Pourquoi la maison individuelle est exclue du statut du bailleur privé ?
L'article 31 du CGI réserve l'amortissement Jeanbrun aux logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, et cette condition figure à la fois dans le volet neuf (i) et dans le volet ancien avec travaux (j). Aucune exception n'est prévue pour la maison individuelle : l'exclusion découle de la rédaction même du texte, pas d'une interprétation de l'administration. Pour replacer cette règle dans l'ensemble du mécanisme, vous pouvez consulter le fonctionnement du dispositif Jeanbrun.
Ce que dit exactement l'article 31 du CGI
L'article 47 de la loi de finances pour 2026 a inséré deux nouveaux alinéas, i et j, au I, 1° de l'article 31 du CGI. Le premier concerne le neuf et commence ainsi : « Pour les logements situés en France dans un bâtiment d'habitation collectif au sens du 6° de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, acquis neufs ou en état futur d'achèvement » (Légifrance, version en vigueur au 21 février 2026).
Le second, qui vise les logements acquis faisant l'objet de travaux, reprend exactement la même condition de localisation. Le législateur n'a donc pas distingué selon l'état du bien : neuf, VEFA ou ancien rénové, le logement doit se trouver dans un immeuble collectif.
Cette rédaction a une conséquence simple. Les autres critères (durée de location, plafonds de loyer, performance énergétique) ne sont même pas examinés si le bâtiment ne répond pas à la définition légale : c'est le premier filtre de l'éligibilité.
La définition du bâtiment d'habitation collectif
Le texte fiscal renvoie au 6° de l'article L. 111-1 du CCH. Un bâtiment d'habitation collectif y est défini comme un bâtiment à usage principal d'habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés. Trois critères cumulatifs en découlent : l'usage principal d'habitation, au moins trois logements, et une superposition au moins partielle.
| Type de bien | Volet concerné | Éligible au 29 septembre 2026 |
|---|---|---|
| Appartement neuf ou en VEFA dans un immeuble collectif | Neuf (i) | Oui, sous conditions |
| Appartement ancien avec travaux dans un immeuble collectif | Ancien (j) | Oui, sous conditions |
| Maison individuelle neuve ou construite | Neuf (i) | Non |
| Maison individuelle ancienne avec travaux | Ancien (j) | Non |
La position du gouvernement en 2026
Le 24 février 2026, le député de l'Aude Frédéric Falcon a interrogé le ministère de la Ville et du Logement sur une extension du dispositif à la maison individuelle (question écrite n° 13155). Dans sa réponse publiée le 7 juillet 2026, le ministère rappelle que le dispositif créé pour 2026 s'applique aux logements en immeubles collectifs.
La même réponse annonce un projet de loi ultérieur englobant les maisons individuelles ainsi que la transformation de locaux non affectés à l'habitation en logements. L'exclusion actuelle est donc assumée par l'exécutif, qui renvoie toute ouverture à un nouveau texte voté par le Parlement.
Maison neuve, maison ancienne, maison divisée : les cas concrets
Qu'elle soit achetée neuve, construite sur un terrain ou rénovée de fond en comble, une maison d'un seul logement reste hors du dispositif, alors qu'un immeuble issu de la division d'une maison peut changer de catégorie. Une fois la règle posée, reste à l'appliquer aux situations que rencontrent réellement les acheteurs. Pour le détail des critères applicables aux biens qui franchissent ce premier filtre, voyez toutes les conditions d'éligibilité.
Maison neuve ou achetée sur plan
Verdict : exclue. Le volet neuf ne vise que les logements acquis neufs ou en VEFA dans un bâtiment collectif. Une maison neuve vendue par un promoteur dans un lotissement, une maison achetée sur plan ou une construction que vous faites réaliser sur votre terrain par un constructeur ne remplissent pas la condition, même si elles respectent la RE2020 et affichent une excellente performance énergétique.
Le fait qu'une maison neuve coûte souvent moins cher au mètre carré qu'un appartement ne change rien : la jeanbrun maison neuve n'existe pas en l'état du droit.
Jeanbrun et maison ancienne avec gros travaux
Verdict : exclue également. Pour les logements anciens, l'article 31 exige soit des travaux concourant à la production d'un immeuble neuf, soit des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et permettant d'atteindre une performance énergétique de classe A ou B après travaux.
