Investir en Loi Jeanbrun
à Thionville
Thionville est classée en zone b1 du dispositif Jeanbrun 2026 : plafond de loyer intermédiaire de 11,80 €/m², et plafond social communal (Loc'Avantages 2026) de 9,53 €/m².
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Zone Jeanbrun | B1 |
| Plafond loyer social (commune) | 9,53 €/m² |
| Population | 41 000 habitants |
| Étudiants | 1 600 étudiants |
| Prix moyen neuf | 2 400 – 4 900 €/m² |
| Prix moyen ancien | 1 475 – 3 707 €/m² |
| Rendement brut estimé | 5 % à 6,5 % |
| Tension locative | Exceptionnelle – vacance 1,8 % |
Sources : Chambre Notariale Moselle 2025, DVF, MeilleursAgents septembre 2026
Pourquoi investir à Thionville avec la loi Jeanbrun ?
Thionville est la porte d'entrée française du Luxembourg : 20 à 30 minutes en TER de Luxembourg-Ville (60 trains/jour), avec plus d'un actif sur deux de l'agglomération Portes de France-Thionville qui traverse la frontière chaque jour. Les 62 280 frontaliers de Moselle Nord (2024, +14 % en un an) bénéficient de salaires luxembourgeois 2 à 3 fois supérieurs au SMIC français, générant un pouvoir d'achat locatif exceptionnel. ArcelorMittal Florange (2 200 salariés) et le CHR Metz-Thionville complètent le bassin d'emploi local. Le programme Thionville 2030, avec la ZAC Rive Gauche (17 hectares, 400+ logements) et le nouveau pôle gare, transforme la ville en profondeur.
Le marché locatif thionvillois affiche une vacance de seulement 1,8 % – l'une des plus faibles de France – avec 25 à 30 candidatures par annonce et des biens de qualité loués en moins de 48 heures. Cette tension exceptionnelle est alimentée par les frontaliers luxembourgeois dont la demande structurelle dépasse largement l'offre disponible. Les prix de l'ancien (2 431 €/m² en moyenne pour un appartement, de 1 475 à 3 707 €/m² selon les secteurs) restent accessibles pour une ville à 20 min du Luxembourg, où les loyers moyens atteignent 15 €/m². Le parc d'immeubles des années 1960-1980 dans les quartiers Guentrange, Veymerange et le centre-ville, souvent classé DPE D à F, offre un gisement de rénovation abondant. Le neuf se concentre sur la ZAC Rive Gauche et le pôle gare (2 800-3 800 €/m²).
Les atouts de Thionville
- ✓Luxembourg-Ville à 20-30 min en TER (60 trains/jour) : plus d'un actif sur deux de l'agglo travaille au Grand-Duché, demande locative structurellement supérieure à l'offre
- ✓Vacance locative de 1,8 % : l'une des plus faibles de France, biens loués en moins de 48h avec 25-30 candidatures par annonce
- ✓Locataires frontaliers à salaires luxembourgeois (2 à 3x le SMIC français) : solvabilité exceptionnelle, loyers Jeanbrun toujours respectés
- ✓62 280 frontaliers en Moselle Nord (+14 % en 2024) : tendance croissante qui renforce la demande année après année
- ✓Programme Thionville 2030 : ZAC Rive Gauche (17 ha, 400+ logements), pôle gare, futur BHNS Citezen – dynamique urbaine qui tire la valorisation
- ✓Prix de l'ancien comparables à ceux de Metz (2 431 €/m² contre 2 382 €/m² en appartement) pour une demande frontalière nettement supérieure et un rendement brut de 5,4 % – meilleur rapport investissement/sécurité locative du Grand Est
Sources : INSEE RP 2021, AGURAM 2025, STATEC Luxembourg, ArcelorMittal France, CCI Moselle
Dispositif Loi Jeanbrun à Thionville
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Le dispositif Jeanbrun actionne un triple levier fiscal au bénéfice du bailleur privé déclarant au régime réel (formulaire 2044). Premier levier : les charges courantes déductibles, à savoir intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion. Deuxième levier : l'amortissement spécifique, assis sur 80 % du prix (travaux compris dans l'ancien), au taux de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % en neuf selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social (3 %, 3,5 % ou 4 % en ancien rénové), avec un plafond commun de 8 000 €/an par foyer, porté à 10 000 € ou 12 000 € seulement si la moitié au moins des loyers amortis est sociale ou très sociale. Troisième levier : le déficit foncier né de ces déductions, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, qui réduit directement l'impôt sur le revenu. L'engagement porte sur 9 ans de location nue en résidence principale, avec respect des plafonds de ressources et de loyers : celui de la zone en intermédiaire, ceux fixés pour Thionville en social et très social.
