En bref
- •Chiffre clé : sur un bien de 250 000 € à TMI 41 %, le Jeanbrun génère 47 142 € d'économie fiscale sur 9 ans contre 30 000 € en Pinel — soit +57 %.
- •Rupture majeure : le Jeanbrun ouvre l'ancien rénové et tout le territoire français (zones A bis à C). Le Pinel se limitait au neuf en zones tendues.
- •Hors niches : l'amortissement Jeanbrun échappe au plafond des niches fiscales de 10 000 €/an. Le Pinel y était soumis.
Pinel et Jeanbrun : deux visions de la défiscalisation immobilière
Pendant dix ans, le dispositif Pinel (article 199 novovicies du CGI) a été le pilier de l'investissement locatif défiscalisé en France. Créé par la loi de finances 2015, il a permis à des centaines de milliers de contribuables de bénéficier d'une réduction d'impôt en achetant un logement neuf destiné à la location. Son mécanisme était simple : le propriétaire s'engageait à louer son bien 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné, et l'État lui accordait une réduction d'impôt proportionnelle au prix d'acquisition. Mais le Pinel a été définitivement supprimé le 31 décembre 2024, après deux années de taux dégradés qui avaient considérablement réduit son attractivité.
Adoptée dans la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, le dispositif Jeanbrun (article 31-I-1° du CGI) inaugure une vision radicalement différente de la défiscalisation immobilière. Initié par Vincent Jeanbrun, alors ministre délégué au Logement, ce nouveau cadre fiscal abandonne la logique de la réduction d'impôt directe au profit d'un amortissement forfaitaire déductible des revenus fonciers. Là où le Pinel retirait un montant directement de l'impôt dû (mécanisme de crédit), le Jeanbrun diminue la base imposable du bailleur privé (mécanisme de déduction). Cette distinction technique a des conséquences majeures sur le profil d'investisseur concerné, l'avantage fiscal réel et la stratégie patrimoniale à long terme.
La différence fondamentale tient en un mot : le Pinel retirait un montant de l'impôt, le Jeanbrun réduit la base imposable.
Le mécanisme fiscal : réduction d'impôt vs amortissement
Le Pinel : jusqu'à 21 % de réduction d'impôt directe
Le mécanisme Pinel reposait sur un principe limpide : le propriétaire achetait un logement neuf en zone tendue, le louait à un loyer plafonné pendant une durée choisie, et recevait en retour une réduction d'impôt calculée en pourcentage du prix d'acquisition. Les taux initiaux étaient généreux : 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. À partir de 2023, ces taux ont été progressivement réduits à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, puis en 2024 à 9 %, 12 % et 14 %. Seul le Pinel+ (logements RE2020 en quartiers prioritaires) conservait les taux pleins de 12 %, 18 % et 21 %.
Le plafond d'investissement était fixé à300 000 € par an et 5 500 €/m² de surface habitable. Sur un bien de 250 000 €, la réduction maximale atteignait donc 30 000 € sur 9 ans (12 % × 250 000 €), soit 3 333 € par an étalés sur la durée de l'engagement. Un point crucial : cette réduction d'impôt était intégralement soumise auplafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an(18 000 € avec les investissements outre-mer Girardin). Si le contribuable utilisait déjà d'autres niches (emploi à domicile, garde d'enfants, dons), le bénéfice Pinel pouvait être considérablement réduit, voire annulé.
