Jeanbrun ou Loc'Avantages : amortissement ou réduction d'impôt pour louer sous le marché

Deux mécanismes fiscaux opposés pour un même objectif

Loc'Avantages, instauré par la loi de finances pour 2022 à la place de l'ancien dispositif Cosse (le « Louer abordable »), est une réduction d'impôt prévue à l'article 199 tricies du CGI. Le propriétaire signe une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et s'engage à louer sous un plafond fixé pour sa commune. En contrepartie, il retire de son impôt un pourcentage des loyers encaissés : 15 % en loyer intermédiaire (Loc1), 35 % en loyer social (Loc2), 65 % en loyer très social (Loc3, accessible uniquement en intermédiation locative). Le recours à une agence immobilière à vocation sociale ou à une association porte les deux premiers taux à 20 % et 40 %.

Le statut du bailleur privé, dit loi Jeanbrun, procède à l'inverse. Créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 et codifié à l'article 31, I, 1°, i (neuf) et j (ancien) du CGI, il ne réduit pas l'impôt : il réduit le revenu imposable. Chaque année, le bailleur déduit de ses revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix d'acquisition, majoré du coût des travaux dans l'ancien. L'économie dépend donc directement de la tranche marginale d'imposition (TMI) et des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Cette différence de nature explique presque tout le reste. Une réduction d'impôt vaut la même chose pour tous les contribuables imposables, mais elle est plafonnée par le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an). Une déduction vaut d'autant plus que le foyer est imposé, et l'amortissement Jeanbrun n'entre pas dans ce plafonnement global : il est borné par son propre plafond de 8 000 € par an et par foyer, porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers des logements amortis relève du social ou du très social.

Jeanbrun et Loc'Avantages comparés en 12 critères

Deux lignes méritent d'être lues avec attention. Côté Jeanbrun, l'exigence d'un immeuble collectif et, dans l'ancien, d'un DPE A ou B après travaux ferme la porte à beaucoup de biens que Loc'Avantages accepte, comme une maison ou un appartement simplement classé D. Côté Loc'Avantages, l'échéance du 31 décembre 2027 laisse peu de temps : l'instruction d'une convention par l'Anah se compte en semaines, parfois en mois.

Des plafonds de loyer en partie communs

Les plafonds de Loc'Avantages sont fixés commune par commune (et par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille) par l'arrêté du 6 janvier 2026, à partir du loyer de marché local : environ 15 % de décote en Loc1, 30 % en Loc2 et 45 % en Loc3. Le Jeanbrun reprend tels quels les plafonds Loc2 pour son niveau social et Loc3 pour son niveau très social. Un même appartement loué en loyer social aura donc exactement le même loyer maximum dans les deux dispositifs.

Le loyer intermédiaire fait exception. Le Jeanbrun applique les plafonds hérités du Pinel, fixés par zone pour les baux 2026 : 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zones B2 et C. Loc'Avantages applique son plafond Loc1 communal, souvent nettement plus bas dans les grandes villes. À Toulouse (zone A), le plafond Loc1 est de 11,31 €/m² contre 14,64 €/m² pour le loyer intermédiaire Jeanbrun : sur un 50 m², l'écart dépasse 180 € par mois. Le calculateur de loyer Jeanbrun applique le coefficient de surface (0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2) commun aux deux dispositifs.

Les plafonds de ressources du locataire suivent la même logique. En zone A, une personne seule ne doit pas dépasser 44 344 € de revenu fiscal de référence en loyer intermédiaire, 32 463 € en loyer social et 17 855 € en loyer très social ; pour un couple, les seuils sont de 66 276 €, 48 521 € et 29 114 €. Plus la décote est forte, plus le vivier de locataires se restreint : un critère de gestion locative à ne pas négliger.

Exemple chiffré : un T2 ancien rénové à Toulouse

Prenons l'exemple de notre fiche Toulouse : un T2 de 50 m² acheté 130 000 € dans un immeuble collectif, rénové pour 55 000 € (soit plus de 30 % du prix) et porté en DPE A ou B, soit 185 000 € au total. Le bailleur est imposé dans la tranche à 41 %. Le coefficient de surface vaut 1,08 (0,7 + 19 / 50). Les plafonds toulousains 2026 sont de 11,31 €/m² en Loc1, 9,31 €/m² en Loc2 et 7,32 €/m² en Loc3.

La fourchette Jeanbrun dépend de vos autres revenus fonciers : la borne basse correspond à un amortissement qui crée un déficit imputé sur le revenu global (seule la TMI joue), la borne haute à un amortissement absorbé par des revenus fonciers positifs (TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux). La réduction Loc'Avantages, elle, ne varie pas avec la TMI, mais les loyers restent imposés normalement à côté.

