Investir en Loi Jeanbrun
à Colmar

Le tourisme colmarien (128 M€ de CA, 2 900 emplois) crée une demande permanente de résidents : hôteliers, restaurateurs, commerçants, guides et artisans du vin travaillent toute l'année, pas seulement pendant les marchés de Noël. Ces profils cherchent des logements en location nue à l'année — exactement le format Jeanbrun. Le prestige touristique (Petite Venise, Unterlinden, route des vins) soutient aussi la valorisation patrimoniale des biens anciens rénovés. Sur 9 ans, cette attractivité est structurelle : les marchés de Noël colmariens ont battu des records 6 ans de suite.

Oui, Europe/Florimont (1 860-2 160 €/m²) permet d'acquérir un T2 de 50 m² dès 95 000-100 000 € avant travaux. Avec 40 000 € de rénovation lourde visant un DPE A ou B, le budget total reste sous 140 000 €. Ces 40 000 € dépassent le seuil de 30 % du prix et rejoignent la base amortissable : 80 % du prix plus les travaux, soit 120 000 € amortis à 3,5 % en loyer social, ce qui donne 4 200 €/an et une économie comprise entre 1 260 et 1 982 €/an à TMI 30 %. Le rendement brut atteint 7,5 % au loyer de marché, grâce aux prix bas et à la demande résidentielle soutenue par le tourisme et l'industrie ; au plafond social de 436 €/mois, il se rapproche plutôt de 3,7 %. Le NPNRU Bel'Air-Florimont (37 M€) ajoute un potentiel de plus-value, que les amortissements déduits rendront toutefois plus lourdement imposable à la revente.

Liebherr (~3 000 emplois dans le bassin colmarien, 300 supplémentaires prévus) est un groupe industriel suisse ancré depuis 75 ans — des techniciens et ingénieurs qualifiés cherchant des T2-T3 en location nue. Le CH Pasteur (~4 000 employés, 300+ médecins) est le 1er employeur de la ville. Timken (500-999 salariés), Ricoh (600) et la Cour d'appel ajoutent des profils institutionnels et industriels. Cette triple base — tourisme + industrie + santé — couvre tous les segments du marché locatif colmarien et réduit la dépendance saisonnière.

Le NPNRU Bel'Air-Florimont (37 M€, 463 logements démolis, 356 reconstruits) transforme le quartier le plus accessible de Colmar. La Plaine Pasteur (5,5 ha, lauréat « Quartier de demain » 2025, travaux 2026) crée un nouveau pôle sport/loisirs/nature. La passerelle Confluence (été 2025) relie Ladhof à l'est de la ville. Pour un investisseur Jeanbrun à Europe/Florimont (1 860 €/m²), ces projets convergent pour valoriser les quartiers où les prix sont les plus bas — acheter au prix d'avant-projet et capter la plus-value sur 9 ans.

Le choix du niveau de loyer fixe à la fois le plafond de loyer et le taux d'amortissement. En intermédiaire (11,80 €/m², plafond de la zone B1) : 3,5 % dans le neuf, 3 % dans l'ancien rénové. En social (8,07 €/m², plafond communal colmarien) : 4,5 % dans le neuf, 3,5 % dans l'ancien. En très social (6,34 €/m², lui aussi communal) : 5,5 % dans le neuf, 4 % dans l'ancien. La déduction est limitée à 8 000 € par an pour l'ensemble du foyer fiscal, limite relevée à 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social) quand la moitié au moins des loyers bruts des logements amortis provient de ces niveaux. À Colmar, où le marché tourne autour de 8 à 10 €/m², le plafond intermédiaire dépasse souvent le loyer réellement obtenable, tandis que le plafond social (8,07 €/m²) colle au bas de la fourchette locale : c'est ce niveau qui offre le meilleur compromis entre recette et déduction.