Le Jeanbrun : amortissement de 3,5 à 5,5 % déductible
Le dispositif Jeanbrun, codifié à l'article 31-I-1° du CGI, fonctionne sur un principe fondamentalement différent. L'investisseur ne reçoit pas de réduction d'impôt : il déduit un amortissement forfaitaire de ses revenus fonciers, ce qui diminue sa base imposable. Trois niveaux de conventionnement déterminent le taux d'amortissement et le plafond annuel :
- Intermédiaire (loyer à -15 % du marché) : 3,5 % d'amortissement, plafonné à 8 000 €/an
- Social (loyer à -30 %) : 4,5 % d'amortissement, plafonné à 10 000 €/an
- Très social (loyer à -45 %) : 5,5 % d'amortissement, plafonné à 12 000 €/an
La base d'amortissement correspond à 80 % du prix de revient du bien (le terrain, estimé forfaitairement à 20 %, est exclu). Cet amortissement vient en déduction des revenus fonciers déclarés sur le formulaire 2044 ( régime réel). Lorsque les charges déductibles (amortissement + intérêts d'emprunt + charges de copropriété + travaux) excèdent les loyers perçus, un déficit foncier se crée. Ce déficit est imputable sur le revenu global du contribuable à hauteur de 10 700 € par an — ou 21 400 €/ansi les travaux sur un logement ancien sont réalisés avant le 31 décembre 2027. Le solde éventuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce mécanisme échappe au plafond des niches fiscales — voir la section dédiée ci-dessous.
Tableau comparatif complet : Jeanbrun vs Pinel
Ce tableau synthétise les différences structurelles entre les deux dispositifs. Chaque ligne représente un critère déterminant pour votre choix d'investissement. Les données Pinel correspondent aux taux dégradés de 2024 (dernière année en vigueur), les données Jeanbrun aux barèmes 2026.
| Critère | Pinel | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt directe | Amortissement déductible des revenus fonciers |
| Taux | 9 à 21 % du prix d'acquisition | 3,5 à 5,5 %/an sur 80 % du bien |
| Plafond annuel | Inclus dans le plafond des niches de 10 000 € | 8 000 à 12 000 €/an, hors niches fiscales |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Type de location | Nue, résidence principale du locataire | Nue, résidence principale du locataire |
| Biens éligibles | Neuf collectif uniquement (VEFA ou achevé < 30 mois) | Neuf collectif + ancien rénové (travaux ≥ 30 %) |
| Zonage | A bis, A et B1 uniquement | Tout le territoire (A bis à C) |
| Plafond de prix d'acquisition | 300 000 € + 5 500 €/m² | Aucun plafond de prix |
| Plafonds de loyer | Oui, par zone (barème Pinel) | Oui, par zone et niveau de conventionnement (barème Jeanbrun) |
| Plafonds de ressources du locataire | Oui | Oui |
| Déficit foncier | Non (réduction ≠ charge déductible) | Oui, imputable sur le revenu global (10 700 €/an) |
| Niches fiscales | Soumis au plafond de 10 000 €/an | Hors plafond des niches fiscales |
| Formulaire de déclaration | 2042-RICI (réductions d'impôt) | 2044 (revenus fonciers, régime réel) |
| Réintégration en plus-value | Non (pas de réintégration des réductions) | Oui (art. 150 VB III CGI) |
| Cumul MaPrimeRénov' | Non (neuf uniquement) | Oui (ancien rénové) |
| SCI | SCI soumise à l'IR uniquement | SCI soumise à l'IR uniquement |
Ce tableau révèle une évolution considérable. Le Jeanbrun offre une flexibilité supérieure en termes de biens éligibles, de zonage et de plafonds, tout en proposant un avantage fiscal plus puissant pour les TMI élevées. La contrepartie principale est la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, un point détaillé plus loin dans cet article.
Zonage : la fin des zones tendues obligatoires
Le zonage constitue l'une des différences les plus significatives entre le Pinel et le Jeanbrun. Le Pinel était strictement limité aux zones A bis, A et B1 — c'est-à-dire les marchés immobiliers les plus tendus, où la demande locative excède largement l'offre. En pratique, cela excluait les zones B2 et C, soit la majorité du territoire français. Les villes moyennes de 50 000 à 100 000 habitants classées B2 (Angoulême, Épinal, Alençon) étaient ainsi privées du dispositif, malgré des besoins locatifs réels.
Le Jeanbrun brise cette barrière en ouvrant l'éligibilité à l'ensemble du territoire, de la zone A bis (Paris et petite couronne) jusqu'à la zone C (communes rurales et petites villes). Cette rupture majeure permet aux investisseurs de cibler des marchés où les prix d'acquisition sont significativement plus bas — un T2 ancien à 80 000 € en zone C contre 250 000 € en zone A — tout en bénéficiant de l'amortissement forfaitaire. Les rendements bruts en zones B2 et C sont souvent supérieurs à 6 %, contre 3 à 4 % dans les métropoles tendues. Consultez notre carte des villes éligibles au Jeanbrun pour identifier les opportunités dans chaque zone.
