine en cours.
Cours Fauriel
Avenue résidentielle haut de gamme au sud, prisée des familles, cadres et personnels de l'École des Mines. Faible vacance, locataires stables en baux longue durée. Parmi les prix les plus élevés de Saint-Étienne mais le profil le plus sécurisé pour un engagement Jeanbrun de 9 ans.
Jacquard-Préfecture
Quartier résidentiel central calme à proximité de la préfecture, avec immeubles anciens de caractère. Prix accessibles, demande de fonctionnaires et familles. Bon point d'entrée pour un premier investissement Jeanbrun en zone B2 avec un rendement régulier.
Manufacture / Cité du Design
Pôle créatif autour de la Cité du Design et du projet Manufacture Plaine Achille (107 ha). Demande d'étudiants en design (ESADSE), de chercheurs et de créatifs. Fort potentiel de valorisation lié à l'écoquartier en construction, programmes neufs éligibles Jeanbrun.
Montreynaud
Quartier en rénovation urbaine avec les prix les plus bas de Saint-Étienne (moins de 750 €/m² en moyenne). Rendement brut pouvant dépasser 10 %. Gisement DPE E-G massif — stratégie Jeanbrun ancien rénové la plus agressive de France. Cibler les immeubles proches du tramway et des équipements rénovés pour minimiser la vacance.
Jeanbrun vs Pinel à Saint-Étienne
Ce que le dispositif Jeanbrun 2026-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Éligibilité et zonage à Saint-Étienne | Zone B2 exclue du Pinel depuis 2018 — aucun investissement fiscal possible dans la ville UNESCO Design | Zone B2 pleinement éligible au Jeanbrun — Saint-Étienne accessible pour la première fois à l'amortissement locatif, avec les prix les plus bas de France |
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt 9 à 18 % plafonnée à 63 000 € — réservée aux zones A/B1, Saint-Étienne était totalement exclue | Amortissement limité à 8 000 €/an par foyer (10 000 € en social, 12 000 € en très social si ces loyers pèsent au moins 50 % du total) + déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an : ratio économie/capital favorable sur les prix les plus bas de France |
| Accès à l'ancien et rendement | Neuf uniquement — aucun programme significatif en zone B2, aucun accès au gisement DPE E-G du centre-ville | Neuf (Châteaucreux, Manufacture) + ancien rénové dans Centre, Jacquard et Montreynaud — T3 dès 70 000 € avant travaux, rendement net 8-12 % |
| Durée & dynamique Design UNESCO | 6, 9 ou 12 ans — aucune prise en compte du label UNESCO (2010), de la Biennale ni de Manufacture Plaine Achille | 9 ans : valorisation UNESCO, Manufacture 107 ha et galerie design 2026, avec MaPrimeRénov' 10 000 €, CEE et Éco-PTZ cumulables sous leurs propres conditions |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Saint-Étienne
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Les rendements de 7-10 % annoncés à Saint-Étienne sont-ils réalistes malgré la vacance de 9 % ?
La vacance de 9 % est un chiffre global qui inclut un parc ancien non rénové massivement classé DPE E-G — des logements que personne ne veut louer. Les biens rénovés DPE A/B dans le centre-ville, Châteaucreux et Cours Fauriel affichent moins de 3 % de vacance. La clé est de rénover un bien ancien (dès 70 000 € + 35 000 € de travaux) en ciblant les quartiers à demande active. Le rendement de 7-10 % brut est alors réaliste et sécurisé par les 30 000 étudiants et les navetteurs lyonnais.
Comment le label UNESCO Design et la Biennale Internationale transforment-ils le marché locatif stéphanois ?
Saint-Étienne est la seule ville française du réseau UNESCO Villes Créatives de Design (depuis 2010). La Biennale Internationale (13e édition 2025, 425 projets, 275 designers) attire des milliers de visiteurs et positionne la ville comme pôle d'innovation créative. La Cité du Design et le projet de galerie nationale (2026) ancrent cette identité. Pour l'investisseur, cela signifie une gentrification progressive du centre-ville, une demande croissante d'étudiants en design (ESADSE) et de créatifs, et une revalorisation patrimoniale qui compense les prix bas.
Peut-on investir en Jeanbrun à Saint-Étienne pour moins de 110 000 € tout compris ?
Oui, Saint-Étienne offre le ticket d'entrée Jeanbrun le plus bas de France. Un T3 de 60 m² dans le centre-ville ou Jacquard s'acquiert dès 70 000 €, auxquels s'ajoutent 35 000 € de travaux, soit 105 000 € tout compris (faire appel à une entreprise RGE n'est utile que pour obtenir MaPrimeRénov' et les CEE). À Montreynaud, un T3 peut descendre sous les 80 000 € tout compris. Sur l'exemple de Jacquard, l'amortissement au taux ancien de 3,5 % porte sur 91 000 € (80 % du prix + travaux), soit 3 185 €/an, et l'économie d'impôt varie de 956 à 1 503 €/an à TMI 30 %, près de 1 à 1,4 % du capital investi chaque année, loyers non compris. C'est la stratégie la plus accessible pour un primo-investisseur avec budget limité.
L'effet Lyon (TER 45 min) est-il réel sur la demande locative stéphanoise ?
Oui, et il s'amplifie. Le TER Lyon Part-Dieu en 45 minutes (cadence élevée) attire des navetteurs et télétravailleurs qui fuient des prix lyonnais près de 4 fois supérieurs à ceux de Saint-Étienne. Le projet d'amélioration de la ligne Lyon-Saint-Étienne (travaux 2026) réduira encore le temps de trajet. Pour un investisseur Jeanbrun, cela signifie une demande complémentaire de profils à revenus lyonnais qui restent sous les ressources du loyer intermédiaire en zone B2 (32 530 € pour une personne seule) et recherchent des T2-T3 spacieux à prix modérés.
