Investir en Loi Jeanbrun
à Colombes
Sources : Notaires du Grand Paris T3 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Colombes avec la loi Jeanbrun ?
Colombes, 85 000 habitants dans les Hauts-de-Seine, est en zone A bis. Située entre La Défense et Argenteuil, desservie par le Transilien J et L, elle offre des prix encore accessibles pour la petite couronne ouest avec une demande locative soutenue.
Vacance < 3 %. Demande de familles et jeunes actifs travaillant à La Défense ou Paris. Prix en hausse mais restant inférieurs à Courbevoie ou Asnières.
Les atouts de Colombes
- ✓Zone A bis : plafonds les plus élevés
- ✓Proximité La Défense (10 min)
- ✓Transilien J et L vers Paris Saint-Lazare
- ✓Prix encore accessibles en Hauts-de-Seine
- ✓Cadre résidentiel familial
- ✓Vacance < 3 %
Sources : INSEE RP 2021, Société du Grand Paris, CCI Hauts-de-Seine, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Colombes
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A bis
Définition & fonctionnement
Colombes, zone A bis, offre un bon compromis prix/plafonds en Hauts-de-Seine avec la proximité La Défense.
Transilien et cadre familial sécurisent la demande sur 9 ans. Ancien (DPE D-F) dans Fossés-Jean et Petit-Colombes pour le déficit foncier majoré. Plafonds A bis à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Colombes (Zone A bis)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone A bis
- ✓Bien en zone A bis (Colombes, Hauts-de-Seine)
- ✓Foyer fiscal locataire sous plafonds zone A bis
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A bis à Colombes (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 19,51 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 16,58 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 13,66 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone A bis à Colombes.
Simulations à Colombes
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Colombes
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Gare
Cœur commerçant, Transilien vers Paris. Demande forte.
Europe / Stade
Résidentiel, stade olympique Yves-du-Manoir. Familles.
Petit-Colombes
Résidentiel calme au nord. Prix accessibles.
Fossés-Jean
Quartier en renouvellement. Prix les plus accessibles.
Vallées
Résidentiel sud, proximité La Garenne-Colombes. Cadres.
Agents / Grèves
Bords de Seine, projets urbains. Fort potentiel.
Jeanbrun vs Pinel à Colombes
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien dès 180 000 € |
| Mécanisme fiscal | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Zone A bis | Plafond 5 500 €/m² | Pas de plafond prix |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Colombes
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Colombes ?
Zone A bis, La Défense à 10 min, prix encore accessibles pour les Hauts-de-Seine.
Budget ?
T2 neuf dès 250 000 €, ancien dès 180 000 €.
Demande locative ?
Forte : salariés La Défense, familles cherchant l'espace. Vacance < 3 %.
L'ancien ?
Parc 60-70 (DPE D-F). Cumul déficit foncier + amortissement + MaPrimeRénov'.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %. Déficit foncier 21 400 €/an.
Plafonds A bis ?
43 475 € seul, 64 976 € couple, 78 104 € +1, 93 556 € +2.
Rentabilité ?
Neuf 50 m² à 300 000 € : éco 5 820 €/an. Ancien 250 000 € : éco 11 337 €/an.
Calcul loyer ?
16,58 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 50 m² : 895 €.
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