Investir en Loi Jeanbrun
à Hyères

C'est précisément le paradoxe hyérois qui fait l'intérêt du dispositif. Près d'un logement sur quatre est une résidence secondaire et une part importante de l'offre part en location saisonnière, ce qui raréfie les biens disponibles pour les résidents permanents. Or le Jeanbrun impose une location nue de résidence principale sur 9 ans : le bailleur se place ainsi sur un segment sous-doté, où la demande d'actifs du bassin toulonnais, de personnels de l'aéroport et de la base d'aéronautique navale, et de retraités sédentarisés dépasse durablement l'offre. Avec environ 45 % de ménages locataires et un classement en zone tendue, la vacance sur le marché de la résidence principale reste contenue tout au long de l'engagement.

Le marché hyérois est l'un des plus segmentés du Var, ce qui laisse plusieurs portes d'entrée. Si la presqu'île de Giens et Costebelle dépassent fréquemment 5 500 €/m², l'ancien démarre autour de 2 685 €/m² dans les secteurs intérieurs comme Le Pyanet et reste sous 4 500 €/m² dans la vieille ville. Un appartement de 42 m² dans un faubourg ancien s'acquiert vers 165 000 €, auxquels s'ajoutent environ 55 000 € de travaux RGE pour viser un DPE A ou B, soit 220 000 € tout compris. À plafond de loyer identique à toute la zone A (12,32 €/m² social), ce ticket modéré maximise l'effet de levier de l'amortissement Jeanbrun, sans s'exposer aux prix records du littoral.

Oui, et c'est un ressort souvent sous-estimé du marché local. Hyères appartient à la Métropole Toulon-Provence-Méditerranée : la gare TER relie Toulon en une vingtaine de minutes, plaçant le bassin d'emploi de la préfecture et de l'arsenal à portée de navette quotidienne. Sur le territoire communal, l'aéroport international Toulon-Hyères et la base d'aéronautique navale du Palyvestre génèrent leurs propres flux d'emplois — personnels militaires, agents aéroportuaires, sous-traitants — souvent en quête de logements à l'année. À cela s'ajoute l'attractivité du cadre de vie pour les télétravailleurs et les retraités actifs, qui élargit encore le vivier de locataires solvables sur des baux longue durée.

L'écart entre des loyers de marché autour de 15 €/m² et des prix d'achat encore modérés dans l'intérieur dope la rentabilité hyéroise. Prenons un appartement de 42 m² acquis 165 000 € dans la vieille ville, rénové pour 55 000 € (220 000 € tout compris) jusqu'au DPE A ou B. Le loyer social zone A s'établit à 596 €/mois, soit 7 152 €/an. Les travaux dépassant 30 % du prix d'achat, le déficit foncier majoré atteint 21 400 €/an pour un chantier achevé avant fin 2027, cumulé à l'amortissement social de 8 415 €/an. À TMI 41 %, l'économie fiscale combinée ressort à environ 12 224 €/an la première année, en plus des loyers encaissés sur un bien de caractère revalorisé.

Le bailleur hyérois opte pour le régime réel des revenus fonciers via le formulaire 2044, seul cadre ouvrant droit à l'amortissement et au déficit majoré du dispositif, le micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30 % en restant exclus. Il y déclare les loyers encaissés, puis déduit les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant et frais de gestion. S'ajoute l'amortissement de 4,5 % au barème social, calculé sur 80 % du prix de revient. Sur un appartement acquis 220 000 € tout compris en ancien rénové, cette dotation atteint 8 415 €/an et structure une trajectoire fiscale optimisée sur les neuf années d'engagement.

Les plafonds de ressources de la zone A s'apprécient sur le revenu fiscal de référence N-2 : 43 475 € pour une personne seule, 64 976 € pour un couple, 78 104 € avec une personne à charge et 93 556 € avec deux personnes à charge. À Hyères, où le revenu moyen avoisine 23 000 € par an et où une part notable des emplois relève des services, du tourisme et de la défense, ces seuils englobent la quasi-totalité du vivier local : agent aéroportuaire, personnel militaire, employé du commerce ou des services à la personne, jeune actif et retraité modeste. La part de la population éligible dépasse largement 80 %, ce qui assure une relocation rapide et limite fortement le risque de vacance.

Prenons un T2 neuf de 40 m² acquis 230 000 € dans un programme du littoral hyérois. Le loyer social zone A plafonne à 579 €/mois, soit 6 948 €/an, pour un coefficient de surface de 1,175. L'amortissement de 4,5 % s'applique sur 80 % du prix, soit une base de 184 000 €, et génère 8 280 €/an de déduction des revenus fonciers. À TMI 41 %, une fois le résultat foncier neutralisé, l'économie d'impôt avoisine 3 395 €/an sur la seule part d'amortissement, hors déduction des charges courantes. La voie de l'ancien rénové, avec son déficit foncier majoré, démultiplie encore ce gain dès la première année.

Le loyer plafond résulte du barème social zone A de 12,32 €/m² multiplié par le coefficient 0,7 + 19/surface utile, plafonné à 1,2, puis par la surface. Pour un studio de 22 m² dans la vieille ville, le coefficient est plafonné à 1,2 : 12,32 × 1,2 × 22 = 325 €/mois. Pour un T2 de 40 m² à La Capte : 12,32 × 1,175 × 40 = 579 €/mois. Pour un T3 de 65 m² à L'Ayguade : 12,32 × 0,992 × 65 = 794 €/mois. Le coefficient avantage nettement les petites surfaces, ce qui explique le rendement supérieur des studios loués aux jeunes actifs et aux saisonniers sédentarisés.

La location saisonnière meublée séduit sur un littoral aussi touristique, mais elle expose à une vacance hivernale marquée, à une gestion intensive et à un encadrement croissant des meublés de tourisme dans les communes tendues. Surtout, l'amortissement du meublé ne s'impute jamais sur le revenu global : il ne crée qu'un report de déficit cantonné aux revenus de la location meublée, sans effet immédiat sur l'impôt d'un foyer fortement fiscalisé. Le Jeanbrun en location nue ouvre au contraire, pour un foyer à TMI 41 %, un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 21 400 €/an en cas de travaux, cumulé à un amortissement de 4,5 %. Pour un investisseur recherchant un revenu régulier à l'année et un impact fiscal fort, le Jeanbrun longue durée prend l'avantage sur le saisonnier à fort turnover.

Les deux communes relèvent de la zone A et de la Métropole Toulon-Provence-Méditerranée, avec des plafonds Jeanbrun identiques (12,32 €/m² social). La Seyne-sur-Mer, à l'ouest de la rade, mise sur la requalification de son centre, son chantier naval et des prix d'entrée parmi les plus bas de l'agglomération. Hyères, à l'est, conjugue un marché balnéaire prestigieux capté par le saisonnier, l'aéroport et la base navale du Palyvestre, et un cadre de vie d'exception qui soutient la valeur patrimoniale. Pour un investisseur cherchant la rareté de l'offre à l'année et la résilience d'un littoral très demandé, Hyères présente un dossier solide ; le choix se joue sur le couple prix d'acquisition / segment de marché visé, en gardant à l'esprit que les plafonds Jeanbrun zone A y sont les mêmes.