Comment le régime réel transforme-t-il un investissement à 105 000 € en machine à défiscaliser à Saint-Étienne ?
Sur un marché à 900-1 900 €/m², un T3 de 60 m² s'acquiert pour 70 000 € + 35 000 € de travaux. Au régime réel (formulaire 2044), ces travaux (50 % du prix d'achat !) franchissent largement le seuil de 30 % exigé pour l'ancien rénové et viennent gonfler la base amortissable. L'amortissement Jeanbrun atteint ainsi 3 185 €/an (3,5 % de 91 000 € en loyer social). L'économie d'impôt, de 956 à 1 503 €/an à TMI 30 %, reste modeste en valeur absolue mais repose sur un ticket d'entrée parmi les plus bas de France, la fourchette haute supposant d'autres revenus fonciers imposables. Sur un investissement plus modeste (80 000 € à Montreynaud), l'effort d'épargne se réduit d'autant.
Un étudiant des Mines ou un navetteur lyonnais respecte-t-il les plafonds Jeanbrun zone B2 à Saint-Étienne ?
En loyer intermédiaire, les plafonds B2 2026 sont de 32 530 € net imposable N-2 pour une personne seule, 43 439 € pour un couple, 52 239 € avec une personne à charge et 63 066 € avec deux. Le niveau social, lui, réserve le logement aux foyers déclarant moins de 23 814 € pour une personne seule ou de 31 804 € à deux. Un étudiant en alternance à l'École des Mines, un doctorant de Jean Monnet, un jeune designer de l'ESADSE, un fonctionnaire territorial ou un navetteur lyonnais en début de carrière respectent aisément les seuils intermédiaires. Le revenu médian stéphanois étant bien en dessous, la grande majorité des locataires potentiels sont éligibles.
Combien économise un contribuable à TMI 30 % avec un ancien rénové Jeanbrun à Jacquard ou Montreynaud ?
Sur un T3 de 60 m² acquis 70 000 € avec 35 000 € de travaux à Jacquard (105 000 € total), le plafond social communal de 6,03 €/m² fixe le loyer à 369 €/mois (4 428 €/an). L'amortissement de 3 185 €/an (3,5 % × 91 000 €) procure une économie de 956 à 1 503 €/an à TMI 30 %, sans déficit foncier en plus sur les travaux, déjà logés dans la base amortie. MaPrimeRénov' (jusqu'à 10 000 €) et les CEE, accordés selon leurs propres critères, réduisent le reste à charge. La Manufacture Plaine Achille (107 ha) et la galerie nationale du design (2026) ajoutent un potentiel de revalorisation du centre-ville.
Quel loyer Jeanbrun maximum pour un studio aux Mines ou un T3 au Cours Fauriel à Saint-Étienne ?
À Saint-Étienne, le loyer social suit le plafond Loc'Avantages propre à la commune, 6,03 €/m², et le coefficient de surface (0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2) booste les studios étudiants. Pour un studio de 25 m² près des Mines : 6,03 × 1,2 × 25 = 181 €/mois (coefficient plafonné). Pour un T2 de 45 m² au centre-ville : 6,03 × 1,12 × 45 = 304 €/mois. Pour un T3 de 70 m² au Cours Fauriel : 6,03 × 0,97 × 70 = 409 €/mois. Les loyers médians stéphanois (~9 €/m²) dépassent nettement ce plafond social : la décote est perçue comme attractive par les locataires.
LMNP meublé étudiant ou Jeanbrun en nu pour navetteurs lyonnais : quelle stratégie à Saint-Étienne ?
Avec 30 000 étudiants, Saint-Étienne offre un marché LMNP meublé dynamique autour du campus (Manufacture, Tréfilerie). Mais le turnover annuel et les frais de gestion pèsent sur le rendement net. Le Jeanbrun en nu cible les navetteurs lyonnais (TER 45 min), les fonctionnaires et les familles dans le centre, Châteaucreux et Cours Fauriel, avec des baux stables de 3 ans. À TMI 30 %, un 60 m² ancien de 70 000 € remis à niveau pour 35 000 € génère 3 185 €/an d'amortissement et 956 à 1 503 €/an d'impôt en moins. L'imputation d'un éventuel déficit foncier sur le revenu global, fermée au LMNP, tient au régime réel de la location nue et reste plafonnée à 10 700 €/an. Sur un marché à vacance ciblée, la stabilité du nu réduit le risque.
Saint-Étienne ou Lyon : le différentiel de prix justifie-t-il un investissement Jeanbrun à Saint-Étienne ?
Saint-Étienne (zone B2) affiche des prix près de 4 fois inférieurs à Lyon (zone A) : 1 222 vs 4 680 €/m². Le rendement brut stéphanois (7-10 %) est le double du lyonnais (3,5-5 %). Le plafond intermédiaire stéphanois (10,26 €/m², zone B2) reste inférieur à celui de Lyon (14,64 €/m², zone A), et les plafonds sociaux sont arrêtés au niveau local (6,03 €/m² pour Saint-Étienne, par arrondissement à Lyon), mais les loyers médians stéphanois (~9 €/m²) se situent déjà près du plafond intermédiaire. Le TER (45 min) connecte les deux marchés. Pour un rendement maximal à budget ultra-serré, Saint-Étienne. Pour une valorisation patrimoniale et une liquidité supérieures, Lyon.
Investir à Saint-Étienne avec la loi Jeanbrun ?
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