Les immeubles des années 1960-1980 de Guentrange et Veymerange, souvent classés DPE D à F, se prêtent bien au volet ancien rénové. Le cahier des charges tient en trois points : travaux atteignant au moins 30 % du prix d'acquisition, réhabilitation lourde, DPE A ou B final, l'acquisition devant intervenir d'ici fin 2028. Sur un appartement thionvillois de 50 m² acheté 95 000 € et rénové pour 40 000 €, l'amortissement Jeanbrun porte sur 116 000 € (80 % du prix, plus les travaux) : au taux social de l'ancien, 3,5 %, il s'élève à 4 060 €/an. Loué 515 €/mois au plafond social communal, le bien fait économiser de 1 218 à 1 916 €/an à TMI 30 %, la valeur haute exigeant d'autres revenus fonciers imposables. Reste la tentation de déduire aussi ces 40 000 € de travaux en déficit foncier : faute de position claire des textes sur ce cumul, notre simulation ne le retient pas, et nous recommandons de soumettre le montage à un avocat fiscaliste avant de s'engager à Thionville. MaPrimeRénov', les CEE et l'Éco-PTZ peuvent réduire l'apport, chacun selon ses propres règles (le label RGE ne concerne que ces aides). Côté durée, le bailleur thionvillois s'engage pour 9 ans de location nue à titre de résidence principale ; et le jour où il revend, la plus-value taxable se trouve alourdie, puisque les amortissements déduits viennent en diminution du prix d'acquisition pris en compte (CGI, art. 150 VB).
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Thionville (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel d'imposition des revenus fonciers (formulaire 2044)
- ✓Location nue en résidence principale du locataire – bail minimum 3 ans renouvelable
- ✓Engagement de 9 ans ferme – plafonds de loyers Jeanbrun zone B1 2026 respectés à chaque renouvellement
- ✓La zone B1 (Portes de France-Thionville) ne sert qu'au calcul du plafond de loyer intermédiaire : l'accès au Jeanbrun ne dépend d'aucun zonage
- ✓Foyer fiscal du locataire sous les plafonds de ressources zone B1 (revenus nets imposables N-2 en France)
- ✓Logement situé dans un bâtiment collectif, neuf ou ancien porté au DPE A/B par des travaux d'au moins 30 % du prix, acquis avant le 31/12/2028 ; RGE utile uniquement pour les aides
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel : 8 000 €/an par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € seulement si 50 % au moins des loyers bruts des logements amortis viennent de la location sociale ou très sociale
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Thionville (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Référence du plafond | Amortissement neuf / ancien |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,80 €/m² | Barème national par zone (Zone B1) | 3,5 % / 3 % |
| Loyer social | 9,53 €/m² | Loc'Avantages, plafond communal (marché -30 %) | 4,5 % / 3,5 % |
| Loyer très social | 7,49 €/m² | Loc'Avantages, plafond communal (marché -45 %) | 5,5 % / 4 % |
Le loyer s'applique à la surface avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface), plafonné à 1,2. Intermédiaire : plafonds 2026 de la zone b1 (BOI-BAREME-000017). Social et très social : plafonds fixés commune par commune par l'arrêté du 6 janvier 2026. Amortissement en % de la base : 80 % du prix en neuf, 80 % du prix + travaux en ancien rénové.
