Investir en Loi Jeanbrun
à Toulon
Sources : Notaires du Var 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Toulon avec la loi Jeanbrun ?
Toulon, 180 000 habitants dans le Var, est en zone B1. Premier port militaire de la Méditerranée avec sa rade exceptionnelle, elle accueille la Marine nationale, 12 000 étudiants et offre un cadre de vie méditerranéen à prix accessibles.
Vacance < 4 %. Demande portée par les personnels militaires, les étudiants et les retraités actifs. Prix parmi les plus accessibles de la Côte méditerranéenne.
Les atouts de Toulon
- ✓1er port militaire méditerranéen : demande stable
- ✓Rade de Toulon : cadre exceptionnel
- ✓12 000 étudiants Université de Toulon
- ✓Prix accessibles vs Nice ou Marseille
- ✓Zone B1 : bon rapport rendement/fiscalité
- ✓Vacance < 4 %
Sources : INSEE RP 2021, Marine nationale, Université de Toulon, CCI Var
Dispositif Loi Jeanbrun à Toulon
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone B1
Définition & fonctionnement
Toulon, zone B1, combine port militaire méditerranéen et marché accessible.
Marine nationale et étudiants sécurisent les 9 ans. Ancien du centre pour le déficit foncier majoré. Plafonds B1 à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Toulon (Zone B1)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone B1
- ✓Bien en zone B1 (Toulon Provence Méditerranée)
- ✓Ressources locataire sous plafonds zone B1
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone B1 à Toulon (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 11,67 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 9,92 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 8,17 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone B1 à Toulon.
Simulations à Toulon
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Toulon
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Mourillon
Quartier balnéaire prisé, familles et cadres. Plages.
Centre-ville / Port
Cœur historique, rade. Demande diversifiée.
Cap Brun / Faron
Résidentiel premium, vues mer. Cadres et officiers.
Le Pont du Las
Résidentiel calme, prix accessibles.
La Serinette / Université
Campus, demande étudiante.
Saint-Jean du Var
Populaire, prix les plus accessibles.
Jeanbrun vs Pinel à Toulon
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien dès 120 000 € |
| Mécanisme | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Marine nationale | Aucun levier spécifique | Demande militaire stable + déficit foncier |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Toulon
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Toulon ?
1er port militaire méditerranéen + cadre provençal + zone B1 à prix accessibles.
Budget ?
Ancien dès 120 000 €, neuf dès 192 500 €.
La Marine sécurise-t-elle ?
Oui. Milliers de militaires et civils en rotation = demande stable et solvable.
L'ancien ?
Centre historique et années 60-70 (DPE D-F). Cumul déficit foncier + amortissement.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %. Déficit foncier 21 400 €/an.
Plafonds B1 ?
35 435 € seul, 47 321 € couple, 56 905 € +1, 68 699 € +2.
Rentabilité ?
Neuf 55 m² à 200 000 € : éco 4 074 €/an. Ancien 170 000 € : éco 10 517 €/an.
Calcul loyer ?
9,92 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 55 m² : 570 €.
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