Investir en Loi Jeanbrun
à Tours
Sources : Notaires d'Indre-et-Loire 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Tours avec la loi Jeanbrun ?
Tours, capitale de la Touraine, est une métropole universitaire à 1h de Paris en TGV. 30 000 étudiants, Val de Loire UNESCO et prix accessibles pour un investissement Jeanbrun zone B1.
Demande robuste portée par 30 000 étudiants, navetteurs Paris-Tours et actifs tertiaires/santé (CHU). Vacance < 4 %, tension marquée dans les quartiers étudiants.
Les atouts de Tours
- ✓Val de Loire UNESCO
- ✓TGV Paris 1h
- ✓30 000 étudiants
- ✓CHU de Tours : bassin médical
- ✓Zone B1 : bon rapport rendement/fiscalité
- ✓Vacance < 4 %
Sources : INSEE RP 2021, Université de Tours, CHU de Tours, CCI Indre-et-Loire
Dispositif Loi Jeanbrun à Tours
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Tours, zone B1, offre le prestige du Val de Loire UNESCO et le TGV Paris 1h. Amortissement 2-3 % sur logement loué nu en résidence principale.
30 000 étudiants et CHU sécurisent la demande sur 9 ans. Sanitas et Vieux Tours offrent des biens DPE E/F pour le déficit foncier majoré (21 400 €/an). Plafonds zone B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Tours (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Tours Métropole Val de Loire)
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Tours (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Tours.
Simulations à Tours
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Tours
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Vieux Tours / Plumereau
Cœur médiéval animé, cadres et touristes longue durée. Ancien à fort potentiel.
Gare / Grammont
Secteur stratégique gare TGV, navetteurs Paris-Tours.
Deux Lions / Lac
Nouveau quartier, programmes neufs, cadres et étudiants master.
Blanqui / Paul Bert
Résidentiel mixte, familles et jeunes actifs, bon rapport qualité/rendement.
Prébendes / Cathédrale
Bourgeois calme, locataires cadres supérieurs. Faible vacance.
Sanitas
Populaire en transformation, prix accessibles. Stratégie Jeanbrun ancien.
Jeanbrun vs Pinel à Tours
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien dès 100 000 € dans Sanitas et Vieux Tours |
| Mécanisme fiscal | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Rendement | Net < 4 % | Net 7-9 % – Val de Loire + proximité Paris |
| Durée & aides | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré 21 400 €/an |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Tours
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Budget pour Jeanbrun à Tours ?
Ancien : 100 000-180 000 €. Neuf : 165 000-235 000 €. À 1h de Paris en TGV.
Rendement brut ?
4,5-6 %. Avec Jeanbrun, global 7-9 % à TMI 41 %.
Les 30 000 étudiants : vivier fiable ?
Oui. Demande permanente dans Blanqui/Paul Bert et Gare/Grammont. Plafonds B1 respectés.
L'ancien à Tours ?
Vieux Tours et Sanitas (DPE D-F) dès 100 000 €. Cumul déficit foncier + amortissement + MaPrimeRénov'. Éco > 10 000 €/an.
Régime réel à Tours ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 % + charges. Déficit foncier imputable. Proximité Paris renforce la valeur.
Plafonds B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité nette ?
T2 55 m² à 192 500 € : loyer 571 €/mois, éco 3 921 €/an. Ancien 145 000 € : éco 10 260 €/an, net 7-8 %.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 55 m² : 571 €. Pour 45 m² : 501 €. Pour 25 m² : 362 €.
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