Investir en Loi Jeanbrun
à La Seyne-sur-Mer

La ligne maritime 8M du réseau Mistral relie La Seyne au centre de Toulon en une vingtaine de minutes, avec un départ toutes les trente minutes pour environ 2 €, ce qui ouvre tout le premier bassin d'emploi du Var sans dépendre de la route. À cela s'ajoute un tissu local en plein renouveau : le centre Ifremer de Brégaillon, le Pôle Mer Méditerranée installé depuis 2025 et le nouveau chantier naval Cegelec, complétés par Naval Group dans la rade. Ce double moteur — accessibilité maritime et filière mer-défense — entretient une demande locative permanente. Avec une tension notée 9 sur 10 et une offre rare dans la rade, la vacance reste très courte sur toute la durée d'engagement de 9 ans.

Oui, c'est précisément l'arbitrage gagnant de la rade. La Seyne et Toulon partagent le même classement en zone A et donc les mêmes plafonds de loyers Jeanbrun (14,49 €/m² intermédiaire, 12,32 €/m² social), mais l'ancien seynois se négocie 15 à 20 % moins cher que Toulon-centre, dès 2 900 €/m² au centre-ville et à Berthe. Un T2 de 45 m² dans l'ancien se trouve autour de 130 000 € avant travaux. À plafond de loyer identique, ce prix d'entrée plus bas améliore mécaniquement le rendement brut, qui grimpe jusqu'à 6,2 % sur les studios, et renforce l'effet de levier de l'amortissement Jeanbrun.

C'est un atout patrimonial, à condition de viser le bon segment. Les Sablettes (plage Pavillon Bleu) et Tamaris (villas Belle Époque de Michel Pacha) soutiennent durablement la valeur des biens et attirent une clientèle de résidents permanents et de locations à l'année. La loi Jeanbrun imposant une location nue en résidence principale, l'investisseur cible ici les actifs et familles installés à l'année plutôt que le saisonnier. Le rendement y est plus modéré (autour de 4,5 %) mais la sécurité locative et la revente sont excellentes ; pour le rendement pur, le centre-ville et Brégaillon restent plus performants.

Le ticket d'entrée le plus accessible se situe au centre-ville et en lisière du quartier de Berthe, où l'ancien démarre autour de 2 900 €/m². Un T2 de 45 m² s'y acquiert vers 130 000 €, auxquels s'ajoutent environ 45 000 € de travaux de rénovation énergétique pour atteindre un DPE A ou B, soit 175 000 € tout compris. Le déficit foncier majoré (21 400 €/an pour un chantier achevé avant fin 2027) cumulé à l'amortissement social de 6 300 €/an génère une économie fiscale de 11 357 €/an à TMI 41 %. Les aides MaPrimeRénov', CEE et Éco-PTZ réduisent encore le reste à charge des travaux.

Devenu bailleur, l'investisseur opte pour le régime réel des revenus fonciers via le formulaire 2044, seule porte d'entrée vers l'amortissement et le déficit majoré Jeanbrun — le micro-foncier et son abattement de 30 % en excluent l'accès. Il y reporte les loyers encaissés puis déduit les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion), avant d'appliquer l'amortissement de 4,5 % au barème social sur 80 % du prix de revient. Sur un T2 seynois acquis 175 000 € tout compris en ancien rénové, cet amortissement représente 6 300 €/an et structure une trajectoire fiscale optimisée sur les neuf années d'engagement.

Les plafonds de ressources en zone A (revenu fiscal de référence N-2) s'établissent à 43 475 € pour une personne seule, 64 976 € pour un couple, 78 104 € avec une personne à charge et 93 556 € avec deux personnes à charge. À La Seyne, où le revenu médian avoisine 25 350 €/an, ces seuils englobent la quasi-totalité du vivier : technicien Ifremer ou Cegelec, ingénieur du Pôle Mer, salarié Naval Group en début de carrière, agent de la fonction publique territoriale, infirmier ou navetteur empruntant le bateau-bus. La part de la population active éligible dépasse largement 80 %, ce qui garantit une mise en location rapide.

Prenons un T2 de 45 m² acquis 130 000 € au centre-ville, complété de 45 000 € de travaux RGE (175 000 € tout compris). Le loyer social zone A s'établit à 622 €/mois, soit 7 464 €/an. Les travaux dépassant 30 % du prix d'achat et portant le bien en DPE A ou B, le déficit foncier imputable sur le revenu global atteint 21 400 €/an pour un chantier achevé avant fin 2027. Cumulé à l'amortissement de 6 300 €/an, l'avantage fiscal combiné ressort à 11 357 €/an à TMI 41 %, soit un ratio économie / capital investi supérieur à 6 % dès la première année.

En zone A, le loyer plafond se calcule ainsi : 12,32 €/m² (barème social) multiplié par le coefficient 0,7 + 19/surface utile, lui-même plafonné à 1,2, puis par la surface. Pour un studio de 20 m² proche des Sablettes, le coefficient est plafonné à 1,2 : 12,32 × 1,2 × 20 = 296 €/mois. Pour un T2 de 50 m² au centre-ville : 12,32 × 1,08 × 50 = 665 €/mois. Pour un T3 de 72 m² à Tamaris : 12,32 × 0,964 × 72 = 855 €/mois. Le coefficient avantage nettement les petites surfaces, ce qui explique le rendement supérieur des studios seynois.

Les Sablettes et Tamaris se prêtent à la location saisonnière estivale, mais le meublé touristique se heurte à une rentabilité brute souvent inférieure à 4,5 % une fois la vacance hivernale, la gestion et la fiscalité prises en compte, et sans aucun avantage d'amortissement sur le revenu global. Le Jeanbrun en location nue cible au contraire le cœur du marché permanent — actifs de la rade, navetteurs du bateau-bus, familles — avec des baux solides, un déficit foncier majoré et un amortissement à 4,5 %. Pour la grande majorité des configurations seynoises, et notamment au centre-ville et à Brégaillon, le Jeanbrun longue durée l'emporte nettement.

Fréjus (zone A) capitalise sur le 21ᵉ RIMa, le patrimoine romain et un littoral Côte d'Azur, avec un ancien autour de 3 800 à 5 350 €/m². La Seyne (zone A) offre des prix d'entrée nettement plus bas (dès 2 900 €/m²), une desserte maritime directe vers le premier bassin d'emploi varois et un écosystème mer-défense en pleine reconversion (Ifremer, Pôle Mer, Cegelec, Naval Group). Pour un cadre patrimonial balnéaire prestigieux, Fréjus ; pour le meilleur rapport rendement / prix d'entrée en zone A varoise adossé à un bassin d'emploi quotidien, La Seyne-sur-Mer.