Investir en Loi Jeanbrun
à Aubervilliers
Sources : Notaires du Grand Paris T3 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Aubervilliers avec la loi Jeanbrun ?
Aubervilliers, commune de 87 000 habitants en Seine-Saint-Denis, est directement adjacente aux 18ème et 19ème arrondissements de Paris et classée en zone A bis – le plus avantageux du dispositif Jeanbrun. Comprise entre le canal Saint-Denis et l'autoroute A1, la ville bénéficie d'une desserte métro (lignes 7 et 12), de la future ligne 15 du Grand Paris Express et d'un grand projet urbain structurant : le Campus Condorcet, pôle international des sciences humaines et sociales. Avec des prix parmi les plus accessibles de la zone A bis, Aubervilliers offre un rapport rendement/fiscalité particulièrement attractif.
Le marché locatif d'Aubervilliers affiche une tension forte avec un taux de vacance inférieur à 3 %. La ville attire étudiants du Campus Condorcet, jeunes actifs travaillant à Paris et professionnels de la Plaine Saint-Denis. L'arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express, qui desservira le Fort d'Aubervilliers, renforce considérablement l'attractivité de la commune et laisse présager une valorisation immobilière soutenue. Les prix d'acquisition – parmi les plus bas de toute la zone A bis – génèrent un rendement brut sensiblement supérieur à celui de Paris intramuros.
Les atouts de Aubervilliers
- ✓Zone A bis : plafonds de loyers les plus élevés (19,51 €/m²)
- ✓Prix parmi les plus accessibles de zone A bis : 4 500 – 6 000 €/m² en neuf
- ✓Ligne 15 Grand Paris Express (Fort d'Aubervilliers) : valorisation attendue +15 à 20 %
- ✓Campus Condorcet : pôle universitaire international de 10 000+ chercheurs et étudiants
- ✓Adjacente à Paris (18ème, 19ème) – demande locative structurellement forte
- ✓Taux de vacance locative < 3 % – tension locative parmi les plus élevées d'Île-de-France
Sources : INSEE RP 2021, Société du Grand Paris, Mairie d'Aubervilliers, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Aubervilliers
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A bis
Définition & fonctionnement
Aubervilliers bénéficie du classement zone A bis, identique à Paris, offrant aux bailleurs privés les plafonds de loyers les plus élevés du dispositif Jeanbrun (2024-2028). Tout propriétaire déclarant ses revenus fonciers au régime réel peut déduire un amortissement annuel de 2 à 3 % selon le niveau de loyer choisi – intermédiaire, social ou très social – sur le prix de revient d'un logement loué nu en résidence principale du locataire.
L'atout majeur d'Aubervilliers réside dans l'écart entre les prix d'acquisition (4 500-6 000 €/m² en neuf, contre 10 000-13 000 € à Paris) et les plafonds de loyers identiques à la capitale. Cette configuration génère un rendement brut de 4 à 5,5 %, nettement supérieur à Paris pour une même zone fiscale. La double dynamique Grand Paris Express (ligne 15, Fort d'Aubervilliers) et Campus Condorcet renforce la valorisation patrimoniale sur les 9 ans d'engagement. Pour l'ancien, la rénovation par artisans RGE vers un DPE A ou B ouvre droit au déficit foncier majoré (21 400 €/an jusqu'au 31/12/2027). Le foyer fiscal du locataire doit respecter les plafonds de ressources zone A bis.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Aubervilliers (Zone A bis)
- ✓Statut de bailleur privé au régime réel d'imposition (formulaire 2044) – pas de micro-foncier
- ✓Bail de location nue 3 ans minimum – logement constituant la résidence principale du locataire
- ✓Engagement ferme de 9 ans – plafonds de loyers zone A bis Jeanbrun 2026 respectés à chaque bail
- ✓Bien situé en zone A bis (Aubervilliers, Seine-Saint-Denis) – éligible depuis la loi du 27 novembre 2024
- ✓Ressources du foyer fiscal locataire sous les plafonds zone A bis (revenus nets imposables N-2)
- ✓Immeuble collectif neuf, ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE agréés avant 31/12/2028
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A bis à Aubervilliers (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 19,51 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 16,58 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 13,66 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone A bis à Aubervilliers.
Simulations à Aubervilliers
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Aubervilliers
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Front Populaire / Campus Condorcet
Quartier en pleine mutation autour du pôle universitaire international des sciences humaines et sociales. Desserte métro ligne 12 (Front Populaire), forte demande locative étudiante et académique, programmes neufs éligibles Jeanbrun.
Fort d'Aubervilliers
Futur quartier Grand Paris Express avec l'arrêt de la ligne 15. Fort potentiel de valorisation attendu, requalification du site historique du fort, programmes neufs en développement autour de la future gare.
Quatre Chemins
Quartier populaire bien desservi par le métro ligne 7 (Aubervilliers-Pantin-Quatre Chemins). Prix très accessibles, forte densité locative, rendement brut élevé. Profil locataire jeunes actifs et familles.
Centre-ville / Mairie
Cœur historique d'Aubervilliers avec ses commerces et services de proximité. Rénovation urbaine en cours, immeubles anciens à fort potentiel DPE, demande locative stable et diversifiée.
Villette / Canal Saint-Denis
Secteur longeant le canal Saint-Denis, à deux pas du parc de la Villette. Projets urbains de requalification des berges, proximité Paris 19ème, attractivité croissante pour les jeunes actifs et créatifs.
Landy / Plaine Saint-Denis
Zone d'activité en transformation à proximité du Stade de France. Reconversion de friches industrielles en logements et bureaux, forte dynamique économique, profil locataire cadres et techniciens.