Attention toutefois : les plafonds de loyer varient selon la zone. En zone C, le plafond intermédiaire n'est que de6,58 €/m², ce qui réduit mécaniquement le rendement locatif par rapport au marché libre. L'arbitrage se fait donc entre un prix d'entrée bas (favorable au rendement) et un loyer plafonné (contraignant). Pour beaucoup d'investisseurs, la zone B1 offre le meilleur compromis : des prix d'acquisition raisonnables (130 000 à 200 000 € pour un T2) et des plafonds de loyer compatibles avec le marché local.
Biens éligibles : du neuf exclusif au neuf + ancien rénové
Le Pinel était réservé aux logements neufs en immeuble collectif. Concrètement, les conditions d'éligibilité Pinel étaient les suivantes :
- Achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou logement achevé depuis moins de 30 mois
- Respect de la norme RE2020 et DPE de classe A
- Logement situé en immeuble collectif (maisons individuelles exclues depuis 2021)
- Ancien exclu du périmètre (relégué au dispositif Denormandie)
Cette exclusivité du neuf posait un problème structurel : les prix au m² en VEFA dépassaient souvent de 20 à 30 % les prix de l'ancien dans le même quartier, ce qui grevait la rentabilité locative.
Le Jeanbrun élargit considérablement le champ des biens éligibles, ouvrant le champ à l'ancien rénové (détails dans la section Biens éligibles). Voici les conditions Jeanbrun pour l'ancien avec travaux :
- Rénovations représentant au minimum 30 % du prix d'acquisition
- DPE de classe A ou B après travaux
- Artisans disposant de la certification RGE (Reconnu Garant de l'Environnement)
- Date butoir pour la réalisation des travaux : 31 décembre 2028
- Logement en immeuble collectif uniquement (maisons individuelles exclues)
Pour connaître toutes les étapes de votre projet, consultez notre guide pratique de l'investissement Jeanbrun.
Cette double éligibilité neuf/ancien est un atout stratégique majeur. L'ancien rénové permet d'acquérir un bien 20 à 40 % moins cher que le neuf équivalent, tout en bénéficiant de l'amortissement Jeanbrun. De plus, les travaux de rénovation génèrent des charges supplémentaires déductibles :
- Intérêts d'emprunt sur le financement des travaux
- Honoraires d'architecte
- Frais RGE
- MaPrimeRénov' et certificats d'économie d'énergie (CEE)
Ces charges s'ajoutent à l'amortissement forfaitaire pour creuser le déficit foncier, tandis que les aides publiques viennent réduire le reste à charge de l'investisseur.
Simulation chiffrée : 250 000 € comparés sur 9 ans
Hypothèses de départ
Pour comparer les deux dispositifs sur un pied d'égalité, prenons un bien neuf de 250 000 € en zone A, d'une surface de 50 m², loué en conventionnement social Jeanbrun. Le plafond de loyer social en zone A est de 12,32 €/m². Le coefficient multiplicateur pour 50 m² : 0,7 + 19/50 = 1,08. Le loyer mensuel maximal Jeanbrun : 12,32 × 1,08 × 50 = 665 €/mois. Pour le Pinel, nous retenons le taux de 12 % sur 9 ans (taux dégradé 2024). Vous pouvez affiner ces calculs avec notre calculateur de loyer Jeanbrun en ligne.
Résultat Pinel sur 9 ans
Le calcul Pinel est linéaire : 250 000 € × 12 % = 30 000 € de réduction d'impôt totale sur 9 ans. Cette réduction est étalée à raison de 3 333 € par an. Le montant est identique quelle que soit la TMI de l'investisseur — c'est là la force et la faiblesse du Pinel : une réduction forfaitaire, ni plus ni moins. Rappelons que cette réduction est soumise au plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an : si l'investisseur utilise déjà 7 000 € de niches (emploi à domicile, PER employeur), seuls 3 000 € de Pinel sont effectivement utilisables, et le surplus est perdu.
