Investir en Loi Jeanbrun
à Thonon-les-Bains
Thonon-les-Bains est classée en zone a du dispositif Jeanbrun 2026 : plafond de loyer intermédiaire de 14,64 €/m², et plafond social communal (Loc'Avantages 2026) de 9,70 €/m².
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Zone Jeanbrun | A |
| Plafond loyer social (commune) | 9,70 €/m² |
| Population | 38 000 habitants |
| Étudiants | Proximité Genève et Annecy |
| Prix moyen neuf | 3 600 – 7 500 €/m² |
| Prix moyen ancien | 2 221 – 5 775 €/m² |
| Rendement brut estimé | 4 % à 5,5 % |
| Tension locative | Forte – zone tendue, demande frontalière |
Sources : Notaires de Haute-Savoie 2025, DVF, MeilleursAgents septembre 2026
Pourquoi investir à Thonon-les-Bains avec la loi Jeanbrun ?
Thonon-les-Bains est la 2e ville de Haute-Savoie avec 38 000 habitants (+8,9 % en 6 ans, croissance la plus forte du département), capitale du Chablais sur les rives du lac Léman. Reclassée en zone A depuis octobre 2023 (ex-B1), elle bénéficie désormais de plafonds de loyers supérieurs. Le Léman Express relie Genève-Cornavin en 37 minutes (20 connexions/jour), drainant les 103 000 frontaliers de Haute-Savoie dont environ 11 000-12 000 dans l'agglomération thononaise. Station thermale historique depuis 1852 (source de la Versoie), Thonon voisine Évian-les-Bains (10 km), la 1re eau minérale commercialisée en France. Le réseau de chaleur urbain (44 M€, 4 000 logements desservis, opérationnel octobre 2025) illustre la dynamique d'investissement de la ville.
Le reclassement en zone A (octobre 2023) transforme l'équation immobilière de Thonon : le loyer intermédiaire relève désormais du barème de la zone A (14,64 €/m² en 2026), le loyer social suivant de son côté le plafond Loc'Avantages propre à la commune (9,70 €/m²), pour des prix d'acquisition qui restent inférieurs à Annecy (3 660 €/m² en moyenne dans l'ancien contre 4 528 €/m² à Annecy). La demande locative est portée par les frontaliers genevois aux salaires suisses (2 à 3 fois le SMIC français), les actifs du thermalisme et les familles attirées par le cadre lacustre du Léman. La vacance reste autour de 5 % et les prix ont progressé de +39,9 % en 6 ans, portés par l'effet frontalier. Le parc d'immeubles des années 1960-1970 dans Vongy, Tully et le centre-ville, souvent classé DPE D à F, offre un gisement de rénovation à prix accessibles. Le neuf se développe à La Grangette et Corzent (4 500-5 000 €/m²).
Les atouts de Thonon-les-Bains
- ✓Reclassée zone A en octobre 2023 (ex-B1) : le loyer intermédiaire peut monter jusqu'au plafond de la zone A, 14,64 €/m², sur des prix d'acquisition restés proches de ceux d'une ville B1, ce qui renforce l'effet de levier Jeanbrun
- ✓Léman Express Genève 37 min (20 connexions/jour) + 103 000 frontaliers en Haute-Savoie : demande locative de profils aux salaires suisses, solvabilité exceptionnelle
- ✓Lac Léman + station thermale (source de la Versoie depuis 1852) + Évian à 10 km : cadre de vie lacustre et thermal qui soutient l'attractivité résidentielle et touristique
- ✓Croissance démographique la plus forte de Haute-Savoie (+8,9 % en 6 ans, 38 000 habitants) : dynamique qui tire la demande et les prix immobiliers (+39,9 % en 6 ans)
- ✓Prix environ 20 % inférieurs à Annecy (3 660 vs 4 528 €/m² dans l'ancien) pour des plafonds zone A désormais identiques : le meilleur rapport prix/plafond de Haute-Savoie pour un investissement Jeanbrun
- ✓Réseau de chaleur urbain (44 M€, 4 000 logements, 2025) + réaménagement du quartier de la gare : projets qui améliorent le DPE des immeubles raccordés et revalorisent le centre
Sources : INSEE RP 2024, Léman Express, Observatoire des frontaliers Haute-Savoie, Thermes de Thonon, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Thonon-les-Bains
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A
Définition & fonctionnement