Une maison ancienne qui satisferait à ces exigences techniques reste pourtant hors champ, parce que la condition de bâtiment collectif s'applique aussi au volet j. Autrement dit, la rénovation énergétique la plus ambitieuse ne rattrape pas un défaut de typologie. C'est précisément ce point que le projet de loi examiné en 2026 remet en cause.
Maison mitoyenne, maison de ville, maisons accolées
Verdict : hors définition. Une maison mitoyenne ou une maison de ville partage des murs avec ses voisines, mais les logements sont juxtaposés, pas superposés. Le critère de superposition de plus de deux logements n'est donc pas rempli.
La présence d'une copropriété n'y change rien. Un ensemble de maisons accolées organisé en copropriété horizontale reste un ensemble de logements individuels : c'est la configuration physique du bâtiment qui compte, pas le régime juridique de l'ensemble.
Maison transformée en immeuble de plusieurs appartements
Verdict : peut entrer dans la définition, à apprécier au cas par cas. Une grande maison de maître divisée en trois appartements répartis sur trois niveaux regroupe plus de deux logements superposés. Si l'usage principal reste l'habitation, le bâtiment peut alors répondre à la définition du CCH.
Les autres conditions du volet j s'appliquent ensuite pleinement. Avant de vous engager sur ce type d'opération, vérifiez notamment :
- le nombre de logements distincts créés, qui doit être d'au moins trois ;
- leur superposition, au moins partielle, décrite dans les plans et le règlement de copropriété ;
- le respect du seuil de travaux et de la performance énergétique exigés pour l'ancien ;
- les autorisations d'urbanisme liées à la division.
⚠️ À noter
La qualification d'un immeuble issu d'une division relève d'une appréciation au cas par cas. Faites valider le montage par un notaire ou un conseiller fiscal avant de signer.
Loi Jeanbrun et maison individuelle : ce que prévoit le projet de loi logement
Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 un projet de loi qui supprime la condition de bâtiment collectif pour les logements acquis avec travaux, mais rien n'est applicable tant que le texte n'est pas définitivement voté et promulgué. Cette exclusion pourrait donc évoluer, car le Parlement examine en 2026 un texte qui la remet en cause pour l'ancien. Il faut toutefois distinguer avec rigueur le droit en vigueur et le droit en discussion.
Ce que le Sénat a voté le 8 juillet 2026
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, porté par le ministre Vincent Jeanbrun, a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 (texte n° 157, session 2025-2026). Son article 4 modifie l'article 31 du CGI de façon ciblée.
Au volet j, les mots « dans un bâtiment d'habitation collectif » disparaissent : les maisons anciennes avec travaux entreraient dans le champ. Le volet i, lui, n'est pas modifié : la maison neuve resterait exclue. Le texte sénatorial revoit aussi le critère énergétique de l'ancien, en visant au moins la classe D (classe E pour un logement initialement classé G).
| Point | Droit en vigueur (29 septembre 2026) | Texte adopté par le Sénat (8 juillet 2026) |
|---|---|---|
| Maison neuve | Exclue | Toujours exclue |
| Maison ancienne avec travaux | Exclue | Éligible, sous conditions |
| Objectif énergétique de l'ancien | Classe A ou B | Classe D au moins (E si classe G avant travaux) |
| Entrée en vigueur | Depuis le 21 février 2026 | Lendemain de la publication de la future loi |
Pourquoi il ne faut pas acheter en pariant sur le texte
Le projet a été transmis à l'Assemblée nationale, où la commission des affaires économiques l'a examiné en septembre 2026. Tant que les deux chambres ne se sont pas accordées sur une rédaction commune et que la loi n'est pas publiée au Journal officiel, le texte peut encore changer : périmètre, niveau de performance énergétique, seuil de travaux ou date d'application.
Le point de la date est décisif. Le texte du Sénat prévoit une application au lendemain de la publication de la loi, et rien n'indique qu'un achat réalisé avant cette date pourrait en bénéficier. Signer aujourd'hui l'acquisition d'une maison en comptant sur l'amortissement revient donc à prendre un pari fiscal sans filet :
- si le texte est adopté tel quel, votre acquisition pourrait se situer avant la date d'effet ;
- si l'Assemblée nationale revient sur l'ouverture, la maison resterait hors dispositif ;
- si les critères énergétiques changent, votre budget travaux pourrait ne plus correspondre.
