Investir en Loi Jeanbrun
à Tours
Tours est classée en zone b1 du dispositif Jeanbrun 2026, avec des plafonds de loyers à 9,92 €/m² (social) et 11,67 €/m² (intermédiaire).
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Zone Jeanbrun | B1 |
| Plafond loyer social | 9,92 €/m² |
| Population | 139 000 habitants |
| Étudiants | 30 000 étudiants |
| Prix moyen neuf | 3 800 – 4 800 €/m² |
| Prix moyen ancien | 1 800 – 4 500 €/m² |
| Rendement brut estimé | 6 % à 7 % |
| Tension locative | Forte – zone tendue, demande étudiante + CHRU |
Sources : Notaires d'Indre-et-Loire 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Tours avec la loi Jeanbrun ?
Tours est la capitale de la Touraine, surnommée le « Jardin de la France » depuis le XVe siècle, au cœur du Val de Loire inscrit au patrimoine mondial UNESCO (2000, plus grand site français classé). Ses 139 000 habitants (300 000 dans la métropole) cohabitent avec 30 000 étudiants (Université de Tours 26 000 inscrits, Polytech, écoles d'art). Le TGV relie Paris en 1h15 (20 trains/jour) et le Vieux-Tours, avec sa place Plumereau et ses maisons à colombages médiévales, est l'un des centres historiques les mieux préservés de France. Le CHRU (9 000 salariés, 1er employeur de la région Centre-Val de Loire), Sanofi et STMicroelectronics (1 400 salariés en Touraine) structurent l'économie. La 2e ligne de tramway (12,5 km, 22 arrêts, mise en service 2028) va restructurer l'axe est-ouest et desservir 24 000 étudiants.
Le marché locatif tourangeau affiche un rendement brut de 6 à 7 % grâce à des prix qui ont baissé de 5-6 % en 2024-2025 (2 950 €/m² en moyenne, contre 3 500 € en 2022) — une fenêtre d'achat favorable pour les investisseurs Jeanbrun. La demande est portée par les 30 000 étudiants, les soignants du CHRU (9 000 salariés), les navetteurs TGV Paris (1h15) et les familles attirées par les châteaux de la Loire. Le Vieux-Tours concentre la demande étudiante et jeunes actifs avec une vacance quasi nulle. Le parc ancien médiéval et les résidences des années 1960-1970 du Sanitas et de Saint-Symphorien, souvent classés DPE D à F, offrent un gisement de rénovation. L'écoquartier Monconseil (20 ha, 1 550 logements, label écoquartier 2011) et le NPNRU Sanitas (128 M€) dynamisent l'offre.
Les atouts de Tours
- ✓Val de Loire UNESCO (2000, plus grand site français classé) + châteaux à 30 min (Villandry, Chenonceau, Amboise) : prestige patrimonial mondial qui soutient l'attractivité résidentielle et touristique
- ✓TGV Paris 1h15 (20 trains/jour) : l'une des villes B1 les mieux connectées à la capitale, demande de navetteurs et télétravailleurs en hausse avec la baisse des prix
- ✓30 000 étudiants (Université de Tours 26 000, Polytech) + objectif métropole 50 000 étudiants à 5 ans : demande locative étudiante massive et croissante
- ✓CHRU 9 000 salariés (1er employeur régional) + Sanofi + STMicroelectronics : bassin d'emploi santé-industrie stable et diversifié
- ✓Prix en baisse de 5-6 % (2 950 €/m² vs 3 500 € en 2022) : fenêtre d'achat favorable, rendement brut en hausse à 6-7 %
- ✓Tramway ligne 2 (12,5 km, 2028) + NPNRU Sanitas (128 M€) + écoquartier Monconseil : dynamique urbaine qui revalorise les quartiers desservis
Sources : INSEE RP 2022, Université de Tours, CHRU Tours, UNESCO Val de Loire, Sanofi, STMicroelectronics, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Tours
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Tours combine patrimoine Val de Loire UNESCO et correction des prix (-5-6 %) pour offrir au bailleur Jeanbrun une fenêtre d'achat favorable en zone B1. L'amortissement de 2 à 3 % du prix de revient, déclaré au régime réel (formulaire 2044), se combine aux charges déductibles pour créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Les 30 000 étudiants et le CHRU (9 000 salariés, 1er employeur régional) sécurisent la demande sur les 9 ans, tandis que les barèmes intermédiaire (8 000 €/an), social (10 000 €/an) et très social (12 000 €/an) s'adaptent à chaque profil.
