Investir en Loi Jeanbrun
à Aubervilliers
Aubervilliers est classée en zone a bis du dispositif Jeanbrun 2026 : plafond de loyer intermédiaire de 19,71 €/m², et plafond social communal (Loc'Avantages 2026) de 13,75 €/m².
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Zone Jeanbrun | A bis |
| Plafond loyer social (commune) | 13,75 €/m² |
| Population | 87 000 habitants |
| Prix moyen neuf | 3 800 – 7 100 €/m² |
| Prix moyen ancien | 2 328 – 5 520 €/m² |
| Rendement brut estimé | 4 % à 5,5 % |
| Tension locative | Forte – vacance < 3 % |
Sources : Notaires du Grand Paris T3 2025, DVF, MeilleursAgents septembre 2026
Pourquoi investir à Aubervilliers avec la loi Jeanbrun ?
Aubervilliers, commune de 87 000 habitants en Seine-Saint-Denis, est directement adjacente aux 18ème et 19ème arrondissements de Paris et classée en zone A bis – le plus avantageux du dispositif Jeanbrun. Comprise entre le canal Saint-Denis et l'autoroute A1, la ville bénéficie d'une desserte métro (lignes 7 et 12), de la future ligne 15 du Grand Paris Express et d'un grand projet urbain structurant : le Campus Condorcet, pôle international des sciences humaines et sociales. Avec des prix parmi les plus accessibles de la zone A bis, Aubervilliers offre un rapport rendement/fiscalité particulièrement attractif.
Le marché locatif d'Aubervilliers affiche une tension forte avec un taux de vacance inférieur à 3 %. La ville attire étudiants du Campus Condorcet, jeunes actifs travaillant à Paris et professionnels de la Plaine Saint-Denis. L'arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express, qui desservira le Fort d'Aubervilliers, renforce considérablement l'attractivité de la commune et laisse présager une valorisation immobilière soutenue. Les prix d'acquisition – parmi les plus bas de toute la zone A bis – génèrent un rendement brut sensiblement supérieur à celui de Paris intramuros.
Les atouts de Aubervilliers
- ✓Le plafond intermédiaire de la zone A bis (19,71 €/m²) et un plafond social communal de 13,75 €/m², associés aux prix les plus accessibles de cette zone (3 750 €/m² en moyenne), font d'Aubervilliers l'une des villes les plus optimisées pour la déduction fiscale Jeanbrun, avec un premier investissement locatif possible dès 150 000 € en ancien rénové.
- ✓Le Campus Condorcet, pôle international des sciences humaines accueillant 12 650 chercheurs et étudiants, génère une demande de location permanente sur les studios et appartements de 1 à 2 pièces autour de la station Front Populaire (métro 12), avec une vacance quasi nulle.
- ✓La future ligne 15 du Grand Paris Express (gare Fort d'Aubervilliers) reliera la commune à La Défense, Saint-Denis Pleyel et Roissy — un levier de plus-value estimé à 15-20 % qui valorisera le patrimoine immobilier des propriétaires Jeanbrun sur la durée d'engagement de 9 ans.
- ✓Adjacente aux 18ᵉ et 19ᵉ arrondissements de Paris, Aubervilliers capte la demande locative de jeunes actifs et créatifs qui ne trouvent plus à se loger dans la capitale — 76 % des habitants sont locataires, confirmant un marché locatif structurellement actif.
- ✓Le canal Saint-Denis et la proximité du parc de la Villette offrent un cadre de bien-être et de qualité de vie en pleine transformation, attirant une clientèle locative diversifiée et éligible au dispositif Jeanbrun en zone A bis.
- ✓Le stock ancien d'avant-guerre et des années 1960-1970 des quartiers Quatre Chemins, Centre-ville et Villette offre un gisement abondant de logements en DPE D à F, qui deviennent éligibles une fois portés en DPE A ou B par des travaux d'au moins 30 % du prix, amortis avec le prix d'achat au taux ancien, pour une gestion locative simplifiée.
Sources : INSEE RP 2021, Société du Grand Paris, Mairie d'Aubervilliers, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Aubervilliers
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A bis
Définition & fonctionnement
Beaucoup d'investisseurs débutants optent pour le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) par simplicité, une erreur coûteuse avec le dispositif Jeanbrun. Seul le régime réel (formulaire 2044) permet d'activer l'amortissement (3,5 à 5,5 % de 80 % du prix dans le neuf, 3 à 4 % de 80 % du prix plus les travaux dans l'ancien rénové) et de déduire l'intégralité des charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance PNO et frais de gestion. Ce cumul de déductions crée fréquemment un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, l'excédent se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'amortissement est plafonné à 8 000 €/an par foyer fiscal ; cette limite monte à 10 000 € en social ou 12 000 € en très social lorsque la moitié au moins des loyers bruts des logements amortis relève de ces niveaux, trois paliers de loyer qui structurent toute la stratégie fiscale du bailleur privé.