Résultat Jeanbrun social sur 9 ans
En conventionnement social, le taux d'amortissement est de4,5 %. La base amortissable est de 80 % du prix de revient, soit200 000 €. L'amortissement annuel : 200 000 € × 4,5 % = 9 000 €/an (sous le plafond de 10 000 €). Cet amortissement vient en déduction des revenus fonciers, puis du revenu global via le mécanisme du déficit foncier. L'économie réelle dépend de la TMI du contribuable, car chaque euro déduit économise l'impôt à la tranche marginale plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.
- À TMI 41 % : 9 000 × (41 % + 17,2 %) = 9 000 × 0,582 = 5 238 €/an, soit 47 142 € sur 9 ans
- À TMI 30 % : 9 000 × (30 % + 17,2 %) = 9 000 × 0,472 = 4 248 €/an, soit 38 232 € sur 9 ans
- À TMI 45 % : 9 000 × (45 % + 17,2 %) = 9 000 × 0,622 = 5 598 €/an, soit 50 382 € sur 9 ans
Matrice d'économie fiscale par TMI
| TMI | Pinel sur 9 ans | Jeanbrun sur 9 ans | Écart |
|---|---|---|---|
| 30 % | 30 000 € | 38 232 € | +8 232 € (+27 %) |
| 41 % | 30 000 € | 47 142 € | +17 142 € (+57 %) |
| 45 % | 30 000 € | 50 382 € | +20 382 € (+68 %) |
La conclusion est sans ambiguïté : dès TMI 30 %, le Jeanbrun génère une économie fiscale supérieure au Pinel sur la même durée de 9 ans et le même montant investi. L'écart se creuse fortement avec la TMI, atteignant +68 % à TMI 45 %. Le Pinel ne conservait un avantage que pour les contribuables à TMI 11 %, pour lesquels la réduction directe de 3 333 €/an dépassait l'économie Jeanbrun (≈ 2 534 €/an).
La question de la plus-value à la revente
C'est le principal point de vigilance du Jeanbrun par rapport au Pinel. En vertu de l'article 150 VB III du CGI, les amortissements déduits au titre du Jeanbrun sontréintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du montant total des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable.
Prenons notre exemple : 9 000 €/an d'amortissement sur 9 ans = 81 000 € réintégrés. Le prix d'acquisition retenu passe de 250 000 € à169 000 €. Si le bien est revendu 270 000 €, la plus-value taxable sera de 101 000 € (270 000 - 169 000) au lieu de 20 000 € (270 000 - 250 000). En Pinel, aucune réintégration ne s'appliquait puisqu'il s'agissait d'une réduction d'impôt et non d'un amortissement : le prix d'acquisition restait intact pour le calcul de la plus-value.
Cependant, les abattements pour durée de détention atténuent significativement cet impact. En matière d'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par année de détention à partir de la 6e année, puis 4 % la 22e année, pour une exonération totale après 22 ans. En matière de prélèvements sociaux, l'exonération est atteinte après 30 ans de détention. Un investisseur Jeanbrun qui conserve son bien au- delà de l'engagement de 9 ans bénéficie donc d'une réduction progressive de l'impact fiscal à la revente. La stratégie optimale consiste à détenir le bien suffisamment longtemps pour que les abattements compensent la réintégration — généralement entre 15 et 20 ans.
Déficit foncier et plafond des niches fiscales
Le plafonnement global des niches fiscales (article 200-0 A du CGI) limite à 10 000 € par an le total des avantages fiscaux dont un foyer peut bénéficier (18 000 € avec les investissements outre-mer Girardin). Ce plafond englobe la plupart des réductions et crédits d'impôt : emploi à domicile, garde d'enfants, Pinel, Denormandie, investissements PME, FCPI/FIP, etc. Pour les investisseurs multi-niches, ce plafond constituait une contrainte majeure avec le Pinel : chaque euro de réduction Pinel venait en compétition avec les autres avantages.
