Investir en Loi Jeanbrun
à La Seyne-sur-Mer

La ligne maritime 8M du réseau Mistral relie La Seyne au centre de Toulon en une vingtaine de minutes, avec un départ toutes les trente minutes pour environ 2 €, ce qui ouvre tout le premier bassin d'emploi du Var sans dépendre de la route. À cela s'ajoute un tissu local en plein renouveau : le centre Ifremer de Brégaillon, le Pôle Mer Méditerranée installé depuis 2025 et le nouveau chantier naval Cegelec, complétés par Naval Group dans la rade. Ce double moteur — accessibilité maritime et filière mer-défense — entretient une demande locative permanente. Avec une tension notée 9 sur 10 et une offre rare dans la rade, la vacance reste très courte sur toute la durée d'engagement de 9 ans.

Oui, c'est précisément l'arbitrage gagnant de la rade. La Seyne et Toulon partagent le même classement en zone A et donc le même plafond de loyer intermédiaire Jeanbrun (14,64 €/m²), le plafond social étant fixé pour chaque commune (10,09 €/m² à La Seyne), mais l'ancien seynois s'échange en moyenne à 3 073 €/m² contre 3 197 €/m² à Toulon, et descend autour de 2 500 €/m² en moyenne au centre-ville comme dans les quartiers nord. Un T2 de 45 m² dans l'ancien se trouve autour de 130 000 € avant travaux. À plafond intermédiaire identique, ce prix d'entrée plus bas améliore mécaniquement le rendement brut, qui grimpe jusqu'à 6,2 % sur les studios, et renforce l'effet de levier de l'amortissement Jeanbrun.

C'est un atout patrimonial, à condition de viser le bon segment. Les Sablettes (plage Pavillon Bleu) et Tamaris (villas Belle Époque de Michel Pacha) soutiennent durablement la valeur des biens et attirent une clientèle de résidents permanents et de locations à l'année. La loi Jeanbrun imposant une location nue en résidence principale, l'investisseur cible ici les actifs et familles installés à l'année plutôt que le saisonnier. Le rendement y est plus modéré (autour de 4,5 %) mais la sécurité locative et la revente sont excellentes ; pour le rendement pur, le centre-ville et Brégaillon restent plus performants.

Le ticket d'entrée le plus accessible se situe au centre-ville et en lisière du quartier de Berthe, où l'ancien s'échange autour de 2 500 €/m² en moyenne (fourchette de 1 200 à 4 100 €/m² au centre-ville). Un T2 de 45 m² s'y acquiert vers 130 000 €, auxquels s'ajoutent environ 45 000 € de travaux de rénovation énergétique pour atteindre un DPE A ou B, soit 175 000 € tout compris. Au taux ancien social de 3,5 %, la base de 149 000 € (80 % du prix + travaux) produit 5 215 €/an d'amortissement et allège l'impôt de 2 138 à 3 035 €/an à TMI 41 %, ces travaux n'étant pas déduits une seconde fois en déficit foncier. Les aides MaPrimeRénov', CEE et Éco-PTZ réduisent encore le reste à charge des travaux.

Devenu bailleur, l'investisseur opte pour le régime réel des revenus fonciers via le formulaire 2044, seule porte d'entrée vers l'amortissement Jeanbrun : le micro-foncier et son abattement de 30 % en excluent l'accès. Il y reporte les loyers encaissés puis déduit les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion), avant d'appliquer l'amortissement ancien au taux social de 3,5 % (contre 4,5 % dans le neuf) sur une base composée de 80 % du prix d'acquisition augmentée du montant des travaux. Sur un T2 seynois acquis 130 000 € et rénové pour 45 000 € (base de 149 000 €), cet amortissement représente 5 215 €/an et structure une trajectoire fiscale régulière sur les neuf années d'engagement.

Pour louer au niveau intermédiaire, les plafonds de ressources 2026 applicables en zone A (revenu fiscal de référence N-2) s'établissent à 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple, 79 666 € avec une personne à charge et 95 427 € avec deux personnes à charge. En loyer social, comme dans nos exemples seynois, ils se limitent à 32 463 € pour une personne seule et 48 521 € pour un couple. À La Seyne, où le revenu médian avoisine 25 350 €/an, ces seuils englobent la quasi-totalité du vivier : technicien Ifremer ou Cegelec, ingénieur du Pôle Mer, salarié Naval Group en début de carrière, agent de la fonction publique territoriale, infirmier ou navetteur empruntant le bateau-bus. La part de la population active éligible dépasse largement 80 %, ce qui garantit une mise en location rapide.

Prenons un T2 de 45 m² acquis 130 000 € au centre-ville, complété de 45 000 € de travaux (175 000 € tout compris). Le loyer social, plafonné à 10,09 €/m² pour la commune, s'établit à 509 €/mois (45 × 10,09 × 1,12), soit 6 108 €/an. Les travaux dépassant 30 % du prix d'achat et portant le bien en DPE A ou B, l'amortissement ancien de 3,5 % s'applique sur 149 000 € et atteint 5 215 €/an. L'avantage fiscal ressort à 2 138 €/an à TMI 41 % lorsque l'amortissement crée un déficit imputé sur le revenu global, et peut monter à 3 035 € s'il s'impute sur d'autres revenus fonciers ; le recours à des artisans RGE ne sert qu'à obtenir MaPrimeRénov' et les CEE.

À La Seyne, le plafond de loyer social n'est pas un barème de zone A : l'arrêté Loc'Avantages attribue à la commune un plafond propre de 10,09 €/m². Ce montant se multiplie par le coefficient 0,7 + 19/surface utile, lui-même plafonné à 1,2, puis par la surface. Pour un studio de 20 m² proche des Sablettes, le coefficient est plafonné à 1,2 : 10,09 × 1,2 × 20 = 242 €/mois. Pour un T2 de 50 m² au centre-ville : 10,09 × 1,08 × 50 = 545 €/mois. Pour un T3 de 72 m² à Tamaris : 10,09 × 0,96 × 72 = 697 €/mois. Le coefficient avantage nettement les petites surfaces, ce qui explique le rendement supérieur des studios seynois.

Les Sablettes et Tamaris se prêtent à la location saisonnière estivale, mais le meublé touristique se heurte à une rentabilité brute souvent inférieure à 4,5 % une fois la vacance hivernale, la gestion et la fiscalité prises en compte, et sans aucun avantage d'amortissement sur le revenu global. Le Jeanbrun en location nue cible au contraire le cœur du marché permanent (actifs de la rade, navetteurs du bateau-bus, familles), avec des baux solides et un amortissement de 4,5 % du prix en neuf social ou de 3,5 % en ancien rénové, dont le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Pour la grande majorité des configurations seynoises, et notamment au centre-ville et à Brégaillon, le Jeanbrun longue durée l'emporte nettement.

Fréjus (zone A) capitalise sur le 21ᵉ RIMa, le patrimoine romain et un littoral Côte d'Azur, avec un ancien à 4 865 €/m² en moyenne. La Seyne (zone A) offre des prix nettement plus bas (3 073 €/m² en moyenne, autour de 2 500 €/m² au centre-ville), une desserte maritime directe vers le premier bassin d'emploi varois et un écosystème mer-défense en pleine reconversion (Ifremer, Pôle Mer, Cegelec, Naval Group). Pour un cadre patrimonial balnéaire prestigieux, Fréjus ; pour le meilleur rapport rendement / prix d'entrée en zone A varoise adossé à un bassin d'emploi quotidien, La Seyne-sur-Mer.