Le Vieux-Tours (maisons à colombages XVe), les immeubles XIXe de Grammont et les résidences des années 1960-1970 du Sanitas et de Saint-Symphorien offrent un gisement DPE D-F varié. Si les travaux RGE atteignent 30 % du prix d'achat (DPE A/B final), le déficit foncier est doublé à 21 400 €/an pour les chantiers achevés avant fin 2027, cumulable avec l'amortissement, MaPrimeRénov' (jusqu'à 12 000 €), CEE et Éco-PTZ. Sur un T2 de 50 m² à 170 000 € tout compris (120 000 € + 50 000 € de travaux), l'économie fiscale atteint 7 695 €/an à TMI 30 %. La ligne 2 de tramway (2028) et le NPNRU Sanitas (128 M€) ajoutent un potentiel de valorisation.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Tours (Zone B1)
- ✓Déclaration 2044 au régime réel — le micro-foncier bloque l'amortissement, le déficit et les déductions Jeanbrun
- ✓Le locataire habite le logement nu comme résidence principale — bail de 3 ans, renouvelable de plein droit
- ✓Engagement de 9 ans ferme — plafonds de loyers Jeanbrun zone B1 2026 respectés à chaque renouvellement
- ✓Bien situé en zone B1 (Tours Métropole Val de Loire) — éligibilité automatique
- ✓Foyer fiscal du locataire sous les plafonds de ressources zone B1 (revenus nets imposables N-2)
- ✓Collectif neuf conforme ou ancien rénové DPE A/B — la certification RGE des artisans est obligatoire (avant 31/12/2028)
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Tours (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Tours.
Simulations à Tours
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Tours
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Vieux-Tours / Plumereau
Cœur médiéval préservé avec la place Plumereau (maisons à colombages XVe), bars, restaurants, vie étudiante intense. Le quartier le plus prisé de Tours — forte demande de jeunes actifs et étudiants master, studios et T2 loués en quelques jours. Immeubles anciens avec charme et potentiel DPE exceptionnel, valorisation post-rénovation forte.
Prébendes
Quartier bourgeois autour du jardin des Prébendes d'Oé (parc XIXe), avec hôtels particuliers et immeubles de standing. Profils locataires CSP+ (cadres CHRU, professions libérales), baux longue durée, turn-over très faible. Les prix les plus élevés de Tours mais sécurité locative maximale.
Grammont
Axe commercial historique (avenue de Grammont) reliant la gare TGV au centre, bien desservi par le tramway ligne 1. Demande diversifiée (cadres, navetteurs TGV, familles). Immeubles XIXe et résidences des années 1930-1960 avec potentiel de rénovation DPE. Bon équilibre rendement/sécurité.
Saint-Symphorien (rive nord)
Quartier résidentiel calme sur la rive nord de la Loire, avec vue sur le centre historique et accès au pont Wilson. Prix accessibles pour un cadre de vie agréable, demande de familles et retraités. Résidences des années 1960-1970 avec potentiel DPE.
Sanitas
Quartier prioritaire en pleine transformation avec le NPNRU (128 M€ d'intérêt national : reconstruction écoles, équipements sportifs, diversification du parc logement). Prix les plus bas de Tours (dès 1 800 €/m²), 93 % de HLM actuellement. Fort potentiel de plus-value post-rénovation urbaine. Cible Jeanbrun ancien rénové à rendement maximal.
La Riche (commune limitrophe)
Commune ouest de 10 300 habitants avec 62 % de locataires, desservie par la future tramway ligne 2 (2028). Prix accessibles et demande en hausse liée à l'arrivée du tram. Fort potentiel de valorisation à moyen terme — acheter maintenant avant la mise en service pour capter la plus-value.