L'atout majeur d'Aubervilliers réside dans l'écart entre les prix d'acquisition (3 800-7 100 €/m² en neuf, contre 10 000-13 000 € à Paris) et un plafond de loyer intermédiaire identique à celui de la capitale. Cette configuration génère un rendement brut de 4 à 5,5 %, nettement supérieur à Paris pour une même zone fiscale. La double dynamique Grand Paris Express (ligne 15, Fort d'Aubervilliers) et Campus Condorcet renforce la valorisation patrimoniale sur les 9 ans d'engagement. Côté ancien, l'appartement doit subir une réhabilitation lourde dont les travaux atteignent au moins 30 % du prix, avec un DPE A ou B à la clé : un 40 m² acheté 150 000 € et rénové pour 65 000 € s'amortit sur 185 000 € au taux ancien social de 3,5 %, soit 6 475 €/an, pour un loyer de 644 €/mois au plafond social albertivillarien et une économie de 2 655 à 3 768 €/an à TMI 41 %. Ces 65 000 € de travaux, logés dans la base amortissable, ne sont pas en plus passés en déficit foncier dans ce calcul : la loi reste muette sur ce double usage, d'où l'intérêt de consulter un avocat fiscaliste avant tout engagement dans la commune. Les entreprises RGE ne sont requises que pour MaPrimeRénov' et les CEE. Le foyer fiscal du locataire doit respecter les plafonds de ressources zone A bis. Quant à la plus-value future portée par le Grand Paris Express, elle se calculera sur un prix d'acquisition diminué des amortissements déduits (CGI, art. 150 VB).
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Aubervilliers (Zone A bis)
- ✓Statut de bailleur privé au régime réel d'imposition (formulaire 2044) – pas de micro-foncier
- ✓Bail de location nue 3 ans minimum – logement constituant la résidence principale du locataire
- ✓Engagement ferme de 9 ans – plafonds de loyers zone A bis Jeanbrun 2026 respectés à chaque bail
- ✓Pas de condition de zonage : Aubervilliers (Seine-Saint-Denis), en zone A bis, bénéficie simplement du plafond intermédiaire le plus élevé ; dispositif ouvert par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 aux acquisitions réalisées à partir du 21 février 2026
- ✓Ressources du foyer fiscal locataire sous les plafonds zone A bis (revenus nets imposables N-2)
- ✓Immeuble collectif : logement neuf, ou ancien acquis d'ici le 31/12/2028 puis rénové (travaux ≥ 30 % du prix, DPE A ou B), sans obligation de passer par des artisans RGE, exigés seulement pour MaPrimeRénov' et les CEE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel : 8 000 €/an par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € seulement si 50 % au moins des loyers bruts des logements amortis viennent de la location sociale ou très sociale
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A bis à Aubervilliers (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Référence du plafond | Amortissement neuf / ancien |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 19,71 €/m² | Barème national par zone (Zone A bis) | 3,5 % / 3 % |
| Loyer social | 13,75 €/m² | Loc'Avantages, plafond communal (marché -30 %) | 4,5 % / 3,5 % |
| Loyer très social | 10,80 €/m² | Loc'Avantages, plafond communal (marché -45 %) | 5,5 % / 4 % |
Le loyer s'applique à la surface avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface), plafonné à 1,2. Intermédiaire : plafonds 2026 de la zone a bis (BOI-BAREME-000017). Social et très social : plafonds fixés commune par commune par l'arrêté du 6 janvier 2026. Amortissement en % de la base : 80 % du prix en neuf, 80 % du prix + travaux en ancien rénové.
Simulations à Aubervilliers
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – amortissement prix + travaux
Quartiers à Cibler à Aubervilliers
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Front Populaire / Campus Condorcet
Quartier en pleine mutation autour du pôle universitaire international des sciences humaines et sociales. Desserte métro ligne 12 (Front Populaire), forte demande locative étudiante et académique, programmes neufs éligibles Jeanbrun.
Fort d'Aubervilliers
Futur quartier Grand Paris Express avec l'arrêt de la ligne 15. Fort potentiel de valorisation attendu, requalification du site historique du fort, programmes neufs en développement autour de la future gare.
Quatre Chemins
Quartier populaire bien desservi par le métro ligne 7 (Aubervilliers-Pantin-Quatre Chemins). Prix dans la moyenne communale, forte densité locative, rendement brut élevé. Profil locataire jeunes actifs et familles.
Centre-ville / Mairie
Cœur historique d'Aubervilliers avec ses commerces et services de proximité. Rénovation urbaine en cours, immeubles anciens à fort potentiel DPE, demande locative stable et diversifiée.
