Investir en Loi Jeanbrun
à Mulhouse
Sources : Notaires du Haut-Rhin 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Mulhouse avec la loi Jeanbrun ?
Mulhouse, aux portes de l'Allemagne et à 30 km de la Suisse, offre des prix parmi les plus bas de zone B1. Demande locative de frontaliers suisses et bâlois, rendements bruts exceptionnels.
Économie industrielle (PSA, chimie rhénane) et position frontalière unique. 15 000 frontaliers suisses et allemands cherchent à se loger côté français. Vacance 5-6 %.
Les atouts de Mulhouse
- ✓Position tri-nationale : frontaliers suisses et allemands
- ✓Prix très bas, parmi les plus bas de zone B1
- ✓Rendement brut 5,5-8 %
- ✓PSA et chimie rhénane, emploi stable
- ✓Cité de l'Automobile, attractivité culturelle
- ✓Zone B1 : plafonds avantageux vs prix d'acquisition
Sources : INSEE RP 2021, Observatoire des frontaliers Alsace, PSA Mulhouse, CCI Alsace
Dispositif Loi Jeanbrun à Mulhouse
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Mulhouse, zone B1, présente la configuration la plus avantageuse en rendement brut. Prix dès 1 500 €/m², amortissement Jeanbrun disproportionné par rapport au revenu locatif, créant des déficits fonciers importants.
Position tri-nationale (frontaliers Bâle, Fribourg) soutient structurellement la demande. Ancien alsacien DPE D/F dès 1 200 €/m² pour le déficit foncier majoré (21 400 €/an). Sélectionner des quartiers à demande frontalière pour minimiser la vacance. Plafonds zone B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Mulhouse (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Mulhouse Alsace Agglomération)
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Mulhouse (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Mulhouse.
Simulations à Mulhouse
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Mulhouse
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre historique / Nouveau Bassin
En mutation, programmes mixtes, demande de jeunes actifs.
Rebberg
Résidentiel huppé, frontaliers suisses et cadres. Faible vacance.
Fonderie / Gare
Reconversion, programmes neufs, travailleurs frontaliers.
Dornach
Résidentiel est, proche frontière allemande. Prix accessibles.
Bourtzwiller
Populaire en rénovation, prix très bas. Rendement brut maximal.
Illzach
Commune adjacente, zone commerciale dynamique. Prix accessibles.
Jeanbrun vs Pinel à Mulhouse
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien – Bourtzwiller, Fonderie dès 80 000 € |
| Mécanisme fiscal | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Rendement | Net < 4 % | Net 10-12 % possible via demande frontalière |
| Durée & aides | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré 21 400 €/an |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Mulhouse
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi les meilleurs rendements de zone B1 ?
Prix parmi les plus bas (1 500-3 500 €/m²) + plafonds Jeanbrun B1 (11,67 €/m²). Rendement brut 5,5-8 %, + optimisation fiscale = global > 10 %.
Les frontaliers suisses profitent-ils aux investisseurs ?
Oui. Salaires suisses, demande de logements côté français. Profils solvables respectant les plafonds B1.
Vacance plus élevée : un risque ?
5-6 % concentrée dans certains quartiers. Rebberg et Fonderie/Gare restent faibles. Cibler la demande frontalière minimise le risque.
L'ancien à Mulhouse ?
Pour 120 000 € total (80k + 40k travaux), T3 rénové DPE A/B générant 570 €/mois + éco 10 004 €/an. L'une des stratégies les plus rentables de France.
Régime réel à Mulhouse ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 % puissant sur prix bas. Déficit foncier 21 400 €/an pour travaux.
Plafonds B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2. Couvre frontaliers imposés en France.
Rentabilité nette ?
T3 65 m² à 165 000 € : loyer 623 €/mois, éco 5 075 €/an. Ancien 120 000 € : éco 10 004 €/an, rendement > 10-12 %.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 65 m² : 640 €. Pour 45 m² : 501 €.
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