Le Jeanbrun échappe intégralement à ce plafond. Puisque l'amortissement forfaitaire est une charge déductible des revenus fonciers (et non une réduction d'impôt), il n'entre pas dans le calcul du plafonnement global. Conséquence directe : un investisseur peut déduire 10 000 € d'amortissement Jeanbrun social tout en conservant l'intégralité de ses 10 000 € de niches fiscales pour d'autres usages. Le double avantage est considérable, en particulier pour les foyers qui utilisent déjà des crédits d'impôt pour l'emploi à domicile (6 000 à 7 500 €/an) ou des dons aux œuvres.
Par ailleurs, le déficit foncier créé par l'amortissement Jeanbrun est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an (droit commun) ou 21 400 €/an (ancien avec travaux avant fin 2027). Ce mécanisme n'existait pas avec le Pinel, qui générait une réduction d'impôt mais aucune charge déductible susceptible de créer du déficit foncier. L'investisseur Jeanbrun dispose donc d'un levier fiscal à double détente : amortissement hors niches + déficit foncier imputable sur le revenu global.
Vous avez un Pinel en cours : que faire ?
Si vous bénéficiez actuellement d'un Pinel actif (engagement signé avant le 31 décembre 2024), la première règle est claire : il est impossible de « convertir » un bien Pinel en Jeanbrun. Les deux dispositifs sont juridiquement incompatibles sur le même logement. Le Pinel repose sur une réduction d'impôt liée à l'acte d'acquisition, tandis que le Jeanbrun nécessite la signature d'une convention avec l'Anah sur un bien qui n'a pas déjà bénéficié d'un avantage fiscal locatif.
La stratégie recommandée est de laisser votre Pinel aller à son terme. Si vous êtes engagé pour 6 ans, vous pouvez proroger de 3 ans (total 9 ans) ou 6 ans (total 12 ans) pour maximiser la réduction d'impôt. Rompre l'engagement avant l'échéance entraînerait la reprise de l'intégralité des réductions perçues, majorée d'intérêts de retard et de pénalités. Ce risque ne se justifie dans aucun scénario classique.
En parallèle, rien ne vous empêche d'acquérir un nouveau bien sous le régime Jeanbrun. Les deux avantages coexistent sans conflit : le Pinel continue d'être déclaré sur le formulaire 2042-RICI (réductions d'impôt), le Jeanbrun sur le formulaire 2044 (revenus fonciers). Le Pinel reste soumis au plafond des niches, le Jeanbrun non — il n'y a donc aucune interférence de plafonnement. Cette stratégie de cumul sur des biens différents permet de maximiser l'avantage fiscal global pendant la période de chevauchement.
À l'issue de votre engagement Pinel, vous ne pourrez pas basculer le même logement en Jeanbrun. Vos options à l'issue de l'engagement :
- Conserver le bien en location libre (sans plafond de loyer)
- Revendre le bien (plus-value classique, sans réintégration d'amortissement)
- L'occuper en résidence principale
Et le Denormandie ? Le 3e dispositif à ne pas oublier
Dans le paysage de la défiscalisation immobilière en 2026, le dispositif Denormandie mérite d'être mentionné comme troisième voie. Créé en 2019, il applique le mécanisme Pinel (réduction d'impôt) à l'ancien avec travaux dans des communes éligibles. Ses caractéristiques principales :
- Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération (contre 30 % pour le Jeanbrun)
- Réduction d'impôt directe (pas un amortissement)
- Soumis au plafond des niches fiscales de 10 000 €
- Périmètre limité aux communes labellisées « Cœur de ville » ou ayant signé une convention ORT
- Actif jusqu'au 31 décembre 2027
Le Jeanbrun couvre un territoire beaucoup plus large. Le Denormandie peut cependant intéresser les investisseurs à TMI 11 % qui préfèrent une réduction d'impôt directe plutôt qu'un amortissement déductible, ou ceux qui ciblent spécifiquement une commune Denormandie non couverte par leurs calculs Jeanbrun. Pour approfondir les alternatives, consultez notre comparatif Jeanbrun vs LMNP.