Jeanbrun vs Pinel à Aubervilliers
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles à Aubervilliers | Programmes neufs en immeuble collectif uniquement (dispositif supprimé fin 2024) | Neuf + ancien rénové DPE A/B – immeubles d'avant-guerre et résidences années 60-70 à fort potentiel de rénovation |
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt 9 à 18 % sur 6-12 ans, plafonnée à 63 000 € sur 12 ans | Amortissement jusqu'à 12 000 €/an déductible des revenus fonciers + jusqu'à 10 700 €/an imputables sur salaires et pensions |
| Avantage zone A bis à Aubervilliers | Plafond prix 5 500 €/m² – prix réels Aubervilliers (4 500-6 000 €/m²) peuvent dépasser le plafond Pinel en neuf | Aucun plafond de prix – amortissement sur le prix réel + plafonds de loyers A bis (19,51 €/m²) identiques à Paris, pour des prix d'achat bien inférieurs |
| Durée & Grand Paris | 6, 9 ou 12 ans – aucune prise en compte de la valorisation liée au Grand Paris Express | 9 ans – horizon idéal pour capter la plus-value Grand Paris Express (ligne 15, Fort d'Aubervilliers) estimée +15-20 % |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Aubervilliers
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Quel budget minimum pour investir en loi Jeanbrun à Aubervilliers ?
Pour un studio ou T1, comptez entre 120 000 et 180 000 € dans l'ancien à rénover, et à partir de 170 000 € dans le neuf. Pour un T2 de 45-50 m², le budget se situe entre 200 000 et 280 000 €. L'avantage d'Aubervilliers est d'offrir les plafonds de loyers zone A bis (les plus élevés du dispositif Jeanbrun) à des prix d'acquisition nettement inférieurs à Paris intramuros, générant un rendement brut de 4 à 5,5 %.
Pourquoi Aubervilliers est-elle classée en zone A bis comme Paris ?
Aubervilliers fait partie des communes de Seine-Saint-Denis directement adjacentes à Paris, classées en zone A bis en raison de l'extrême tension locative de la première couronne parisienne. Ce classement permet aux investisseurs Jeanbrun de bénéficier des plafonds de loyers les plus élevés (19,51 €/m² en intermédiaire) tout en acquérant à des prix 50 à 60 % inférieurs à Paris intramuros. C'est l'un des effets de levier les plus puissants du dispositif.
Quel impact aura le Grand Paris Express sur l'investissement Jeanbrun à Aubervilliers ?
La ligne 15 du Grand Paris Express, avec un arrêt au Fort d'Aubervilliers, va transformer l'accessibilité de la commune et l'intégrer au réseau orbital du Grand Paris. Les experts anticipent une valorisation immobilière de 15 à 20 % à proximité des futures gares. Pour un investisseur Jeanbrun engagé sur 9 ans, qui acquiert aujourd'hui à des prix encore accessibles, c'est un levier de plus-value patrimoniale exceptionnel.
Le Campus Condorcet renforce-t-il la demande locative à Aubervilliers ?
Oui, considérablement. Le Campus Condorcet, dédié aux sciences humaines et sociales, accueille plus de 10 000 chercheurs, enseignants et étudiants sur le site frontalier entre Aubervilliers et Saint-Denis. Ce pôle universitaire international génère une demande locative pérenne, solvable et qualifiée. Les logements situés à proximité des stations Front Populaire (ligne 12) et des futures gares de la ligne 15 sont particulièrement recherchés.
Comment fonctionne le régime réel d'imposition pour un bailleur privé Jeanbrun à Aubervilliers ?
En tant que bailleur privé en loi Jeanbrun à Aubervilliers, vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel d'imposition (formulaire 2044). Ce régime permet de déduire intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion et d'activer l'amortissement Jeanbrun de 2 à 3 %. Sur un appartement de 48 m² acquis à prix accessible en zone A bis, le déficit foncier généré réduit significativement votre revenu imposable global, avec jusqu'à 10 700 €/an imputables sur salaires et pensions.
Quels sont les plafonds de ressources du locataire en zone A bis à Aubervilliers ?
Les plafonds de ressources du foyer fiscal locataire en zone A bis (revenus nets imposables N-2) sont identiques à Paris : 43 475 € pour une personne seule, 64 976 € pour un couple, 78 104 € avec une personne à charge, 93 556 € avec deux personnes à charge. À Aubervilliers, ces plafonds couvrent une très large population d'actifs, d'étudiants et de familles travaillant à Paris ou dans la Plaine Saint-Denis.
Quelle rentabilité nette après impôts espérer à Aubervilliers en loi Jeanbrun ?
Sur un T2 de 48 m² acheté 245 000 € (neuf) à Aubervilliers, le loyer social zone A bis génère environ 10 464 €/an. L'amortissement Jeanbrun (10 000 €/an au plafond) crée un déficit foncier. L'économie fiscale atteint 5 820 €/an à TMI 41 %. Grâce aux prix d'acquisition inférieurs à Paris pour des plafonds de loyers identiques, le rendement net après impôts dépasse 6 %, soit nettement supérieur à un investissement dans la capitale.
Comment calculer le loyer Jeanbrun avec le coefficient multiplicateur à Aubervilliers ?
À Aubervilliers (zone A bis), le calcul du loyer social (16,58 €/m²) suit la formule : loyer max = 16,58 × (0,7 + 19/surface utile) × surface utile. Pour un T2 de 48 m² : 16,58 × (0,7 + 19/48) × 48 = 16,58 × 1,096 × 48 = 872 €/mois. Pour un studio de 28 m² : 16,58 × (0,7 + 19/28) × 28 = 16,58 × 1,379 × 28 = 640 €/mois. Les petites surfaces bénéficient d'un coefficient multiplicateur élevé, maximisant le loyer au m².
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