Trois enseignements se dégagent. D'abord, à loyer égal (social), le Jeanbrun procure à TMI 41 % un avantage de 2 282 à 3 239 € par an contre 2 113 € pour Loc'Avantages, et sur 9 ans au lieu de 6. Ensuite, à Toulouse, le loyer intermédiaire Jeanbrun rapporte 180 € de plus par mois que le Loc1 : c'est souvent le scénario le plus rentable avant impôt. Enfin, à TMI 11 % ou 30 %, l'amortissement perd de sa force (5 565 € × 30 % = 1 670 € au minimum) et la réduction Loc2 de 2 113 €, indépendante de la TMI, repasse devant.

Le traitement des travaux change la donne dans l'ancien

Dans le Jeanbrun ancien, les travaux s'ajoutent à la base amortissable sans subir l'abattement de 20 % : les 55 000 € de l'exemple sont amortis à 100 %, au même taux que le prix. Par prudence, nous ne les comptons pas une seconde fois en déficit foncier, les textes ne réglant pas ce double usage d'une même dépense. Le détail du mécanisme figure dans notre guide du dispositif Jeanbrun dans l'ancien.

Avec Loc'Avantages, la question ne se pose pas de la même façon. Au régime réel, les travaux d'amélioration d'un logement existant restent des charges déductibles des revenus fonciers. S'ils dépassent les loyers, ils créent un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt), soit jusqu'à 4 387 € d'impôt en moins la première année à TMI 41 %, l'excédent étant reportable dix ans sur les revenus fonciers. Ce plafond est porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à A, B, C ou D, payés jusqu'au 31 décembre 2027 : un régime général, distinct des deux dispositifs. Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.

Les deux voies restent compatibles avec MaPrimeRénov' et les certificats d'économies d'énergie, chacun sous ses propres conditions (entreprise RGE, engagement de location de 6 ans pour MaPrimeRénov'). Une convention Loc'Avantages avec travaux peut en outre ouvrir droit aux aides de l'Anah réservées aux bailleurs conventionnés, et le niveau très social donne accès à des primes d'intermédiation locative (1 000 à 3 000 €) et de réservation (2 000 à 4 000 €).

Peut-on cumuler Jeanbrun et Loc'Avantages ?

Sur deux logements différents, rien ne s'y oppose : un investisseur peut amortir un appartement neuf en Jeanbrun et conventionner une maison qu'il possède déjà en Loc'Avantages. Retenez seulement que la réduction Loc'Avantages consomme le plafonnement global des niches fiscales, partagé avec vos autres réductions et crédits d'impôt (emploi à domicile, garde d'enfants, etc.).

Sur un même logement, la réponse est incertaine. La liste d'exclusions de l'article 31 vise le Pinel et le Denormandie (article 199 novovicies), le Malraux (199 tervicies) et les investissements outre-mer (199 undecies A et C), sans citer Loc'Avantages. Celle de l'article 199 tricies, rédigée avant la création du Jeanbrun, ne le mentionne pas davantage. Plusieurs commentateurs estiment le cumul exclu, et l'administration ne s'est pas encore prononcée. Tant qu'un texte ou une doctrine ne l'a pas confirmé, raisonnez en choix exclusif et faites valider tout montage cumulatif par un avocat fiscaliste avant de signer.

Quel dispositif selon votre profil ?

Le Jeanbrun convient plutôt si…

• votre TMI atteint 30 % ou plus, et surtout 41 % ou 45 % ;
• vous achetez un appartement neuf, ou un ancien que vous portez en DPE A ou B avec au moins 30 % de travaux ;
• vous visez le loyer intermédiaire dans une ville où le plafond de zone dépasse nettement le Loc1 communal ;
• vous avez déjà d'autres réductions d'impôt qui saturent le plafonnement global de 10 000 € ;
• vous gardez le bien au moins 9 ans et acceptez que les amortissements alourdissent la plus-value à la revente.

Loc'Avantages convient plutôt si…

• votre TMI est de 11 % ou 30 % : la réduction ne dépend pas de votre tranche ;
• le logement est une maison, ou un appartement que vous ne pouvez pas porter en DPE A ou B ;
• vous possédez déjà le bien : Loc'Avantages ne suppose pas d'acquisition récente ;
• vous préférez un engagement de 6 ans à 9 ans ;
• vous pouvez signer la convention avant le 31 décembre 2027.

Pour situer le Jeanbrun face aux autres dispositifs (LMNP, Denormandie, Malraux, monuments historiques), consultez notre avis complet sur la loi Jeanbrun et le comparatif Jeanbrun ou LMNP.

Rédaction de locationloijeanbrun.fr, article publié le 2 novembre 2026. Les règles décrites sont celles en vigueur à cette date ; l'exemple est fictif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Sources : articles 31 et 199 tricies du CGI, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 88 de la loi de finances pour 2025, arrêté du 6 janvier 2026 (plafonds Loc'Avantages), service-public.gouv.fr (fiches F1287, F1991 et F39735), BOFiP BOI-IR-RICI-400-30.