Villette / Canal Saint-Denis
Secteur longeant le canal Saint-Denis, à deux pas du parc de la Villette. Projets urbains de requalification des berges, proximité Paris 19ème, attractivité croissante pour les jeunes actifs et créatifs.
Landy / Plaine Saint-Denis
Zone d'activité en transformation à proximité du Stade de France. Reconversion de friches industrielles en logements et bureaux, forte dynamique économique, profil locataire cadres et techniciens.
Jeanbrun vs Pinel à Aubervilliers
Ce que le dispositif Jeanbrun 2026-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles à Aubervilliers | Programmes neufs en immeuble collectif uniquement (dispositif supprimé fin 2024) | Neuf + ancien rénové DPE A/B – immeubles d'avant-guerre et résidences années 60-70 à fort potentiel de rénovation |
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt 9 à 18 % sur 6-12 ans, plafonnée à 63 000 € sur 12 ans | Amortissement déductible des revenus fonciers dans la limite de 8 000 €/an par foyer (12 000 € au plus si la moitié des loyers amortis est très sociale) + jusqu'à 10 700 €/an imputables sur salaires et pensions |
| Avantage zone A bis à Aubervilliers | Plafond prix 5 500 €/m² – prix réels Aubervilliers (3 800-7 100 €/m²) peuvent dépasser le plafond Pinel en neuf | Aucun plafond de prix : amortissement sur le prix réel + plafond intermédiaire A bis (19,71 €/m²) identique à Paris, pour des prix d'achat bien inférieurs |
| Durée & Grand Paris | 6, 9 ou 12 ans – aucune prise en compte de la valorisation liée au Grand Paris Express | 9 ans – horizon idéal pour capter la plus-value Grand Paris Express (ligne 15, Fort d'Aubervilliers) estimée +15-20 % |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Aubervilliers
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Quel budget minimum pour investir en loi Jeanbrun à Aubervilliers ?
Pour un studio ou T1, comptez entre 120 000 et 180 000 € dans l'ancien à rénover, et à partir de 170 000 € dans le neuf. Pour un T2 de 45-50 m², le budget se situe entre 200 000 et 280 000 €. L'avantage d'Aubervilliers est d'offrir les plafonds de loyers zone A bis (les plus élevés du dispositif Jeanbrun) à des prix d'acquisition nettement inférieurs à Paris intramuros, générant un rendement brut de 4 à 5,5 %.
Pourquoi Aubervilliers est-elle classée en zone A bis comme Paris ?
Aubervilliers fait partie des communes de Seine-Saint-Denis directement adjacentes à Paris, classées en zone A bis en raison de l'extrême tension locative de la première couronne parisienne. Ce classement permet aux investisseurs Jeanbrun de viser le plafond intermédiaire le plus élevé (19,71 €/m²) tout en acquérant à des prix 50 à 60 % inférieurs à Paris intramuros ; en social, le loyer suit le plafond Loc'Avantages fixé pour Aubervilliers (13,75 €/m²). C'est l'un des effets de levier les plus puissants du dispositif.
Quel impact aura le Grand Paris Express sur l'investissement Jeanbrun à Aubervilliers ?
La ligne 15 du Grand Paris Express, avec un arrêt au Fort d'Aubervilliers, va transformer l'accessibilité de la commune et l'intégrer au réseau orbital du Grand Paris. Les experts anticipent une valorisation immobilière de 15 à 20 % à proximité des futures gares. Pour un investisseur Jeanbrun engagé sur 9 ans, qui acquiert aujourd'hui à des prix encore accessibles, c'est un levier de plus-value patrimoniale exceptionnel.
Le Campus Condorcet renforce-t-il la demande locative à Aubervilliers ?
Oui, considérablement. Le Campus Condorcet, dédié aux sciences humaines et sociales, accueille plus de 10 000 chercheurs, enseignants et étudiants sur le site frontalier entre Aubervilliers et Saint-Denis. Ce pôle universitaire international génère une demande locative pérenne, solvable et qualifiée. Les logements situés à proximité des stations Front Populaire (ligne 12) et des futures gares de la ligne 15 sont particulièrement recherchés.
Quelles sont les déductions fiscales accessibles au régime réel Jeanbrun pour un investisseur à Aubervilliers ?
Le régime réel (formulaire 2044) est le seul compatible avec l'amortissement Jeanbrun à Aubervilliers. Il autorise la déduction des intérêts d'emprunt, copropriété, taxe foncière, gestion, et l'activation de l'amortissement Jeanbrun : 3,5 à 5,5 % de 80 % du prix dans le neuf, 3 à 4 % dans l'ancien rénové, selon le niveau de loyer. Sur un appartement de 48 m² acquis à prix accessible en zone A bis, le déficit foncier généré réduit significativement votre revenu imposable global, avec jusqu'à 10 700 €/an imputables sur salaires et pensions.
