Investir en Loi Jeanbrun
à Saint-Nazaire

Les Chantiers de l'Atlantique mobilisent 10 000 personnes/jour dont une part significative en missions de 18-24 mois (assemblage d'un paquebot). En loyer intermédiaire (zone B1, 2026), les plafonds de ressources Jeanbrun atteignent 36 144 € pour une personne seule et 48 268 € pour un couple ; au loyer social, ils sont de 26 460 € et 35 338 €. Un soudeur qualifié ou un technicien naval (25 000-35 000 €/an) passe sous le seuil intermédiaire, les salaires d'entrée ouvrant aussi le loyer social. Le bail nu de 3 ans renouvelable correspond à la durée des contrats de mission. Les Chantiers ne délocalisent pas : le carnet plein jusqu'en 2028 garantit la demande.

Sur un T2 de 50 m² acquis 180 000 € (3 600 €/m²), le coefficient multiplicateur est de 1,08 (0,7 + 19/50). Au plafond social que l'arrêté Loc'Avantages fixe pour Saint-Nazaire (8,13 €/m²), le loyer atteint 439 €/mois (8,13 × 1,08 × 50). L'amortissement de 4,5 % sur 80 % du prix de revient (144 000 €) génère 6 480 €/an de déduction. À TMI 30 %, l'économie fiscale va de 1 944 €/an, si l'amortissement crée un déficit imputé sur le revenu global, à 3 059 €/an, si d'autres revenus fonciers l'absorbent et que les prélèvements sociaux de 17,2 % s'ajoutent. Le rendement brut de 2,9 % (439 × 12 / 180 000) est complété par l'avantage fiscal pour atteindre un rendement global de 4,0 à 4,6 %.

Saint-Nazaire offre un différentiel de prix réel : l'ancien moyen à 3 007 €/m² contre ~3 400 €/m² à Nantes (zone A), soit 11 % de moins. Méan-Penhoët (~2 100 €/m²) est près de 40 % moins cher que la moyenne nantaise. Pourtant les deux villes sont reliées en 35 min par TER cadencé. Au loyer intermédiaire, le plafond B1 de 11,80 €/m² appliqué sur des prix nazairiens génère un rendement brut de 5-6,4 % contre 3,5-4,5 % à Nantes ; au loyer social, le plafond relève de la commune (8,13 €/m² à Saint-Nazaire) et le rendement s'en trouve plus bas. L'industrie navale et aéronautique offre un socle locatif indépendant de Nantes.

Le projet Ville-Port phase 2 transforme 14 hectares en bord de mer : la base sous-marine (patrimoine WWII, 37 000 m² reconvertis en espace culturel, commercial et résidentiel) devient un pôle d'attractivité majeur avec 60 000 m² de programmes mixtes. Le NPNRU Ouest/Nord restructure 1 600 logements dans les quartiers Herbins, Petit Caporal et Kerlédé. Le BHNS helYce (3 lignes) connecte ces quartiers au centre et aux Chantiers. Sur un engagement de 9 ans, cette triple dynamique (Ville-Port + NPNRU + BHNS) soutient la valorisation du patrimoine.

Le propriétaire-bailleur déclare ses revenus fonciers au régime réel via le formulaire 2044. Il déduit l'amortissement Jeanbrun, soit 3,5 à 5,5 % de 80 % du prix en neuf ou 3 à 4 % de 80 % du prix augmenté des travaux en ancien rénové, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance PNO, les frais de gestion et les charges de copropriété. Quand ces charges excèdent les loyers encaissés, le déficit foncier hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, neuf comme ancien, l'excédent se reportant dix ans sur les revenus fonciers. Pour un bien de 180 000 € loué 439 €/mois au plafond social nazairien, le résultat foncier est généralement déficitaire les premières années grâce aux intérêts d'emprunt cumulés à l'amortissement.