Simulations à Thionville
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – amortissement prix + travaux
Quartiers à Cibler à Thionville
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Gare
Cœur commerçant et administratif de Thionville, en pleine transformation avec le nouveau pôle gare (parking silo 720 places livré en 2025). Forte demande de frontaliers et jeunes actifs cherchant la proximité du TER Luxembourg. Studios loués en moins de 24h, immeubles anciens avec potentiel de rénovation DPE.
Beauregard
Quartier résidentiel sur les hauteurs avec vues panoramiques sur la vallée de la Moselle, très prisé des familles de frontaliers luxembourgeois. Locataires stables en baux longue durée (3 à 5 ans), turn-over très faible. Loyers de 700 à 1 000 €/mois pour des T3-T4 – profil idéal pour un engagement Jeanbrun de 9 ans.
Côte des Roses
Secteur pavillonnaire verdoyant où se concentrent les cadres travaillant au Luxembourg. Offre locative structurellement insuffisante face à la demande, ce qui maintient la vacance proche de zéro. Prix d'appartements parmi les plus accessibles de Thionville (2 137 €/m² en moyenne), avec une sécurité locative maximale et des profils locataires à hauts revenus.
Guentrange
Colline résidentielle au nord surplombant la vallée, avec un accès direct à l'A31 vers le Luxembourg. Petites copropriétés et maisons avec jardins, ambiance village. Immeubles des années 1960-1980 classés DPE D à F, prix d'entrée accessibles – cible idéale pour la stratégie Jeanbrun ancien rénové.
Veymerange
Ancien village rattaché à Thionville, esprit résidentiel calme avec proximité autoroute A31. Familles de frontaliers cherchant un cadre de vie verdoyant, prêtes à payer les prix d'appartements les plus élevés de Thionville (3 118 €/m² en moyenne). Rendement brut plus modéré qu'en centre-ville, compensé par une demande transfrontalière soutenue et un fort potentiel de valorisation.
ZAC Rive Gauche
Écoquartier en cours de construction sur 17 hectares de friche industrielle reconvertie : 400+ logements neufs, commerces, espaces verts. Programmes neufs parfaitement éligibles au dispositif Jeanbrun. Fort potentiel de valorisation à moyen terme avec la montée en puissance du quartier et la livraison progressive des équipements.
Jeanbrun vs Pinel à Thionville
Ce que le dispositif Jeanbrun 2026-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles à Thionville | Programmes neufs en immeuble collectif uniquement – dispositif supprimé fin 2024, aucun accès au parc ancien des années 1960-1980 de Guentrange ou Veymerange | Neuf (ZAC Rive Gauche, pôle gare) + ancien rénové dans Guentrange, Veymerange et centre-ville – immeubles DPE D/E dès 95 000 € avant travaux |
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt 9 à 18 % plafonnée à 63 000 € sur 12 ans – base de calcul limitée à 5 500 €/m² (très supérieure aux prix thionvillois, avantage limité) | Amortissement déductible des revenus fonciers, borné à 8 000 €/an par foyer sauf location majoritairement sociale (au moins 50 % des loyers amortis) + déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an sur salaires et pensions |
| Sécurité locative à Thionville | Aucune prise en compte de la demande transfrontalière luxembourgeoise – vacance traitée comme n'importe quelle ville B1 | Vacance 1,8 % garantie par 62 280 frontaliers luxembourgeois (+14 %/an) – sécurité locative inégalée en zone B1 sur les 9 ans d'engagement |
| Durée & aides cumulables | 6, 9 ou 12 ans – aucune aide à la rénovation cumulable, pas de déficit foncier activable | 9 ans, avec MaPrimeRénov' (12 000 €), CEE et Éco-PTZ pour financer les travaux selon leurs conditions ; le déficit foncier imputable sur le revenu global reste limité à 10 700 €/an |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Thionville
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Quel budget prévoir pour un premier investissement locatif en loi Jeanbrun à Thionville et quel rendement espérer ?
