Investir en Loi Jeanbrun
à Mulhouse

Mulhouse est à 22 minutes de Bâle en TER, au cœur d'un bassin transfrontalier de 38 000+ frontaliers côté français. Ces profils aux salaires suisses (2 à 3 fois le SMIC français) cherchent activement des logements côté français — où les prix sont 3 à 5 fois inférieurs à Bâle. Cette demande structurelle, indépendante de la conjoncture locale, garantit un flux de locataires solvables sur les 9 ans. En ciblant les quartiers Rebberg, Dornach et Fonderie (faible vacance), le risque locatif est maîtrisé malgré la vacance globale de 5-6 %.

Le rendement brut de 7-10 % se vérifie surtout sur le prix d'achat hors travaux : un T3 de 55 m² acheté 80 000 € à Bourtzwiller et loué au plafond intermédiaire B1 (11,80 €/m², coefficient 1,05, soit 681 €/mois si le marché du quartier le permet) rapporte 10,2 % brut, puis 6,8 % une fois les 40 000 € de travaux ajoutés. En loyer social, le plafond communal Loc'Avantages de 7,30 €/m² limite le loyer à 422 €/mois, soit 4,2 % brut sur 120 000 €. Le risque principal est la vacance ciblée : les quartiers Drouot, Coteaux et Bourtzwiller affichent 8-12 % de vacance sur les biens non rénovés. La clé est de cibler les quartiers à demande frontalière (Rebberg, Dornach, Fonderie) et de rénover en DPE A/B pour éliminer la vacance. Un bien rénové dans le Rebberg se loue en quelques jours avec une vacance proche de zéro.

Mulhouse offre le ticket d'entrée le plus bas de zone B1 en France. Dans l'ancien à rénover (Bourtzwiller, centre-ville), un T3 de 55 m² se trouve dès 80 000 € + 40 000 € de travaux = 120 000 € tout compris. Dans le Rebberg ou la Fonderie, comptez 140 000-180 000 €. En neuf, un T2 démarre à 160 000 €. À TMI 30 %, le gain fiscal Jeanbrun ressort entre 1 782 et 2 804 €/an sur un neuf de 65 m² à 165 000 € et entre 1 092 et 1 718 €/an sur l'ancien rénové à 120 000 € : rapporté au capital engagé, il reste parmi les plus intéressants de zone B1.

La Cité de l'Automobile (Collection Schlumpf, plus grand musée automobile au monde, 450+ véhicules dont 2 Bugatti Royale) attire 200 000 visiteurs/an et renforce l'image de Mulhouse. L'ENSCMu (1re école de chimie de France, fondée en 1822) forme des ingénieurs qui intègrent le cluster pharma-chimie de Bâle (Novartis, Roche). Ces deux institutions ancrent Mulhouse dans un réseau industriel et culturel qui dépasse les frontières — un facteur d'attractivité résidentielle durable pour l'engagement de 9 ans.

Sur un marché à 834-1 898 €/m², les prix d'acquisition sont si bas que les travaux représentent souvent 40 à 50 % du coût total, bien au-dessus du seuil de 30 % du prix d'achat exigé pour le Jeanbrun ancien. Au régime réel (formulaire 2044), l'amortissement au taux ancien de 3,5 % en loyer social, calculé sur 80 % du prix augmenté des travaux, s'ajoute aux charges déductibles. Sur un T3 de 55 m² à 120 000 € total (80 000 € + 40 000 € de travaux), l'amortissement atteint 3 640 €/an et l'économie 1 092 à 1 718 €/an à TMI 30 %, soit environ 0,9 à 1,4 % du capital investi chaque année, hors aides aux travaux.

Au loyer social, les plafonds de ressources 2026 sont de 26 460 € net imposable N-2 pour une personne seule et 35 338 € pour un couple ; au loyer intermédiaire, ils montent à 36 144 € et 48 268 €. Les frontaliers français travaillant en Suisse déclarent leurs revenus en France. Un jeune frontalier en début de carrière à Bâle (salaire suisse de 5 000-6 000 CHF/mois brut) peut avoir un revenu net imposable français de 30 000-38 000 € après abattements et conversion, ce qui peut le placer sous le seuil intermédiaire, rarement sous le seuil social. Le vivier est d'autant plus large que Mulhouse attire aussi des salariés de Stellantis, des étudiants UHA et des familles non-frontalières.

Sur un T3 de 55 m² acquis 80 000 € avec 40 000 € de travaux à Bourtzwiller (120 000 € total), le plafond social mulhousien de 7,30 €/m² limite le loyer à 422 €/mois (5 064 €/an). Les travaux, qui atteignent 50 % du prix et visent un DPE A ou B, entrent dans la base amortissable de 104 000 € : au taux ancien de 3,5 %, l'amortissement est de 3 640 €/an, pour une économie de 1 092 à 1 718 €/an à TMI 30 %. Par prudence, aucun déficit foncier n'est ajouté sur ces mêmes travaux. Le NPNRU (256 M€) transforme Bourtzwiller et les Coteaux, avec un potentiel de valorisation en sortie. Attention : cibler les immeubles proches du tramway pour minimiser la vacance.

À Mulhouse, le loyer social maximal ne vient pas d'un barème B1 : l'arrêté Loc'Avantages le fixe pour la commune à 7,30 €/m². Le coefficient de surface (0,7 + 19 / surface, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2) avantage ensuite les petites surfaces étudiantes. Pour un studio de 25 m² à la Fonderie : 7,30 × 1,2 × 25 = 219 €/mois (coefficient plafonné). Pour un T2 de 45 m² en centre-ville : 7,30 × 1,12 × 45 = 368 €/mois. Pour un T3 de 65 m² dans le Rebberg : 7,30 × 0,99 × 65 = 470 €/mois. Les petites surfaces proches du campus (Fonderie, Illberg) offrent le meilleur rendement au m².

Mulhouse offre deux marchés distincts. Le LMNP meublé cible les 11 000 étudiants de l'UHA dans les quartiers Fonderie et campus Illberg : studios à 300-400 €/mois avec turnover annuel. Le Jeanbrun en nu cible les frontaliers bâlois (Rebberg, Dornach), les salariés Stellantis et les familles, avec des baux stables de 3 ans et une gestion minimale. L'amortissement Jeanbrun de l'ancien rénové (3 640 €/an sur une base de 104 000 €) retire 1 092 à 1 718 € d'impôt par an à TMI 30 % ; le déficit foncier imputable sur le revenu global, lui, tient au régime réel de la location nue et non au Jeanbrun, et le LMNP n'y a pas accès. Sur un marché à vacance ciblée, la stabilité locative du Jeanbrun nu réduit le risque.

Les deux villes sont en zone B1 avec les mêmes plafonds. Mulhouse offre des prix environ 3 fois inférieurs (1 231 vs 3 739 €/m² en moyenne dans l'ancien), un rendement brut bien supérieur (7-10 % vs 4-5,5 %) et la proximité de Bâle (frontaliers suisses). Strasbourg mise sur les institutions européennes, 55 000 étudiants, un tramway de 6 lignes et un marché plus sécurisé (vacance < 3 %). Pour un rendement maximal à budget ultra-serré avec demande frontalière bâloise, Mulhouse. Pour une sécurité locative premium avec demande institutionnelle européenne, Strasbourg.