Investir en Loi Jeanbrun
à Roubaix
Sources : Chambre Notariale Nord 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Roubaix avec la loi Jeanbrun ?
Roubaix, 98 000 habitants dans la métropole lilloise, est en zone A. Ville du Paris-Roubaix et de La Piscine (musée), elle connaît une revitalisation urbaine avec des prix parmi les plus bas de zone A, offrant un levier fiscal Jeanbrun exceptionnel.
Vacance 5-6 %. Prix très bas (1 200-2 500 €/m²). Revitalisation en cours, demande croissante de jeunes actifs et investisseurs.
Les atouts de Roubaix
- ✓Zone A : plafonds élevés (14,49 €/m²)
- ✓Prix les plus bas de zone A en France
- ✓Métropole lilloise, métro automatique
- ✓Revitalisation urbaine en cours
- ✓Rendement brut 6-9 % en zone A
- ✓La Piscine, culture et attractivité
Sources : INSEE RP 2021, MEL, La Piscine Roubaix, CCI Grand Lille
Dispositif Loi Jeanbrun à Roubaix
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A
Définition & fonctionnement
Roubaix, zone A, produit l'effet de levier Jeanbrun le plus puissant de France : prix dès 1 200 €/m² avec plafonds zone A.
Revitalisation urbaine et métropole lilloise sécurisent la valorisation sur 9 ans. Maisons ouvrières (DPE E-F) pour le déficit foncier majoré. Plafonds zone A à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Roubaix (Zone A)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone A
- ✓Bien en zone A (Roubaix, MEL)
- ✓Foyer fiscal locataire sous plafonds zone A
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A à Roubaix (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 14,49 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 12,32 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 10,14 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone A à Roubaix.
Simulations à Roubaix
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Roubaix
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Grand Place
Cœur commerçant en revitalisation. Jeunes actifs.
La Piscine / Barbieux
Quartier du musée et du parc Barbieux. Résidentiel prisé.
Lys / Gare
Proximité gare, demande de navetteurs.
Pile / Sainte-Élisabeth
Renouvellement urbain actif. Prix très bas.
Nouveau Roubaix
Secteur en transformation. Programmes neufs.
Cul de Four / Épeule
Résidentiel populaire. Prix accessibles.
Jeanbrun vs Pinel à Roubaix
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement – quasi aucun programme | Neuf + ancien dès 70 000 € en brique ouvrière |
| Mécanisme | Réduction IR plafonnée | Amortissement + déficit foncier = éco > prix d'achat sur 9 ans |
| Zone A à prix record | Identique à Nice malgré prix 80 % inférieurs | Le meilleur ratio éco/capital de France en zone A |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Roubaix
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Roubaix malgré la vacance ?
Prix les plus bas de zone A (1 200 €/m²) + plafonds zone A = levier fiscal exceptionnel. Éco > 9 800 €/an sur bien à 105 000 €.
Budget ?
Ancien dès 70 000 €. Le budget le plus bas de France pour accéder à la zone A.
Revitalisation ?
Programme ANRU, La Piscine, Nouveau Roubaix. Valorisation en cours.
L'ancien ?
Maisons ouvrières en brique (DPE E-F) dès 70 000 €. Rendement zone A exceptionnel.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Prix très bas = amortissement disproportionné vs loyer.
Plafonds zone A ?
40 093 € seul, 59 893 € couple, 72 123 € +1, 86 545 € +2.
Rentabilité ?
Ancien 60 m² à 105 000 € : loyer 751 €/mois, éco 9 850 €/an. Rendement global > 15 %.
Calcul loyer ?
12,32 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 65 m² : 794 €. Pour 50 m² : 665 €.
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