Investir en Loi Jeanbrun
à Fréjus

Le 21e Régiment d'Infanterie de Marine (Camp Le Cocq, 11e brigade parachutiste) emploie ~1 100 militaires — des profils en mutation tous les 2-3 ans qui cherchent des logements en location nue avec baux de 3 ans. Ce cycle de renouvellement crée une demande permanente et prévisible. Le CHI (~1 800 agents) ajoute des soignants et internes. La croissance démographique de +1,6 %/an attire des résidents permanents. La vacance de 3 % confirme que la demande dépasse l'offre — même dans un marché où 35 % des logements sont des résidences secondaires.

Fréjus offre la Côte d'Azur à prix zone A accessibles : le centre romain (3 300-3 500 €/m²) et Villeneuve (3 600 €/m²) sont 30 à 45 % moins chers que Nice (5 219 €/m²) ou Cannes (6 064 €/m²). Un T2 de 42 m² à Villeneuve se trouve dès 145 000 € + 50 000 € de travaux. Avec une base amortissable de 166 000 € (80 % du prix plus les travaux) et le taux ancien de 3,5 % réservé au loyer social, la déduction annuelle ressort à 5 810 €, soit 2 382 à 3 381 € d'impôt en moins à TMI 41 %, le haut de cette fourchette supposant d'autres revenus fonciers à absorber. Le rendement brut atteint 5-5,7 % avec une vacance de 3 %, un compromis rare entre cadre Côte d'Azur et rendement zone A.

Forum Julii (49 av. J.-C.) offre un patrimoine unique en France : amphithéâtre de 12 000 places, aqueduc de 42 km (classé Monument Historique), théâtre romain. Ce prestige culturel soutient l'attractivité résidentielle et touristique de Fréjus — les biens rénovés dans le centre historique se valorisent de 20 à 30 % post-rénovation. Pour un investisseur Jeanbrun, la stratégie ancien rénové dans le quartier romain combine charme antique et efficacité fiscale.

La Promenade des Bains (4 km littoraux, 1 000 arbres, piste cyclable, bus électriques, livraison fin 2025) et la réhabilitation de Port-Fréjus (55 M€, dont 23 M€ pour la digue) transforment le front de mer. Historiquement, chaque aménagement littoral sur la Côte d'Azur fait monter les prix de 10 à 15 % dans les quartiers adjacents. Pour un investisseur Jeanbrun à Fréjus-Plage ou Caïs, ces projets sont un catalyseur de valorisation sur les 9 ans d'engagement.

Le militaire-investisseur déclare au régime réel (formulaire 2044) : intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, gestion, assurance. L'amortissement Jeanbrun s'y ajoute, à 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % de 80 % du prix pour un logement neuf et à 3 %, 3,5 % ou 4 % de 80 % du prix plus les travaux pour un ancien rénové, selon le niveau de loyer. Quand ces charges dépassent les loyers, la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt vient réduire la solde imposable jusqu'à 10 700 €/an, le surplus se reportant dix ans sur les revenus fonciers. Pour un adjudant à TMI 41 % qui achète le T2 rénové de Villeneuve (195 000 € travaux compris), l'amortissement de 5 810 €/an vaut à lui seul 2 382 à 3 381 € d'impôt en moins chaque année, et le bien se loue immédiatement grâce à la vacance de 3 %.

Pour loger un militaire du 21e RIMa au loyer intermédiaire, les plafonds 2026 de la zone A retiennent un revenu fiscal de référence N-2 de 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple et 79 666 € avec une personne à charge ; au loyer social choisi dans l'exemple de Villeneuve, le seuil descend à 32 463 € (personne seule) et 48 521 € (couple). Un caporal-chef (22 000-28 000 €/an), un infirmier du CHI, un agent de la fonction publique territoriale ou un couple de jeunes actifs respectent ces seuils. Le vivier : ~1 100 militaires 21e RIMa + ~1 800 CHI + 17 692 salariés du bassin + résidents permanents.

Sur un T2 de 42 m² acquis 145 000 € avec 50 000 € de travaux à Villeneuve (195 000 € total), le plafond social que l'arrêté Loc'Avantages attribue à Fréjus (10,81 €/m²) autorise 522 €/mois, soit 6 264 €/an. Le chantier, qui doit représenter au moins 30 % du prix d'achat et hisser l'appartement en DPE A ou B, entre avec 80 % du prix dans une base amortissable de 166 000 € : à 3,5 %, cela donne 5 810 €/an, soit 2 382 à 3 381 € d'impôt économisés à TMI 41 %. Faire appel à des artisans RGE ne sert ici qu'à décrocher MaPrimeRénov' et les CEE, le Jeanbrun ne l'exigeant pas. La Promenade des Bains et Port-Fréjus (55 M€) ajoutent un potentiel de valorisation littorale.

Pour un bailleur fréjussien, le loyer social ne se lit pas dans un barème de zone A mais dans l'arrêté Loc'Avantages, qui fixe pour la commune 10,81 €/m² en 2026 ; le coefficient (0,7 + 19/surface, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2) avantage les studios. Pour un studio de 22 m² au centre : 10,81 × 1,2 × 22 = 285 €/mois. Pour un T2 de 42 m² à Villeneuve : 10,81 × 1,15 × 42 = 522 €/mois. Pour un T3 de 65 m² à La Tour de Mare : 10,81 × 0,99 × 65 = 696 €/mois.

Le LMNP saisonnier est tentant à Fréjus-Plage et Saint-Aygulf (T2 vue mer à 800-1 500 €/semaine en été), mais la gestion est lourde et les résidences secondaires (35 %) saturent l'offre estivale. Le Jeanbrun en location nue cible les militaires (1 100, mutations 2-3 ans), les soignants CHI et les résidents permanents, baux stables, demande à l'année. Sur le T2 rénové de Villeneuve, l'amortissement de 5 810 €/an retranche de 2 382 à 3 381 € par an à l'impôt d'un contribuable à TMI 41 %, un gain régulier sur toute la durée de l'engagement. Pour un investissement patrimonial Côte d'Azur à rendement zone A, le Jeanbrun à Villeneuve est optimal.

Les deux villes partagent le Var (Fréjus est désormais en zone A). Fréjus mise sur le patrimoine romain (Forum Julii), les plages Côte d'Azur, le 21e RIMa et des prix contenus pour le littoral azuréen (4 865 €/m² en moyenne, 3 300-3 600 €/m² au centre romain et à Villeneuve). Toulon offre la base navale (24 000 emplois), Naval Group, des prix nettement plus bas (3 197 €/m² en moyenne, 1 900-5 100 €/m²) et un rendement brut supérieur. Pour un investissement patrimonial balnéaire Côte d'Azur avec demande militaire, Fréjus. Pour un rendement maximal avec socle industrialo-militaire massif, Toulon.