Réduction d'impôt ou amortissement : deux mécaniques opposées
Le Denormandie retranche une somme fixe de votre impôt, le Jeanbrun réduit le revenu foncier sur lequel l'impôt est calculé. Cette différence commande tout le reste du comparatif.
Denormandie : une réduction fixe, plafonnée avec les autres niches
La réduction vaut 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans du coût retenu, plafonné à 300 000 € et à 5 500 €/m² (Service-Public.fr, mars 2026). Son montant ne dépend pas de votre tranche, mais il a deux limites :
- il ne s'impute que sur l'impôt réellement dû ;
- il entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an (CGI, art. 200-0 A), avec l'emploi à domicile ou la garde d'enfants.
Jeanbrun : une déduction dont la valeur dépend de votre tranche
L'amortissement de l'ancien rénové est de 3 % en loyer intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social, calculé sur 80 % du prix plus 100 % des travaux. Il est limité à 8 000 € par an et par foyer, porté à 10 000 ou 12 000 € seulement si au moins la moitié des loyers des logements amortis est sociale ou très sociale (CGI, art. 31). Son effet :
- s'il s'impute sur des revenus fonciers positifs, il économise votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux ;
- s'il crée un déficit imputé sur le revenu global, il n'économise que la TMI.
Simple déduction du revenu, l'amortissement échappe au plafond des 10 000 €.
Tableau comparatif Jeanbrun ancien et Denormandie
Sur douze critères, les deux dispositifs ne se rejoignent que sur la location nue en résidence principale et sur les plafonds de loyer intermédiaire. Ces deux logiques entraînent des conditions très différentes (voir aussi les conditions d'éligibilité du Jeanbrun).
| Critère | Jeanbrun ancien | Denormandie |
|---|---|---|
| Avantage | Amortissement déduit des revenus fonciers | Réduction d'impôt sur le revenu |
| Base légale | CGI art. 31, I, 1°, j (loi n° 2026-103) | CGI art. 199 novovicies |
| Taux | 3 / 3,5 / 4 % par an | 12 / 18 / 21 % au total |
| Assiette | 80 % du prix + 100 % des travaux, 8 000 € par an au plus | Coût retenu plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m² |
| Travaux | Au moins 30 % du prix d'acquisition | Au moins 25 % du coût total de l'opération |
| Énergie | DPE A ou B après réhabilitation lourde | Gain de 20 % (30 % en individuel) ou deux types de travaux |
| Localisation | Toute la France | Communes à fort besoin de réhabilitation, Action Cœur de ville ou ORT |
| Type de bien | Bâtiment d'habitation collectif uniquement | Appartement ou maison |
| Durée | 9 ans minimum | 6, 9 ou 12 ans |
| Plafonds de loyer 2026 | A bis 19,71, A 14,64, B1 11,80, B2 et C 10,26 €/m² | Identiques, ressources comprises (44 344 € pour une personne seule en A bis) |
| Niches fiscales | Hors plafond des 10 000 € | Dans le plafond des 10 000 € |
| Calendrier | Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 | Opérations du 28 mars 2019 au 31 décembre 2027 |
Travaux, commune, type de bien : les trois filtres qui décident
Le seuil Denormandie de 25 % du coût total revient à financer des travaux d'au moins un tiers du prix d'achat, alors que le Jeanbrun en demande 30 % du prix. Voici comment lire ces points de blocage sur un projet réel.
Montant des travaux : le Denormandie est plus exigeant qu'il n'y paraît
Le ratio Denormandie se calcule sur le coût total, travaux compris. Si travaux / (prix + travaux) ≥ 25 %, alors les travaux doivent atteindre au moins 33,3 % du prix, avant même d'ajouter les frais d'acquisition au dénominateur. Exemple :
- pour un bien à 120 000 €, le Jeanbrun demande 36 000 € de travaux ;
- le Denormandie en demande 40 000 € (40 000 / 160 000 = 25 %).
Performance énergétique : gain de 20 % contre DPE A ou B
Sur l'énergie, l'écart s'inverse. Le Denormandie se contente d'un gain de consommation de 20 %, ou de deux types de travaux parmi la chaudière, l'isolation des combles, des murs, la production d'eau chaude ou les fenêtres. Le Jeanbrun impose une réhabilitation lourde menant à un DPE A ou B (CGI, art. 31, I, 1°, j, renvoyant au décret n° 2025-913). Deux idées reçues sur le choix Denormandie ou Jeanbrun ancien sont fausses :
- une classe C ne suffit pas pour le Jeanbrun ;
- le recours à des artisans RGE n'est pas exigé par le Jeanbrun (seuls MaPrimeRénov' et les CEE l'imposent).
Notre guide des conditions du Jeanbrun dans l'ancien détaille la réhabilitation lourde attendue.
Commune et immeuble : là où chaque dispositif s'arrête
Le Denormandie est géographique. Une commune y ouvre droit si elle figure parmi les 244 de l'arrêté du 26 mars 2019 ou si elle a signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) ; depuis 2024, s'y ajoutent les copropriétés en difficulté. La liste des ORT tenue par le ministère du Logement compte 2 223 communes signataires en vigueur (data.gouv.fr, novembre 2026), sur près de 35 000 communes françaises. Le Jeanbrun est typologique : partout en France, mais seulement dans un immeuble collectif d'habitation.
- Une maison de bourg dans une commune éligible : Denormandie seulement.
- Un appartement dans une métropole hors liste : Jeanbrun seulement.
