Investir en Loi Jeanbrun
à Mérignac

Thales (2 400 salariés, cockpits Airbus et Rafale, 300 recrutements/an), Dassault Aviation (~600 salariés) et Sabena Technics (780 salariés, 100 000 m² en bord de piste) forment un cluster aéronautique ancré à Mérignac depuis des décennies. ArianeGroup (3 500 salariés en Gironde, sites limitrophes) renforce l'écosystème spatial. Ces sites industriels de haute technologie ne se délocalisent pas — ils nécessitent des investissements lourds et des compétences rares. Les ingénieurs et techniciens cherchent des T2-T3 en location nue à Arlac, Capeyron et le centre — profils stables et solvables.

L'extension du tramway A (5 km, 5 nouvelles stations dont Mérignac Soleil, Chemin Long et Aéroport, avril 2026) connectera directement la gare Saint-Jean à l'aéroport en 45 min. Historiquement à Bordeaux, chaque extension de tramway a fait progresser les prix de 10 à 15 % autour des nouvelles stations. Les quartiers Beutre et Marne-Soleil (~3 750 à 4 100 €/m²) sont les plus susceptibles de bénéficier de cette hausse. Pour un investisseur Jeanbrun, se positionner avant avril 2026 permet de capter la valorisation sur les 9 ans d'engagement.

Mérignac et Bordeaux partagent les mêmes plafonds zone A, mais les prix mérignacais sont près de 15 % inférieurs (ancien 3 822 vs 4 429 €/m²). L'amortissement Jeanbrun s'appliquant au prix réel, le ratio déduction/capital est supérieur à Mérignac. Le tramway A (17 stations, 3-5 min de fréquence) met Bordeaux centre à 25-30 min. Le cluster aéronautique (Thales 2 400 + Dassault 600 + Sabena 780 + aéroport 8 000) génère une demande captive que Bordeaux centre ne possède pas. La croissance de +11 % en 6 ans confirme l'attractivité résidentielle de Mérignac.

La plateforme aéroportuaire emploie plus de 8 000 personnes (agents d'escale, techniciens de maintenance, commerciaux, personnels de sécurité, hôtesses et stewards basés) avec des profils à revenus réguliers et des horaires décalés nécessitant un logement proche. Ces salariés cherchent des T2-T3 en location nue à Beutre, Beaudésert et le centre — à proximité directe de l'aéroport. Le Jeanbrun en location longue durée (bail 3 ans) correspond parfaitement à leurs besoins de stabilité résidentielle.

Avant d'activer l'amortissement Jeanbrun, le bailleur mérignacais déduit au régime réel (formulaire 2044) toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt et frais de dossier, taxe foncière (hors ordures ménagères), charges de copropriété non récupérables, prime d'assurance PNO, frais de gestion locative (7-8 % si agence), travaux d'entretien et réparation. L'amortissement (3,5 à 5,5 % de 80 % du prix en neuf, 3 à 4 % de la base prix plus travaux en ancien rénové) s'ajoute ensuite à ces charges et peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Sur un bien ancien de 175 000 € à Mérignac (130 000 € d'achat et 45 000 € de travaux), l'amortissement social de 3,5 % sur 149 000 € atteint 5 215 €/an, soit 2 138 à 3 035 €/an d'économie à TMI 41 %, sans déficit foncier ajouté sur les travaux déjà amortis.

Barème 2026 en zone A : pour un logement en loyer intermédiaire, le locataire ne doit pas dépasser 44 344 € de revenu fiscal N-2 s'il est seul, 66 276 € en couple et 79 666 € avec une personne à charge ; un bail social ramène la limite à 32 463 € (seul) ou 48 521 € (couple). Un jeune ingénieur Thales (28 000-35 000 €/an en début de carrière), un technicien Sabena Technics, un agent d'escale de l'aéroport, un alternant Ynov Campus ou un couple de jeunes actifs se situent sous le premier seuil, et souvent sous le second. Le vivier : 2 400 Thales + 780 Sabena + 600 Dassault + 8 000 emplois aéroport + étudiants IMA et Ynov.

Sur un T2 de 50 m² acquis 130 000 € avec 45 000 € de travaux à Capeyron (175 000 € total), le loyer social est borné par le plafond Loc'Avantages de Mérignac (9,25 €/m², coefficient 1,08), soit 500 €/mois ou 6 000 €/an. Au taux ancien de 3,5 %, les 149 000 € de base (80 % du prix plus les travaux) produisent 5 215 €/an d'amortissement ; converti en impôt à TMI 41 %, cela fait 2 138 €/an lorsque le déficit s'impute sur le salaire et jusqu'à 3 035 €/an s'il neutralise d'autres loyers taxables. Ces 45 000 € de travaux ne sont pas comptés une seconde fois en déficit foncier. MaPrimeRénov' (jusqu'à 15 000 €), CEE et Éco-PTZ réduisent le reste à charge, à leurs propres conditions. L'extension tramway aéroport (avril 2026) et Marne-Soleil ajoutent un potentiel de valorisation.

À Mérignac (zone A), le plafond social n'est pas celui d'une zone : l'arrêté Loc'Avantages le fixe à 9,25 €/m² pour la commune (7,26 €/m² en très social). Le calcul du loyer maximal passe ensuite par un coefficient de surface (0,7 + 19/surface, avec un maximum de 1,2) favorable aux petites typologies. Pour un studio de 25 m² à Arlac : 9,25 × 1,2 × 25 = 278 €/mois (coefficient plafonné). Pour un T2 de 45 m² au centre : 9,25 × 1,12 × 45 = 466 €/mois. Pour un T3 de 68 m² aux Eyquems : 9,25 × 0,98 × 68 = 616 €/mois. Les T2 proches du tramway A et de l'aéroport offrent le meilleur rapport rendement/demande.

Mérignac offre une spécificité : les personnels navigants (hôtesses, stewards) basés à l'aéroport cherchent parfois des meublés à proximité. Mais le LMNP meublé impose une gestion intensive et un ameublement coûteux. Le Jeanbrun en location nue longue durée cible les ingénieurs Thales (2 400 salariés, 300 recrutements/an), les techniciens Dassault et Sabena, et les familles de cadres aéroportuaires, avec des baux stables de 3 ans et une gestion minimale. Sur un T2 ancien rénové de 175 000 €, l'amortissement allège l'impôt de 2 138 à 3 035 €/an à TMI 41 %, un gain récurrent sur toute la durée d'engagement. Pour un investissement patrimonial dans la métropole bordelaise, le Jeanbrun à Mérignac est le meilleur rapport qualité/prix.

Les deux communes partagent la zone A et le tramway. Mérignac mise sur le cluster aéronautique (Thales 2 400 + Dassault 600 + Sabena 780 + aéroport 8 000), l'extension tramway aéroport (avril 2026) et une croissance de +11 %. Pessac offre le campus universitaire bordelais (50 000 étudiants), le tramway B et le vignoble Pessac-Léognan. Pour un investissement ciblant des cadres aéronautiques avec potentiel de valorisation tramway, Mérignac. Pour un investissement étudiant massif avec rendement studio maximal, Pessac.