Le reclassement de Thonon en zone A (octobre 2023) crée une opportunité d'investissement Jeanbrun unique en Haute-Savoie : un plafond de loyer intermédiaire aligné sur la zone A (14,64 €/m²) pour des prix d'acquisition restés à des niveaux d'ancienne zone B1 (3 660 €/m² en moyenne dans l'ancien). L'amortissement porte sur 80 % du prix dans le neuf, à 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social, et sur 80 % du prix majoré des travaux dans l'ancien rénové, à 3 %, 3,5 % ou 4 % ; reporté sur le formulaire 2044 du régime réel, il s'ajoute aux charges déductibles et peut faire naître un déficit foncier, imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an. La demande des 103 000 frontaliers de Haute-Savoie (Léman Express Genève 37 min) sécurise l'occupation sur 9 ans. Chaque foyer fiscal peut amortir 8 000 € par an au plus, limite portée à 10 000 € en social ou 12 000 € en très social lorsque ces locations fournissent au moins 50 % des loyers bruts des logements qu'il amortit.
Les immeubles des années 1960-1970 de Vongy, Tully et du centre-ville offrent un gisement DPE D-F accessible pour le Jeanbrun ancien rénové, pourvu que le chantier atteigne 30 % du prix d'achat, relève d'une réhabilitation lourde et se termine en DPE A ou B. Le réseau de chaleur urbain (44 M€, 4 000 logements, 2025) améliore le DPE des immeubles raccordés. Sur un T2 de 50 m² à 195 000 € tout compris (140 000 € + 55 000 € de travaux), le taux ancien social de 3,5 % s'applique à 167 000 € et donne 5 845 €/an d'amortissement ; loué 524 €/mois au plafond social thononais, le bien fait économiser 2 396 à 3 402 €/an à TMI 41 %. MaPrimeRénov' (jusqu'à 14 000 €), les CEE et l'Éco-PTZ restent mobilisables selon leurs propres règles, le label RGE n'étant exigé que pour ces aides. Imputer en outre ces 55 000 € de travaux en déficit foncier alors qu'ils nourrissent déjà la base amortissable reviendrait à les compter deux fois : tant que les textes restent flous, un avocat fiscaliste doit valider ce montage haut-savoyard avant la signature. Dernier point, la revente : les amortissements pratiqués minorent le prix d'acquisition retenu (CGI, art. 150 VB), si bien que la plus-value taxable grossit avant application des abattements pour durée de détention.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Thonon-les-Bains (Zone A)
- ✓Le choix du régime réel (formulaire 2044) ouvre l'accès complet au mécanisme d'amortissement et de déficit Jeanbrun
- ✓Le preneur occupe le logement nu en résidence principale — la durée de bail est d'au moins 3 ans
- ✓Engagement de 9 ans ferme — plafonds de loyers Jeanbrun zone A 2026 respectés à chaque renouvellement
- ✓Aucune zone n'est exigée : le classement de Thonon-les-Bains en zone A (depuis octobre 2023) ne sert qu'à fixer le plafond du loyer intermédiaire
- ✓Foyer fiscal du locataire sous les plafonds de ressources zone A (revenus nets imposables N-2)
- ✓Appartement en immeuble collectif, neuf ou ancien lourdement rénové (travaux d'au moins 30 % du prix, DPE A ou B à l'arrivée), acquis au plus tard le 31 décembre 2028 ; faire appel à une entreprise RGE ne conditionne que MaPrimeRénov' et les CEE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel : 8 000 €/an par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € seulement si 50 % au moins des loyers bruts des logements amortis viennent de la location sociale ou très sociale
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A à Thonon-les-Bains (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Référence du plafond | Amortissement neuf / ancien |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 14,64 €/m² | Barème national par zone (Zone A) | 3,5 % / 3 % |
| Loyer social | 9,70 €/m² | Loc'Avantages, plafond communal (marché -30 %) | 4,5 % / 3,5 % |
| Loyer très social | 7,62 €/m² | Loc'Avantages, plafond communal (marché -45 %) | 5,5 % / 4 % |
Le loyer s'applique à la surface avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface), plafonné à 1,2. Intermédiaire : plafonds 2026 de la zone a (BOI-BAREME-000017). Social et très social : plafonds fixés commune par commune par l'arrêté du 6 janvier 2026. Amortissement en % de la base : 80 % du prix en neuf, 80 % du prix + travaux en ancien rénové.