La prudence consiste à bâtir votre plan de financement sur la fiscalité applicable le jour de la signature, puis à considérer une éventuelle ouverture comme un bonus, jamais comme une hypothèse de rentabilité. Nous mettrons cette page à jour dès que le texte sera définitivement adopté.
Maison ou appartement : l'écart fiscal chiffré
Sur un appartement neuf de 250 000 € loué en intermédiaire, l'amortissement Jeanbrun atteint 7 000 € par an, soit 2 100 € d'impôt sur le revenu en moins à une TMI de 30 %, alors qu'une maison au même prix ne donne droit à aucune déduction de ce type. Pour mesurer ce que l'exclusion coûte réellement, rien ne vaut un calcul sur deux biens au même prix.
Les hypothèses de l'exemple
📌 Cas type (fictif)
Un investisseur imposé à une TMI de 30 % dispose de 250 000 € pour un projet locatif en zone B1. Il hésite entre deux biens au même prix :
- un appartement T3 neuf de 62 m² de surface utile, dans un immeuble collectif, loué nu en loyer intermédiaire ;
- une maison achetée 250 000 €, louée nue à un loyer de marché.
Pour l'appartement, nous retenons le plafond de loyer intermédiaire 2026 de la zone B1, soit 11,80 €/m² par mois (BOFiP, BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026), corrigé par le coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 / surface utile, plafonné à 1,2. Les charges déductibles (taxe foncière, assurance, frais de gestion) sont fixées à 1 200 € par an, hors intérêts d'emprunt, pour isoler l'effet de l'amortissement.
Le calcul pas à pas
Le tableau suivant détaille le calcul pour l'appartement éligible, ligne par ligne, selon les règles de l'article 31 du CGI : base de 80 % du prix d'acquisition, taux de 3,5 % en location intermédiaire, plafond annuel de 8 000 €.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Coefficient multiplicateur | 0,7 + 19 / 62 | 1,0065 |
| Loyer mensuel plafonné | 11,80 € × 62 m² × 1,0065 | 736,32 € |
| Loyer annuel | 736,32 € × 12 | 8 836 € |
| Revenu foncier net avant amortissement | 8 836 € − 1 200 € | 7 636 € |
| Base amortissable | 250 000 € × 80 % | 200 000 € |
| Amortissement annuel | 200 000 € × 3,5 % (sous le plafond de 8 000 €) | 7 000 € |
| Revenu foncier imposable | 7 636 € − 7 000 € | 636 € |
| Impôt sur le revenu évité à TMI 30 % | 7 000 € × 30 % | 2 100 € |
Les prélèvements sociaux dus sur les revenus fonciers diminuent eux aussi, puisque l'assiette passe de 7 636 € à 636 €. Sur l'engagement minimal de 9 ans, l'économie d'impôt sur le revenu atteint 18 900 € dans cet exemple, à revenus et barème constants. Pour refaire le calcul sur votre propre surface et votre zone, vous pouvez calculer le loyer plafonné de votre futur appartement.
Ce que change l'absence d'amortissement pour la maison
Pour la maison, aucune ligne « amortissement » n'apparaît : les revenus fonciers sont imposés sur la différence entre loyers et charges, sans autre déduction. À charges égales, chaque euro de revenu net supporte la TMI et les prélèvements sociaux dès la première année.
La maison conserve cependant deux atouts. Son loyer est libre (hors zones soumises à l'encadrement des loyers), et vous n'avez aucune condition de ressources à vérifier chez le locataire. Selon le marché local, ce loyer plus élevé peut compenser une partie de l'avantage fiscal perdu. Le bon arbitrage se fait donc sur le rendement net après impôt, pas sur la seule économie fiscale.
Quelles solutions pour louer une maison sans le dispositif Jeanbrun ?
Une maison mise en location reste fiscalement intéressante hors Jeanbrun, à condition de choisir le bon régime : location nue au réel avec déficit foncier, micro-foncier pour les petits loyers, ou location meublée en LMNP. Si la maison reste votre projet, plusieurs régimes permettent tout de même d'alléger la fiscalité des loyers, chacun avec sa logique propre.
