Investir en Loi Jeanbrun
à Pessac
Sources : Notaires de Gironde 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Pessac avec la loi Jeanbrun ?
Pessac, 65 000 habitants dans la métropole bordelaise, est en zone B1. Ville du campus universitaire bordelais (50 000 étudiants) et du vignoble de Pessac-Léognan, desservie par le tramway B.
Vacance < 3 %. Demande massive de 50 000 étudiants du campus bordelais et actifs travaillant à Bordeaux.
Les atouts de Pessac
- ✓50 000 étudiants sur le campus
- ✓Tramway B vers Bordeaux centre
- ✓Vignoble Pessac-Léognan
- ✓Prix inférieurs à Bordeaux
- ✓Zone B1
- ✓Vacance < 3 %
Sources : INSEE RP 2021, Université de Bordeaux, CCI Gironde
Dispositif Loi Jeanbrun à Pessac
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Pessac, zone B1, accueille le plus grand campus universitaire bordelais (50 000 étudiants).
Demande étudiante massive et tramway B sécurisent les 9 ans. Ancien pour le déficit foncier majoré. Plafonds B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Pessac (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Bordeaux Métropole)
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Pessac (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Pessac.
Simulations à Pessac
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Pessac
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Campus / Saige
Proximité campus, 50 000 étudiants. Vacance nulle.
Centre / Mairie
Cœur commerçant, tramway B.
Alouette / France
Résidentiel, tramway B.
Châtaigneraie / Bouganville
Résidentiel calme, familles.
Arago / Thouars
Populaire, prix accessibles.
Haut-Brion / Vignoble
Secteur viticole résidentiel.
Jeanbrun vs Pinel à Pessac
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements | Neufs uniquement | Neuf + ancien dès 120 000 € |
| Mécanisme | Réduction IR plafonnée | Amortissement + déficit foncier |
| 50 000 étudiants | Non pris en compte | Demande étudiante massive = vacance nulle |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Pessac
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Pessac ?
50 000 étudiants du campus bordelais + tramway B + zone B1 < Bordeaux.
Budget ?
Ancien dès 120 000 €.
Campus bordelais ?
50 000 étudiants = demande massive. Vacance quasi nulle.
L'ancien ?
Arago et Saige (DPE D-F). Cumul déficit foncier + amortissement.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %.
Plafonds B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité ?
Ancien 170 000 € : éco 10 517 €/an.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 50 m² : 536 €.
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