Pour un bail en loyer intermédiaire, le revenu fiscal de référence N-2 du locataire ne doit pas dépasser 36 144 € pour une personne seule, 48 268 € pour un couple et 58 043 € avec une personne à charge (barème 2026). Si le loyer est social, le plafond tombe à 26 460 € pour une personne seule et à 35 338 € pour un couple. Un technicien Liebherr (24 000-32 000 €/an), un interne ou infirmier du CH Pasteur, un étudiant IUT en alternance, un fonctionnaire de la Cour d'appel ou un couple de jeunes actifs entrent dans les plafonds intermédiaires, et une bonne partie d'entre eux dans les plafonds sociaux. Le vivier : ~3 000 Liebherr + ~4 000 CH Pasteur + 500-999 Timken + 3 400 étudiants + fonctionnaires.

Sur un T2 de 50 m² acquis 100 000 € avec 40 000 € de travaux à Europe/Florimont (140 000 € total), le plafond social communal de 8,07 €/m² autorise 436 €/mois (50 × 8,07 × 1,08), soit 5 232 €/an. La base amortissable réunit 80 % du prix et les travaux, 120 000 €, amortis à 3,5 % : 4 200 €/an, ce qui allège l'impôt de 1 260 €/an (TMI seule, déficit imputé sur le revenu global) à 1 982 €/an (si d'autres revenus fonciers absorbent l'amortissement). Aucun déficit foncier n'est compté en plus sur ces 40 000 €, déjà logés dans l'amortissement. MaPrimeRénov' (jusqu'à 12 000 €) et les CEE, soumis à leurs propres conditions dont le recours à des artisans RGE, ainsi que l'Éco-PTZ réduisent le reste à charge. Le NPNRU (37 M€) et la Plaine Pasteur ajoutent un potentiel de valorisation.

À Colmar, le plafond social ne découle pas de la zone B1 : l'arrêté Loc'Avantages le fixe commune par commune, à 8,07 €/m² ici, et le coefficient (0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2) vient ensuite favoriser les studios colmariens. Pour un studio de 22 m² en Petite Venise : 8,07 × 1,2 × 22 = 213 €/mois (coefficient plafonné). Pour un T2 de 45 m² à Ladhof : 8,07 × 1,12 × 45 = 407 €/mois. Pour un T3 de 70 m² aux Maraîchers : 8,07 × 0,97 × 70 = 548 €/mois. Les studios en centre historique maximisent le rendement grâce au coefficient et à la demande touristique résidentielle.

Le LMNP saisonnier est tentant à Colmar (marchés de Noël 1,5 M visiteurs, T2 centre à 800-1 500 €/semaine en décembre). Mais la saison est courte (6 semaines) et la réglementation se durcit. Le Jeanbrun en location nue longue durée cible les cadres Liebherr, les hospitaliers du CH Pasteur, les étudiants IUT et les fonctionnaires : baux stables de 3 ans, demande à l'année. Côté fiscalité, un T2 ancien rénové de 50 m² amorti à hauteur de 4 200 €/an fait baisser l'impôt de 1 260 à 1 982 €/an à TMI 30 %, un avantage régulier et prévisible. Pour un investisseur patrimonial, le Jeanbrun ancien rénové dans un colombage alsacien combine charme architectural et efficacité fiscale.

Les deux villes partagent la zone B1, le TER (~20 min entre elles) et l'Université de Haute-Alsace. Colmar mise sur le tourisme mondial (3,5 M visiteurs, marchés de Noël, Unterlinden), Liebherr (~3 000 emplois) et un chômage de 5,4 %. Mulhouse offre un bassin industriel frontalier (PSA, Novartis), des prix encore plus bas (~1 230 €/m² en moyenne, 830-1 900 €/m²) et un rendement brut supérieur (5,5-8 %). Pour un investissement patrimonial avec prestige touristique alsacien et sécurité d'emploi, Colmar. Pour un rendement brut maximal avec ticket d'entrée minimal en milieu industriel, Mulhouse.