Investir en Loi Jeanbrun
à Mérignac

Thales (2 400 salariés, cockpits Airbus et Rafale, 300 recrutements/an), Dassault Aviation (~600 salariés) et Sabena Technics (780 salariés, 100 000 m² en bord de piste) forment un cluster aéronautique ancré à Mérignac depuis des décennies. ArianeGroup (3 500 salariés en Gironde, sites limitrophes) renforce l'écosystème spatial. Ces sites industriels de haute technologie ne se délocalisent pas — ils nécessitent des investissements lourds et des compétences rares. Les ingénieurs et techniciens cherchent des T2-T3 en location nue à Arlac, Capeyron et le centre — profils stables et solvables.

L'extension du tramway A (5 km, 5 nouvelles stations dont Mérignac Soleil, Chemin Long et Aéroport, avril 2026) connectera directement la gare Saint-Jean à l'aéroport en 45 min. Historiquement à Bordeaux, chaque extension de tramway a fait progresser les prix de 10 à 15 % autour des nouvelles stations. Les quartiers Beutre et Marne-Soleil (3 000-3 800 €/m²) sont les plus susceptibles de bénéficier de cette hausse. Pour un investisseur Jeanbrun, se positionner avant avril 2026 permet de capter la valorisation sur les 9 ans d'engagement.

Mérignac et Bordeaux partagent les mêmes plafonds zone A, mais les prix mérignacais sont 15 à 20 % inférieurs (ancien 3 400 vs 4 200 €/m²). L'amortissement Jeanbrun s'appliquant au prix réel, le ratio déduction/capital est supérieur à Mérignac. Le tramway A (17 stations, 3-5 min de fréquence) met Bordeaux centre à 25-30 min. Le cluster aéronautique (Thales 2 400 + Dassault 600 + Sabena 780 + aéroport 8 000) génère une demande captive que Bordeaux centre ne possède pas. La croissance de +11 % en 6 ans confirme l'attractivité résidentielle de Mérignac.

La plateforme aéroportuaire emploie plus de 8 000 personnes (agents d'escale, techniciens de maintenance, commerciaux, personnels de sécurité, hôtesses et stewards basés) avec des profils à revenus réguliers et des horaires décalés nécessitant un logement proche. Ces salariés cherchent des T2-T3 en location nue à Beutre, Beaudésert et le centre — à proximité directe de l'aéroport. Le Jeanbrun en location longue durée (bail 3 ans) correspond parfaitement à leurs besoins de stabilité résidentielle.

Avant d'activer l'amortissement Jeanbrun, le bailleur mérignacais déduit au régime réel (formulaire 2044) toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt et frais de dossier, taxe foncière (hors ordures ménagères), charges de copropriété non récupérables, prime d'assurance PNO, frais de gestion locative (7-8 % si agence), travaux d'entretien et réparation. L'amortissement de 2 à 3 % du prix de revient s'ajoute ensuite à ces charges, créant un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Sur un bien de 175 000 € à Mérignac, le cumul charges + amortissement génère 10 568 €/an d'économie à TMI 41 %.

Les plafonds zone A fixent le revenu fiscal de référence N-2 à 40 093 € pour une personne seule, 59 893 € pour un couple, 72 123 € avec un enfant. Un jeune ingénieur Thales (28 000-35 000 €/an en début de carrière), un technicien Sabena Technics, un agent d'escale de l'aéroport, un alternant Ynov Campus ou un couple de jeunes actifs respectent ces seuils. Le vivier : 2 400 Thales + 780 Sabena + 600 Dassault + 8 000 emplois aéroport + étudiants IMA et Ynov.

Sur un T2 de 50 m² acquis 130 000 € avec 45 000 € de travaux à Capeyron (175 000 € total), le loyer social zone A génère 665 €/mois (7 980 €/an). Le déficit foncier majoré (21 400 €/an pour travaux RGE ≥ 30 %, DPE A/B, chantier avant fin 2027) combiné à l'amortissement (4 375 €/an) produit une économie de 10 568 €/an à TMI 41 %. MaPrimeRénov' (jusqu'à 12 000 €), CEE et Éco-PTZ réduisent le reste à charge. L'extension tramway aéroport (avril 2026) et Marne-Soleil ajoutent un potentiel de valorisation.

À Mérignac (zone A, loyer social 12,32 €/m²), le coefficient (0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2) avantage les petites surfaces. Pour un studio de 25 m² à Arlac : 12,32 × 1,2 × 25 = 370 €/mois (coefficient plafonné). Pour un T2 de 45 m² au centre : 12,32 × 1,122 × 45 = 622 €/mois. Pour un T3 de 68 m² aux Eyquems : 12,32 × 0,979 × 68 = 820 €/mois. Les T2 proches du tramway A et de l'aéroport offrent le meilleur rapport rendement/demande.

Mérignac offre une spécificité : les personnels navigants (hôtesses, stewards) basés à l'aéroport cherchent parfois des meublés à proximité. Mais le LMNP meublé impose une gestion intensive et un ameublement coûteux. Le Jeanbrun en location nue longue durée cible les ingénieurs Thales (2 400 salariés, 300 recrutements/an), les techniciens Dassault et Sabena, et les familles de cadres aéroportuaires — baux stables de 3 ans, gestion minimale. Le déficit foncier (10 568 €/an en ancien rénové à TMI 41 %) offre un avantage fiscal régulier. Pour un investissement patrimonial dans la métropole bordelaise, le Jeanbrun à Mérignac est le meilleur rapport qualité/prix.

Les deux communes partagent la zone A et le tramway. Mérignac mise sur le cluster aéronautique (Thales 2 400 + Dassault 600 + Sabena 780 + aéroport 8 000), l'extension tramway aéroport (avril 2026) et une croissance de +11 %. Pessac offre le campus universitaire bordelais (50 000 étudiants), le tramway B et le vignoble Pessac-Léognan. Pour un investissement ciblant des cadres aéronautiques avec potentiel de valorisation tramway, Mérignac. Pour un investissement étudiant massif avec rendement studio maximal, Pessac.