Investir en Loi Jeanbrun
à Mérignac
Sources : Notaires de Gironde 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Mérignac avec la loi Jeanbrun ?
Mérignac, 73 000 habitants dans la métropole bordelaise, est en zone B1. Ville de l'aéroport de Bordeaux et de Dassault Aviation, desservie par le tramway A, elle offre un marché locatif dynamique à prix inférieurs à Bordeaux centre.
Vacance < 4 %. Demande de salariés Dassault, aéroportuaires et familles. Prix 20-30 % inférieurs à Bordeaux centre.
Les atouts de Mérignac
- ✓Aéroport de Bordeaux
- ✓Dassault Aviation : emploi qualifié
- ✓Tramway A vers Bordeaux centre
- ✓Prix 20-30 % < Bordeaux centre
- ✓Zone B1
- ✓Vacance < 4 %
Sources : INSEE RP 2021, Dassault Aviation, Aéroport Bordeaux, CCI Gironde
Dispositif Loi Jeanbrun à Mérignac
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Mérignac, métropole bordelaise zone B1, offre aéroport, Dassault et tramway à prix inférieurs à Bordeaux.
Bassin aéro et métropole sécurisent les 9 ans. Ancien pour le déficit foncier majoré. Plafonds B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Mérignac (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Bordeaux Métropole)
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Mérignac (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Mérignac.
Simulations à Mérignac
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Mérignac
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre / Mairie
Cœur commerçant, tramway A.
Arlac / Tramway
Résidentiel, tramway A. Familles.
Capeyron
Résidentiel prisé, bonnes écoles.
Beaudésert
Résidentiel calme, prix accessibles.
Beutre / Aéroport
Proximité aéroport, salariés aéro.
Les Eyquems
Renouvellement urbain, prix bas.
Jeanbrun vs Pinel à Mérignac
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements | Neufs uniquement | Neuf + ancien dès 120 000 € |
| Mécanisme | Réduction IR plafonnée | Amortissement + déficit foncier |
| Rendement | Net < 4 % | Net 6-8 % |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Mérignac
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Mérignac ?
Métropole bordelaise + aéroport + Dassault + tramway à prix < Bordeaux centre.
Budget ?
Ancien dès 120 000 €.
Dassault sécurise-t-il ?
Oui. Milliers de salariés qualifiés dans les plafonds B1.
L'ancien ?
Les Eyquems et Beaudésert (DPE D-F). Cumul déficit foncier + amortissement.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %.
Plafonds B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité ?
Ancien 170 000 € : éco 10 517 €/an.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 55 m² : 570 €.
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