Investir en Loi Jeanbrun
à Pantin
Sources : Notaires du Grand Paris T3 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Pantin avec la loi Jeanbrun ?
Pantin, 58 000 habitants en Seine-Saint-Denis, est en zone A bis. Le long du canal de l'Ourcq, elle connaît une gentrification rapide avec l'installation de sièges d'entreprises (Hermès, Chanel) et une scène culturelle dynamique. Métro 5 et RER E la connectent à Paris.
Vacance < 3 %. Gentrification active le long du canal de l'Ourcq. Demande de créatifs, cadres et jeunes actifs. Prix en hausse rapide mais restant inférieurs à Paris.
Les atouts de Pantin
- ✓Zone A bis : plafonds les plus élevés
- ✓Canal de l'Ourcq : gentrification active
- ✓Sièges Hermès, Chanel : emploi premium
- ✓Métro 5, RER E
- ✓Scène culturelle dynamique
- ✓Prix encore inférieurs à Paris
Sources : INSEE RP 2021, Mairie de Pantin, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Pantin
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A bis
Définition & fonctionnement
Pantin, zone A bis, connaît une gentrification rapide portée par Hermès, Chanel et le canal de l'Ourcq.
Transformation urbaine et emploi premium sécurisent les 9 ans. Ancien industriel et 60-80 pour le déficit foncier majoré. Plafonds A bis à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Pantin (Zone A bis)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone A bis
- ✓Bien en zone A bis (Pantin, Seine-Saint-Denis)
- ✓Foyer fiscal locataire sous plafonds zone A bis
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A bis à Pantin (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 19,51 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 16,58 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 13,66 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone A bis à Pantin.
Simulations à Pantin
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Pantin
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Canal de l'Ourcq / Grands Moulins
Épicentre de la gentrification. Créatifs, cadres. Fort potentiel.
Quatre Chemins / Métro
Métro 5 et 7. Demande forte de navetteurs.
Église / Centre
Cœur historique, commerces. Demande diversifiée.
Hoche / RER E
Gare RER E, demande d'actifs parisiens.
Courtillières
Grand ensemble en renouvellement. Prix accessibles.
Les Quatre Chemins Sud
Proximité Pré-Saint-Gervais. Jeunes actifs.
Jeanbrun vs Pinel à Pantin
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien industriel et 60-80 |
| Mécanisme | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Gentrification | Non pris en compte | 9 ans = horizon transformation canal de l'Ourcq |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Pantin
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Pantin ?
Gentrification rapide (canal, Hermès, Chanel) + zone A bis + prix < Paris. Fort potentiel de plus-value.
Budget ?
Ancien dès 200 000 €, neuf dès 250 000 €.
La gentrification ?
Hermès, Chanel et scène culturelle transforment Pantin. Valorisation 15-20 % attendue.
L'ancien ?
Industriel reconverti et 60-80 (DPE D-F). Cumul déficit foncier + amortissement.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %. Déficit foncier 21 400 €/an.
Plafonds A bis ?
43 475 € seul, 64 976 € couple, 78 104 € +1, 93 556 € +2.
Rentabilité ?
Neuf 45 m² à 292 500 € : éco 5 820 €/an. Ancien 275 000 € : éco 11 593 €/an.
Calcul loyer ?
16,58 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 45 m² : 838 €.
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