Dans le neuf (ZAC Rive Gauche, pôle gare), un T2 de 45 m² se situe entre 126 000 et 171 000 €. Dans l'ancien à rénover (Guentrange, Côte des Roses, centre-ville), l'entrée se fait dès 95 000 € pour un 50 m² avant travaux – des prix parmi les plus accessibles du Grand Est en zone B1. Le rendement brut thionvillois (5 à 6,5 %) est supérieur à celui de Metz ou Nancy grâce à la demande frontalière. Avec l'amortissement Jeanbrun, le rendement global après impôts atteint 7 à 9 % selon votre TMI et la stratégie choisie.
Comment les frontaliers luxembourgeois sécurisent-ils concrètement un investissement Jeanbrun de 9 ans à Thionville ?
Plus de 62 280 frontaliers de Moselle Nord traversent la frontière chaque jour pour travailler au Luxembourg, avec des salaires 2 à 3 fois supérieurs au SMIC français. Ces profils cherchent activement des logements à Thionville pour sa proximité TER (20-30 min de Luxembourg-Ville, 60 trains/jour). Leur solvabilité exceptionnelle garantit le paiement régulier des loyers, et la croissance continue du flux frontalier (+14 % en 2024) assure un renouvellement permanent de la demande. La vacance de 1,8 % – l'une des plus faibles de France – confirme que l'offre est structurellement inférieure à la demande : un filet de sécurité unique pour un engagement de 9 ans.
Les frontaliers luxembourgeois respectent-ils les plafonds de ressources Jeanbrun en zone B1 à Thionville ?
Oui, dans la grande majorité des cas pour le loyer intermédiaire, dont les plafonds de ressources 2026 en zone B1 s'appliquent aux revenus nets imposables en France (N-2) : 36 144 € pour une personne seule, 48 268 € pour un couple. Au loyer social, les seuils sont plus serrés (26 460 € et 35 338 €). Les frontaliers français travaillant au Luxembourg déclarent leurs revenus en France et sont soumis au même barème. Même avec des salaires luxembourgeois élevés, les jeunes frontaliers en début de carrière et les employés du secteur tertiaire respectent fréquemment les plafonds intermédiaires, tandis que les familles profitent de seuils relevés (58 043 € avec une personne à charge, 70 073 € avec deux). Le vivier de locataires éligibles est donc très large et diversifié.
Le programme Thionville 2030 et la ZAC Rive Gauche vont-ils valoriser l'investissement locatif ?
Le programme Thionville 2030 transforme la ville en profondeur : la ZAC Rive Gauche reconvertit 17 hectares de friche industrielle en écoquartier (400+ logements, commerces, espaces verts), le pôle gare se modernise (parking silo 720 places livré en 2025) et le futur BHNS Citezen (2 lignes électriques, 32 km) améliorera la desserte d'ici 2029. Ces investissements publics massifs tirent les prix vers le haut et renforcent l'attractivité résidentielle. Pour un investisseur Jeanbrun, acheter maintenant dans les quartiers en transformation (centre-ville, Guentrange) permet de capter la plus-value liée à ces projets sur les 9 ans d'engagement.
Comment un frontalier propriétaire à Thionville déclare-t-il ses revenus Jeanbrun au régime réel ?
Que vous soyez frontalier au Luxembourg ou résident français, la déclaration Jeanbrun s'effectue via le formulaire 2044 (régime réel). Ce régime ouvre la déduction de toutes les charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, gestion, assurance, et active l'amortissement Jeanbrun, compris en neuf entre 3,5 % (intermédiaire) et 5,5 % (très social). Sur un T2 de 55 m² acquis 187 000 € en neuf sur la ZAC Rive Gauche, l'amortissement au loyer social (6 732 €/an, soit 4,5 % de 149 600 €, 80 % du prix) combiné aux intérêts et charges crée un déficit foncier imputable sur le revenu global. Pour un frontalier ou un cadre mosellan à TMI 30 %, cela représente 2 020 €/an d'impôt en moins, voire 3 178 €/an lorsque l'amortissement s'impute sur d'autres revenus fonciers soumis aux prélèvements sociaux.