Location nue au régime réel et déficit foncier
Au régime réel, vous déduisez vos charges pour leur montant exact : travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt. Lorsque ces charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier.
Ce déficit s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156, I, 3° du CGI), la part liée aux intérêts d'emprunt restant imputable uniquement sur vos revenus fonciers. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes. Pour une maison ancienne achetée avec d'importants travaux, ce mécanisme joue un rôle proche de celui recherché avec Jeanbrun : il réduit l'impôt les premières années.
Une contrainte accompagne ce levier : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, faute de quoi l'avantage est remis en cause.
Location meublée en LMNP
La location meublée non professionnelle (LMNP) s'applique à tout type de logement, maison comprise. Au régime micro-BIC, les recettes jusqu'à 77 700 € par an bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 % en location meublée de longue durée (service-public.fr). Au régime réel, vous pouvez amortir le bien et le mobilier, ce qui rapproche l'effet fiscal de celui du statut du bailleur privé.
Deux limites à connaître : la location meublée implique un bail spécifique et un logement équipé, et depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Pour comparer finement les deux approches, consultez notre comparatif entre location nue Jeanbrun et LMNP.
Micro-foncier et loyer libre
Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sans justificatif de charges. C'est la solution la plus simple pour une maison louée à loyer libre, sans plafond de loyer ni condition de ressources, dès lors que vos charges réelles restent inférieures à 30 % des loyers.
Réorienter le projet vers un appartement éligible
Si votre objectif premier est l'amortissement, la seule voie en l'état du droit consiste à viser un appartement situé dans un immeuble collectif, neuf, en VEFA ou ancien avec travaux.
| Solution | Principe fiscal | Profil adapté |
|---|---|---|
| Location nue au réel | Déduction des charges réelles, déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € | Maison ancienne avec gros travaux |
| LMNP | Abattement de 50 % en micro-BIC ou amortissement au réel | Maison meublée louée à l'année |
| Micro-foncier | Abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers | Maison à loyer modeste, peu de charges |
| Appartement Jeanbrun | Amortissement de 3,5 % à 5,5 % selon le loyer, plafonné | Investisseur fortement imposé qui accepte un loyer plafonné |
Vérifier l'éligibilité d'un bien avant de signer
Avant tout compromis, quatre vérifications suffisent à savoir si un bien constitue un logement éligible au statut du bailleur privé : la nature du bâtiment, la date d'acquisition, le volet neuf ou ancien et le niveau de loyer visé. Quel que soit le bien retenu, quelques contrôles simples évitent de découvrir l'inéligibilité après la signature. Voici la méthode que nous recommandons, dans l'ordre :
- Qualifier le bâtiment : demandez les plans et le règlement de copropriété, puis comptez les logements et vérifiez leur superposition. Moins de trois logements superposés, et le dossier s'arrête là.
- Vérifier la date d'acquisition : l'acte doit être signé pendant la période d'application du dispositif, qui court jusqu'à la fin de 2028.
- Identifier le volet : neuf ou VEFA d'un côté, ancien avec travaux de l'autre, avec pour ce dernier le montant des travaux rapporté au prix et le DPE visé après travaux.
- Choisir le niveau de loyer : intermédiaire, social ou très social, en contrôlant le plafond de loyer de la commune et les plafonds de ressources du futur locataire.
- Valider l'usage : location nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans.
- Obtenir un écrit : faites préciser l'éligibilité par le promoteur ou le vendeur, et faites relire le montage par votre notaire.
Les investisseurs qui ont déjà acheté en défiscalisation retrouveront ici des réflexes connus, même si le mécanisme fiscal a changé. Pour situer ces contrôles par rapport à l'ancien régime, lisez les différences entre Jeanbrun et Pinel.
Article rédigé par la rédaction de locationloijeanbrun.fr et mis à jour le 29 septembre 2026, sur la base de l'article 31 du CGI, de l'article L. 111-1 du CCH, du barème BOFiP 2026 et du texte adopté par le Sénat le 8 juillet 2026. Les exemples chiffrés sont fictifs et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé : consultez un notaire ou un conseiller fiscal avant d'investir.
Simulez votre investissement Jeanbrun
Estimez l'amortissement et l'économie d'impôt d'un appartement éligible selon votre zone et votre niveau de loyer.
Lancer la simulation