- Un appartement dans le centre d'une ville éligible : les deux, et le calcul départage.
Cas chiffré à Nantes : un T2 rénové là où le Denormandie ne s'applique pas
Pour un T2 de 50 m² acheté 150 000 € à Nantes avec 50 000 € de travaux, le Jeanbrun fait économiser jusqu'à 21 665 € d'impôt sur 9 ans à TMI 30 %, et le Denormandie rien : la commune n'y est pas éligible. Lyon, Bordeaux, Rennes et Toulouse sont dans le même cas.
📌 Cas type : Julien, cadre imposé à 30 %, projet nantais
- Nantes : zone A (zonage ABC), absente de l'arrêté du 26 mars 2019, hors programme Action Cœur de ville et sans convention ORT (liste ORT du ministère du Logement, novembre 2026). Le Denormandie y est donc fermé.
- Prix 150 000 €, travaux 50 000 € : 33 % du prix, le seuil Jeanbrun de 30 % est atteint.
- Loyer maximum en intermédiaire : 14,64 €/m² × coefficient 1,08 (0,7 + 19 / 50) × 50 m² = 791 € par mois hors charges, pour un locataire dont le revenu fiscal ne dépasse pas 44 344 € s'il vit seul (BOFiP, BOI-BAREME-000017, mars 2026).
- Amortissement : 3 % de 170 000 € (80 % du prix plus 100 % des travaux), soit 5 100 € par an, sous le plafond de 8 000 €.
| Économie d'impôt sur 9 ans | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|
| Jeanbrun (45 900 € amortis) | 13 770 à 21 665 € | 18 819 à 26 714 € |
| Denormandie | 0 € (commune non éligible) | 0 € (commune non éligible) |
La fourchette va de la TMI seule, si l'amortissement crée un déficit imputé sur le revenu global, à la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux, s'il s'impute sur des loyers imposables. Seule exception côté Denormandie : un logement situé dans une copropriété en difficulté, éligible quelle que soit la commune. Avant de signer, calculer le loyer plafond de votre logement reste indispensable : c'est un maximum, pas le loyer du marché nantais. Pour le détail du marché local, voir notre page investir en Jeanbrun à Nantes.
Les situations où le Jeanbrun l'emporte
Le Jeanbrun est le meilleur choix dès que la commune n'est pas éligible au Denormandie, ce qui couvre toutes les grandes métropoles, ou que vos réductions d'impôt atteignent déjà le plafond de 10 000 € par an. Le cas nantais n'est donc pas une exception.
Les profils pour qui le Jeanbrun est plus rentable
Quatre situations bloquent ou amputent le Denormandie :
- bien situé dans une commune ni listée par l'arrêté, ni signataire d'une ORT ;
- foyer dont les niches sont déjà consommées : la part de réduction au-delà ne s'impute pas ;
- opération dépassant 300 000 € ou 5 500 €/m², où l'assiette Denormandie est écrêtée ;
- loyer social ou très social, amorti à 3,5 ou 4 % avec plafond majoré, sur la base du plafond communal Loc'Avantages (arrêté du 6 janvier 2026). Pour ce cas, mieux vaut comparer le Jeanbrun et Loc'Avantages.
Les profils pour qui le Denormandie reste intéressant
Dans une ville moyenne éligible et à niches libres, la réduction Denormandie de 18 % sur 9 ans dépasse l'effet de l'amortissement. Elle garde donc l'avantage dans trois cas :
- petit budget dans une commune éligible, avec des niches fiscales disponibles ;
- maison individuelle ;
- besoin d'un engagement court de 6 ans.
Un même logement ne peut pas cumuler les deux : le j de l'article 31 exclut les logements ayant bénéficié de l'article 199 novovicies.
Fin du Denormandie : ce qui est voté et ce qui ne l'est pas
À ce jour, le Denormandie s'arrête au 31 décembre 2027 : sa prorogation jusqu'en 2030 n'a franchi que l'étape de la commission. Or le calendrier pèse sur le choix, puisque les deux échéances diffèrent.
Le droit en vigueur :
- Denormandie jusqu'au 31 décembre 2027 (loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, art. 42) ;
- Jeanbrun pour les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028 (loi n° 2026-103, art. 47).
Ce qui n'est que proposé :
- des amendements reportant le Denormandie au 31 décembre 2030, adoptés par la commission des finances de l'Assemblée le 8 octobre 2026 (Immomatin, octobre 2026) ;
- la première partie du PLF 2027 a été rejetée en séance le 4 novembre 2026 par 458 voix contre 0, et le Sénat examine le texte initial du Gouvernement, qui ne touche ni au Denormandie ni au Jeanbrun (Legifiscal, novembre 2026).
Rédaction de locationloijeanbrun.fr, article publié le 9 novembre 2026, sources consultées en novembre 2026. Simulation indicative, hors frais d'acquisition, charges et intérêts d'emprunt ; elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les textes ne tranchent pas tous les cas : faites valider votre montage par un avocat fiscaliste ou un notaire avant d'investir. Sources : Légifrance (CGI art. 31, 150 VB, 199 novovicies, 200-0 A ; lois n° 2026-103 et n° 2024-322 ; arrêtés du 26 mars 2019 et du 6 janvier 2026) ; Service-Public.fr (F35011, F39735) ; BOFiP (BOI-BAREME-000017-20260310, BOI-IR-RICI-365) ; zonage ABC et liste des conventions ORT du ministère du Logement (data.gouv.fr) ; Immomatin ; Legifiscal.
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