Quels logements anciens ouvrent droit au Jeanbrun ?
Un logement ancien est éligible s'il se trouve dans un immeuble collectif et fait l'objet de travaux représentant au moins 30 % de son prix d'acquisition. Avant tout calcul, vérifiez que le bien entre dans le champ de la loi Jeanbrun pour l'immobilier ancien.
Deux situations prévues par le texte
L'article 31, I-1°, j du CGI ouvre la porte à deux catégories de logements vétustes. La première concerne les logements qui font ou ont fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf : une transformation si lourde que le bâtiment est fiscalement assimilé à du neuf. La seconde vise les logements dont les travaux d'amélioration atteignent au moins 30 % du prix d'acquisition et satisfont les critères d'une réhabilitation lourde, au sens de l'article 150 U du CGI. C'est la voie des particuliers qui achètent un appartement à rénover.
Les conditions communes à respecter
Le statut du bailleur privé dans l'ancien reprend les engagements du neuf, chacun conditionnant l'avantage fiscal :
- logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif, en métropole ou dans les départements d'outre-mer (une maison individuelle, même lourdement rénovée, est exclue) ;
- acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date retenue étant celle de l'acte notarié (service-public.fr, fiche F39735, vérifiée le 21 juillet 2026) ;
- logement ni utilisé ni occupé depuis l'achèvement des travaux ;
- location nue à titre de résidence principale, avec un engagement de 9 ans ;
- locataire extérieur à votre foyer fiscal, qui ne soit ni un parent ni un allié jusqu'au 2e degré ;
- loyer et ressources du locataire sous les plafonds du niveau choisi (intermédiaire, social ou très social) ;
- revenus locatifs imposés dans la catégorie des revenus fonciers, sans démembrement de propriété.
Pour passer votre projet au crible point par point, notre page consacrée à l'éligibilité d'un bien au Jeanbrun détaille chaque critère.
Travaux : ce que le seuil de 30 % recouvre vraiment
Le seuil se calcule en divisant le coût des travaux d'amélioration par le prix d'acquisition du logement : 45 000 € de travaux sur un achat à 150 000 €, c'est exactement 30 %. La condition de travaux fait basculer ou non un projet dans le dispositif Jeanbrun avec travaux, elle mérite donc un examen détaillé.
Calculer le seuil sur votre projet
Trois étapes suffisent pour vérifier votre marge avant de signer :
- Retenez le prix d'acquisition net de frais inscrit dans l'acte, sans frais de notaire ni frais d'agence à la charge de l'acquéreur.
- Additionnez les devis de travaux d'amélioration : isolation, menuiseries, chauffage, ventilation, mise aux normes. Les postes purement décoratifs ou le mobilier n'ont rien à faire dans ce total.
- Divisez le second montant par le premier et gardez une marge de sécurité : un devis révisé à la baisse en cours de chantier peut faire passer sous la barre.
⚠️ À noter
Faites confirmer par votre notaire ou votre conseiller la liste des dépenses retenues, l'administration n'ayant pas encore publié de commentaire détaillé sur ce point.
Performance énergétique : viser A ou B
Le texte ne fixe pas lui-même une classe de DPE. Il renvoie aux critères de la réhabilitation lourde définis par décret (décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025), qui combinent performance énergétique, sécurité d'usage, qualité sanitaire et accessibilité. En pratique, service-public.fr indique que cette réhabilitation implique d'atteindre un DPE A ou B. Pour un appartement classé F ou G au départ, l'objectif suppose souvent un bouquet complet : isolation, remplacement du système de chauffage et ventilation performante. Le budget travaux s'en trouve relevé, ce qui aide mécaniquement à franchir le seuil de 30 %.
RGE, calendrier et mise en location
Le recours à des artisans RGE n'est pas une condition du Jeanbrun en tant que tel : l'article 31 ne l'exige pas. Il devient en revanche indispensable dès que vous sollicitez des aides à la rénovation. Côté calendrier, la location doit commencer dans les 12 mois qui suivent l'achèvement, ou l'acquisition si elle intervient après. L'option pour l'amortissement s'exerce ensuite sur la déclaration de revenus de l'année d'achèvement (ou d'acquisition si elle est postérieure), avec l'engagement de location joint.
Taux, base et plafonds de l'amortissement dans l'ancien
Dans l'ancien, l'amortissement Jeanbrun est de 3 % en location intermédiaire, 3,5 % en location sociale et 4 % en location très sociale, soit 0,5 à 1,5 point de moins que dans le neuf. L'amortissement ancien avec travaux repose en revanche sur une base plus large. Reste à mesurer ce qu'il rapporte chaque année.
Neuf ou ancien : les taux côte à côte
Le plafond annuel est commun aux deux volets et s'apprécie par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus (art. 31 CGI) :
| Niveau de loyer | Taux dans le neuf | Taux dans l'ancien avec travaux | Plafond annuel de déduction |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Les majorations de 2 000 € et 4 000 € ne jouent que si au moins 50 % des revenus tirés des logements amortis proviennent de locations sociales ou très sociales.