Quelle est la rentabilité nette après impôts d'un investissement Jeanbrun à Thionville comparé à un LMNP classique ?
À Thionville, un T2 neuf de 55 m² payé 187 000 € se loue au maximum 550 €/mois (6 600 €/an) en loyer social, le plafond communal Loc'Avantages étant de 9,53 €/m². Ses 6 732 €/an d'amortissement, ajoutés aux charges, font apparaître un déficit foncier et réduisent l'impôt de 2 020 à 3 178 €/an à TMI 30 %. En LMNP classique, le même bien en meublé générerait un loyer légèrement supérieur mais sans l'imputation du déficit sur le revenu global. En ancien rénové (135 000 € tout compris à Guentrange), l'amortissement tombe à 4 060 €/an (taux ancien de 3,5 % sur 116 000 €) et le gain fiscal à 1 218 à 1 916 €/an, les travaux n'étant pas comptés une seconde fois en déficit foncier. La vacance de 1,8 % garantit un flux locatif quasi ininterrompu.
Quel loyer Jeanbrun maximum pratiquer pour un T2 ou T3 destiné aux frontaliers à Thionville ?
Le chiffre de référence à Thionville est le plafond communal de 9,53 €/m² publié par l'arrêté Loc'Avantages 2026 pour le loyer social, sans rapport avec un barème de zone. La formule est : loyer max = 9,53 × (0,7 + 19/surface utile, arrondi à deux décimales, 1,2 au plus) × surface utile. Pour un T2 de 55 m² dans le centre-ville : 9,53 × 1,05 × 55 = 550 €/mois. Pour un T2 de 45 m² à Guentrange : 9,53 × 1,12 × 45 = 480 €/mois. Pour un T3 de 70 m² à Beauregard : 9,53 × 0,97 × 70 = 647 €/mois. Les T2 et T3 dans les quartiers proches de la gare (centre-ville, Beauregard) offrent le meilleur rapport loyer/demande grâce au flux quotidien de frontaliers.
Thionville ou Metz : quelle ville choisir pour un investissement Jeanbrun en Moselle ?
Les deux villes sont en zone B1 avec les mêmes plafonds de loyers. Thionville offre une sécurité locative inégalée grâce aux frontaliers luxembourgeois (vacance 1,8 % vs ~4 % à Metz) pour des prix de l'ancien comparables (2 431 €/m² contre 2 382 €/m² en appartement au 1er septembre 2026). Metz mise sur un bassin d'emploi local plus diversifié, un pôle universitaire de 25 000 étudiants et un patrimoine architectural (Centre Pompidou-Metz) plus attractif pour la revente. Pour un investissement focalisé sur la sécurité locative et le rendement, Thionville est plus performant. Pour une stratégie patrimoniale avec diversification des locataires, Metz offre un profil plus équilibré.
L'effet frontalier luxembourgeois va-t-il durer sur les 9 ans d'engagement Jeanbrun ?
Le flux de frontaliers français vers le Luxembourg est en croissance constante depuis 30 ans : 126 600 frontaliers en 2025 (+2 % vs 2024), dont 62 280 en Moselle Nord seule (+14 %). Le Luxembourg prévoit la création de 30 000 emplois supplémentaires d'ici 2030 dans la finance, la tech et la logistique. La différence salariale France-Luxembourg (salaire minimum luxembourgeois à 2 571 €/mois brut vs 1 767 € en France) maintient l'attractivité du travail transfrontalier. Sauf bouleversement géopolitique majeur, la demande locative thionvilloise restera structurellement portée par ce flux croissant sur l'horizon de 9 ans.
Investir à Thionville avec la loi Jeanbrun ?
Obtenez une simulation personnalisée adaptée au marché local – Gratuit sous 24h
Plus de 1 247 investisseurs ont déjà utilisé notre simulateur