Simulations à Thonon-les-Bains
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – amortissement prix + travaux
Quartiers à Cibler à Thonon-les-Bains
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Port de Rives
Cœur historique de Thonon avec port lacustre, arcades commerçantes et projet de réaménagement du quartier de la gare (Léman Express). Forte demande de cadres frontaliers et professions libérales cherchant la proximité de la gare pour le trajet vers Genève. Immeubles anciens avec potentiel de rénovation DPE, excellente liquidité à la revente.
Rives-Concise
Quartier premium en bord de lac Léman avec vues exceptionnelles sur les Alpes suisses. Profils locataires frontaliers à hauts revenus et retraités aisés. Vacance quasi nulle, locataires stables en baux longue durée. Foncier lacustre rare qui soutient une valorisation patrimoniale maximale.
La Grangette
Secteur en plein développement avec programmes neufs récents parfaitement éligibles Jeanbrun (DPE A/B, immeuble collectif). Forte demande de jeunes actifs et couples frontaliers. Le plafond intermédiaire de la zone A (14,64 €/m²) et le plafond social retenu pour Thonon (9,70 €/m²), appliqués à des prix encore modérés, créent un rendement locatif attractif. Bonne desserte vers la gare Léman Express.
Vongy
Quartier familial de l'est de Thonon, avec parcs, écoles et accès aux plages du lac (Saint-Disdille). Résidences des années 1960-1970 avec DPE D-F abondants, maison de quartier en cours de restructuration (éco-responsable). Point d'entrée idéal pour le Jeanbrun ancien rénové : des travaux d'au moins 30 % du prix, un amortissement au taux ancien (3 à 4 %) sur 80 % du prix augmenté des travaux, et MaPrimeRénov' ou les CEE, sous leurs propres conditions, pour alléger le reste à charge.
Tully / Marclaz
Secteur résidentiel sud calme, apprécié des familles pour son ambiance verdoyante et ses petits collectifs. Population jeune en développement, résidences récentes et ancien mixé. Demande soutenue face à une offre limitée, bon rapport qualité/prix pour un investissement patrimonial Jeanbrun de 9 ans.
Corzent
Quartier résidentiel en bord de lac, ambiance nature avec promenades et espaces verts le long du Léman. Segment haut de gamme prisé des frontaliers et familles cherchant le calme lacustre. Programmes neufs récents éligibles Jeanbrun, valorisation patrimoniale forte liée à la rareté du foncier en bord de lac.
Jeanbrun vs Pinel à Thonon-les-Bains
Ce que le dispositif Jeanbrun 2026-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Zonage et éligibilité à Thonon | Zone B1 sous le Pinel, avec les plafonds de loyers plus modestes de cette zone, dispositif supprimé fin 2024 | Zone A depuis octobre 2023 : plafond intermédiaire de 14,64 €/m², amortissement de 3,5 à 5,5 % dans le neuf (3 à 4 % en ancien rénové) et déficit foncier sur des prix restés accessibles |
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt 9 à 18 % plafonnée à 63 000 € sur 12 ans — base limitée à 5 500 €/m² (plafond déjà dépassé par le haut de fourchette thononais, 5 775 €/m²) | Amortissement sur le prix réel, plafonné à 8 000 €/an par foyer (10 000 ou 12 000 € si la moitié au moins des loyers amortis est sociale ou très sociale) + déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an imputables sur salaires, sans plafond de prix au m² |
| Rendement post-reclassement à Thonon | Rendement net Pinel B1 souvent < 4 % — plafonds B1 limitaient les loyers perçus | Rendement net 5-7 % — plafonds zone A (+24 %) sur des prix d'ancienne zone B1, renforcé par la demande frontalière (Léman Express Genève 37 min) |
| Durée & dynamique frontalière | 6, 9 ou 12 ans — aucune prise en compte de la demande frontalière ni du Léman Express | 9 ans : demande frontalière en croissance (+7,1 %/an), réseau de chaleur de 4 000 logements et MaPrimeRénov' jusqu'à 14 000 € pour financer la rénovation dans l'ancien |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Thonon-les-Bains
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Comment le reclassement de Thonon en zone A et le Léman Express vers Genève changent-ils la donne pour un investisseur Jeanbrun ?