Un chercheur du Campus Condorcet est-il éligible aux plafonds Jeanbrun A bis à Aubervilliers ?
Pour un loyer intermédiaire, les plafonds de ressources 2026 du foyer fiscal locataire en zone A bis (revenus nets imposables N-2) sont identiques à Paris : 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple, 86 878 € avec une personne à charge, 103 727 € avec deux personnes à charge. Un loyer social les ramène à 32 463 € pour une personne seule et 48 521 € pour un couple. À Aubervilliers, ces plafonds couvrent une très large population d'actifs, d'étudiants et de familles travaillant à Paris ou dans la Plaine Saint-Denis.
Quelle rentabilité nette après impôts espérer à Aubervilliers en loi Jeanbrun ?
Sur un T2 neuf de 48 m² acheté 245 000 € à Aubervilliers, le plafond social communal (13,75 €/m²) donne un loyer de 726 €/mois, soit 8 712 €/an. L'amortissement au taux social de 4,5 % (8 820 €/an sur une base de 196 000 €, soit 80 % du prix) excède la limite ordinaire de 8 000 € : il reste déductible en entier parce que ce logement social pèse plus de la moitié des loyers amortis du foyer, ce qui ouvre une limite de 10 000 €. L'économie fiscale oscille entre 3 616 et 5 133 €/an à TMI 41 %, le haut de la fourchette exigeant d'autres revenus fonciers. Grâce aux prix d'acquisition inférieurs à Paris pour un plafond intermédiaire identique, le rapport entre loyer et prix d'achat reste nettement plus favorable que dans la capitale.
Quel loyer maximum pour un T2 Jeanbrun proche du Campus Condorcet à Aubervilliers ?
À Aubervilliers, le plafond social est fixé pour la commune à 13,75 €/m², et la formule du calcul de loyer est : loyer max = 13,75 × (0,7 + 19/surface utile, coefficient plafonné à 1,2) × surface utile. Pour un T2 de 48 m² : 13,75 × 1,1 × 48 = 726 €/mois. Pour un studio de 28 m² : 13,75 × 1,2 × 28 = 462 €/mois. Le coefficient valorise les petites surfaces : un studio de 28 m² offre un loyer au m² de 16,50 € contre 14,03 € pour un 3 pièces de 60 m², rendant les investissements étudiants près du Campus Condorcet particulièrement performants.
Jeanbrun en nu ou LMNP meublé : quelle stratégie est la plus adaptée au marché d'Aubervilliers ?
Le LMNP (loueur meublé non professionnel) et la loi Jeanbrun répondent à des stratégies différentes. Le LMNP permet l'amortissement comptable en location meublée, adapté aux studios meublés étudiants du Campus Condorcet. Mais il exige une gestion locative lourde : ameublement, turnover fréquent, comptabilité spécifique. La loi Jeanbrun, successeur du Pinel, s'applique en location nue avec un amortissement fiscal (3,5 à 5,5 % dans le neuf, 3 à 4 % dans l'ancien rénové) directement déductible des revenus fonciers et des baux stables de 3 ans minimum. Pour un profil investisseur à TMI 41 %, Jeanbrun garde l'avantage en ancien rénové : 150 000 € d'achat et 65 000 € de travaux forment une base de 185 000 € qui produit 6 475 €/an d'amortissement, hors plafonnement des niches fiscales. Contrairement à une idée répandue, la revente ne départage pas les deux régimes : en Jeanbrun comme en LMNP, les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Notre avis : Jeanbrun pour la stratégie patrimoniale et la défiscalisation, LMNP pour le cashflow court terme sur du meublé étudiant.
Investir en loi Jeanbrun à Aubervilliers ou à Paris 19ᵉ : avantages et inconvénients ?
Aubervilliers et le 19ᵉ arrondissement partagent la même zone A bis et les mêmes plafonds Jeanbrun, mais Aubervilliers offre des prix inférieurs de plus de 50 % (3 750 €/m² contre 8 200 €/m² dans le 19ᵉ). Le rendement brut est donc nettement supérieur à Aubervilliers (4-5,5 % contre 2,5-3,5 %). Le Campus Condorcet et la future ligne 15 au Fort d'Aubervilliers créent une dynamique comparable à celle des futures gares du Grand Paris dans le 19ᵉ. L'amortissement Jeanbrun étant calculé sur le prix réel, l'économie fiscale est comparable en valeur absolue mais la rentabilité rapportée au capital investi est nettement meilleure à Aubervilliers. Notre avis : Aubervilliers pour la rentabilité maximale en zone A bis, Paris 19ᵉ pour la liquidité du marché parisien.
Investir en loi Jeanbrun dans le département Seine-Saint-Denis
Investir à Aubervilliers avec la loi Jeanbrun ?
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