Jeanbrun vs Pinel à Tours
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles à Tours | Programmes neufs uniquement — dispositif supprimé fin 2024, aucun accès aux maisons à colombages du Vieux-Tours ni aux résidences du Sanitas | Neuf (Monconseil) + ancien rénové dans Vieux-Tours, Sanitas et Saint-Symphorien — immeubles DPE D/E dès 120 000 € avant travaux |
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt 9 à 18 % plafonnée à 63 000 € sur 12 ans — base limitée à 5 500 €/m² (proche des prix tourangeaux, avantage modéré) | Amortissement jusqu'à 12 000 €/an sur le prix réel + déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an — rendement renforcé par la baisse des prix 2024-2025 |
| Rendement en zone B1 à Tours | Rendement net Pinel souvent inférieur à 4 % — Vieux-Tours et quartiers anciens non accessibles | Rendement net après impôts 7 à 9 % — ancien rénové Vieux-Tours et Sanitas avec cumul déficit foncier majoré + amortissement, fenêtre de prix favorable |
| Durée & dynamique tramway + NPNRU | 6, 9 ou 12 ans — aucune prise en compte de la ligne 2 tramway (2028) ni du NPNRU Sanitas (128 M€) | 9 ans — valorisation tramway L2 + NPNRU + Monconseil + cumul MaPrimeRénov' 12 000 € + CEE + Éco-PTZ + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Tours
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Comment le Val de Loire UNESCO et les châteaux sécurisent-ils un investissement Jeanbrun de 9 ans à Tours ?
Tours est au cœur du Val de Loire UNESCO (2000, plus grand site français classé) avec Villandry, Chenonceau et Amboise à moins de 30 min. Ce prestige attire des résidents sensibles au cadre de vie, au patrimoine et à la « douceur tourangelle » — des locataires stables qui restent longtemps. Le Vieux-Tours (place Plumereau, maisons à colombages) confère au centre une attractivité résidentielle unique en zone B1. Pour un investisseur Jeanbrun, le patrimoine garantit la demande et la valorisation sur les 9 ans.
La baisse des prix de 5-6 % crée-t-elle une fenêtre d'achat Jeanbrun à Tours ?
Les prix tourangeaux ont baissé de 3 500 €/m² (2022) à 2 950 €/m² (2026), soit -5-6 %. Cette correction, après une forte hausse post-Covid, crée une fenêtre d'entrée favorable : les rendements bruts remontent à 6-7 % (vs 5 % en 2022). Le marché se stabilise avec une reprise attendue de +1-2,5 % en 2026. Pour un investisseur Jeanbrun, acheter en 2026 à des prix corrigés permet de cumuler un meilleur rendement immédiat ET un potentiel de plus-value de rattrapage sur les 9 ans.
Le CHRU et les 30 000 étudiants garantissent-ils la demande locative tourangelle sur 9 ans ?
Le CHRU (9 000 salariés, 1er employeur de la région) génère une demande permanente de T2-T3 pour internes, soignants et chercheurs — des profils stables en baux de 1 à 5 ans. Les 30 000 étudiants (objectif métropole : 50 000 à 5 ans) se renouvellent annuellement dans le Vieux-Tours et autour des campus. Sanofi et STMicroelectronics (1 400 salariés) ajoutent des profils industriels. Cette triple demande santé + étudiants + industrie diversifie le risque sur 9 ans.
La 2e ligne de tramway (2028) et le NPNRU Sanitas vont-ils valoriser l'investissement à Tours ?
La ligne 2 de tramway (12,5 km, 22 arrêts, mise en service 2028) va restructurer l'axe est-ouest et desservir 24 000 étudiants dans les communes de La Riche et Joué-lès-Tours. Le NPNRU Sanitas (128 M€ d'intérêt national) transforme le quartier le plus populaire de Tours. Acheter maintenant à La Riche (2 400-2 800 €/m², avant le tram) ou au Sanitas (1 800-2 400 €/m², avant la rénovation) permet de capter la plus-value liée à ces projets.