Une base qui intègre les travaux
L'amortissement porte sur le prix d'acquisition net de frais, diminué d'une quote-part de terrain fixée forfaitairement à 20 %. Dans l'ancien, service-public.fr précise que le montant des travaux de réhabilitation est intégré au calcul. La base devient donc : prix × 80 % + travaux. C'est ce qui rend le Jeanbrun ancien rénové compétitif malgré des taux inférieurs à ceux du neuf, puisque chaque euro de travaux s'amortit en totalité, sans abattement pour le foncier.
Plafonds de loyers en 2026
En location intermédiaire, les plafonds de loyer mensuels hors charges pour les baux conclus en 2026 s'établissent à 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C, ces dernières sur agrément (service-public.fr, 2026). Pour un loyer social ou un loyer très social, les plafonds de loyer et de ressources sont ceux du dispositif Loc'Avantages. Pour appliquer ces montants à une surface précise, utilisez notre outil de calcul du loyer Jeanbrun.
Exemple chiffré : un T2 ancien rénové en zone B1
Pour un appartement acheté 150 000 € avec 60 000 € de travaux, la base amortissable atteint 180 000 € et l'amortissement intermédiaire 5 400 € par an. Ces règles prennent tout leur sens appliquées à un cas concret, ici un exemple fictif construit à des fins pédagogiques.
📌 Exemple fictif
Un investisseur imposé dans la tranche marginale à 30 % achète un T2 ancien de 50 m² en zone B1, classé F, et le rénove pour atteindre la classe B. Il le loue en intermédiaire.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition (net de frais) | 150 000 € | |
| Travaux de réhabilitation | 60 000 / 150 000 = 40 % (seuil de 30 % respecté) | 60 000 € |
| Base amortissable | 150 000 × 80 % + 60 000 | 180 000 € |
| Amortissement annuel | 180 000 × 3 %, sous le plafond de 8 000 € | 5 400 € |
| Coefficient de surface | 0,7 + 19 / 50 | 1,08 |
| Loyer mensuel maximal | 11,80 € × 1,08 × 50 m² | 637,20 € |
| Loyers annuels | 637,20 × 12 | 7 646 € |
| Charges déductibles | intérêts 4 800 €, taxe foncière 950 €, assurance 150 €, copropriété non récupérable 600 € | 6 500 € |
| Résultat foncier | 7 646 − 6 500 − 5 400 | − 4 254 € |
Lecture du résultat :
- les loyers couvrent les intérêts d'emprunt, si bien que les 4 254 € de déficit foncier proviennent des autres charges et de l'amortissement : ils s'imputent sur le revenu global ;
- les 7 646 € de loyers ne supportent aucun impôt cette année-là ;
- à TMI 30 %, l'amortissement de 5 400 € procure environ 1 620 € d'impôt sur le revenu en moins par an (1 146 € de revenu foncier neutralisé et 4 254 € de déficit imputé), sans compter les prélèvements sociaux évités sur ces 1 146 €.
Sur 9 ans, l'amortissement cumulé atteint 48 600 €. En location sociale, le taux passerait à 3,5 %, soit 6 300 € par an, mais avec un loyer plus bas. Pour tester vos propres chiffres, lancez notre simulation de l'avantage fiscal Jeanbrun.
Déficit foncier et aides à la rénovation
L'amortissement Jeanbrun peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, selon les règles de droit commun. L'exemple montre un déficit : encore faut-il savoir comment il s'impute et comment les aides à la rénovation s'articulent avec le dispositif.
Déficit foncier : 10 700 € ou 21 400 €
La part du déficit issue de charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €, avec un report possible sur les 6 années suivantes. Le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La limite passe à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, à condition que le devis ait été accepté à compter du 5 novembre 2022 et que les dépenses soient payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (service-public.fr).
💡 Bon réflexe
Une même dépense ne peut pas être amortie et déduite en charges. Faites valider l'affectation de chaque facture par votre conseiller avant de déclarer.
MaPrimeRénov', CEE et artisans RGE
Les propriétaires bailleurs peuvent prétendre à MaPrimeRénov' sous conditions, avec des travaux réalisés par un professionnel RGE. Les parcours ont été modifiés au 1er septembre 2026, et certains gestes isolés ne sont plus aidés : vérifiez votre éligibilité auprès de l'Anah avant de signer les devis. Les certificats d'économies d'énergie (CEE) peuvent compléter le financement.
Les pièges qui coûtent cher dans l'ancien
L'option pour l'amortissement Jeanbrun est irrévocable et ferme l'accès au micro-foncier. Une fois le financement et les aides bouclés, reste à sécuriser les engagements qui peuvent remettre l'avantage en cause ou alourdir la fiscalité à la revente :
- le régime réel s'impose alors à l'ensemble de vos revenus fonciers, ce qui suppose une comptabilité rigoureuse des charges ;
- le Jeanbrun ne se cumule pas avec la réduction d'impôt Denormandie sur un même logement ;
- en cas de rupture d'un engagement (durée, niveau de loyer), les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu foncier de l'année de la remise en cause ;
- à la revente, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements déduits, ce qui augmente la base imposable ;
- à l'inverse, l'avantage n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales, un point favorable à intégrer dans vos calculs.
Rédaction de locationloijeanbrun.fr, article mis à jour le 30 septembre 2026. Les règles décrites sont celles en vigueur à cette date ; l'exemple est fictif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Sources : article 31 du CGI, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, service-public.fr (fiche F39735).
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