Le reclassement (octobre 2023) a fait basculer Thonon dans le barème intermédiaire de la zone A, soit 14,64 €/m² en 2026 ; en loyer social, le plafond Loc'Avantages fixé pour la commune s'établit à 9,70 €/m². Or les prix d'acquisition (3 660 €/m² en moyenne dans l'ancien) n'ont pas encore rattrapé ce changement. Le Léman Express (Genève en 37 min, 20 connexions/jour) renforce la demande des 103 000 frontaliers de Haute-Savoie. Résultat : des loyers intermédiaires de zone A sur des prix d'ancienne zone B1, avec une demande frontalière croissante, soit un effet de levier fiscal parmi les plus intéressants de Haute-Savoie.
Les frontaliers genevois aux salaires suisses respectent-ils les plafonds de ressources Jeanbrun zone A à Thonon ?
En loyer intermédiaire, le foyer locataire ne doit pas dépasser, en 2026, 44 344 € de revenu net imposable N-2 pour une personne seule et 66 276 € pour un couple (zone A) ; en loyer social, les seuils tombent à 32 463 € et 48 521 €. Les frontaliers français travaillant en Suisse déclarent leurs revenus en France. Un jeune frontalier en début de carrière (salaire suisse de 4 500-5 500 CHF/mois brut, soit environ 30 000-38 000 € net imposable en France après conversion et abattements) respecte le plafond intermédiaire, et le plafond social seulement dans le bas de cette fourchette. Le vivier est d'autant plus large que Thonon attire aussi des familles non-frontalières et des retraités du cadre lacustre.
Quel budget d'entrée pour investir en Jeanbrun à Thonon et profiter de l'effet frontalier ?
Dans l'ancien à rénover (Vongy, Tully, centre-ville), un T2 de 50 m² se trouve dès 140 000-180 000 € avant travaux. En neuf (La Grangette, Corzent), un T2 démarre à 225 000 €. Ces prix restent environ 20 % inférieurs à ceux d'Annecy pour des plafonds zone A désormais identiques, un avantage concurrentiel significatif. À TMI 41 %, l'économie Jeanbrun va de 3 690 à 5 238 €/an sur le neuf de 250 000 € et de 2 396 à 3 402 €/an sur l'ancien rénové de 195 000 € tout compris, l'écart dépendant de l'existence d'autres revenus fonciers.
Le réseau de chaleur urbain et le réaménagement de la gare vont-ils valoriser l'investissement à Thonon ?
Le réseau de chaleur (44 M€, 4 000 logements desservis, opérationnel octobre 2025) améliore le DPE des immeubles raccordés et réduit les charges de copropriété — un double avantage pour les investisseurs Jeanbrun en ancien rénové. Le réaménagement du quartier de la gare (multimodalité, transition écologique) renforce la connexion Léman Express vers Genève. Ces projets convergent pour tirer les prix vers le haut dans le centre-ville et les quartiers desservis.
Pourquoi le passage en zone A rend-il le régime réel Jeanbrun plus efficace à Thonon qu'en ancienne zone B1 ?
