Investir en Loi Jeanbrun
à Aulnay-sous-Bois

Aulnay applique les plafonds de loyers zone A bis identiques à Paris (19,51 €/m² intermédiaire, 16,58 €/m² social) tout en proposant des prix d'acquisition deux fois inférieurs (2 800 – 3 600 €/m² dans l'ancien, contre 9 000 – 11 000 €/m² à Paris). Cet écart structurel génère un rendement brut de 4,5 à 6 %, contre 2,5 à 3,5 % dans la capitale. L'amortissement Jeanbrun étant calculé sur le prix de revient réel, le ratio économie fiscale/capital investi est nettement supérieur à Aulnay.

La ligne 16 du Grand Paris Express desservira Aulnay au Carrefour de l'Europe et reliera Saint-Denis Pleyel, Le Bourget et Noisy-Champs sans passer par Paris. Les retours d'expérience sur Pleyel et Bobigny montrent une valorisation foncière de +12 à 18 % à proximité immédiate des gares dans les 3-5 ans précédant l'ouverture. Un investissement Jeanbrun à 9 ans positionné à Centre Gare ou Vieux Pays permet de capter cette plus-value tout en bénéficiant des plafonds A bis sur l'amortissement.

La ZI Garonor (89,64 ha, plus de 200 entreprises) est l'un des principaux pôles logistiques d'Île-de-France, hébergeant IMO TRANS, GT Solutions, la plateforme RMN-Grand Palais et de nombreuses sociétés de transport et messagerie. Ce bassin emploie des techniciens, opérateurs et cadres logistiques aux revenus stables, qui louent prioritairement à Aulnay et dans les communes voisines. Le secteur est insensible aux cycles économiques (logistique e-commerce et BtoB en croissance) et garantit un flux continu de candidats locataires éligibles aux plafonds Jeanbrun A bis.

À Rose des Vents (2 600 – 3 200 €/m²) ou Gros Saule (2 800 – 3 300 €/m²), un T2 de 45 m² dans l'ancien se trouve dès 120 000 – 145 000 € avant travaux. Avec 50 000 € de rénovation RGE (DPE A/B), le total reste sous 200 000 €. Le déficit foncier majoré (21 400 €/an pour travaux achevés avant fin 2027) cumulé à l'amortissement Jeanbrun de 2,5 % génère 10 793 €/an d'économie fiscale à TMI 41 %. C'est l'un des tickets d'entrée les plus optimisés de la zone A bis francilienne.

Le micro-foncier (abattement forfaitaire 30 %) est incompatible avec l'amortissement Jeanbrun. Le primo-investisseur doit opter explicitement pour le régime réel via le formulaire 2044 dès la première déclaration. Toutes les charges sont alors déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance PNO, gestion locative, plus l'amortissement de 2 à 3 % du prix de revient. Sur un T2 acquis 220 000 € à Centre Gare, l'amortissement social atteint 6 600 €/an et crée mécaniquement un déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an.

Les plafonds de ressources A bis (revenu fiscal de référence N-2) sont fixés à 43 475 € pour une personne seule, 64 976 € pour un couple, 78 104 € avec un enfant à charge et 93 556 € pour un foyer avec deux enfants. Un technicien logistique Garonor (28 000 – 36 000 €/an), un cadre administratif d'une PME aulnaysienne, un fonctionnaire territorial ou un couple de jeunes actifs travaillant à La Plaine Saint-Denis respectent largement ces plafonds. Le vivier de locataires éligibles couvre la quasi-totalité de la population active de la commune.

Sur un T2 de 45 m² acquis 135 000 € avec 60 000 € de travaux (195 000 € total), le loyer social A bis atteint 837 €/mois soit 10 044 €/an. Les travaux dépassent 30 % du prix d'achat et permettent d'atteindre un DPE A/B avec artisans RGE — le déficit foncier passe à 21 400 €/an pour les chantiers terminés avant fin 2027. Cumulé à l'amortissement de 4 875 €/an (2,5 %), l'économie fiscale combinée s'élève à 10 793 €/an à TMI 41 %, soit un ratio économie/capital de 5,5 % par an.

À Aulnay (zone A bis, loyer social 16,58 €/m²), la formule est : loyer max = 16,58 × (0,7 + 19/surface utile) × surface utile, avec coefficient plafonné à 1,2. Pour un studio de 25 m² au Vieux Pays : 16,58 × 1,2 × 25 = 497 €/mois. Pour un T2 de 45 m² à Centre Gare : 16,58 × 1,122 × 45 = 837 €/mois. Pour un T3 de 65 m² à Nonneville : 16,58 × 0,992 × 65 = 1 069 €/mois. Le coefficient avantage les petites surfaces, ce qui maximise le rendement sur les studios et T2.

Aulnay n'est pas une ville campus — la demande étudiante meublée reste marginale (proximité Paris-Nord et Sorbonne mais sans hébergement local massif). Le profil dominant est le navetteur parisien et le salarié logistique, qui privilégie les baux longs en location nue. Le Jeanbrun en nu est donc structurellement plus adapté : amortissement de 2 à 3 % directement déductible des revenus fonciers, baux triennaux stables, gestion minimale. Le LMNP n'apporte pas de levier supplémentaire sur ce marché. Notre avis : Jeanbrun en nu pour la quasi-totalité des configurations à Aulnay.

Drancy (zone A) offre des prix encore plus bas (dès 2 900 €/m²) et un RER B Gare du Nord en 10 minutes, mais des plafonds inférieurs (12,32 €/m² social contre 16,58 à Aulnay). Aulnay (zone A bis) capitalise sur des plafonds parisiens, le terminus T4, la future ligne 16 GPE et le bassin Garonor. Pour un budget ultra-serré et un trajet Paris court, Drancy. Pour des plafonds A bis maximisés et un effet de levier GPE/Garonor, Aulnay-sous-Bois. À budget 200 000 €, Aulnay génère environ 3 000 € d'économie fiscale annuelle supplémentaire grâce aux plafonds A bis.