Comment le régime réel Jeanbrun exploite-t-il la baisse des prix tourangeaux pour maximiser le rendement ?
La correction des prix (-5-6 % depuis 2022) rend le régime réel (formulaire 2044) d'autant plus efficace : l'amortissement de 2 à 3 % se calcule sur un prix d'achat réduit, tandis que les loyers B1 (9,92 €/m² social) restent stables. Sur un T2 de 55 m² acquis 215 000 € en neuf à Grammont, l'amortissement social (7 500 €/an) crée un déficit foncier. L'économie atteint 2 250 €/an à TMI 30 % — et 7 695 €/an en ancien rénové grâce au déficit majoré.
Un interne du CHRU ou un étudiant de l'Université de Tours respecte-t-il les plafonds Jeanbrun B1 ?
Les plafonds B1 sont : 35 435 € net imposable N-2 pour une personne seule, 47 321 € pour un couple. Un interne du CHRU (24 000-30 000 €/an), un étudiant en alternance à Polytech, un fonctionnaire territorial ou un couple de jeunes actifs respectent aisément ces plafonds. Le vivier d'éligibles est massif : 30 000 étudiants + 9 000 salariés CHRU + cadres Sanofi/STMicro.
Combien économise un contribuable à TMI 30 % avec un ancien rénové Jeanbrun au Vieux-Tours ou au Sanitas ?
Sur un T2 de 50 m² acquis 120 000 € avec 50 000 € de travaux à Saint-Symphorien (170 000 € total), le loyer social B1 génère 536 €/mois (6 432 €/an). Le déficit foncier majoré (21 400 €/an pour travaux RGE ≥ 30 %, DPE A/B, chantier avant fin 2027) combiné à l'amortissement (4 250 €/an) génère une économie de 7 695 €/an à TMI 30 %. Au Vieux-Tours (prix plus élevés), le charme post-rénovation des maisons à colombages garantit une plus-value et une forte demande.
Quel loyer Jeanbrun maximum pour un studio place Plumereau ou un T3 aux Prébendes à Tours ?
À Tours (zone B1, loyer social 9,92 €/m²), le coefficient (0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2) booste les studios du Vieux-Tours. Pour un studio de 22 m² place Plumereau : 9,92 × 1,2 × 22 = 262 €/mois (coefficient plafonné). Pour un T2 de 50 m² à Grammont : 9,92 × 1,08 × 50 = 536 €/mois. Pour un T3 de 70 m² aux Prébendes : 9,92 × 0,971 × 70 = 674 €/mois.
LMNP meublé étudiant ou Jeanbrun en nu pour soignants du CHRU : quelle stratégie à Tours ?
Tours offre deux marchés. Le LMNP meublé cible les 30 000 étudiants au Vieux-Tours et sur les campus (studios 300-400 €/mois). Le Jeanbrun en nu cible les soignants du CHRU (9 000 salariés, internes en baux de 1-3 ans), les cadres Sanofi et les familles des Prébendes et Grammont — baux stables de 3 ans. Le déficit foncier Jeanbrun imputable sur le revenu global génère jusqu'à 7 695 €/an en ancien rénové à TMI 30 % — impossible en LMNP. Le patrimoine Loire et le TGV Paris 1h15 fidélisent les résidents.
Tours ou Orléans : quelle capitale du Val de Loire choisir pour un investissement Jeanbrun en zone B1 ?
Les deux villes sont en zone B1 sur le Val de Loire UNESCO. Tours offre un centre historique médiéval plus attractif (Plumereau), un TGV légèrement plus rapide (1h15 vs 1h), 30 000 étudiants (vs 23 000) et le CHRU (9 000 salariés). Orléans mise sur la Cosmetic Valley (Dior, Gemey — bassin premium unique), des prix légèrement inférieurs et le futur campus Carmes-Madeleine. Pour un investissement étudiant/santé avec patrimoine médiéval, Tours. Pour un bassin cosmétique premium et un accès Paris comparable, Orléans.
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