En zone A, le plafond intermédiaire (14,64 €/m²) laisse espérer des loyers plus élevés qu'en B1, mais les charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété) restent identiques pour un même bien. Au régime réel (formulaire 2044), des loyers plus hauts réduisent le déficit foncier brut, que l'amortissement Jeanbrun du neuf (3,5 à 5,5 % de 80 % du prix selon le niveau de loyer) vient compenser. Résultat net : des loyers supérieurs et un déficit foncier souvent encore présent, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Prenons un T2 neuf de 55 m² acquis 250 000 € et loué 560 €/mois au plafond social thononais : son amortissement de 9 000 €/an passe en entier, car un foyer dont la moitié au moins des loyers amortis est sociale dispose d'une limite de 10 000 €, et l'économie s'échelonne de 3 690 à 5 238 €/an à TMI 41 %, le haut de la fourchette supposant d'autres revenus fonciers à absorber.
Combien économise un contribuable à TMI 41 % avec un ancien rénové Jeanbrun à Vongy ou au centre-ville de Thonon ?
Sur un T2 de 50 m² acquis 140 000 € avec 55 000 € de travaux à Vongy (195 000 € au total), le plafond social de Thonon (9,70 €/m²) autorise 524 €/mois, soit 6 288 €/an. La base amortissable additionne 80 % du prix et les travaux, soit 167 000 € ; au taux ancien de 3,5 % retenu pour un loyer social, l'amortissement ressort à 5 845 €/an, pour une économie de 2 396 à 3 402 €/an à TMI 41 %. Aucun déficit foncier n'est ajouté ici sur des travaux déjà amortis, et MaPrimeRénov' comme les CEE se demandent à part, selon leurs propres règles. Le réseau de chaleur urbain (raccordement gratuit pour certains immeubles) peut améliorer le DPE du bien et réduire les charges, renforçant l'attractivité locative.
Quel loyer Jeanbrun maximum pour un T2 au centre-ville ou un T3 en bord de lac à Thonon-les-Bains ?
Depuis le reclassement, Thonon applique le barème intermédiaire de la zone A (14,64 €/m²) ; pour un bail social, c'est le plafond Loc'Avantages communal de 9,70 €/m² qui borne le loyer. Pour un T2 de 55 m² au centre-ville loué en social : 9,70 × 1,05 × 55 = 560 €/mois. Pour un studio de 28 m² à Vongy : 9,70 × 1,2 × 28 = 326 €/mois. Pour un T3 de 70 m² à Rives-Concise : 9,70 × 0,97 × 70 = 659 €/mois. Le loyer médian thononais (12,5 €/m²) dépasse donc nettement le plafond social, tout en restant sous le plafond intermédiaire de la zone A.
LMNP meublé saisonnier lac Léman ou Jeanbrun en nu pour frontaliers : quelle stratégie à Thonon ?
Le lac Léman attire des touristes toute l'année (voile, plages, thermes, ski à proximité) et le LMNP saisonnier peut sembler rentable. Mais la gestion est lourde (turnover, ménage, plateformes), la réglementation se durcit et la vacance hivernale réduit le rendement annualisé. Le Jeanbrun en location nue cible les frontaliers genevois (Léman Express 37 min), les familles du Chablais et les retraités résidents permanents, qui signent des baux de 3 ans et demandent peu de suivi. Pour un 50 m² ancien à Vongy ou Tully acheté 140 000 € avec 55 000 € de travaux, l'amortissement Jeanbrun de 5 845 €/an fait économiser 2 396 à 3 402 €/an à TMI 41 %, sans qu'aucun déficit foncier ne soit ajouté sur ces mêmes travaux.
Thonon-les-Bains ou Annecy : quelle ville de Haute-Savoie choisir pour un investissement Jeanbrun ?
Thonon et Annecy, toutes deux en zone A, partagent le même plafond intermédiaire Jeanbrun (14,64 €/m²), tandis que leurs plafonds sociaux sont arrêtés commune par commune (9,70 €/m² à Thonon). Thonon applique ces loyers à des prix d'acquisition environ 20 % inférieurs (3 660 vs 4 528 €/m² dans l'ancien). Annecy mise sur une vacance quasi nulle, des frontaliers suisses plus nombreux et un prestige lacustre supérieur (lac d'Annecy vs lac Léman côté français). Pour un rendement Jeanbrun maximal à plafond intermédiaire égal, Thonon. Pour une sécurité locative premium et une valorisation patrimoniale assurée, Annecy.
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