Investir en Loi Jeanbrun
à Vénissieux
Sources : Notaires du Rhône 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Vénissieux avec la loi Jeanbrun ?
Vénissieux, 66 000 habitants dans la métropole de Lyon, est en zone A. Desservie par le métro D et le tramway T4, elle offre les prix les plus accessibles de la zone A lyonnaise avec un rendement brut attractif.
Vacance 3-4 %. Prix accessibles (2 500-4 500 €/m²) pour zone A lyonnaise. Demande de jeunes actifs et familles travaillant à Lyon.
Les atouts de Vénissieux
- ✓Zone A : plafonds élevés (14,49 €/m²)
- ✓Prix les plus accessibles de zone A lyonnaise
- ✓Métro D + tramway T4
- ✓Proximité Lyon Part-Dieu (15 min)
- ✓Rendement brut 4,5-6 % en zone A
- ✓Renouvellement urbain en cours
Sources : INSEE RP 2021, TCL Lyon, CCI Lyon Métropole, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Vénissieux
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A
Définition & fonctionnement
Vénissieux, zone A, offre les prix les plus bas de la zone A lyonnaise avec le métro D.
Métropole lyonnaise et renouvellement urbain sécurisent la valorisation sur 9 ans. Ancien (DPE D-F) pour le déficit foncier majoré. Plafonds zone A à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Vénissieux (Zone A)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone A
- ✓Bien en zone A (Vénissieux, Métropole de Lyon)
- ✓Foyer fiscal locataire sous plafonds zone A
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A à Vénissieux (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 14,49 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 12,32 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 10,14 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone A à Vénissieux.
Simulations à Vénissieux
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Vénissieux
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Métro
Cœur commerçant, métro D. Demande diversifiée.
Parilly / Moulin à Vent
Résidentiel, proximité hôpital Lyon Sud. Personnel médical.
Max Barel / Joliot-Curie
Renouvellement urbain. Prix très accessibles.
Charréard
Résidentiel sud calme. Familles.
Les Minguettes
Grand ensemble en mutation. Prix les plus bas.
Saint-Fons limitrophe
Secteur sud, zone industrielle en reconversion.
Jeanbrun vs Pinel à Vénissieux
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien dès 110 000 € |
| Mécanisme | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Zone A Lyon | Identique à Lyon centre malgré prix 40 % inférieurs | Prix bas + plafonds A = rendement net supérieur |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Vénissieux
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Vénissieux ?
Prix les plus bas de zone A lyonnaise + métro D + plafonds zone A = rendement 4,5-6 %.
Budget ?
Ancien dès 110 000 €, neuf dès 192 500 €. Très accessible pour zone A.
Demande ?
Métropole lyonnaise (1,4M habitants), métro D. Demande structurelle.
L'ancien ?
Résidences années 60-80 (DPE D-F) dans Les Minguettes. Cumul déficit foncier + amortissement.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %. Prix bas = effet de levier puissant.
Plafonds zone A ?
40 093 € seul, 59 893 € couple, 72 123 € +1, 86 545 € +2.
Rentabilité ?
Ancien 50 m² à 160 000 € : loyer 665 €/mois, éco 10 414 €/an.
Calcul loyer ?
12,32 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 55 m² : 709 €. Pour 50 m² : 665 €.
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