En loyer intermédiaire (zone B1, barème 2026), le revenu fiscal de référence N-2 du locataire est plafonné à 36 144 € pour une personne seule, 48 268 € pour un couple, 58 043 € avec une personne à charge et 70 073 € avec deux. Un couple d'ingénieurs Airbus à 55 000 € de RFR dépasse le plafond couple (48 268 €) mais redevient éligible dès une personne à charge (58 043 €). En revanche, un technicien Airbus seul à 28 000 € ou un couple infirmiers du CH à 40 000 € sont pleinement éligibles en intermédiaire ; au loyer social, où les seuils tombent à 26 460 € (seul) et 35 338 € (couple), ces deux profils seraient écartés. Le vivier : 3 200 Airbus + 3 800 Chantiers + 3 288 CH + sous-traitants.

Sur un T3 de 55 m² acquis 110 000 € avec 40 000 € de travaux (150 000 € total) à Méan-Penhoët, le plafond social communal de 8,13 €/m² fixe le loyer à 470 €/mois (5 640 €/an). La base amortissable réunit 80 % du prix et les travaux, soit 128 000 €, amortis au taux ancien de 3,5 % : 4 480 €/an, sous la limite de 10 000 € ouverte au foyer dont la moitié au moins des loyers amortis est sociale, pour une économie de 1 344 à 2 115 €/an à TMI 30 %. La mensualité d'emprunt (150 000 € sur 20 ans à 3,5 %) est d'environ 870 €. Le cashflow brut avoisine -400 €/mois, que l'économie fiscale (112 à 176 €/mois) ne compense qu'en partie. MaPrimeRénov' et les CEE, réservés aux travaux confiés à des entreprises RGE, réduisent encore le reste à charge.

Pour un logement nazairien, le loyer maximal se calcule ainsi : plafond au m² × coefficient × surface, le coefficient valant 0,7 + 19/surface, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2. En loyer social, le plafond n'est pas celui de la zone B1 mais celui que Loc'Avantages fixe pour Saint-Nazaire, 8,13 €/m² en 2026. Pour un studio de 20 m² : coefficient = 0,7 + 19/20 = 1,65 plafonné à 1,2, loyer = 8,13 × 1,2 × 20 = 195 €/mois. Pour un T2 de 40 m² : coefficient = 1,18 (1,175 arrondi), loyer = 8,13 × 1,18 × 40 = 384 €/mois. Pour un T3 de 65 m² : coefficient = 0,99, loyer = 8,13 × 0,99 × 65 = 523 €/mois. Les studios maximisent le rendement mais les T2-T3 correspondent mieux aux profils techniciens navals en couple.

Les Chantiers mobilisent des milliers de sous-traitants en missions de 18-24 mois. Le LMNP meublé cible ces profils nomades (studios équipés, rotation rapide) mais ne génère pas de déficit foncier imputable sur le revenu global. Le Jeanbrun en location nue, lui, fait baisser l'impôt de 1 344 à 2 115 €/an à TMI 30 % sur notre ancien rénové nazairien (110 000 € plus 40 000 € de travaux, 4 480 €/an amortis), un atout pour un investisseur qui cumule revenus d'activité et fonciers. Le bail nu de 3 ans correspond aux cycles de commande navale. Pour un premier investissement patrimonial avec optimisation fiscale, le Jeanbrun est supérieur.

Les deux sont en zone B1 avec des prix accessibles et une économie maritime-industrielle. Saint-Nazaire mise sur les Chantiers de l'Atlantique (10 000 personnes/jour, paquebots géants) et Airbus Atlantic (3 200-4 300 salariés) — double pilier naval + aéronautique. Brest mise sur la Marine nationale (base stratégique, sous-marins nucléaires) et le pôle océanographique (Ifremer, SHOM). Saint-Nazaire est environ 22 % plus chère (3 007 €/m² contre ~2 450 €/m² à Brest en moyenne). Pour une demande industrielle civile massive avec carnet de commandes visible, Saint-Nazaire. Pour une demande militaire régalienne avec université de 25 000 étudiants, Brest.