Investir en Loi Jeanbrun
à Thionville
Sources : Chambre Notariale Moselle 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Thionville avec la loi Jeanbrun ?
Thionville, à 25 min de Luxembourg-Ville, bénéficie d'une demande locative transfrontalière exceptionnelle. 42 000 habitants, prix accessibles et vacance < 3 % – unique en zone B1.
Plus de 100 000 frontaliers français travaillent au Luxembourg. Prix accessibles (1 800-3 800 €/m²), rendements 4,5-6,5 %, vacance quasi nulle.
Les atouts de Thionville
- ✓Luxembourg à 25 min – demande transfrontalière unique
- ✓Vacance < 3 % – la plus faible de zone B1 Moselle
- ✓Locataires frontaliers solvables, salaires luxembourgeois
- ✓Prix accessibles (1 800-3 800 €/m²)
- ✓Bassin d'emploi binational dynamique
- ✓Zone B1 : amortissement optimisé
Sources : INSEE RP 2021, EURES Grand Est, STATEC Luxembourg, CCI Moselle
Dispositif Loi Jeanbrun à Thionville
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Thionville, zone B1, offre un amortissement 2-3 % combiné à une sécurité locative exceptionnelle (vacance < 3 %) grâce aux frontaliers luxembourgeois.
Demande transfrontalière structurelle (100 000+ frontaliers) garantit l'occupation sur 9 ans. Parc 1960-1980 DPE D-F pour le déficit foncier majoré (21 400 €/an). Plafonds zone B1 à respecter (revenus nets imposables français).
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Thionville (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Portes de France Thionville)
- ✓Foyer fiscal locataire sous plafonds zone B1 (revenus français)
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Thionville (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Thionville.
Simulations à Thionville
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Thionville
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Gare
Cœur commerçant, forte demande de frontaliers.
Beauregard
Résidentiel prisé des familles frontalières. Locataires stables.
Côte des Roses
Pavillonnaire verdoyant, cadres luxembourgeois. Offre locative insuffisante.
Veymerange
Prix accessibles, forte demande transfrontalière. Rendement élevé.
Élange
Résidentiel calme, proximité axe Luxembourg. Ancien à rénover.
Guentrange
Développement nord, accès A31 Luxembourg. Jeunes actifs frontaliers.
Jeanbrun vs Pinel à Thionville
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement – offre limitée | Neuf + ancien – Beauregard, Centre dès 95 000 € |
| Mécanisme fiscal | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Sécurité locative | Aucun avantage spécifique | Vacance < 3 % grâce aux frontaliers luxembourgeois |
| Durée & aides | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + Éco-PTZ + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Thionville
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Thionville est-elle spéciale ?
Proximité Luxembourg (25 min), vacance < 3 % (la plus faible de Moselle), prix accessibles. Frontaliers = demande stable et solvable sur 9 ans.
Les frontaliers respectent-ils les plafonds ?
Oui. Plafonds sur revenus nets imposables français. Frontaliers luxembourgeois éligibles dans la majorité des cas.
Rendement brut ?
4,5-6,5 %. Avec Jeanbrun, global 6,5-8,5 %. Quasi-absence de vacance garantit un flux continu.
L'ancien à Thionville ?
Parc 1960-1980 (DPE D-F) dès 95 000 €. Rénovation RGE pour cumul déficit foncier + amortissement + MaPrimeRénov'. Relocation immédiate.
Régime réel à Thionville ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %. Déficit foncier 21 400 €/an pour travaux. Éco > 10 000 €/an en ancien.
Plafonds B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2. Pour frontaliers : revenus imposables en France.
Rentabilité nette ?
Neuf 55 m² à 187 000 € : loyer 571 €/mois, éco 3 809 €/an. Ancien 135 000 € : éco 10 158 €/an. Vacance < 3 % garantit le flux.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 55 m² : 571 €. Pour 45 m² : 501 €. Pour 70 m² : 674 €.
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